市場展望

儘管經歷了四波新冠疫情爆發，經濟表現也創歷史新低，香港仍蓄勢待發，可望進一步成長。鑑於2021年第一季GDP強勁反彈，達到7.91兆至3兆港元，且預計2021年全年增長3.5兆至5.51兆港元，商業地產市場在適應部分「新常態」的同時，展現出積極的發展前景。“

2021年第一季度，大東京地區大型多租戶（LMT）物流設施的空置率環比上升0.6個百分點，達到1.1%，這是自2019年第四季達到1.1%以來，空置率首次超過1%。儘管2020年受新冠疫情影響，口罩和其他日用品的需求空前激增，導致物流空間競爭加劇，但目前市場活動似乎有所緩和。儘管如此，整體需求依然保持穩定。.

2021年第一季，大阪地區的LMT（租賃、租賃及租賃）空置率降至1.9%，季減1.8個百分點。這是自2016年第二季以來，空置率首次降至2%以下，當時的空置率也為1.9%。過去兩年租金上漲了13%，加上未來經濟情勢的不確定性增加，導致租戶更加謹慎，租金上漲速度放緩。.

本季名古屋大都會區的LMT（大型綜合物業）空置率較上季下降1.7個百分點至8.6%。隨著2022年約17萬坪新增樓面面積的湧入，業主們正加強宣傳力度以吸引租戶。.

– 本季度，世邦魏理仕開始發布大福岡地區的LMT指數，該地區的空置率自2019年第二季度以來一直保持在0.0%。隨著多個新的LMT設施的開發正在進行中，擁有更人性化佈局的物業將在競爭中佔據優勢。.

• 2020 年第四季工業增加價值 (GVA) 為負 6.7%。.
• 本季超高端工業地產平均租金上漲0.41兆澳元/平方公尺。澳洲超高端工業地產平均租金為1兆澳元/平方公尺。
• 優質債券殖利率年減57個基點，創歷史新低。
• 1.6 公頃地塊的土地價值較上月成長 2.5%，平均每平方公尺 $570；而 0.25 公頃地塊的土地價值較上季成長 5.4%，達到每平方公尺 $719。.
• 交易量方面，超過$5m的交易總計$393m，共18筆交易。這比2020年第一季記錄的交易量減少了78%。.

• 自2020年11月取消雙重印花稅以來，投資情緒有所改善。.
• 2021 年第一季，房地產基金的投資金額達到 331 兆令吉，其中包括十大交易的一半。.
• 工業交易佔總投資額的 43%，是自 2005 年第四季以來的最高比例。.
• 世邦魏理仕預計，今年工業地產改造租賃變更的新標準費率將提振該產業的投資。.

• 雖然仍有一些科技業的公司希望擴大業務，但其他租戶正在考慮‘調整規模’，因為他們正在採用遠端辦公方式。.

• 租賃活動也來自那些因舊建築將於今年稍後進行重建而被迫搬遷的租戶，他們需要尋找新的辦公室。此外，由於新建築的建設延期，近期租約即將到期的租戶可能會選擇續約或尋找其他辦公室。.

• 新供應延遲、遠距辦公限制解除後更多員工返回辦公室以及健康的辦公大樓投資市場，提振了甲級辦公室業主的信心。.

• 2021 年第一季度，Savills CBD A 級辦公室的整體空置率連續第四季度上升 0.3 個百分點，達到 7.3%。.

• 2021年第一季度，儘管市區重建局（URA）中央區辦公大樓租金指數環比增長3.31萬億新元，但第一太平戴維斯（Savills）中央商務區甲級寫字樓的平均月租金連續第五個季度下降，儘管環比降幅有所放緩，為1.21萬億新元，儘管每平方英尺9.41平方英尺。我們維持先前對租金年減51兆新元的預測。.

