伯尼·德瓦恩，Yardi公司資深區域總監
“如果我能用手機追蹤披薩的運送情況，為什麼不能期待快速便捷的租車體驗呢？”
這個問題——或者說它的各種變體——是由全新一代的租屋者提出的，他們對客戶服務的期望與他們的父母那一代截然不同。.
在資訊瞬息萬變的時代，電子商務讓我們隨時隨地都能購物，租屋者不再願意把周六的時間浪費在奔波看房或填寫幾十份租屋申請表上。他們不希望再與那些還停留在傳統模式的房地產經紀人和物業經理打交道。他們也不明白，為什麼每月支付最大的開支——房租——卻不能是一種積極、個人化的互動體驗。.
無論是虛擬看房還是人工智慧客服機器人，科技都能讓租屋流程更加便利。儘管房地產科技發展迅猛，許多房地產公司仍沿用傳統的營運模式；這意味著從最初的看房到最終搬離，租客都會面臨許多痛點。.
但隨著「租屋世代」對更優質租賃體驗的需求日益增長，租賃住宅產業的領導者正在積極回應。最精明的營運商借助由尖端智慧技術驅動的平台，提供更優質的客戶服務和更優惠的租賃價格。.
Yardi 最新發行的白皮書, 更好的租賃, 該報告探討了「先建後租」（BtR）產業的機遇，並概述了三個最容易解決的客戶痛點。報告中重點介紹了澳洲「先建後租」專家Arklife，該公司揭示了其正在自動化的一些流程，旨在簡化客戶流程。.
由於BtR的設計理念以租戶為中心，每個項目都經過精心設計和規劃，旨在提供更優質的租賃體驗。例如，禮賓服務和高品質的公共設施、租戶可以自由選擇粉刷牆壁或飼養寵物、靈活的租賃條款和租期保障，以及專業的物業管理和維護。.
在美國、歐洲和英國，租賃住房模式已相當成熟，在這些地區被稱為多戶住宅。在英國，租賃房屋佔現有房屋存量的2,100萬至300萬套，而在美國，這一數字高達1,2,100萬至300萬套。其他市場，例如澳大利亞，則仍處於起步階段。但產業分析師預測，未來十年內，澳洲的租賃住房供應量可能達到17.5萬套。.
Arklife 的總經理 Scott Ponton 向所有希望改善客戶體驗的租賃住宅運營商傳達了一個明確的信息：“沒有一種技術方案可以解決所有問題。房地產科技不會停止發展，因為客戶的痛點也在不斷變化。一個痛點解決了，另一個痛點又會冒出來。我們的重點是傾聽客戶的聲音，並利用技術來解決這些問題。”
最重要的是，業者需要開始將建築物視為類似手機的設備。當我們用這種視角審視建築物時，就能更專注於使用者體驗。使用者介面和功能如何？我們的設備將由哪些硬體和軟體驅動？哪個平台能幫助我們打造最佳使用者體驗？
雖然一些「先建後租」業者拼湊出各種解決方案，但最精明的「先建後租」專家正在採用單一的端到端平台。例如，在美國，每月有800萬人透過Yardi支付房租，從租賃到維修，所有環節都旨在提供無縫的客戶體驗。.
我們的建築遠不止是磚瓦水泥。它們是能夠提升生產力、績效和人類經驗的工具。這種思維方式的轉變將改變建築的設計方式、服務的提供方式、資產的價值評估方式，以及最重要的，顧客對空間的期望。.
在 辦公室 佔用人可專注於 擁有綠色與永續特性的高品質資產 和 建立採用 ESG 議程的路線圖，從綠色建築到能源稽核，再到綠色租賃. .同時，業主可以 投資智慧型綠建築，包括改造舊建築，並透過將永續性納入建築生命週期的每個階段，為新的 ESG 要求做好準備. .在 工業和物流業, 我們認為，最值得關注的趨勢是更加注重 ESG 標準，從以下幾方面可見一斑 67% 的佔用人認為未來物流設施的綠色或永續性特色將更為突出 世邦魏理仕 2021 年亞太區物流業佔用人調查。.
本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Real-Estate-Market-Outlook-2022
535 位來自亞太地區的投資者參與了此次調查，調查中向受訪者提出了一系列有關其購買意欲以及 2022 年偏好的房地產策略、行業和市場的問題。對於亞太地區商業房地產的投資情緒仍然正面。一個重要的發現是，投資者仍然認為將環境、社會和管治標準(ESG)納入投資策略中對以下方面至關重要 符合法規要求, 保存未來資產價值、保護環境及提升品牌形象. .因此，ESG 標準持續受到投資人的青睞。方法包括 將 ESG 納入 AEI 和 在評估潛在收購時，諮詢 GRESB 等外部評級機構的意見. .更多的投資者也 利用綠色融資進行 ESG 升級 因為需要額外成本。這些公司包括開發商、REITs 和基金經理。.
