概述
全球公債市場2021年開局慘淡，第一季投資人因此跌至2016年第四季以來的最低點，同時，美國10年期公債基準上漲超80個基點。由於債券利率在三月一路攀升，達一年來最高水平，在疫情爆發前，任何跌勢都不會持續太久。這主要得益於亞太股票市場投資者對估值過高的擔憂。
從疫情中奪取最多的科技股在此次引發售股浪潮中首當其衝，尤其是受到中國股市在國內的反措施壟斷影響。而投資基金Archegos Capital的崩盤也讓金融股感到緊張，使得該股市下跌億的資金。這也讓亞太地產股指數整體股票基準。
亞太房地產上市公司股票
GPR/APREA綜合上市房地產指數反彈1.8%，其中，澳洲地產股在合訂預期的推動下，在亞太地區的成長中處於領先地位。澳洲經濟在2020年最後一季的GDP成長預期，隨著調控放寬，住宅價格也持續上漲。日本股票的表現也隨之大盤，主要得益於其最大的恐慌，以及防疫放鬆措施對市場信心的提升。同時，中國股市的漲幅受到限制，前期支持政策力道將縮小，有初步顯示中國經濟復甦正在進一步提速。
繼合併辦公和零售REITs之後，凱德集團緊接著宣布一項企業重組計劃，將其開發部門封閉，將其投資管理部門獨立為專門的基金管理和創收業務。作為一家獨立上市的公司，凱德投資管理將成為亞洲資產管理規模最大的房地產投資管理公司，以及全球第三大上市房地產投資管理公司，創立布魯克菲爾德資產管理與百仕通。
亞太房地產投資信託基金
亞太REITs三月上漲1.9%，地區主要市場普遍上行。除澳洲信心和工業信託表現強勁外，日本REITs也憑藉其住宅REITs表現強勁，使得該版塊在3月亞太地區最高回報率。由於缺乏推動收益成長的規模，零售和酒店業失去成長動能。
同時，在房地產恐慌Filinvest向防疫證券交易所有關部門註冊募股後，不到一年，防疫已準備推出其支REIT。該REIT第三主要由Filinvest發展的某商業區業務流程辦公資產組成，如果允許超額配售，則此次爆發預計能募集149億披索。
自去年底以來，投資逐漸恢復活力，新加坡上市REITs重新積極尋找投資邊境資產的機會，並於今年第一季完成25億美元的交易量，收購總額趕超去年。同時，豐樹物流信託首次進軍印度，以約8,440萬新元的價格收購了位於普納的倉庫。起飛REIT籌集了最大的邊境資產，貢獻超17億美元，其中包括起飛REIT在歐洲收購的首個資料中心。
前景展望
在疫情爆發一年後，亞太地產股已從三月低潮中強勢反彈。但亞太房地產投資信託基金表現顯著帶動大盤房地產指數，為投資人帶來接近38%的報酬率，儘管仍落後於亞太股市。
由於基數效應放大預期，短期內經濟前景仍存在不確定性。再加上由於變數病毒導致病例數量激增，無疑也為未來增加了更多的不確定性。供給必然和大宗商品價格上漲將著持續不平衡，甚至是面對經濟復甦的混亂，投資者將繼續債券上漲和政策收緊帶來的影響。
然而，亞太地區REITs所提供的差距仍然可觀，在一些已開發市場通常能接近200個基點，甚至更高。隨著經濟活動常態化，持續的通貨再膨脹貿易或與全球經濟復甦同步保持一致。 REITs無疑將在這一背景下進一步增長。如果在經濟小區回升的前提下，壓力捲土重來，那麼就需要權衡彼此間的利弊。
概述
2021年開始，全球公債市場遭遇重創，經歷了自2016年第四季以來投資人最糟糕的季度之一，10年期美國公債基準殖利率飆升超過80個基點。然而，任何回檔都曇花一現，債券殖利率在3月持續攀升，並在疫情爆發前達到一年多來的最高水準。收益率的飆升也給該地區的股市帶來了壓力，投資者對過高的估值感到擔憂。.
疫情期間受益最大的科技股遭遇了拋售潮，這在很大程度上得益於中國政府對其本土反壟斷行為的打擊。此外，投資基金Archegos Capital的倒閉也令金融股受到衝擊，該股面臨數十億美元的損失。這推高了該地區房地產股的表現，使其超越了整體股票指數。.
