市場展望

Global Economy

• Global growth estimated to decline by 3.5% in 2020 but expected to rise by 5.5% in 2021
• Advanced economies likely to grow by 4.3% in 2021 on the back of the early rollout of vaccines
• Emerging economies are expected to grow by 6.3% in 2021 on the back of a contracted base

Indian Economy 

• India’s GDP growth for FY21 is estimated to decline by 7.7%, hit by the global pandemic and the lockdown
• Private consumption estimated to contract by 9.5% in FY21 based on income loss, mobility restrictions, and supply constraints
• Government consumption estimated to rise by 5.8% due to increased expenditure as part of pandemic relief packages.
• Investment estimated to decline by 14.5% due to economic uncertainty and delay in implementation of capital projects

見通し 

• Consumption indicators, including FMCG, auto sales, and GST collection indicate a faster demand recovery in Q3
• Continued momentum post-pandemic in health, pharma, telecom, and technology (e-commerce, fintech, ed-tech, etc.) owing to a significant shift in consumption patterns
• The pandemic has led to a preference for digital services and adoption of digitalisation in many companies
• GDP is estimated to grow at 11% in FY22 owing to robust growth in consumption and investment and lower base effect

The pandemic has induced behavioural changes amongst consumers that are likely to stay permanent. This has hit the physical retail and F&B sectors hardest and the industry has to be quick to adapt to this new reality in order to nurture the sector back to recovery, albeit in an evolved form.

Footfall numbers will be hard-pressed to return to pre-COVID levels so long as the need to social distance is enforced. The takeaway channel is therefore vital. With incomes falling and unemployment rising, food delivery companies are seeing a decline in activity from the peaks witnessed in the months of April and May. Parents are telling their children now not to order frivolously. Footfall ebbs and flows with some days seeing much greater activity than others (same as our office – some days we have 30% of the workers back while for most of the time, it’s just 15% to 20%). It is difficult to predict the daily flow these days. Whenever helicopter money is disbursed by the government, the crowd emerges in the suburbs. But give it about 10 days and the patronage falls back to pre-payout levels.

The points highlighted above are summarised in the following heatmaps. Table 1A and 1B show the heatmap of revenues by broad tenant types in CBD and Suburban locations. These are the findings obtained after spending weeks soliciting feedback from various retail and F&B operators plus plying the grounds to weed off the weekend-weekday effects.

WHEN CULTURAL VALUE BECOMES COMMERCIAL VALUE AND TRANSFORMS INTO INVESTMENT GAINS.

• The total shophouse transaction value amounted to S$880.7 million in 2020, riding out the pandemic with only a slight 3.8% year-on-year (y-o-y) decline when compared to the S$915.9 million recorded in 2019, as sales in Q4 2020 rebounded to surpass pre-pandemic levels. Gross sales value in the quarter alone accounted for almost half of 2020 shophouse sales value at S$431.8 million.
• The shophouse sales volume was also greater in 2020 compared to the previous year, with 138 transactions lodged as compared to 123 in 2019 (Exhibit 1). The majority (88.4%) sold were freehold shophouses. Q4 2020 saw a total of 51 shophouse transactions, 19 more than in Q3 when sales started to recover.
• Aided by lower costs of borrowing and high liquidity in the market, pent-up demand from different pools of buyers such as first-time investors as well as family offices and corporates contributed to the overall recovery of the shophouse market, especially towards the last quarter of the year. Price expectations between buyers and sellers were realistically met, leading to the materialisation of sales.

厳しい市場にもチャンスは残されている

パンデミックとそれに起因する経済ショックに見舞われた年であったが、中国は急速に立ち直り、2020年の経済拡大を記録した数少ない国のひとつとなった。2021年に向けて、生活、仕事、経済の多くの側面が、デジタル技術の大幅な進歩と採用の拡大によって根本的に変化している。とはいえ、COVID-19の前の段階から、債務水準、気候変動問題、経済の安定性など、根強く残る大きな構造的問題にも取り組んでいく。.

不動産市場では、2021年に課題と機会がもたらされる。住宅販売セクターはデレバレッジのための規制強化に直面し、成長が鈍化し需要が抑制される。しかし、資本を持つ人々は、富を蓄え、維持し、成長させるために投資を続けるだろう。渡航制限により、出向者や帰国駐在員の数は制限されているが、事業者は、リースの利点に気づきつつある地元顧客層の増加に合わせて、サービスや施設を迅速に調整している。商業セクターは供給過剰に直面しているが、クリエイティブな環境を育み、テナントの柔軟性を高めることができる家主は市場シェアを維持できるだろう。オンライン・プラットフォームが小売売上高に占める割合は引き続き拡大しているが、ユニークな体験や社会的交流への渇望により、実店舗がブランドと消費者を結ぶ重要な接点であり続けている。. 

