市場展望

香港は、4度にわたる新型コロナウイルスの感染拡大と、過去最悪の経済パフォーマンスに見舞われたにもかかわらず、さらなる成長の兆しを見せている。 2021年第1四半期にGDPが前期比7.91％と急回復し、2021年の成長率も3.5～5.51％と予測される中、商業用不動産市場は、いくつかの「ニューノーマル」に適応しつつも、明るい見通しを示している。“

– 2021年第1四半期、首都圏における大型マルチテナント（LMT）物流施設の空室率は、前四半期比0.6ポイント上昇し1.11％となった。 これは、2019年第4四半期に1.11%を記録して以来、空室率が1.1%を超えたのは初めてのことである。 新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより、マスクやその他の日用品に対する需要がかつてないほど急増したことで、2020年には物流スペースをめぐる競争が激化したが、現在はその動きが落ち着きを見せている。とはいえ、全体的な需要は安定している。.

– 2021年第1四半期、大阪圏のLMT空室率は1.91%となり、前四半期比で1.8ポイント低下した。 空室率が2.1％を下回ったのは、同じく1.91％だった2016年第2四半期以来のことである。 過去2年間で賃料が13%上昇したことに加え、今後の経済動向に対する不透明感が高まっていることから、テナントの姿勢は慎重化しており、賃料上昇のペースは鈍化している。.

– 今四半期、名古屋圏のLMT空室率は前四半期比1.7ポイント低下し、8.6%となった。2022年には約17万坪の新規供給が見込まれることから、オーナー各社はテナント誘致に向けたプロモーション活動を強化している。.

– 今四半期、CBREは福岡広域圏におけるLMT指数の公表を開始しました。同地域の空室率は2019年第2四半期以降、0.01%で推移しています。現在、複数の新規LMT施設の開発が進められていることから、利用者に配慮したレイアウトを備えた物件は、競合他社に対して優位性を発揮することになるでしょう。.

• 2020年第4四半期の製造業の付加価値額は、前期比でマイナス6.71％となった。.
• 今四半期、スーパープライム級工業用物件の平均賃料は0.4%上昇した。オーストラリアのスーパープライム級物件の平均賃料は$113/平方メートルである。
• 超優良債の利回りは前年同期比で57ベーシスポイント低下し、過去最低水準となった
• 1.6ヘクタールの区画の地価は前四半期比で2.5%上昇し、平均$570/平方メートルとなった一方、0.25ヘクタールの区画は前四半期比で5.4%上昇し、$719/平方メートルとなった。.
• 取引高。$5mを超える取引高は、18件の取引で合計$393mとなった。これは2020年第1四半期の取引高と比較して78%減少している。.

• 2020年11月の二重印紙税の廃止以来、投資心理は改善している。.
• 2021年第1四半期の投資総額のうち、不動産ファンドが33%を占め、そのうち上位10件の取引の半数を占めた。.
• 産業分野の取引額は総投資額の43%を占め、2005年第4四半期以来の最高比率となった。.
• CBREは、産業用再開発における賃貸借契約変更の新たな標準料率が、今年この分野への投資を後押しすると見込んでいる。.

• テクノロジー業界などの企業の中には、事業拡大を目指すところもある一方で、リモートワークを導入したことで「適正規模化」を検討しているテナントも少なくない。.

• リース需要は、今年後半に再開発が予定されている古い建物から移転を余儀なくされているテナントによる、代替スペースの探求からも生じています。さらに、建設予定の新築物件の着工遅延により、近い将来にリース契約が満了するテナントは、契約を更新するか、あるいは今すぐ代替スペースを探すことになる可能性があります。.

• グレードAオフィスのオーナーの間では、新規供給の遅れ、リモートワーク制限の緩和に伴いオフィスへの出社者が増加していること、そしてオフィス投資市場の好調さにより、市場心理が後押しされている。.

• サヴィルズが対象とする都心部（CBD）のグレードAオフィスビルの総合空室率は、2021年第1四半期に0.3ポイント上昇し、7.31％となり、4四半期連続で上昇を続けた。.

• 2021年第1四半期、URA（都市再開発庁）の中央地区オフィス賃料指数は前期比3.3%の上昇を示したものの、 サヴィルズが選定したCBD（都心部）のグレードAオフィス物件のバスケット平均月額賃料は、四半期比1.2%と下落幅は縮小したものの、5四半期連続で下落し、1平方フィートあたりS$9.41となった。当社は前年同期比で-5%という賃料予測を維持する。.