上市房地產
GPR/APREA上市房地產綜合指數回報率為1.8%，其中澳洲房地產股領漲該地區，主要得益於其捆綁式信託基金的強勁表現。隨著限制措施的放鬆，澳洲經濟在2020年第四季公佈了超出預期的GDP成長，住宅價格也持續上漲。日本股市也表現出色，這主要得益於其大型開發商的強勁表現，而緊急措施的解除提振了市場情緒。同時，由於投資人預期政策支持力道將會減弱，且經濟復甦跡象進一步增強，中國股市漲幅受到限制。.
繼辦公大樓和零售房地產投資信託基金合併之後，凱德集團宣布進行公司重組，將其開發部門私有化，並將其投資管理部門剝離出來，使其成為一家專注於基金管理和費用收入的純粹業務公司。這家獨立上市的公司——凱德投資管理有限公司——將成為亞洲最大的房地產投資管理公司（以資產管理規模計算），並位列全球第三大上市房地產投資管理公司，僅次於布魯克菲爾德資產管理公司和黑石集團。.
房地產投資信託基金
亞太地區房地產投資信託基金（REITs）3月上漲1.91兆美元，主要市場普遍上漲。除了澳洲多元化和工業信託基金的強勁回報外，日本房地產投資信託基金（J-REITs）也受益於住宅房地產投資信託基金（Residential REITs）的強勁表現，推動該板塊在3月份創下亞太地區最高回報率。由於缺乏進一步上漲的催化劑，零售和飯店板塊的上漲勢頭有所減弱。.
同時，菲律賓預計在不到一年的時間內推出第三隻房地產投資信託基金（REIT）。開發商菲利賓投資公司（Filinvest）已向該國交易所提交了發行申請。該REIT主要包含菲利賓投資公司在其整體開發的商業區內的BPO辦公資產，如果超額配售選擇權被行使，預計將籌集149億菲律賓比索。.
隨著去年底投資活動強勁復甦，新加坡上市的房地產投資信託基金（REITs）繼續保持跨境資產收購的勢頭。繼第一季達成100兆美元（1,000億至4兆美元）的交易後，該產業的收購總額可望超過去年同期水準。值得注意的是，豐樹物流信託首次進軍印度市場，斥資約8,440萬新加坡元（1,000萬至4兆美元）收購了位於浦那市的兩處倉庫。起飛房地產投資信託基金（Ascendas REIT）是最大的投資方，投資額超過17億美元（1,000萬至4兆美元），其中包括該信託基金在歐洲的首批資料中心收購。.
展望
疫情爆發一年後，亞太地區的房地產股票已從3月的低點強勁反彈。儘管該地區的房地產投資信託基金（REITs）表現顯著優於整體房地產指數，為投資者帶來了接近38%的回報，但它們仍然落後於亞太股市。.
短期前景仍將波動，基數效應會放大通膨預期。此外，近期新病毒變種病例激增無疑會加劇未來的不確定性。鑑於供應短缺的陰影和商品價格上漲預示著經濟復甦將持續進行，儘管過程可能不均衡且有時混亂，投資者將繼續應對債券殖利率上升以及政策收緊的影響。.
儘管如此，該地區房地產投資信託基金（REITs）提供的利差仍然可觀，通常接近200個基點，在一些已開發市場甚至更高。隨著經濟活動逐步恢復正常，持續的通膨交易可能與全球經濟同步復甦相一致。毫無疑問，REITs將受益於此，進一步推高價格。而通膨壓力的回歸，如果能夠有序進行，則是不可避免的權衡。.
儘管關於職場未來的諸多問題仍未明朗，但越來越明顯的是，將辦公室視為唯一的工作場所這種觀念已不再適用，而且實際上存在一種 職場生態系.
設施管理（FM）必須據此進行調整與演進。企業辦公室的管理方式已出現變化；這種轉型趨勢必須持續下去，並將很快擴展至辦公室以外的場所。.
基於我們在全球各地累積的集體經驗——包括透過反覆試驗所發展出的最佳實踐、為客戶實施的解決方案，以及所蒐集與分析的數據——我們釐清了設施管理領域在以下三個核心領域中，哪些方面已發生重大變化、我們觀察到哪些新興趨勢，以及未來將如何發展：
對具有關鍵影響市場的大型交通導向基礎設施項目進行全面分析
班加羅爾是印度主要的經濟成長引擎之一。它對卡納塔克邦的邦內生產總值貢獻超過三分之一，也是該邦就業成長的主要驅動力。除了享有「印度IT之都」這一由來已久的美譽外，它現在還是印度的創業之都和領先的金融科技中心。由於巨大的經濟機會、就業機會以及預計人口將從2011年的1169萬增長到2021年的1648萬，班加羅爾大都會區（BMR）的基礎設施和公共服務，特別是城市交通基礎設施，比以往任何時候都更加迫切需要擴建和升級。.
