市场前景

Tokyo is rapidly becoming a regional hub for hyperscale deployments, as the xScale joint venture between Equinix and GIC nears first phase completion and development continues from the Digital Realty/Mitsubishi Corporation partnership on their latest site. These developments have…

Tokyo is rapidly becoming a regional hub for hyperscale deployments, as the xScale joint venture between Equinix and GIC nears first phase completion and development continues from the Digital Realty/Mitsubishi Corporation partnership on their latest site.

These developments have now been joined by AirTrunk, who confirmed their long-rumored entry to the market with the 60 MW first phase of their new 300 MW TOK1 campus to be operational by the end of 2021. This site thus has the potential to be the highest capacity campus locally at full build-out and serves as a major confirmation of both market potential and specifically the rapidly developing data centre cluster at Inzai. This focus on larger deployments is predicated on the continued digital transformation of large local corporations, with major cloud services such as Google and Alibaba making recent inroads and additional supporting applications gaining wider availability. All this leads to continued positive growth throughout the local ecosystem.

COVID-19 Driving Growing Demand for Data

Despite the ongoing geopolitical uncertainties and COVID-19 outbreak, activity in the Hong Kong data center market has remained red hot. In one of the largest leasing transactions this year, US-based data center REIT Digital Realty announced in early July that it agreed to lease a newly completed purpose-built data center at 11 Kin Chueng Street in Kwai Chung as the operator’s second facility in the city.

COVID-19 Driving Growing Demand for Data

Despite the ongoing geopolitical uncertainties and COVID-19 outbreak, activity in the Hong Kong data center market has remained red hot. In one of the largest leasing transactions this year, US-based data center REIT Digital Realty announced in early July that it agreed to lease a newly completed purpose-built data center at 11 Kin Chueng Street in Kwai Chung as the operator’s second facility in the city.

The third wave of the virus outbreak in Hong Kong saw MNCs suspending their back-to-office plans and requesting their staff to work from home. It is anticipated that even in the aftermath of the pandemic that many companies will continue to allow some level of remote working, which will in turn accelerate the pace of digital transformation of businesses in all aspects and lead to a surge in demand for cloud usage. Hong Kong’s impending introduction of 5G will also drive more usage of data, which in turn, will translate into increased demand for rack spaces in the city. Reflective of this, a handful of PRC and international operators remain on the active lookout for suitable leasing or investment opportunities in the city.

日本经济在 2018 年秋季前后越过了商业高峰期，由于 2019 年 10 月消费税率的上调而进入了明显的衰退期，2020 年 2 月以来 COVID-19 的扩散影响加剧了衰退。然而，以 2020 年 5 月为底部，日本经济目前正走向复苏。.

在 COVID-19 扩散的影响下，日本的房地产买卖交易市场已经达到顶峰。但是，目前买卖双方在交易中的力量对比并未发生明显变化，健全的房地产交易市场的功能得以保持。.

纵观日本的房地产租赁市场，以 2020 年 6 月为底部，酒店和零售物业的市场状况在经历了因应对 COVID-19 扩散而导致的突然倒退之后，正在走向复苏。.

高力国际（Colliers International）在其题为 “亚太地区物流业的新方向--日益多样化的行业需要多种方法 ”的最新报告中强调了亚太地区物流市场的积极前景。.

在整个亚太地区，物流空间的需求得到了从实体零售向网络零售的长期转变的支持。COVID-19 带动了电子商务交易量的大幅增长，而冷链行业的扩张和新基础设施的开发将进一步刺激需求。大多数投资者和开发商已将物流仓库视为核心资产类别。.

在市场不景气的情况下，写字楼租金继续下跌，但租户抓住机会，选择更好的搬迁方案，导致本月租赁市场活动频繁。不过，由于业主进一步放宽了态度，在谈判租赁条件时采取了更为现实的立场，因此大多数租户倾向于续租。因此，本月甲级写字楼的新租用率处于非常低的水平，尤其是在中央商务区。.

