經歷了災難性的2020年後，多數主要區域經濟體持續穩步前進，而「改革與復甦」應會成為今年的主軸。 儘管能否順利回歸常態尚無定論（印度的情況即為明證），但交易量的回升顯示，隨著亞洲持續跑贏歐美，區域房地產投資者的信心正逐步增強。.
資本市場
隨著經濟復甦勢頭增強，新加坡2021年第一季初步房地產投資額較前一季增長11.51%，達到1,435.23億新元。.
辦公室
受低空置率支撐，甲級（核心商業區）市場的租金跌幅在歷經四個季度的調整後已趨於穩定。相反地，乙級市場則持續面臨較高的空置率，租金亦進一步下滑。.
商業園區
2021年第一季，商務園區市場表現略見疲軟。淨吸納量呈現負值，主要受市郊子市場的影響。.
零售
優質零售空間的租金跌幅已趨緩。業主在租金預期方面仍保持靈活的態度。.
住宅
住宅市場的強勁表現，進一步提振了購屋者的信心，並帶動新案的銷售表現。.
工業的
2021年第一季的租賃活動保持穩定，儘管較前一季的強勁表現有所放緩。交易內容主要以續約和搬遷為主，此外也有少數新進駐及擴張的案例。.
去年對新加坡和馬來西亞的商業房地產來說是艱難的一年。但隨著2020年底交易量創下歷史新高，以及新冠疫苗的快速推廣，前景一片光明。.
本週，Yardi匯聚了該地區一些最傑出的經濟專家，共同解讀數據，挖掘趨勢。以下是五大洞見，可幫助您指導2021年及以後的投資決策…
在網路研討會的總結環節，Yardi的Devine指出，兩個市場的前景「既樂觀又充滿挑戰，但仍存在不確定性」。 “過去12個月裡，我們學到的最重要的一點是，確定性是一種相當稀缺的資源。”.
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在整個亞太地區，房地產市場年初表現強勁，其中辦公、工業及物流資產正推動市場持續復甦。.
在中國，繁忙的第一季見證了終端用戶與投資者（包括外國投資者）在主要城市完成多項重大交易。投資者對香港和新加坡的興趣再度升溫，而日本則完成多宗商業及住宅交易。 在韓國，低利率與充沛的流動性持續推升對辦公空間的需求，隨著資產存量縮減而競爭日趨激烈，此趨勢料將持續；台灣則出現商用不動產需求激增的現象。 在澳洲，這個通常較為平靜的季度，辦公樓市場的活動卻明顯增加；而紐西蘭的房地產市場，在政策調整、低利率以及邊境重開的預期推動下，正準備迎接一個活躍的一年。.
在該地區的新興市場中，印度的住宅及商業資產需求強勁，投資者對市場的中長期前景仍持樂觀態度。 在政府改革措施的推動下，越南房地產市場正處於復甦階段；而印尼房地產市場則受益於疫苗的順利推行及政策調整，這些因素應能增強購買力、提振市場信心並鼓勵投資。 泰國市場活動亦日趨活躍，尤以物流、倉儲及工業領域為甚，但酒店業能否復甦則取決於國際旅遊能否恢復。 菲律賓去年經濟萎縮，為1998年以來首見，但隨著防疫限制放寬及疫苗接種展開，房地產市場有望復甦。 與此同時，緬甸持續的政治動盪將影響短期前景，但市場預期仍將保持長期增長潛力，特別是在基礎設施和工業領域。.
香港房地產市場即將迎來復甦？
兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.
香港房地產市場即將迎來復甦？
兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.
大衛格林-摩根, Real Capital Analytics亞太區董事總經理, 吳宗美, 牛津經濟研究院亞洲首席經濟學家兼Yardi區域總監, Bernie Devine 他們參加了Yardi 2021年高階主管簡報系列的第一期節目。以下是他們認為香港房地產市場即將反彈的原因。.
吳先生在雅迪的演講中向聽眾表示，在新冠疫情爆發之前，政治動盪就已經損害了香港經濟，2020年經濟萎縮了61兆至3兆美元。但牛津經濟研究院預測香港經濟將強勁復甦，2021年成長41兆至3兆美元，之後2025年每年成長2.51兆至3兆美元。德文補充道，所有宏觀經濟指標都預示著好轉，例如疫苗的推廣、零售業業績和失業率的逐步改善，以及香港健全的金融管治框架，這些都仍然是香港的競爭優勢所在。.
吳先生強調，政治抗議對香港商業辦公室市場的影響比全球疫情更大。抗議期間辦公室價格下跌，但市場正在“觸底”，需求正在回升。格林-摩根對此表示贊同，並指出皇后大道99號73層摩天大樓近期達成的交易。, 中心, 這些價格與 2018 年的價格「基本持平」。.
“吳先生補充說：”不少跨國公司已將部分業務職能轉移至亞洲其他主要城市，例如新加坡和吉隆坡，但仍保留在香港的辦公室。“牛津經濟研究院預計金融業”將繼續蓬勃發展“，而科技行業雖然規模較小，但將成為強勁的增長引擎。香港仍然是「進出中國的門戶」。.
