市場展望

儘管未明言的暫停，新階段的開發仍在繼續，幾個主要的雲端服務都增加了其本地平台

儘管新加坡非官方暫停了新場地的開發，但其在數據中心創新方面仍然領先於大亞太地區，並經常成為區域性市場進入的首選市場。分階段的建設仍在繼續...

儘管未明言的暫停，新階段的開發仍在繼續，幾個主要的雲端服務都增加了其本地平台

儘管新場地開發已經非官方暫停，但新加坡在數據中心創新方面仍然領導著整個亞太地區，並經常成為區域性市場進入的第一個被審查的市場。分階段的建設仍在繼續，Digital Realty、Equinix 和 Iron Mountain 都在增加容量，而新加入的 AirTrunk 則繼續其最初的本地園區。主要的全球雲端服務繼續將新加坡視為新產品發布的第一線地點，Google Cloud、阿里巴巴和甲骨文都在未來幾個月內進一步擴張，騰訊最近成立了新加坡辦事處，專注於區域擴張。.

每個平台的獎勵不僅在於新加坡的業務，也在於讓當地的能力能夠服務大型跨國公司在東南亞和大亞洲的區域部署。隨著對當地基礎建設的需求日益增加，新加坡是否會將工作負荷轉移到發展中的低成本市場，無論是雅加達、吉隆坡或其他地方，仍有待觀察。這樣做的代價是失去連通性和可用的服務，但如果本地能力無法發展，這可能會證明需要轉移。儘管未來可能會出現這種轉變，但就目前而言，新加坡很可能會吸引那些關心區域政治問題的公司，Naver 從香港遷移到新加坡就說明了這一點。坊間報導指出，通訊、媒體和金融機構正醞釀進一步遷移，這表示對於少數有幸擁有可用能力的公司而言，這是一個重大的機會。.

總括而言，這幾個月來新加坡的經濟表現良好，未來可能會有更多好消息。.

隨著 Amazon Web Services、Microsoft Azure、Google Cloud 和 Alibaba 陸續進軍當地市場，悉尼持續成為超大規模雲端服務的目的地，以爭取更多市場佔有率。亞馬遜網路服務 (Amazon Web Services)、微軟 Azure、Google Cloud 和阿里巴巴都持續進軍當地市場，以爭取更大的市場佔有率。每家公司都對當地大量正在檢視 IT 策略的中大型企業，以及許多從新南威爾斯州政府和 ATO 開始推行現代化計畫的政府和教育組織感到興趣。當每項服務都簽下新客戶時...

隨著 Amazon Web Services、Microsoft Azure、Google Cloud 和 Alibaba 陸續進軍當地市場，悉尼持續成為超大規模雲端服務的目的地，以爭取更多市場佔有率。亞馬遜網路服務 (Amazon Web Services)、微軟 Azure、Google Cloud 和阿里巴巴都持續進軍當地市場，以爭取更大的市場佔有率。每家公司都對當地大量正在檢視 IT 策略的中大型企業，以及許多從新南威爾斯州政府和 ATO 開始推行現代化計畫的政府和教育組織感到興趣。隨著每項服務都簽下新客戶，對於進一步本地能力的需求也持續增加，進而導致大規模的發展。.

AirTrunk 在大規模開發方面處於領先地位，SYD2 計劃於年底完工，SYD1 的第二階段也在認真規劃中。這些發展支持了公司在亞洲的持續增長，新加坡、香港和東京的廠址都在建設中。富士通最近宣佈將進一步擴建其悉尼西部廠區，明年初將再上線 20 兆瓦，而 Alpha DC Fund、NextDC、Macquarie 和 Digital Realty 也都在努力開發新的產能。.

到 2020 年為止，當地的投資收購市場一直保持平靜，儘管有關投資者尋找可收購資產的坊間報道不斷流傳。全國各地也有其他資產交易，Telstra 墨爾本地區園區的售後租回交易（A$4.17 百萬美元）是今年簽署的最大單一資產交易。在罕見的 30 年租期協助下，這次收購顯示出具有強大租用權的資料中心交易的潛力。綜合考量，悉尼仍是一個強勁且供應充足的市場，在未來幾年應可持續發展。.

隨著 Equinix 與 GIC 的 xScale 合資企業接近第一階段完工，以及 Digital Realty 與三菱商事株式會社 (Mitsubishi Corporation) 在其最新網站的合作發展，東京正迅速成為超大規模部署的區域樞紐。這些發展已...

隨著 Equinix 與 GIC 的 xScale 合資企業接近第一階段完工，以及 Digital Realty 與三菱商事株式會社 (Mitsubishi Corporation) 在其最新網站的合作發展，東京正迅速成為超大規模部署的區域樞紐。.

AirTrunk 現在也加入了這些發展行列，並確認其已進入市場傳聞已久的新 300 MW TOK1 園區的第一階段 60 MW 將於 2021 年底投入使用。因此，在全面建設完成後，該基地有可能成為當地容量最高的園區，同時也是對市場潛力，特別是 Inzai 快速發展的資料中心群組的重大肯定。隨著 Google 和阿里巴巴等主要雲端服務最近取得進展，以及其他支援應用程式的普及，本地大型企業持續進行數位化轉型，因此將焦點放在更大型的部署上。所有這一切都為當地生態系統帶來持續的正面成長。.