本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Investor-Intentions-Survey-2022
新加坡的碳稅將從目前的每噸碳排放量 SG$5 逐步提高到 2030 年的 SG$50-80。.
根據新提出的稅收標準，首批稅款將於2025年繳納，稅額基於2024年的排放量。大型設施將受到最大影響，但終端能源消費者也將感受到稅負增加。.
降低能源消耗風險的有效途徑有很多，無論是對營運成本（設施）還是終端能源使用者都是如此。設施應考慮透過建築控制、結構改造以及資本支出（CAPEX）中高效的建築服務和設施，將能源效率和碳排放效率融入營運之中。.
同時，可以透過提供補貼和經濟誘因來抵消終端能源用戶暴露量的減少。.
請閱讀全文： https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-carbon-tax-2022
新加坡已宣布解除 2019 年暫停興建新數據中心的禁令，然而政府對能源效率和消耗的關注意味著新設施將需要符合嚴格的標準。.
短期內，新數據中心的數量將相當有限，在今年第二季開始的新死後試驗階段中，最多只能核准三個，為期 12-18 個月。新數據中心的用電量也會有上限：都必須在 10MW 到 30MW 之間。.
第一太平戴維斯亞洲區工業與物流業總監 Jack Harkness 表示：「暫停與允許興建新數據中心的政策終止是個好消息，對永續發展的重視也是如此，然而在這個試點階段只有三家獲得批准，競爭將會非常激烈。」“
由於擔心數據中心的用電量，新加坡政府於 2019 年暫停興建新的數據中心。目前，新加坡共有 70 個數據中心，總容量達 1000MW；該行業的用電量約佔新加坡總用電量的 7%。.
然而在一月份，貿易和工業部部長 Gan Kim Yong 說道：“儘管我們繼續歡迎數據中心投資，但我們打算對我們可以容納的 DC 進行更多選擇。特別是，我們尋求錨定那些在資源效率方面一流的 DC，它們可以為新加坡的經濟和戰略目標做出貢獻“。 稍後的線上會議概述了政府對新中心的要求。.
資料中心使用電力為內部運作的伺服器供電，更重要的是讓伺服器保持冷卻，因為成千上萬的伺服器持續運作會產生大量熱能。.
資料中心的效率可以用電力使用效率 (Power Usage Effectiveness, PUE) 來衡量，這是一種透過計算整體使用的能源與 IT 設備單獨使用的能源之比，來評估設施能源效能的指標。滿分是 1。新加坡將要求新的資料中心的 PUE 達到 1.3 或更低。一般資料中心的 PUE 約為 1.5-1,7，而澳洲和南韓等地的最新資料中心的目標 PUE 則為 1.2-1.4。.
政府官員表示，在新加坡建設和營運數據中心有良好記錄的申請人將獲得優先考慮。他們補充說，長遠而言，新加坡決心繼續成為數據和連接中心。.
隨著數據中心開發商和運營商爭相在暫停期間成為三個獲批數據中心之一，暫停期的結束預計將激起申請熱潮。“Harkness 表示：「我們預計市場上已有的開發商和營運商將會為有限的許可權進行激烈的競爭。Harkness 表示：「我們也可能會看到私募股權房地產基金與營運商成立合資企業，就像我們在澳洲和南韓看到的情況一樣。.
“新加坡數據中心市場將進入一個新時代，在這個時代，效率至關重要。從長遠來看，隨著具有較低 PUE 的較新設施陸續投入使用，我們可能會看到對質量的追求。這將為舊數據中心的重建創造機會。”
無論您是否準備好，虛擬空間（metaverse）已經是一股不可忽視的力量。這個快速演進的虛擬空間網路不僅違反物理定律，更將重新定義我們所知的房地產。.
Metaverse 是一個虛擬空間網路，人們可以在這裡社交、遊戲、工作，甚至擁有財產。在這個被稱為下一代網際網路的平台上，任何事情都有可能發生 - 擁有像素形式的大滿貫網球場、成為百萬富翁名人的虛擬鄰居，或是取得銷售高級時裝的數位購物中心的股份。.
但是，虛擬世界能否為佔用者和投資者帶來實質價值？我們的專家認為答案是肯定的。.
虛擬社區以「沙盒」（The Sandbox）和「超級世界」（SuperWorld）為名，正吸引投資人、開發商、佔用人，以及在充滿虛擬人偶的線上遊戲（如 Minecraft 和 Roblox）中成長的整整一代數位原住民。儘管虛擬社區的概念尚在萌芽階段，但已經到了掀起房地產革命的臨界點，光是在 2021 年，虛擬土地的銷售額就超過 5 億美元，預計在 2022 年還會成倍增加。.
正如科技進步讓我們從撥號數據機到極速寬頻一樣，我們將元宇宙的沉浸式特性視為互聯網持續演進的合理下一步。隨著 Covid-19 鼓勵人們將生活中更多的事情轉移到線上，人們逐漸意識到 metaverse 有潛力改變從零售體驗到辦公室互動的一切。.
