国際コンテナ輸送の増加に伴い、ロジスティクス不動産に対するニーズも高まっています。本レポートでは、CBREが定評のある18の港と新興の港を取り上げ、その機能や他の港とのつながり、また近隣の工業用不動産市場に与える影響について考察しています。.
主な調査結果:
本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2022-global-seaport-review
2023年コリアーズ・グローバル・インベスター・アウトルックは、業界をリードする当社の調査チームによる技術的分析に基づく、国際的な投資家顧客ベースの世界規模の調査から得られた洞察と、世界中の市場にわたるコリアーズの上級専門家の見解や視点を提供します。.
不動産は、資本市場に影響を与えるボラティリティの影響を全く受けないわけではありません。しかし、不動産を取り巻くファンダメンタルズは依然として堅調であることも一目瞭然です。投資家は、今日の状況が様々な資産クラスにもたらすいくつかのメリットを強く認識しています。.
レポートが指摘しているように、多くの市場で再調整が進行中であり、この傾向は2023年まで続くと予想されます。コリアーズのコンセンサスでは、金利見通しの確実性が高まるにつれて、世界の不動産市場は2023年半ばまでに安定し始めると予想しています。投資家の皆様には、最近の動向を景気後退ではなく、相対的な合理性への回帰と捉えることを推奨します。.
本レポートは https://www.colliers.com/en-sg/research/2023-global-investor-outlook-apac-highlights
不動産投資家は、2022年初頭とはまったく異なる投資環境に直面して2023年を迎える。昨年の今頃、多くの不動産市場はまだ高値圏にあった。2021年には、COVID-19に関連した低迷から立ち直り、潜在需要と特に活況を呈した産業市場を背景に、2008年の世界金融危機（GFC）前以来の力強いリターンを達成していた。しかし、2022年に入ると、そのような経済的な需 要の逼迫とロシア・ウクライナ戦争に関連する外生的な供給ショックが相まって、インフレは過去数十年で なかった水準にまで高まった。.
不動産投資の先行きがこれほど不透明になったのはGFC以来であり、この新たな環境は投資家に多くの課題を突きつけている：投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引受を行うために一時停止しているため、全体的なディール活動は急減している。投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引き受けを行うために一時停止しているため、ディール活動全体が急減している。センチメントが低迷していることは明らかだが、このように活動レベルが一時停止しているため、プライシングの証拠が乏しい。利回りの低下という追い風がなければ、オフィス市場にとっては構造的な転換点にある入居者市場のファンダメンタルズによってリターンが左右されることになる。市場や物件タイプにかかわらず、賃貸料の伸び、稼働率、経費が収益に与える相互作用を理解することが鍵となるだろう。これらの要因は、ますます複雑化する投資環境において、資産パフォーマンスを左右するインプットのほんの一部に過ぎない。投資家にとって、利回りやリーシング・プロファイル、さらには気候変動などのより恒常的なリスクへのエクスポージャーなど、増え続ける要素にリスクとパフォーマンスを帰属させる能力は、ますます重要になるだろう。.
2021年を通じて見られたデータセンター・スペースのパンデミック後の活況は、経済全体が逆風に見舞われ、世界最大市場のいくつかで資源問題が発生したにもかかわらず、2022年も続いた。ハイパースケールのテナントは、二次市場や新興市場に特に関心を寄せながら、各地域で絶え間ない拡大を続けた。コロケーション・プロバイダーとデベロッパーは、電力と土地の両方について、より高い可用性とより低い価格を追い風に、これに追随した。.
2023年世界データセンター市場比較」は、本レポートの前版で概説したすべての要素を見直し、さらに地域ごとに解説を加えたものである。前回と同様、世界各地のデータセンター市場を13のカテゴリー別に評価し、総合トップと各カテゴリーのトップパフォーマーを決定しています。本レポートの第4版では、データセンター・コミュニティの皆様に、データセンター業界が世界各地でどのように急速に変化し、拡大しているかをより深くご理解いただけるものと期待しています。.
