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在经历了动荡的2020年后，大多数主要区域经济体仍在稳步前进，‘改革与复苏’应成为今年的核心主题。 尽管向常态的平稳过渡尚无定论（印度的情况便印证了这一点），但交易量的回升表明，随着亚洲继续跑赢欧美，该地区房地产投资者的信心正在增强。.

资本市场

随着经济复苏势头增强，新加坡2021年第一季度房地产投资额初步环比增长11.51万亿卢比，达到4万亿卢比（35.23亿美元）。.

办公室

受低空置率的支撑，A级（核心CBD）写字楼市场租金下跌趋势在经历了四个季度的调整后止跌回升。相反，B级写字楼市场空置率居高不下，租金进一步下跌。.

商业园区

2021年第一季度，商业园区市场表现略有疲软。净吸纳量为负值，这主要是由于城市边缘子市场的影响。.

零售

黄金地段零售物业租金下跌速度有所放缓。业主对租金预期依然保持灵活态度。.

住宅

住宅市场的强劲表现进一步提振了购房者的信心，并促进了新楼盘的销售。.

工业的

2021年第一季度租赁活动保持稳定，但较上一季度强劲的表现有所放缓。交易主要包括续租和搬迁，以及少量新设和扩建项目。.

在亚太地区，房地产市场以强劲势头开启了新的一年，其中写字楼、工业及物流地产资产正推动着市场的持续复苏。.

在中国，繁忙的第一季度见证了终端用户和投资者（包括外国投资者）在主要城市达成多项重大交易。投资者对香港和新加坡的兴趣再度升温，而日本则完成了多项商业和住宅交易。 在韩国，低利率和充裕的流动性持续推动着办公空间的需求，随着资产供应减少而竞争加剧，这一趋势预计将持续；而台湾地区的商业地产需求则出现激增。 在澳大利亚，这个通常较为平静的季度里，写字楼板块的活动明显增加；而新西兰的房地产市场在政策调整、低利率以及边境重开预期的推动下，正蓄势待发，准备迎接一个活跃的一年。.

在该地区的新兴市场中，印度的住宅和商业地产需求旺盛，投资者对该市场的中长期前景依然持乐观态度。 在政府改革措施的推动下，越南房地产行业正处于复苏之中；而印尼房地产市场则受益于疫苗的顺利推广以及政策调整，这些举措有望增强购买力、提振市场信心并促进投资。 泰国的市场活动水平也在上升，特别是在物流、仓储和工业领域，但酒店业的复苏将取决于国际旅行的恢复。 菲律宾去年经济出现自1998年以来首次萎缩，但随着防疫限制的放宽和疫苗的推广，房地产市场有望回升。 与此同时，在缅甸，持续的政治动荡将影响短期前景，但预计市场将保持其长期增长潜力，特别是在基础设施和工业领域。.

香港的房地产市场是否即将迎来复苏？

两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.

香港的房地产市场是否即将迎来复苏？

两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.

大卫·格林-摩根, ，Real Capital Analytics亚太区董事总经理，, 吴汤米, ，牛津经济研究院亚洲首席经济学家，兼Yardi区域总监，, 伯尼·德文 参加了Yardi 2021年高管简报系列的首场活动。以下是他们认为香港房地产市场已准备好反弹的原因。.

• 宏观指标表现良好

吴向Yardi的与会听众表示，在新冠疫情爆发之前，政治动荡就已经对香港经济造成了损害，随后2020年经济出现了6.1%的萎缩。 但牛津经济研究院预测经济将强劲复苏，2021年将实现4.1%的增长，此后至2025年每年增长2.51%。 迪瓦恩补充道，所有宏观指标都预示着良好的前景，他指出疫苗的推广、零售业绩和失业率的缓慢改善，以及香港强大的金融治理框架——这仍是其竞争优势的来源。.