“人們目前非常好奇，都在問：‘metaverse 有何特別之處？’答案是，在這個地方，無論你是誰或做什麼，你都可以做任何事情。每個人都可以進入。”
各地的企業也急於瞭解 metaverse 對其營運的意義，以及如何才能最好地利用它。Jeong 表示，由於虛擬物業相對容易建立、實驗和升級，因此開發商、業主和用戶都可以探索 metaverse，以補足他們在實體世界中的產品。.
鑑於虛擬土地的供應是無限的，元虛擬資產的價格只是實體土地成本的一小部分，這促使世界各地的公司和投資者紛紛投入這個領域。與此同時，開發商也熱衷於將其作為行銷工具，建立社區以吸引可能難以負擔實體房產的新一代客戶。此外，房地產投資信託基金 (REITS) 也希望把握機會，在 metaverse 中收購、創造和租賃數位資產。.
Jeong 指出 metaverse 也有望將開發商和投資人在 Covid-19 期間賴以繼續交易的虛擬導覽提升到一個全新的層次。有了尖端的虛擬實境 (VR) 和擴增實境 (AR) 工具，不需跋涉一步，就能檢視世界任何角落的房地產，甚至是整個社區的特色和細節。.
“Bajpai 認為：「雖然沒有什麼可以取代面對面的互動，但元宇宙可以讓虛擬互動更接近實體互動，比我們之前所擁有的任何技術都更接近實體互動。Bajpai 認為：「元虛擬世界將對零售業產生重大影響，尤其是提供企業一個互動平台來宣傳和行銷他們的產品，這將有助於提升實體世界的銷售額。此外，Bajpai 表示，這將創造新的收入來源，使公司能夠以 NFT 的形式將實體產品的數位版本貨幣化。.
當企業希望發掘 metaverse 的巨大潛力時，必須牢記一些重要的注意事項。.
Bajpai 指出，首先，元宇宙沒有顯著的准入障礙，這在包容性方面是一個優勢，但也允許造成波動的擠擁和投機。雖然目前由 Decentraland 等平台主導，但隨著時間的推移，其他參與者的加入可能會改變格局，就像網路先驅 Netscape 和 MySpace 被 Google 和 Facebook 完全取代一樣。.
Bajpai 指出，同樣重要的是要瞭解，雖然地點和人潮在 metaverse 中扮演的角色可能不如在實體世界中那麼重要，但它們仍會是資產升值的關鍵考量因素。.
隱私權和網路安全的技術風險在元宇宙中更加嚴重，而元宇宙目前還是一個不受監管的空間。事實上，加密貨幣在 metaverse 交易中佔有舉足輕重的地位，這也增加了多一層的不穩定性，而且由於加密貨幣需要龐大的運算能力和能源消耗，也增加了永續性的疑慮。.
不過，Jeong 指出，亞太地區和其他地區的監管機構和私人實體已經在努力應對這些挑戰。「許多國家都在密切關注這個問題，並試圖規管加密貨幣市場和改變市場行為，」她說。「加密貨幣社區也在制定計劃，以減少碳足跡，並變得更加ESG友好」。“
未來幾年，5G、VR、人工智慧、區塊鏈等領域的技術發展，以及數位原生世代的崛起，將把 metaverse 進一步推向房地產主流。這意味著每個行業的參與者都必須制定某種形式的 metaverse 策略。.
“Bajpai 指出：「這個領域有許多機會。”這就是我們專注於建立技術諮詢能力的原因，這樣我們就能向客戶概述優勢和挑戰，並在他們決定投身其中時引導他們完成整個過程。“
雖然 metaverse 永遠不會取代現實世界的資產，但我們的專家認為它越來越有能力與實體世界產生協同效應，並為業主、佔用人和投資人提供令人振奮的全新解決方案和商業模式。.
本文首次發表於 https://www.colliers.com/en-xa/news/e22-expert-talks-real-estate-in-the-metaverse
在聯準會即將升息之際，亞太股市在2月繼續徘徊。然而，俄羅斯入侵烏克蘭的行動粉碎了投資者逢低買進的預期。衝突及其後的製裁加劇了拋售壓力，導致全球資本市場波動性上升。由於擔憂俄羅斯石油天然氣供應以及該地區農產品供應，能源價格和大宗商品價格飆升。通膨可能進一步走高，引發了人們對70年代滯脹的擔憂，這將拖累脆弱的疫情後復甦。 MSCI衡量的亞太股市報酬率轉為負值，投資人拋售了風險較高的資產。儘管通膨飆升，但債券市場收盤走勢平淡，因為鑑於聯準會決心穩定通膨預期，投資人仍對利率上升持謹慎態度。然而，這一事件凸顯了該地區房地產投資信託基金（REITs）的韌性，憑藉其防禦性優勢，REITs勉強實現了小幅上漲。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