吳先生表示，雖然新冠疫情衝擊了勞動市場，目前失業人數高達713兆，但這並未影響房屋需求。這是為什麼呢？因為房屋市場的參與者大多來自金融和其他高收入產業，而這些產業受疫情衝擊較小。 「對香港真正產生影響的是抗議活動。事實上，從宏觀角度來看，新冠疫情對房價幾乎沒有影響。」德文指出。.
移民，尤其是持有英國國民（海外）護照的移民，是否會影響房地產市場？吳指出，這些移民大多年輕且流動性強，但資產並不富裕，不太可能購屋。同時，土地供應仍將“緊張——至少在未來幾年內”，吳補充道。.
零售業的復甦可能需要一段時間，牛津經濟研究院預計不會重現2003年非典疫情後的強勁反彈。那十年標誌著零售業的黃金十年，也標誌著中國崛起為旅遊業的「主要力量」。吳先生警告說：“這種情況不會再次發生。”.
每年有超過80%的入境遊客來自中國內地，但中國內地奢侈品價格的下跌削弱了香港作為購物目的地的吸引力。吳先生補充說，旅遊業目前正處於「十字路口」。香港遊客數量的復甦將落後於週邊其他城市，這將導致零售業的「結構性變化」。.
儘管香港的租金位居世界前列，近年來收益率“極低”，但一些投資者開始押注中國旅遊業的復甦。 “這仍然是個未知數，”格林-摩根補充道，“但目前的價格已經足夠低，人們願意冒險一試。”.
“格林-摩根表示：「過去兩年對香港來說充滿挑戰，但投資者對香港的整體信心正在增強。」儘管近期有所下滑，「香港仍然是亞太地區乃至全球最具投資價值的城市之一」。.
香港過去十年的表現顯示，它是“世界上價格增長最強勁的市場之一”，在投資方面僅次於東京、首爾和上海。.
根據 Real Capital Analytics 的數據，2020 年最後一個季度，亞太地區房地產市場共投入了 503 億人民幣（$）。 Green-Morgan 解釋說，香港交易量年增 1,711 兆人民幣（171%），是「該地區整體表現如此出色的一個重要原因」。.
格林-摩根解釋說，房地產投資信託基金在2020年承受了“巨大壓力”，價格下跌了30-40%。雖然部分跌幅已經“收復”，但零售房地產投資信託基金“仍然遭受重創”。.
但香港和中國內地仍將是全球「主要參與者」和重要的資本來源地，僅2020年就有100億至4兆美元（100億人民幣）的中國內地和香港資本流出。我們的專家指出： 聯易房地產信託, 亞洲市值最大的房地產投資信託基金（REIT）只是眾多尋求優質資產的投資者的一個例子。.
格林-摩根解釋說，私募股權基金、退休基金和主權財富基金目前“資金雄厚”，並且都將目光投向了房地產領域。他表示，預計「未來將出現一些大型交易」。.
如果您錯過了Yardi的香港市場更新，請不要錯過我們對新加坡和馬來西亞市場的深入分析。 4月21日, 以及澳洲和紐西蘭 4月28日. 點這裡 註冊。.
預計今年經濟將復甦，開局良好
隨著投資人越來越關注私募資產的風險、績效以及與公開證券的比較，私募資產的透明度要求也日益提高。我們採訪了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元資產類別及私募資產研究主管彼得·謝潑德（Peter Shepard）和全球產品管理及應用研究主管布萊恩·施密德（Brian Schmid）。.
隨著投資人越來越關注私募資產的風險、績效以及與公開證券的比較，私募資產的透明度要求也日益提高。我們採訪了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元資產類別及私募資產研究主管彼得·謝潑德（Peter Shepard）和全球產品管理及應用研究主管布萊恩·施密德（Brian Schmid）。.
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租戶採用遠距辦公概念
2020年第一季末，由於疫情影響，該國被迫全面封鎖商業活動。 2020年3月，工作場所關閉，員工在最初幾週居家辦公。到2020年5月，隨著封鎖限制的逐步放寬，工作場所開始部分重新開放，但並非所有公司都要求員工返回辦公室。此外，我們仍然看到很大一部分員工居家辦公。 「居家辦公」和「隨時隨地辦公」的趨勢此後日益顯著，企業也對遠距辦公展現開放態度。調查結果顯示，多數企業（60%）預計，未來12-24個月內，其員工中將有約21%至40%在非辦公地點工作。然而，隨著租戶重新審視現有辦公空間的密度規劃，以確保員工安全復工，我們預計該行業將逐步復甦，辦公空間吸收量將在2021年下半年開始顯現回升跡象。我們認為，租戶可能會採用「中心輻射式」模式，為員工提供靈活的辦公地點選擇，讓他們可以在任何地方或客戶附近工作。因此，種種跡象表明，在這種情況下，靈活辦公空間的重要性將日益凸顯。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
