市场前景

香港的房地产市场是否即将迎来复苏？

两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.

香港的房地产市场是否即将迎来复苏？

两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.

大卫·格林-摩根, ，Real Capital Analytics亚太区董事总经理，, 吴汤米, ，牛津经济研究院亚洲首席经济学家，兼Yardi区域总监，, 伯尼·德文 参加了Yardi 2021年高管简报系列的首场活动。以下是他们认为香港房地产市场已准备好反弹的原因。.

• 宏观指标表现良好

吴向Yardi的与会听众表示，在新冠疫情爆发之前，政治动荡就已经对香港经济造成了损害，随后2020年经济出现了6.1%的萎缩。 但牛津经济研究院预测经济将强劲复苏，2021年将实现4.1%的增长，此后至2025年每年增长2.51%。 迪瓦恩补充道，所有宏观指标都预示着良好的前景，他指出疫苗的推广、零售业绩和失业率的缓慢改善，以及香港强大的金融治理框架——这仍是其竞争优势的来源。.

• Office 的坎坷历程已经结束

吴先生强调，政治抗议活动对香港商业写字楼市场的影响，比全球疫情更为深远。抗议期间写字楼价格曾出现下跌，但市场已“触底”，需求正在回升。Green-Morgan对此表示认同，并指出位于皇后大道东99号、高73层的摩天大楼近期达成了多笔交易，, 该中心, ，其价格与2018年“大致持平”。.

“不少跨国企业已将业务职能转移至亚洲其他主要城市——如新加坡和吉隆坡——但它们仍在香港保留办事处，”吴补充道。 牛津经济研究院预计，金融业“将继续蓬勃发展”，而科技业虽规模较小，却将成为强劲的增长引擎。香港依然是“进出中国的门户”。.

• 住宅市场依然表现坚挺

吴表示，尽管新冠疫情冲击了劳动力市场，目前失业率已升至7.1%，但这并未影响住房需求。 这是为什么呢？因为房地产市场的大多数参与者来自金融及其他高薪行业，而这些行业并未受到疫情最严重的冲击。“对香港的真正影响其实是抗议活动。事实上，从宏观角度来看，新冠疫情对房价几乎没有任何影响，”德文指出。.

移民潮，尤其是持有英国海外公民护照的人群，会对房地产市场产生影响吗？吴指出，这些移民大多是年轻且无固定居所的人群，但并不富裕，因此不太可能进入房地产市场。与此同时，吴补充道，土地供应将保持“紧张——至少在未来几年内如此”。.

• 零售业重组中的风险与回报

零售业的复苏可能需要一段时间，牛津经济研究院预计，此次不会重现2003年非典疫情后那样的强劲反弹。那一年标志着零售业的“黄金十年”，也标志着中国在旅游业中崛起为“重要力量”。“这种情况不会再发生了，”吴警告道。.

超过80%的入境游客来自中国，但中国国内奢侈品价格的下跌削弱了香港作为购物目的地的吸引力。 吴补充道，旅游业目前正处于“十字路口”。游客人数的回升将落后于周边其他城市，这将导致零售业发生“结构性变化”。.

尽管香港的租金位居全球前列，且近年来投资回报率“低得惊人”，但一些投资者已开始押注中国游客的回归。 “这是个巨大的未知数，”但格林-摩根补充道，如今房价已低到“人们愿意冒险一试”的程度。.

• 香港依然坚韧

“过去两年对香港来说确实充满挑战，但总体而言，投资者对香港的看法正变得越来越积极，”格林-摩根表示。尽管近期出现下滑，“香港仍是该地区乃至全球最具投资价值的城市之一”。.

过去十年间，香港的表现显示其“是全球房价涨幅最大的市场之一”，在投资吸引力方面仅次于东京、首尔和上海。.

根据Real Capital Analytics的数据，2020年第四季度，亚太地区房地产市场共吸纳了高达1.4503万亿港元的资金。 Green-Morgan解释称，香港交易量同比增长171%，是“整个地区表现如此出色的一大原因”。.