《2020年班加羅爾城市基礎設施報告—主要交通導向基礎設施項目及關鍵影響市場的全面分析》深入探討了上述交通基礎設施項目。該報告分析了這些項目對房地產市場的影響，重點關注哪些區域將因需求成長而迎來房地產市場蓬勃發展。我們研究了監管幹預和規劃交通基礎設施的系統性實施，以及城市自然發展所扮演的角色。儘管關於城市基礎設施的討論已從交通擴展到影響環境永續性以及空氣和水資源的其他因素，但交通基礎設施仍然是影響房地產市場的重要因素。.
Yardi 的 Paul Yount 表示，客戶的期望、不斷進步的技術以及蓬勃發展的 「可建可租 」產業，都在鼓勵最優秀的住宅業主提升其 「數位路邊吸引力」。.
Yardi 的行業主管兼產品經理 Yount 租金咖啡廳, 租屋者不再需要花費星期六的時間在人行道上或填寫數十份租屋申請表。.
“他說：「我們知道許多公寓獵人偏好線上互動，現今有 14% 的公寓租賃者甚至願意不親自看房就簽約。.
近年來電子商務的蓬勃發展推動了客戶期望的進化。如果客戶在線上購物時可以期待快速且無摩擦的體驗，為什麼他們在選擇下一間公寓時不會期待同樣的體驗呢？
“在房地產業中，有形的路邊吸引力一直都很重要。但現在數位路邊吸引力更加重要，」Yount 解釋道。.
Yount 補充說，虛擬導覽這種現象在 COVID-19 之前就已經開始加速發展，現在已經成為租房者選擇下一套公寓的首選方式。他指出，Yardi 對 RENT咖啡廳 發現近三分之一 (31%) 的使用者在 COVID 前偏好自助導覽或沒有偏好。.
“「現在，大多數租房者在下一次尋找公寓時都會選擇自助導覽，事實上，83% 的公寓購物者告訴我們，如果有自助導覽，他們更願意參加」。”
Yardi 的研究得到了美國全國多戶家庭住房委員會 (National Multifamily Housing Council) 進行的最大型公寓居民調查的支持。這項調查深入了解了 2020 年 372,000 名公寓住戶的想法，發現：
由 Yardi 技術提供支援的自助導覽的吸引力不僅僅在於拉近社交距離。三分之二的租客希望以自己的步調參觀物業，僅有不到一半的租客希望在下班後參觀物業。.
這是否意味著現今的租客更喜歡高科技的體驗，而不是高接觸、個人化的方式？Yount 將現今租戶的期望與購物者的期望相提並論。.
“有些人喜歡老式的結帳方式，有些人則喜歡自助結帳，有些人喜歡路邊取貨，有些人則選擇送貨服務。今天的消費者希望以許多不同的方式做生意”。”
那麼，Yardi 在建立忠誠度及與租戶建立長期聯繫方面的三大高科技、高接觸手法是什麼？
由於中國在新冠疫情中“率先進入並率先退出”，因此對國內外投資者的吸引力日益增強。為此，我們的研究、估值和資本市場團隊於2020年底聯合開展了一項投資者意向和資本化率預期調查，收集了來自中國大陸及國際大型商業房地產投資者的寶貴回饋。.
調查結果顯示，投資人對中國一線城市表現出濃厚的興趣，特別關注北京和上海的辦公大樓資產，以及商務園區。受中國疫情後經濟快速復甦的推動，投資人對零售資產的興趣也保持相對穩定。不出所料，大多數受訪者也對一線城市及其周邊衛星城的物流和資料中心表現出濃厚的興趣。在主要的二線城市中，杭州——中國新興的科技之都和浙江省省會——成為首選，其次是成都。.
就資本化率預期而言，2021年北京和上海中央商務區辦公室的資本化率可能仍將保持在較低水平，介於3.91TP/3T至4.61TP/3T之間。相較之下，深圳和二線城市的辦公大樓資本化率預計將略有上升。零售投資方面，上海、廣州和主要二線城市的資本化率預計將保持相對穩定，而北京和深圳的資本化率可能會上升。此外，預計中國所有主要城市的商務園區物業資本化率將保持穩定，而大多數受訪者預計一線城市及其周邊地區的物流設施和資料中心的資本化率將進一步下降。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