物流セクターの成長は、規制や厳しい土地許可に阻まれているが、3PLやeコマース・プラットフォームからの需要は依然として旺盛だ。投資が後退し、ベンダーが資金調達の制限からより大きなプレッシャーを感じる中、より高い成長の機会を求めて伝統的な商業セクターからの投資は敬遠されてきたが、機会が現れ始めており、活動レベルは回復し始めると予想される。. 

寻路向前

尽管2020年初爆发疫情带来巨大冲击，但中国经济迅速反弹，成为全年经济同比增长的少数几个国家之一伴随数字技术的进步和广推，我们的生活，工作和经济活动都在发生变化，此外也需积极应对债务，气候，经济稳定等长期存在的结构性挑战。

2021年的房地产市场挑战和机遇并存。住宅销售市场正面临监管加码，短期市场需求或将因此受限，但市场中长期价值前景并未改变，仍是财富保值及增值的重要去向。高端租赁市场持续演进，旅行限制影响外籍租客需求，但本地租客需求上升、日趋多样，为业主带来调整机会。写字楼市场存在局部供应放量，而能为租户创造创意环境和灵活空间的业主将占据优势。零售商纷纷发力电商平台，但顾客对独特体验和社交互动的诉求说明，实体店依然是品牌和消费者沟通的重要渠道。

物流行业的增长受到政策和土地许可的限制，但来自第三方物公司和电子商务平台的需求有增无减。物流和数据中心的高增长潜力令一些投资者从统物业领域转向利资产。

Hong Kong’s investment momentum turned sluggish in 2020, with the total Hong Kong’s investment momentum turned sluggish in 2020, with the total transaction volume dropping 47%YOY to HKD 60.1 billion (USD 7.7 billion), a record low over the last decade.

Most investors have been taking a wait-and-see approach throughout 2020, given the market was still shadowed by different layers of uncertainty. Meanwhile, the global outbreak of the COVID-19 pandemic and the subsequent travel restrictions also likely deterred some site visits and investment decisions, especially for those investors with decision-makers abroad, making local and mainland capital the key buyers.

Whilst the property market in Hong Kong has been undergoing a correction across most commercial sectors, the gradual increase in yields in the last two years prompted investors to look for distressed assets or properties with bigger discounts, despite their limited availability. The bid-ask dislocation remained the key hurdle for investment transactions over the last 12months. 

China Real Estate Market 2021 – Finding The Way Forward

2020 has been a challenging year for all. With China now seemingly on its way to a full recovery, Savills has published its China market overview and outlook “Finding a way Forward, 2021”, which analyses key drivers and trends of five asset classes and the property management sector. 

投資： National transaction volumes decreased YoY, while niche assets increased their share of investments to all-time highs. 

オフィス： Occupiers look to optimise their office portfolios through flexible space arrangements while also securing cost savings. 

小売り： Landlords increase the share of leisure tenants in malls to attract consumers back to the high-street. 

Residential: Upgrade and end-user demand supports the stable market foundations, while the multi-family sector sees new regulations to protect tenant rights. 

Logistics: New infrastructure initiatives will level up warehouse standards and scale. Transparency and asset liquidity is also expected to improve with the launch of REITs. 

Property management: New IPOs saw a record high in 2020, while PropTech opens the way for additional value-added services.

デジタル化の加速や消費者の行動変化に伴い、小売テナントもオーナーも、急速に進化するマルチプラットフォームの小売環境に適応し、オンラインでの存在感を高めることでショッピングモールへの実店舗来客を維持し、市場での存在感を保つことが不可欠となっています。 ショッピングモールはもはや単なる販売拠点にとどまらず、多様な消費者のニーズに響く、有意義で記憶に残る体験を取り入れた「中心的な拠点」へと進化すべきです。 これにより、プレイスメイキング戦略の一環として、従来の実店舗での買い物や単なるEコマースよりも、より楽しく魅力的な店内ショッピング環境が実現することになるでしょう。.

シンガポールが「再開の第3段階」に入ったことを受け、集会に関する規制が緩和され、労働者の大半が職場に復帰したことから、小売店舗への来客数の増加が見込まれています。.

