過去十年興起並持續發展的一大趨勢是投資者轉向非傳統房地產領域。疫情爆發尤其加速了對新經濟資產的關注，包括那些為數位經濟提供關鍵基礎設施的資產，例如資料中心和物流中心。另一個強勁的趨勢是向環境、社會和治理（ESG）倡議的轉變。.
APREA藉此機會，在其年度亞太市場展望2022大會期間召集了一個專家小組，探討投資者如何利用這些投資變化。.
世界對數據渴求
全球經濟日益數位化，主要得益於雲端運算和數據分析等技術的快速普及，數據的重要性也因此與日俱增，堪稱現代全球經濟的命脈。根據Equinix預測，到本世紀中期，亞太地區的資料產生量可能高達每秒6000太比特。這將持續推動對資料中心這項關鍵基礎設施的需求。.
三位小組成員一致認為，資料中心將在該地區持續建造。凱德集團私募股權另類資產及實物資產首席執行官Patrick Boocock表示：「我們在歐洲和中國收購了一系列數據中心，目前正在韓國開發兩個數據中心。隨著發達市場和發展中市場對數據需求的不斷增長，我們正在各個市場尋找合適的資產，以構建更廣泛的數據中心平台。」客戶討論此次討論的SS&C Intralinks Ivy A Intralink。.
高盛資產管理亞太區私募投資聯席主管兼亞太區房地產主管村田拓表示，其中一個原因是，考慮到開發商在成長型市場中必須承擔更高的風險，在已開發市場更容易建立規模。.
另一個原因是，已開發市場仍存在巨大的發展機遇，因為這些市場的供應仍落後於需求。他補充說，例如，大東京地區是僅次於北維吉尼亞州的全球第二大資料中心市場。黑石集團房地產集團董事總經理安比卡·戈埃爾對此表示贊同，她指出，即使在日本，人均資料中心供應量也比同等規模的城市低60%。.
新興市場的前景也十分光明，因為仍有龐大的容量成長空間。安比卡指出，印度已部署的資料中心容量約為500兆瓦，與拉斯維加斯市的資料中心容量相當。.
“帕特里克表示贊同：”這取決於潛在需求，在中產階級不斷壯大的發展中市場，幾乎人手一部手機，甚至可能還有平板電腦，當然，對數據中心的需求將會增加。”.
更系統化的ESG議程方法
隨著投資人將越來越多的資金投入符合ESG標準的投資項目，他們理應獲得與其付出相符的回報。這不僅僅關乎環境。貝恩公司指出，ESG的可衡量影響將逐漸發展到與財務回報和風險同等重要的程度。然而，不同的標準和監管規定仍然帶來挑戰。
安比卡透露，黑石集團採取了一套結構化的方式來維護對投資者和利害關係人的透明度。例如，該公司與施耐德電氣合作，追蹤其公用事業支出和碳足跡，而這方面「絕對是行業領先」。.
帕特里克對此表示贊同，他指出，投資人對基金經理人在量化、理解和解決其資產的ESG問題方面所採取的措施持批評態度。如今，無論是基礎設施還是房地產，人們在理解和分析ESG對實體資產的影響方面都投入了更多精力。.
“「展望未來，我們將看到更多強有力的資本支出計劃，以減少建築環境的碳足跡，」他說。.
Tak提醒道，雖然環境因素很重要，但社會和治理方面也同樣需要關注。這些考量對於促成變革至關重要，因為一家公司的ESG足跡可能會超越其企業內部，並波及整個價值鍊及其所有利害關係人。.
“他說：”房地產對社區的影響是我們會思考、衡量並努力落實的。”.
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淨零排放是主要的投資驅動因素
隨著全球氣候變遷影響的證據日益增多，近年來，投資人紛紛自願設定目標，力求實現旗下資產的淨零排放。艾維指出，這可能會為資產管理公司帶來新的投資機會。.
“「我們正步入房地產和基礎設施領域一個激動人心的時期。世界各國致力於向淨零排放轉型。未能融入這一轉型進程的資產將面臨過時的風險。凱德集團正在關注可再生能源領域的機遇，並將繼續把我們項目中的可再生能源輸送到我們的物流和商業園區，並提高其利用率。」帕特里克說。.
Ambika觀察到，在美國，為了更方便地取得再生能源，資料中心營運商正轉向更多多租戶資料中心。她透露，黑石集團在美國的資料中心平台計劃從再生能源購買100%的電力，並尋求為其去年收購的QTS投資組合中的90%電力獲得綠色認證。.
三位小組成員一致認為，要讓全球經濟向淨零排放轉型，需要巨額投資，未來十年需要近10兆美元；安比卡估計，到本世紀中葉，需要近100萬億美元才能實現這一目標。.
然而，Tak認為，關鍵在於如何分配這筆龐大資金。他相信，其中一部分資金必須投入更前沿的技術領域，例如氫燃料，以推動世界能源轉型，從而扭轉氣候變遷。這意味著需要在專案上承擔更大的風險。但他希望，這波投資浪潮能夠讓這些發展項目更具可行性。.
“「這又是一個機遇，那些不那麼以盈利為目的的資本或許能以有趣的方式支持這些技術的發展，並推動它們向前發展。作為另類投資基金經理，我們將很感興趣地把這些資源整合起來，為世界帶來下一輪能源變革，」他說。
替代方案—一種良好的對沖策略
儘管世界正逐步走向與疫情共存的生活方式，疫情風險也逐漸消退，但2022年伊始便麵臨新的威脅，先是通膨壓力，最近又是俄羅斯入侵烏克蘭。這削弱了疫情後的經濟復甦，並加劇了滯脹風險。.
“「這將持續推動一些現有趨勢，」安比卡說道，並指出投資另類投資的優勢將進一步凸顯。她提到，正如疫情期間的情況一樣，供應鏈韌性的重要性將進一步凸顯。.
“她進一步解釋說：”目前全球的情況是，我們必須考慮未來可能出現更多供應鏈衝擊；新冠疫情已經證明了這一點，我認為烏克蘭局勢是另一個警示。”.
她透露，黑石集團已承諾在主題投資領域投入超過140億美元（1,000億至4兆美元）的股權，其投資組合中約有7,013兆美元集中在物流、住宅和生命科學領域。除此之外，黑石集團也押注內容創作產業。去年，該公司收購了位於新加坡的Eclipse大樓（原名Sandcrawler），迪士尼和盧卡斯影業等公司都是該大樓的租戶。.
“她指出：”這裡的經濟增長遠遠超過了通貨膨脹，我們認為通貨膨脹是一個需要關注的因素，我們在進行投資時會密切關注這一點。”.
Tak對此表示贊同，他認為油價波動也進一步凸顯了向再生能源轉型的重要性，並加速了這一進程。鑑於新的經濟趨勢和充裕的資本，房地產在當前環境下也將繼續蓬勃發展。.
“他進一步解釋說：”從通膨環境來看，房地產是一種非常有趣的資產類別；它能給你帶來一些類似股票的回報，但同時也保持了一些類似固定收益的性質。”.