在充满挑战的经济环境下，成本竞争力仍然是租户迫切需要考虑的问题。因此，我们预计进入 2021 年，分散化趋势仍将持续。我们还预计，随着越来越多的公司，尤其是受到冠状病毒引发的经济衰退严重影响的中小型企业，积极探索灵活的租赁方案，对联合办公空间的需求将不断上升。.

第二季度亚太商业地产监测报告的受访者表示，该地区市场情绪在第二季度依然低迷。RICS商业地产情绪指数*（CPSI）从第一季度的-31降至第二季度的-38，创下全球金融危机以来的最低水平。如图1所示，亚太地区的市场表现与美洲（-38）、欧洲（-36）以及中东和非洲（-39）的市场表现基本一致。.

图表2显示，中国是亚太地区悲观情绪的主要推手。然而，这主要是由于中国在该指数中占比过高（中国在亚太指数中占比高达481.3万亿美元）。本次调查追踪的每个亚太国家/地区的CPSI指数均为负值。图表2还显示，澳大利亚、印度、日本以及亚太其他地区（包括香港和新加坡）的经济状况均有所恶化。.

MSCI全球年度房地产指数对25个国家的房地产投资回报进行加权。虽然MSCI日本和韩国的国家指数已纳入MSCI全球年度房地产指数，但我们并未将其他七个亚洲国家（中国、香港、印度尼西亚、马来西亚、新加坡、台湾和泰国）的市场数据纳入该指数。本报告中，所有国家市场规模均基于自下而上、针对特定投资组合的估算，并使用年末汇率转换为美元。.

高纬环球在其最新题为 ‘全球房地产市场 "的报告中指出‘东盟的兴起与崛起’ 会议强调了东南亚未来的光明前景。其中一些重要观点包括

1. 东盟的经济和人口蕴含着巨大的潜力，有利于其发展成为本地区的制造业集团。. 
2. 整个东盟的工业用地存量仍然非常健康，为占用者提供了以具有竞争力的地价占用空间的机会。. 
3. 一旦该地区摆脱了正在进行的 COVID-19 危机，越南、泰国、菲律宾和印度尼西亚在 2020 年代的剩余时间内似乎将迎来光明的未来。活跃在这些市场上的开发商需要识别出正在考察其市场的新企业租户流。.

尽管到目前为止，日本已经相对较好地控制住了 COVID-19 的爆发，但全球大流行病的影响肯定会对日本经济以及更广泛的房地产市场造成阻碍。国际货币基金组织预测，截至 2020 年 4 月，2020 年日本经济将萎缩 4.8%。更糟糕的是，东京奥运会（现定于 2021 年 7 月举行）可能会被彻底取消。尽管 COVID-19 带来了短期影响，但在 2020 年代初及以后，东京仍将迎来大量投资。在虎之门和涩谷等地区，C5W 周边的大型开发项目已经在进行中。随着这些开发项目的进行，品川站也将进行大规模的再开发，这将为品川站以及南面的品川区在这十年间的繁荣发展奠定基础。.

新冠肺炎疫情对全球经济的影响引发了激烈辩论。多数预测认为，全球经济将经 历严重衰退，程度或甚于金融危机时期； 更有不少人士认为这将是第二次世界大战以来最严重的经济衰退。争论的焦点在于经济复苏模式。是否会出现V形反弹？还是U形、L形或W形？甚至有预测认为会出现像耐克品牌标志那样的 “对勾形 ”复苏。 随着各国陆续放松封锁禁令但继续鼓励社交隔离，新冠肺炎疫情的长期影响仍有待观察。为会出现像耐克品牌标志那样的 "对勾形 "复苏。 随着各国陆续放松封锁禁令但继续鼓励社交隔离，新冠肺炎疫情的长期影响仍有待观察。许多人士认为世界将大为不同。