中国政府は、ゼロコロナ政策と厳格なマクロプルーデンス措置の重圧の下で経済を両立させるという課題を抱えながらも、同国のREIT市場に対するビジョンの実施に揺るぎない姿勢を保っている。2022年は、進行中の進化における新たな節目となり、8月に中国初の賃貸物件REITが上場し、同国の不動産セクターの資金調達チャネルが深化した。.
強力な規制当局の支援、質の高い資産基盤、そして1兆4千億米ドル規模の中国株式市場における高配当銘柄への投資家からの旺盛な需要は、このセクターの堅調なバリュエーションを支え続けるでしょう。進歩は明白であり、2023年にはさらに多くのC-REITの上場が期待されます。C-REITの進化における聖杯であり、最後のフロンティアとも言える従来型商業用不動産の上場は現実味を帯びつつあり、これに続く上場の波は間違いなく巨大な投資機会となるでしょう。.
2022年第4四半期のシンガポール数値レポートでは、シンガポールのオフィス、ビジネスパーク、小売、住宅、工業市場における純吸収量、賃料、空室率、供給量、その他の主要指標に関する最新の解説とデータ、および不動産投資活動の分析が提供されます。.
中国政府は、ゼロコロナ政策と厳格なマクロプルーデンス措置の重圧の下で経済を両立させるという課題を抱えながらも、同国のREIT市場に対するビジョンの実施に揺るぎない姿勢を保っている。2022年は、進行中の進化における新たな節目となり、8月に中国初の賃貸物件REITが上場し、同国の不動産セクターの資金調達チャネルが深化した。.
強力な規制当局の支援、質の高い資産基盤、そして1兆4千億米ドル規模の中国株式市場における高配当銘柄への投資家からの旺盛な需要は、このセクターの堅調なバリュエーションを支え続けるでしょう。進歩は明白であり、2023年にはさらに多くのC-REITの上場が期待されます。C-REITの進化における聖杯であり、最後のフロンティアとも言える従来型商業用不動産の上場は現実味を帯びつつあり、これに続く上場の波は間違いなく巨大な投資機会となるでしょう。.
多くの国がインフレ対策として利上げを続ける中、世界の他の地域では景気後退への懸念が高まっており、アジア太平洋地域の投資家はより慎重な姿勢を見せ、2023年には買い越し意向が弱まっている。.
CBREが実施した「2023年アジア太平洋地域投資家意向調査」は、同地域全体の500人以上の投資家からの見解をまとめたもので、資金調達活動は引き続き堅調であるものの、利回りの伸びが鈍化し、利上げのペースも緩やかになるとの見通しから、大半の投資家が2023年上半期は様子見の姿勢をとる意向であることが明らかになった。.
その他の主な調査結果は以下の通りです：
本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2023
インドは長い間、計り知れない可能性を秘めた国として認識されてきたが、官僚主義やお役所仕事に阻まれることが多かった。しかし近年、インドの経済成長は他の主要国を大きく引き離し、称賛に値する進歩を遂げている。その一因となったのは、政府主導の協調的な改革と、特に外資にとってよりビジネス・フレンドリーな環境を形成した、セクターに焦点を当てたイニシアティブである。.
今日、インドは新時代に突入し、世界最大の若者人口1 と世界第2位の労働力人口2 を擁する有望な国となっている。投資家は、このような構造的進歩の主要な受益者、特にオフィス・ビジネスパークセクターからの持続的リターンを期待することができる。.