最近、一等地の小売スペースの賃料下落ペースが鈍化していることから、2021年初頭には賃料が底を打つ可能性がある。また、地域社会での感染再拡大によるロックダウンが発生しない限り、今年中の賃料引き下げ幅は約5%にとどまると予測される。 オーチャード地区にある一等地の小売スペースの賃料回復には、もう少し時間がかかる可能性があり、全国およびその他の主要都市で大規模なワクチン接種が十分な成果を上げ、移動制限が緩和されて初めて、新型コロナウイルス感染拡大前の水準に戻ると予想される。.

アジア太平洋地域の不動産市場の多くは、オフィス、工業用、物流用セグメントの堅調なパフォーマンスに支えられ、困難な一年を終え、回復の軌道に乗りました。中国では、政府の政策と続くEコマースブームが相まって、ビジネスパークや倉庫への需要を後押ししました。 香港では、政府が商業用不動産の売却にかかる印紙税を引き下げたことを受け、取引件数が急増した。一方、シンガポールでは市場心理の改善に伴い、投資目的の売買が急増した。オーストラリアでは景気後退から迅速に回復したことで市場見通しが改善し、ニュージーランドは新型コロナウイルス感染症への効果的な対応の恩恵を引き続き享受している。 ベトナムもまた、新型コロナウイルスの感染拡大を抑制し、2020年には他の東南アジア諸国よりも良好な経済実績を上げたことから、特に工業・物流セクターにおいて、国内外の投資家からの注目を集めている。日本もまた、Eコマース分野からの需要拡大を反映し、物流資産が強く求められている市場の一つである。 インドネシアでは、打撃を受けたホスピタリティセクターに対し、割安なホテル資産の取得を目指す投資家からの関心が急増した。一方、急成長を続けるミャンマーでは、物流および手頃な価格の住宅セグメントへの関心が引き続き高まっている。フィリピンでも、海外労働者からの送金が需要を牽引しており、住宅セグメントは上昇傾向にあると見られている。 全体として、域内の市場がロックダウンから脱却し、経済が勢いを取り戻す中、投資家は好環境を最大限に活用すべく迅速に行動すると予想される。.

アジア太平洋地域全体で、キャップレートは概ね横ばいとなっている。.

2020年第4四半期も、新型コロナウイルス感染症をめぐる不透明感により、潜在的な取引活動は依然として停滞した状態が続いた。当地域全体では、キャップレートの変動は概ね小幅にとどまった。.

2020年第4四半期の主なハイライト：

• で インド, …ただし、顕著な例外として、飲食・小売業界におけるEコマースが地域全体で拡大し、倉庫や物流施設への需要が持続していることから、工業用不動産のキャップレートが低下したことが挙げられる。.
  
• ムンバイ’小売物件のキャップレートは小幅に上昇した。これは、賃料の下落と空室率の上昇が資産価値に下落圧力をかけているためである。.
  
• そのほか マニラ, 、賃料の低下が見られたものの、その影響はまだ資産価値に反映されていません。.
  
• で オーストラリア’オフィスセクターにおいては、投資家がリスクの低い購入機会に注力する中、長期賃貸契約を結んだ近代的な物件は、今後も価値の堅調さを維持すると予想されます。.
  
• オーストラリアのオフィス資産に対する根本的な需要は依然として堅調であるものの、海外渡航制限により現地視察が困難となっているため、取引量は一時的に影響を受けています。さらに、外国投資承認手続きに伴う制約が、海外からの資本流入に不透明感をもたらしています。しかし、最近では政策面での進展が見られ、楽観的な見通しが持てる状況となっています。.

総じて言えば、経済見通しに対する期待のばらつきが、買い手と売り手の価格期待の乖離につながっていると考えられる。.

活動の段階的な回復により、資本がオフィス、小売、産業セクターに再び流入し、その結果、2021年後半にはこれらのセクターのキャップレートに影響を与えることになるだろう。.

2020年11月の小売売上高指数（RSI）（自動車を除く、連鎖指数ベース）は、前年同月比で2.41ポイント小幅に低下し、98.0となった。 当月は、デジタルプラットフォームにおける「11.11」や「ブラックフライデー」といった大規模なセールイベントが牽引し、小売売上高は改善した。これらのイベントに先立ち、多くの実店舗もオンライン化を進めており、伊勢丹やメトロはLazadaなどのプラットフォームで商品を販売し、BHGは独自のショッピングサイトを立ち上げた。 その結果、11月のオンライン売上高は増加し、小売売上高総額1兆310億シンガポールドルのうち、自動車を除く約16.71％（約16億400万シンガポールドル）を占めた。 このうち、小売業の大部分は、主にコンピュータ・通信機器、家具・家庭用品、およびスーパーマーケット・ハイパーマーケットでの取引で構成されていた。.