要点

1. 共同投資は、LP と GP の両方に効率をもたらす、資本管理の便利なツールです。.
2. カテゴリーI / IIのAIFは、単一の投資先企業に25%を超える投資可能資金を投資することはできません。これにより、専用の共同投資ビークルの設立が制限されます。.
3. IFSCA は 2020 年後半に回覧を発行し、特定の条件の下で GIFT City の AIF が 25% 多様性要件を適用しないことを許可しました。.
4. さらに最近では、SEBI は「認定投資家」という概念に関する協議文書を発表しました。この文書では、AI のみで構成されるファンドの柔軟性の向上 (多様性要件を含む) が検討されています。.
5. これらの新たな措置は、インドにおける共同投資活動の拡大を促進するものとなるだろう。.

中国国外で新たな生産拠点や再活性化された生産拠点が増えるにつれ、資産クラスとしての製造不動産の重要性が高まっており、製造資産の取引は2011年以降、年間19%増加しています。.

物流分野では、アジア太平洋地域のオンライン小売売上高の中で最も急成長しているカテゴリーであるオンライン食料品売上高が年間30%増加すると予測されており、ラストマイル配送施設の需要を押し上げています。.

このレポートでは、以下の点を検証します。

• チャイナプラスワン 工業用不動産の占有者と所有者のための戦略と機会
• 物流ネットワークのラストマイルとコールドチェーン分野における機会
• アジア太平洋地域における工業用地の占有者と所有者にとって最も魅力的な都市
• 主要市場における投資動向

2020年の壊滅的な経済危機の後、アジア地域の主要経済圏の大半は着実な発展を続けており、「改革と回復」が今年の主要テーマとなるはずです。インドが示したように、円滑な正常化は確実ではありませんが、取引件数の増加は、アジアが欧州と米国の両方を上回り続ける中で、地域の不動産投資家の信頼感が高まっていることを示唆しています。.

資本市場

経済回復が勢いを増す中、シンガポールの不動産投資予備額は前四半期比115.1兆3千万ドル増加し、2021年第1四半期には1兆4千35億2,300万ドルに達した。.

オフィス

空室率の逼迫に支えられ、グレードA（中核CBD）市場では4四半期にわたる賃料調整局面を経て、賃料下落に歯止めがかかりました。一方、グレードB市場では空室率の上昇が続き、賃料はさらに下落しました。.

ビジネスパーク

ビジネスパーク市場のパフォーマンスは、2021年第1四半期に若干軟化しました。シティフリンジサブマーケットの影響で、純吸収量がマイナスとなりました。.

小売り

優良小売スペースの賃料下落は鈍化しています。貸主は引き続き、賃料見通しに対して柔軟な姿勢を維持しています。.

居住の

住宅市場の好調な業績により、住宅購入者の信頼がさらに高まり、新規発売物件の購入が促進されました。.

産業

2021年第1四半期の賃貸活動は、前四半期の好調な業績からは減速したものの、安定していました。取引は主に更新と移転で、新規開設や拡張も少数ありました。.

アジア太平洋地域全体で、不動産市場は好調なスタートを切りました。アジア太平洋地域全体で、不動産市場は好調なスタートを切りました。オフィス、産業、物流資産が継続的な回復を牽引しました。.

中国では、主要都市において、エンドユーザーや投資家（外国人投資家を含む）が大型取引を締結するなど、活況を呈した第1四半期となりました。香港とシンガポールでは投資家の関心が再び高まり、日本では商業用不動産および住宅用不動産の取引が多数成立しました。韓国では、低金利と流動性がオフィススペースの需要を引き続き牽引しており、縮小する資産プールをめぐる競争が激化する中で、この傾向は今後も続くと予想されます。一方、台湾では商業用不動産の需要が急増しました。オーストラリアでは、例年静かな四半期でしたが、オフィスセグメントの活動が活発化しました。一方、ニュージーランドの不動産市場は、政策変更、低金利、そして国境再開への期待に支えられ、活発な一年となる準備を整えています。.

新興地域では、インドでは住宅および商業用不動産への堅調な需要が見られ、投資家は市場の中長期的な見通しについて強気な見方を維持しています。ベトナムの不動産セクターは、政府改革に支えられ回復基調にあります。一方、インドネシアの不動産市場は、ワクチンの順調な展開と政策変更の恩恵を受けており、これらは購買力の強化、市場の信頼感の向上、そして投資促進につながると期待されています。タイでも、特に物流、倉庫、工業セクターにおいて市場活動が活発化していますが、ホスピタリティセクターの回復は国際旅行の再開にかかっています。フィリピンは昨年、1998年以来初めて経済が縮小しましたが、検疫制限の緩和とワクチンの普及に伴い、不動産市場は回復に向かう見込みです。一方、ミャンマーでは、現在進行中の政治的混乱が短期的な見通しに影響を与えるものの、特にインフラおよび工業セグメントにおいて、長期的な成長ポテンシャルを維持すると予想されます。.