嵐雲が集まる
アジア太平洋地域の不動産市場は、2023年に多くの戦線に直面しています。第一に、ウクライナ紛争とコロナ後のサプライチェーンの混乱が相まってインフレを加速させ、中央銀行が利上げを行い、経済成長を鈍化させているという、地域外の問題です。これは、アジアの輸出の最終需要市場である米国と欧州において最も顕著です。第二に、地域内における問題であり、最大の経済大国である中国が、地域のGDPの5億3100万トン、製造業全体のほぼ3分の1を占めています。低成長に加え、ゼロコロナ政策とより積極的な政治方針によって孤立を深める中国は、中国本土からの資金流出を抑制し、不動産資本から膨大な投資機会を奪っています。最後の戦線は、より長期的かつ構造的な問題であり、人々の働き方や買い物の仕方、そして新たなテクノロジーが創造的破壊の渦の中で、資産クラス間の古い境界を崩し、新たな境界を創造していくという問題です。これは、世界中の市場でよく見られる現象です。.
銀の裏地
もちろん、2023年はアジアだけが困難な年となるわけではありません。成長率は平凡な年ではなく、コロナ以前の水準からは程遠い年となるでしょう。しかし、世界経済、特に米国と欧州の基準と比較すると、アジアの強みが際立ちます。北米と欧州は2022年後半から2023年初頭にかけて景気後退に見舞われる一方、アジア太平洋地域では多くの地域で緩やかな成長が見込まれ、一部の地域では金利が上昇するでしょう。インフレが他の地域ほど進まないことから、金利上昇も緩やかになると予想されます。地政学的緊張も、G20バリサミットのおかげで緩和しつつあります。コロナ禍で一時的に中断されていた多くの貿易協定も、サプライチェーンの修復と低コスト基盤による競争力強化により、パンデミック後の経済回復を加速させると予想されます。この地域で「代替資産クラス」が急増している一方で、フレキシブルな働き方やオンライン小売など他の創造的破壊は他の地域よりも利益が少なく、一方でアジア太平洋地域の大部分は依然として追い上げ成長の贅沢を享受しており、例えば東南アジアやインドの一部では並外れた経済的利益をもたらしている。.
光線
2023年を見据えると、3つの戦線が再編される可能性は低いでしょう。しかし、だからといって投資機会が不足するわけではありません。むしろその逆です。インフレ環境下において、アジアの短期リースは魅力的に映るでしょう。また、セルフストレージ、学生向け住宅、集合住宅、高齢者向け住宅といった「インデックス連動型」のディフェンシブセクターも注目を集めるでしょう。「ニューエコノミー」は、これまで以上に新鮮さを保っています。.
日本では、低金利と円安が引き続き海外資本を引きつけ、物流資産や集合住宅がターゲットとなる一方、ホテルは2023年に活発に取引される資産クラスとなるはずです。.
一方、シンガポールは地域における「地政学的安全地帯」として台頭し、金融サービス基盤の構築、プライベートファミリーオフィスの誘致、香港からの人材流出の恩恵を受けています。ベトナムは、新型コロナウイルス感染症対策の緩和と「チャイナ・プラス・ワン」の恩恵を受け続けており、2023年には4%という驚異的な成長率を達成すると予想されています。.
アジアの主要な資源主導型経済であるオーストラリアでは、高い利回り、主要市場に比べて力強い成長、そして豪ドル安が海外投資家を惹きつけると予想されます。注目すべきセクターとしては、物流、コアオフィス、そして様々なオルタナティブ投資が挙げられます。.
中国では、この地域の他の地域と同様に、ライフサイエンス、データセンター、物流、コールドチェーンへの投資は、構造的な要因が依然として魅力的であるため、魅力を失っていません。低インフレと低金利下でも、債務を抱えた企業は不良資産を売却する可能性がありますが、価格設定は依然として議論の的となっています。.
2023年を展望する上で、ESGについて触れずにはいられません。好き嫌いは別として、ESGは今後も根強く残るものであり、あらゆる資産クラスにおいて、ESGへのコミットメントが拡大し、投資戦略の一環としてESGイニシアチブがさらに多く取り入れられることが予想されます。.
この記事は元々 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