• Office 的坎坷历程已经结束

吴先生强调，政治抗议活动对香港商业写字楼市场的影响，比全球疫情更为深远。抗议期间写字楼价格曾出现下跌，但市场已“触底”，需求正在回升。Green-Morgan对此表示认同，并指出位于皇后大道东99号、高73层的摩天大楼近期达成了多笔交易，, 该中心, ，其价格与2018年“大致持平”。.

“不少跨国企业已将业务职能转移至亚洲其他主要城市——如新加坡和吉隆坡——但它们仍在香港保留办事处，”吴补充道。 牛津经济研究院预计，金融业“将继续蓬勃发展”，而科技业虽规模较小，却将成为强劲的增长引擎。香港依然是“进出中国的门户”。.

• 住宅市场依然表现坚挺

吴表示，尽管新冠疫情冲击了劳动力市场，目前失业率已升至7.1%，但这并未影响住房需求。 这是为什么呢？因为房地产市场的大多数参与者来自金融及其他高薪行业，而这些行业并未受到疫情最严重的冲击。“对香港的真正影响其实是抗议活动。事实上，从宏观角度来看，新冠疫情对房价几乎没有任何影响，”德文指出。.

移民潮，尤其是持有英国海外公民护照的人群，会对房地产市场产生影响吗？吴指出，这些移民大多是年轻且无固定居所的人群，但并不富裕，因此不太可能进入房地产市场。与此同时，吴补充道，土地供应将保持“紧张——至少在未来几年内如此”。.

• 零售业重组中的风险与回报

零售业的复苏可能需要一段时间，牛津经济研究院预计，此次不会重现2003年非典疫情后那样的强劲反弹。那一年标志着零售业的“黄金十年”，也标志着中国在旅游业中崛起为“重要力量”。“这种情况不会再发生了，”吴警告道。.

超过80%的入境游客来自中国，但中国国内奢侈品价格的下跌削弱了香港作为购物目的地的吸引力。 吴补充道，旅游业目前正处于“十字路口”。游客人数的回升将落后于周边其他城市，这将导致零售业发生“结构性变化”。.

尽管香港的租金位居全球前列，且近年来投资回报率“低得惊人”，但一些投资者已开始押注中国游客的回归。 “这是个巨大的未知数，”但格林-摩根补充道，如今房价已低到“人们愿意冒险一试”的程度。.

• 香港依然坚韧

“过去两年对香港来说确实充满挑战，但总体而言，投资者对香港的看法正变得越来越积极，”格林-摩根表示。尽管近期出现下滑，“香港仍是该地区乃至全球最具投资价值的城市之一”。.

过去十年间，香港的表现显示其“是全球房价涨幅最大的市场之一”，在投资吸引力方面仅次于东京、首尔和上海。.

根据Real Capital Analytics的数据，2020年第四季度，亚太地区房地产市场共吸纳了高达1.4503万亿港元的资金。 Green-Morgan解释称，香港交易量同比增长171%，是“整个地区表现如此出色的一大原因”。.

• 新一轮资本浪潮即将到来

格林-摩根解释道，2020年房地产投资信托基金（REITs）面临“巨大压力”，股价下跌了30%至40%。尽管零售类REITs“仍遭受重创”，但部分跌幅已“收复”。.

但香港和中国仍将是全球范围内的“重要参与者”和重要资本来源，仅2020年，中国和香港的资本流出额就达1万亿4000亿1000万元。我们的专家指出 联易房地产信托, ……作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，这只是投资者竞相追逐优质资产的一个例子。.

格林-摩根解释道，私募股权基金、养老基金和主权财富基金目前手握“巨额资金”，并将目光投向了房地产领域。他表示，预计“未来将有重大交易达成”。.

如果您错过了Yardi关于香港市场的最新动态，请不要错过我们对新加坡和马来西亚市场的分析，详情请见 4月21日, 以及澳大利亚和新西兰于 4月28日. 点击此处 进行注册。.