• 新一轮资本浪潮即将到来

格林-摩根解释道，2020年房地产投资信托基金（REITs）面临“巨大压力”，股价下跌了30%至40%。尽管零售类REITs“仍遭受重创”，但部分跌幅已“收复”。.

但香港和中国仍将是全球范围内的“重要参与者”和重要资本来源，仅2020年，中国和香港的资本流出额就达1万亿4000亿1000万元。我们的专家指出 联易房地产信托, ……作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，这只是投资者竞相追逐优质资产的一个例子。.

格林-摩根解释道，私募股权基金、养老基金和主权财富基金目前手握“巨额资金”，并将目光投向了房地产领域。他表示，预计“未来将有重大交易达成”。.

如果您错过了Yardi关于香港市场的最新动态，请不要错过我们对新加坡和马来西亚市场的分析，详情请见 4月21日, 以及澳大利亚和新西兰于 4月28日. 点击此处 进行注册。.

• 近年来，尽管美国封闭式和开放式房地产基金在战略重点和在机构投资组合中扮演的角色存在很大差异，但它们的总体表现却惊人地相似。.
• 投资者如何把握时机投资封闭式基金，以及基金经理如何提取和返还资金给投资者，都导致了资金加权收益率比相应的时间加权收益率高出 2 个百分点。.
• 封闭式基金业绩的差异为能够选择前四分之一基金经理的投资者创造了机会，但即使是那些进行大量投资的投资者，也可能面临投资组合回报范围很广的问题。.

• 近年来，尽管美国封闭式和开放式房地产基金在战略重点和在机构投资组合中扮演的角色存在很大差异，但它们的总体表现却惊人地相似。.
• 投资者如何把握时机投资封闭式基金，以及基金经理如何提取和返还资金给投资者，都导致了资金加权收益率比相应的时间加权收益率高出 2 个百分点。.
• 封闭式基金业绩的差异为能够选择前四分之一基金经理的投资者创造了机会，但即使是那些进行大量投资的投资者，也可能面临投资组合回报范围很广的问题。.

欲了解更多信息，请访问： https://www.msci.com/www/blog-posts/open-vs-closed-end-real-estate/02413249714

随着科技行业继续引领新增需求，空置率从2020年第四季度的5.21%收窄至5.01%，高力国际建议租户趁租金触及转折点之际尽早锁定租约。 业主应将老旧物业改建为综合用途开发项目，以释放其价值。.

报告要点：

• 2021年第一季度，CBD甲级写字楼租金稳定在每平方英尺9.54新元（环比下降0.31%），净吸纳量在连续两个季度萎缩后转为正值。.
• 科技行业继续引领新增需求，空置率从2020年第四季度的5.21%收窄至5.01%。.
• 随着全球疫苗接种工作的推进，市场信心逐渐恢复，2021年第一季度办公楼及混合用途办公楼投资总额同比增长13.91%，达到8.5亿新元。. 

制造业推动工业部门反弹

• 根据贸工部（MTI）的数据，2020 年第四季度新加坡经济同比萎缩 2.4%，使 2020 年整体经济增长的总变化为负 5.4%。在 COVID-19 年，制造业的弹性在缓解经济下滑方面发挥了巨大作用，电子、生物医学制造和精密工程集群的产出大幅增长。.

• 由于目前全球芯片短缺，对电子产品的需求居高不下。而新加坡作为半导体的主要生产国，工业领域的芯片制造商可能不得不扩建现有设施，以提高产量。.

• 2021 年 3 月，新加坡采购经理指数（PMI）为 50.8，为 2019 年 3 月以来的最高值。制造商的乐观情绪在 1 月和 2 月盛行，采购经理人指数分别为 50.7 和 50.5，表明 2021 年工业部门可能会继续增长。.

建议与见解 

我们预计，在2021年上半年，办公楼租金和价格将持续承压，并在年中触底；随后下半年市场将趋于稳定，并从2022年起再度回升——前提是新冠疫情能在2021年上半年得到控制。 我们认为，现在正是买家探索分层产权办公楼领域投资机会的好时机：

• 具有长期房地产需求的终端用户应考虑购置房产，因为一旦市场复苏，核心地段的办公楼价格和租金可能会迅速回升。.
• 那些希望投资香港写字楼市场，但此前认为价格过高的投资者，应抓住这一良机入市。.
• 寻求交易金额较小的办公楼的投资者，不妨考虑九龙地区，那里选择更多，价格也更具吸引力。.

