市場展望

香港房地產市場即將迎來復甦？

兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.

香港房地產市場即將迎來復甦？

兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.

大衛格林-摩根, Real Capital Analytics亞太區董事總經理, 吳宗美, 牛津經濟研究院亞洲首席經濟學家兼Yardi區域總監, Bernie Devine 他們參加了Yardi 2021年高階主管簡報系列的第一期節目。以下是他們認為香港房地產市場即將反彈的原因。.

• 宏觀經濟指標呈現正態勢。

吳先生在雅迪的演講中向聽眾表示，在新冠疫情爆發之前，政治動盪就已經損害了香港經濟，2020年經濟萎縮了61兆至3兆美元。但牛津經濟研究院預測香港經濟將強勁復甦，2021年成長41兆至3兆美元，之後2025年每年成長2.51兆至3兆美元。德文補充道，所有宏觀經濟指標都預示著好轉，例如疫苗的推廣、零售業業績和失業率的逐步改善，以及香港健全的金融管治框架，這些都仍然是香港的競爭優勢所在。.

• 辦公室的坎坷歷程終於結束了。

吳先生強調，政治抗議對香港商業辦公室市場的影響比全球疫情更大。抗議期間辦公室價格下跌，但市場正在“觸底”，需求正在回升。格林-摩根對此表示贊同，並指出皇后大道99號73層摩天大樓近期達成的交易。, 中心, 這些價格與 2018 年的價格「基本持平」。.

“吳先生補充說：”不少跨國公司已將部分業務職能轉移至亞洲其他主要城市，例如新加坡和吉隆坡，但仍保留在香港的辦公室。“牛津經濟研究院預計金融業”將繼續蓬勃發展“，而科技行業雖然規模較小，但將成為強勁的增長引擎。香港仍然是「進出中國的門戶」。.

• 住宅區依然保持韌性

吳先生表示，雖然新冠疫情衝擊了勞動市場，目前失業人數高達713兆，但這並未影響房屋需求。這是為什麼呢？因為房屋市場的參與者大多來自金融和其他高收入產業，而這些產業受疫情衝擊較小。 「對香港真正產生影響的是抗議活動。事實上，從宏觀角度來看，新冠疫情對房價幾乎沒有影響。」德文指出。.

移民，尤其是持有英國國民（海外）護照的移民，是否會影響房地產市場？吳指出，這些移民大多年輕且流動性強，但資產並不富裕，不太可能購屋。同時，土地供應仍將“緊張——至少在未來幾年內”，吳補充道。.

• 重整零售業的風險與報酬

零售業的復甦可能需要一段時間，牛津經濟研究院預計不會重現2003年非典疫情後的強勁反彈。那十年標誌著零售業的黃金十年，也標誌著中國崛起為旅遊業的「主要力量」。吳先生警告說：“這種情況不會再次發生。”.

每年有超過80%的入境遊客來自中國內地，但中國內地奢侈品價格的下跌削弱了香港作為購物目的地的吸引力。吳先生補充說，旅遊業目前正處於「十字路口」。香港遊客數量的復甦將落後於週邊其他城市，這將導致零售業的「結構性變化」。.

儘管香港的租金位居世界前列，近年來收益率“極低”，但一些投資者開始押注中國旅遊業的復甦。 “這仍然是個未知數，”格林-摩根補充道，“但目前的價格已經足夠低，人們願意冒險一試。”.

• 香港依然強勁

“格林-摩根表示：「過去兩年對香港來說充滿挑戰，但投資者對香港的整體信心正在增強。」儘管近期有所下滑，「香港仍然是亞太地區乃至全球最具投資價值的城市之一」。.

香港過去十年的表現顯示，它是“世界上價格增長最強勁的市場之一”，在投資方面僅次於東京、首爾和上海。.

根據 Real Capital Analytics 的數據，2020 年最後一個季度，亞太地區房地產市場共投入了 503 億人民幣（$）。 Green-Morgan 解釋說，香港交易量年增 1,711 兆人民幣（171%），是「該地區整體表現如此出色的一個重要原因」。.

• 新一波資本浪潮即將到來

格林-摩根解釋說，房地產投資信託基金在2020年承受了“巨大壓力”，價格下跌了30-40%。雖然部分跌幅已經“收復”，但零售房地產投資信託基金“仍然遭受重創”。.