COVID-19 驅動資料需求成長

儘管地緣政治局勢持續不明朗，加上 COVID-19 疫情爆發，香港數據中心市場的活動依然紅火。在今年最大型的租賃交易中，美國數據中心房地產投資信託基金 Digital Realty 於七月初宣佈，同意租用位於葵涌建磚街 11 號新落成的專用數據中心，作為該營運商在香港的第二個設施。.

COVID-19 驅動資料需求成長

儘管地緣政治局勢持續不明朗，加上 COVID-19 疫情爆發，香港數據中心市場的活動依然紅火。在今年最大型的租賃交易中，美國數據中心房地產投資信託基金 Digital Realty 於七月初宣佈，同意租用位於葵涌建磚街 11 號新落成的專用數據中心，作為該營運商在香港的第二個設施。.

在香港爆發的第三波病毒疫情中，跨國公司暫停了返回辦公室的計劃，並要求員工在家工作。預計即使疫情過後，許多公司仍會繼續允許某種程度的遙距工作，從而加快企業在各方面的數碼化轉型步伐，並導致對雲端應用的需求激增。香港即將引進的 5G 技術也將帶動更多的數據使用，從而增加對機架空間的需求。有見及此，不少中國及國際營運商仍積極在香港尋找合適的租賃或投資機會。.

日本經濟在 2018 年秋季左右越過商業高峰，因 2019 年 10 月消費稅稅率上調而進入明顯衰退，並自 2020 年 2 月起受到 COVID-19 擴散的影響而惡化。然而，以 2020 年 5 月為底部，日本經濟目前正邁向復甦。.

在 COVID-19 擴散的影響下，日本的房地產買賣市場已經達到頂峰。然而，目前買賣雙方在交易上的力量平衡並沒有顯著改變，健全的房地產交易市場功能得以維持。.

綜觀日本房地產租賃市場，以 2020 年 6 月為底部，飯店與零售業的市場狀況在因應 COVID-19 擴散的對策而突然受挫後，正朝著復甦的方向前進。.

高力國際（Colliers International）在其最新報告「亞太區物流業的新方向-日益多樣化的行業需要多種方法」中強調，亞太區物流市場的前景樂觀。.

在整個亞太地區，物流空間的需求受到從實體零售到線上零售的長期轉變的支持。COVID-19 帶動電子商務交易量大幅上升，而冷鏈行業的擴張和新基礎設施的發展應可進一步刺激需求。大多數投資者和開發商已將物流倉庫視為核心資產類別。.

儘管在低迷的市場環境下，辦公室租金持續下跌，但租戶把握機會尋求更理想的搬遷選項，導致本月租賃市場活動相當活躍。然而，業主為爭取租戶，在協商租賃條款時進一步放寬條件並採取更務實的態度，因此多數租戶傾向續簽租約。 受此影響，本月甲級寫字樓的新簽租面積處於異常低位，中央商業區（CBD）的情況尤為明顯。.

在充滿挑戰的經濟環境下，成本競爭力仍是租戶亟需考量的重點。因此，展望2021年，我們預期「去中心化」趨勢將持續發展。 我們亦預見共同工作空間的需求將持續上升，因為越來越多企業——尤其是深受新冠疫情引發的經濟衰退衝擊的中小企業（SMEs）——正積極尋求彈性租賃方案。.

第二季《亞太地區商業地產觀察》(Asia Pacific Commercial Property Monitor) 的受訪者表示，第二季的地區情緒仍然低迷。RICS 商業地產景气指數* (CPSI) 由第一季的 -31 跌至第二季的 -38，為全球金融危機以來的最低值。如圖 1 所示，亞太地區的結果與美洲 (-38)、歐洲 (-36) 及中東和非洲 (-39) 的結果一致。.

圖表 2 顯示中國是造成亞太地區市場氣氛低迷的最大因素。然而，這主要是由於其在指數中所佔的區域權重較大（中國佔亞太地區指數的 48%）。本調查所追蹤的每個亞太地區國家的 CPSI 均堅持負面。圖表 2 亦顯示澳洲、印度、日本及亞太區其他地方（包括香港及新加坡）的情況均有所惡化。.

MSCI 環球房地產年度指數衡量 25 個國家的房地產投資回報。雖然 MSCI 的日本和韓國國家指數已納入 MSCI 全球年度房地產指數，但我們在其他七個亞洲國家（中國、香港、印尼、馬來西亞、新加坡、台灣和泰國）的市場數據則不包括在該指數中。在本報告中，所有國家的市場規模都是根據自下而上、特定投資組合的估算，並使用年終的貨幣換算率換算為美元。.

Cushman & Wakefield 在其最新的報告中題為‘東盟的興起與崛起’ 強調了東南亞未來的光明前景。其中一些重要觀點包括：

1. 東盟的經濟和人口蕴藏著巨大的發展潛力，使其成為區內的製造業集群。. 
2. 東盟各地的工業用地存量仍然非常穩健，為佔用人提供了以具有競爭力的地價獲取空間的機會。. 
3. 一旦該地區擺脫目前的 COVID-19 危機，越南、泰國、菲律賓和印尼在 2020 年代餘下時間的前景似乎會一片光明。活躍於這些市場的開發商需要識別新企業佔用者的市場潛力。.