重點總結

1. 共同投資是資本管理中的一項巧妙工具，能為有限合夥人（LP）和普通合夥人（GP）雙方帶來效益。.
2. 第一類／第二類另類投資基金不得將超過 25% 的可投資資金投入單一被投資公司。此規定限制了專用共同投資工具的設立。.
3. 印度私募基金監管局（IFSCA）於2020年底發布一項通告，允許位於GIFT City的另類投資基金（AIF）在符合特定條件的情況下，免於適用25%的多樣性要求。.
4. 近期，印度證券交易委員會（SEBI）發布了一份關於「合資格投資者」概念的諮詢文件，其中考慮為僅由合資格投資者組成的基金提供更大的靈活性（包括在投資者多樣性要求方面）。.
5. 這些新措施很可能有助於促進印度境內共同投資活動的普及。.

隨著中國境外越來越多新建或重整的生產基地陸續出現，製造業地產作為一類資產的重要性日益提升；自2011年以來，製造業資產的交易量年增長率達19%。.

在物流領域，線上生鮮食品銷售——作為亞太地區成長最快的線上零售類別——預計將以每年 30% 的速度增長，從而帶動對「最後一哩」配送設施的需求。.

在本報告中，我們將研究

• 「中國加一」 工業物業租戶與業主的策略與機遇
• 物流網絡中「最後一哩」與冷鏈領域的商機
• 對工業租戶及業主而言，亞太地區最具吸引力的城市
• 主要市場的投資趨勢

經歷了災難性的2020年後，多數主要區域經濟體持續穩步前進，而「改革與復甦」應會成為今年的主軸。 儘管能否順利回歸常態尚無定論（印度的情況即為明證），但交易量的回升顯示，隨著亞洲持續跑贏歐美，區域房地產投資者的信心正逐步增強。.

資本市場

隨著經濟復甦勢頭增強，新加坡2021年第一季初步房地產投資額較前一季增長11.51%，達到1,435.23億新元。.

辦公室

受低空置率支撐，甲級（核心商業區）市場的租金跌幅在歷經四個季度的調整後已趨於穩定。相反地，乙級市場則持續面臨較高的空置率，租金亦進一步下滑。.

商業園區

2021年第一季，商務園區市場表現略見疲軟。淨吸納量呈現負值，主要受市郊子市場的影響。.

零售

優質零售空間的租金跌幅已趨緩。業主在租金預期方面仍保持靈活的態度。.

住宅

住宅市場的強勁表現，進一步提振了購屋者的信心，並帶動新案的銷售表現。.

工業的

2021年第一季的租賃活動保持穩定，儘管較前一季的強勁表現有所放緩。交易內容主要以續約和搬遷為主，此外也有少數新進駐及擴張的案例。.

在整個亞太地區，房地產市場年初表現強勁，其中辦公、工業及物流資產正推動市場持續復甦。.

在中國，繁忙的第一季見證了終端用戶與投資者（包括外國投資者）在主要城市完成多項重大交易。投資者對香港和新加坡的興趣再度升溫，而日本則完成多宗商業及住宅交易。 在韓國，低利率與充沛的流動性持續推升對辦公空間的需求，隨著資產存量縮減而競爭日趨激烈，此趨勢料將持續；台灣則出現商用不動產需求激增的現象。 在澳洲，這個通常較為平靜的季度，辦公樓市場的活動卻明顯增加；而紐西蘭的房地產市場，在政策調整、低利率以及邊境重開的預期推動下，正準備迎接一個活躍的一年。.

在該地區的新興市場中，印度的住宅及商業資產需求強勁，投資者對市場的中長期前景仍持樂觀態度。 在政府改革措施的推動下，越南房地產市場正處於復甦階段；而印尼房地產市場則受益於疫苗的順利推行及政策調整，這些因素應能增強購買力、提振市場信心並鼓勵投資。 泰國市場活動亦日趨活躍，尤以物流、倉儲及工業領域為甚，但酒店業能否復甦則取決於國際旅遊能否恢復。 菲律賓去年經濟萎縮，為1998年以來首見，但隨著防疫限制放寬及疫苗接種展開，房地產市場有望復甦。 與此同時，緬甸持續的政治動盪將影響短期前景，但市場預期仍將保持長期增長潛力，特別是在基礎設施和工業領域。.