但香港和中國內地仍將是全球「主要參與者」和重要的資本來源地，僅2020年就有100億至4兆美元（100億人民幣）的中國內地和香港資本流出。我們的專家指出： 聯易房地產信託, 亞洲市值最大的房地產投資信託基金（REIT）只是眾多尋求優質資產的投資者的一個例子。.

格林-摩根解釋說，私募股權基金、退休基金和主權財富基金目前“資金雄厚”，並且都將目光投向了房地產領域。他表示，預計「未來將出現一些大型交易」。.

如果您錯過了Yardi的香港市場更新，請不要錯過我們對新加坡和馬來西亞市場的深入分析。 4月21日, 以及澳洲和紐西蘭 4月28日. 點這裡 註冊。.

• 儘管美國封閉式與開放式房地產基金在策略重點及於機構投資組合中所扮演的角色上存在顯著差異，但兩者近年來的整體表現卻驚人地相似。.
• 投資者對封閉式基金的投資時機選擇，以及基金經理人贖回資金並返還給投資者的方式，共同促成了資金加權報酬率比其對應的時間加權報酬率高出 2 個百分點。.
• 封閉式基金的績效表現差異，為能夠挑選前四分之一頂尖基金經理人的投資者創造了機會，但即使是那些進行大量投資的投資者，其投資組合的報酬率仍可能呈現大幅波動。.

• 儘管美國封閉式與開放式房地產基金在策略重點及於機構投資組合中所扮演的角色上存在顯著差異，但兩者近年來的整體表現卻驚人地相似。.
• 投資者對封閉式基金的投資時機選擇，以及基金經理人贖回資金並返還給投資者的方式，共同促成了資金加權報酬率比其對應的時間加權報酬率高出 2 個百分點。.
• 封閉式基金的績效表現差異，為能夠挑選前四分之一頂尖基金經理人的投資者創造了機會，但即使是那些進行大量投資的投資者，其投資組合的報酬率仍可能呈現大幅波動。.

欲閱讀更多內容，請造訪： https://www.msci.com/www/blog-posts/open-vs-closed-end-real-estate/02413249714

隨著科技產業持續引領新需求，空置率從 2020 年第四季的 5.21% 收窄至 5.01%，高力國際建議租戶應趁租金觸及轉捩點之際，盡早鎖定租約。 業主應將舊有物業改建為綜合用途發展項目，以釋放資產價值。.

報告要點：

• 2021年第一季，CBD甲級寫字樓租金穩定在每平方英尺9.54新元（季季環比下降0.31%），淨吸納量在連續兩個季度萎縮後轉為正值。.
• 科技產業持續引領新增需求，空置率從2020年第四季的5.21%收窄至5.01%。.
• 隨著全球疫苗接種計畫的推進，市場信心逐漸恢復，2021年第一季的辦公大樓或混合用途辦公大樓投資總額較去年同期增長13.91%，達到8.5億新元。. 

製造業帶動工業回升

• 根據貿工部 (MTI) 的資料，2020 年第四季新加坡經濟按年 (y-o-y) 收縮 2.4%，使得 2020 年整體經濟成長總變化為負 5.4%。在 COVID-19 年中，製造業的復甦力在緩和經濟衰退方面發揮了巨大作用，電子、生物醫學製造和精密工程產業羣的產出大幅擴張。.

• 由於目前全球晶片短缺，電子產品的需求仍然高漲。而新加坡是半導體的主要製造國，工業界的晶片製造商可能會被迫擴充現有設施，以提高產量。.

• 2021 年 3 月，新加坡採購經理人指數 (PMI) 報告擴張至 50.8，為 2019 年 3 月以來最高。製造商的樂觀情緒在 1 月和 2 月盛行，PMI 分別擴張 50.7 和 50.5，顯示工業部門在 2021 年可能持續成長。.

建議與見解 

我們預計 2021 年上半年辦公室租金和價格仍將面臨壓力，年中才會觸底反彈，隨後是較為穩定的下半年，假設 Covid 在 2021 年上半年得到控制，則 2022 年起租金和價格將再次反彈。我們認為，現在是買家發掘分層業權辦公樓商機的好時機：

- 有長期房地產需求的終端用戶應探索收購方案，因為一旦市場復甦，核心地點的辦公室價格和租金可能會迅速反彈。.
- 投資者若希望在香港投資辦公室行業，但之前又覺得太昂貴，則應把握此機會進入市場。.
- 投資者若要尋找一筆過交易價值較低的辦公室，應考慮九龍區，因為該區有更多選擇，而且價格吸引。.