新冠疫情在全球范围内造成了前所未有的冲击。在亚太地区，为遏制疫情蔓延而采取的措施也导致了自大萧条以来最严重的经济衰退，主要经济体十多年来首次出现萎缩。尽管这场危机可能持续数年，但该地区的长期增长基本面依然稳固。.

受人口结构利好因素的推动，亚太地区的城市化进程正经历着一场史诗般的繁荣，这将带动中产阶级的壮大，并由此开启消费循环。实物资产是该地区结构性大趋势的重要组成部分，这些趋势将在疫情结束后继续存在。随着挑战逐渐从疫情控制转向长期复苏，基础设施投资和房地产投资信托基金（REITs）在这一进程中扮演着至关重要的角色，它们能够加速该地区从疫情中复苏，并确保其经济未来。.

新加坡商业联合会推出了《新加坡零售场所租赁行为准则》（以下简称“《准则》"）。“COC“）于 2021 年 3 月 26 日生效。条例》旨在为合资格零售物业的业主和租户提供一套指引，以便在租赁谈判中采取公平和平衡的立场，并为这些业主和租户提供一个治理框架，确保他们遵守无障碍争议解决框架。.

标准守则》自 2021 年 6 月 1 日起生效，预计政府将与利益相关方密切合作，将守则转化为法律。本更新概述了《标准守则》的主要特点和原则。.

新加坡商业联合会推出了《新加坡零售场所租赁行为准则》（以下简称“《准则》"）。“COC“）于 2021 年 3 月 26 日生效。条例》旨在为合资格零售物业的业主和租户提供一套指引，以便在租赁谈判中采取公平和平衡的立场，并为这些业主和租户提供一个治理框架，确保他们遵守无障碍争议解决框架。.

标准守则》自 2021 年 6 月 1 日起生效，预计政府将与利益相关方密切合作，将守则转化为法律。本更新概述了《标准守则》的主要特点和原则。.

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随着全球各国政府开始加快疫苗接种计划，出行将逐渐恢复。我们预计，在边境重新开放以及促进大规模出行的机制正式确立的初期，人们仍会保持一定程度的谨慎。.

尽管行业将发生变化，且对卫生等因素的重视程度会有所提高，但人们与生俱来的旅行渴望、相对低廉的旅行成本以及积压的需求，将推动该行业在未来三到四年内实现V型复苏。.

在《高力酒店洞察 | 2021年第一季度》报告中，我们将探讨：

• 2021年亚太地区酒店业展望
• 澳大利亚墨尔本的酒店市场
• 新加坡酒店市场
• 关于博彩业的最新动态

物流仓库和高规格空间将成为亮点

2020年，新加坡工业地产市场表现相对稳健，JTC租金指数和价格指数同比分别下降1.51%和2.71%。 2020年第四季度市场出现复苏，随着经济回暖，这一趋势可能延续至2021年。我们预计仓库租金将同比增长1.31%，而受供应充足影响，工厂租金可能持平。.

蓬勃发展的科技行业和生物医药制造业应能支撑对商务园区及高规格办公空间的需求。2020年整体出租率上升0.7个百分点至89.91%，这主要得益于仓储需求因库存增加和电子商务活动而增长。 我们建议业主采用工业4.0技术并进行改造 

预计新冠疫情过后，零售地产市场将趋于稳定并逐步复苏

2020年下半年，乌节路及区域中心地段的平均租金下跌2.51%（按平方英尺计算），受净吸纳量创下历史新低影响，全年跌幅达7.21%（按平方英尺计算）。随着经济重启，我们预计2021年的需求将转为正增长。.

2020年，零售交易量同比下降29.51%，而受收入中断影响，资本价值下跌51%。我们预计2021年资本价值将保持平稳。.

下载高力国际关于新加坡零售业2020年下半年半年度报告，我们将深入分析最新趋势和市场前景，并为零售商、业主及投资者提供专业建议。.