COVID-19 大流行在全球造成了前所未有的損失。在亞太地區，拉平曲線的措施也引發了自大蕭條以來最嚴重的經濟衰退，主要經濟體經歷了十多年來的首次收縮。不過，儘管危機可能需要數年時間才能擺脫，亞太地區的長期成長基本面仍然完好。.

在人口趨勢的帶動下，亞太地區的都市化將帶動中產階級的成長，並帶動消費成長的週期。實質資產是亞太地區結構性大趨勢中的一環，將超越大流行病的影響。隨著挑戰逐漸從遏制轉為長期復甦，基礎建設投資和房地產投資信託基金將成為這個等式中的關鍵部分，以加速該地區從疫情中復甦，並確保其經濟未來。.

新加坡商業聯合會推出了《新加坡零售店鋪租賃行為守則》（“Code of Conduct for Leasing of Retail Premises in Singapore"）。“COC“）於 2021 年 3 月 26 日生效。COC 旨在為合資格零售物業的業主和租戶提供一套指引，使其在租賃談判中處於公平和平衡的地位，並為此類業主和租戶提供一個管治框架，以確保其遵守無障礙的爭議解決框架。.

COC 自 2021 年 6 月 1 日起生效，預計政府將與利益相關者緊密合作，將守則轉變為法律。本更新概述了 COC 的主要特點和原則。.

新加坡商業聯合會推出了《新加坡零售店鋪租賃行為守則》（“Code of Conduct for Leasing of Retail Premises in Singapore"）。“COC“）於 2021 年 3 月 26 日生效。COC 旨在為合資格零售物業的業主和租戶提供一套指引，使其在租賃談判中處於公平和平衡的地位，並為此類業主和租戶提供一個管治框架，以確保其遵守無障礙的爭議解決框架。.

COC 自 2021 年 6 月 1 日起生效，預計政府將與利益相關者緊密合作，將守則轉變為法律。本更新概述了 COC 的主要特點和原則。.

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隨著世界各國政府開始加強其疫苗接種計劃，旅遊將會恢復。由於邊境重新開放，且便利大規模旅遊的機制已正式確立，我們預期短期內確實會有些謹慎。.

雖然衛生等因素將會有所改變，並受到更多的重視，但我們與生俱來的漫遊慾望、相對便宜的旅遊成本以及被壓抑的需求，將驅使我們預測在未來三到四年內，旅遊業將呈現 V 型復甦。.

在 Colliers Hotel Insights | Q1 2021 中，我們將探討以下問題：

• 2021 年亞太地區飯店展望
• 澳洲墨爾本的飯店市場
• 新加坡飯店市場
• 賭場博彩業的最新情況

物流倉庫和高規格空間將成為亮點

新加坡的工業房地產市場在 2020 年相對較具彈性，JTC 租金和價格指數分別年比下降 1.5% 和 2.7%。2020 年第四季見證了經濟的復甦，隨著經濟的反彈，這可能會持續到 2021 年。我們預測倉庫租金將年增 1.3%，而工廠租金則可能因供應充裕而持平。.

蓬勃發展的科技產業和生物醫學製造業應可支撐對商業園區和高規格空間的需求。2020 年的整體出租率將提升 0.7 個百分點至 89.9%，主要受到倉庫增加庫存和電子商務活動的推動。我們建議業主採用工業 4.0，並重新裝修。 

預計在 COVID-19 之後，零售物業市場將逐漸回穩復甦

2020 年下半年，由於淨吸納量創下歷史新低，烏節路和區域中心的平均租金下降了 2.5%，全年降幅達到 7.2%。我們預期隨著經濟復甦，2021 年的需求將轉為正面。.

2020 年零售交易量年比年下降 29.5%，而資本價值則因收入中斷而下降 5%。我們預期 2021 年資本值將維持平穩。.

下載 Colliers 2020 下半年新加坡零售業雙年期報告，我們將為零售商、業主和投資者分析最新趨勢和市場前景，並提供專業建議。.