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透過APREA獨家發布的月度更新報告,掌握中國房地產投資信託基金(REITs)的最新動態。.

APREA C-REITs 綜述提供 C-REITs 的最新資訊和發展動態。此重要資源僅供 APREA 會員使用,是您了解 C-REITs 產業格局的關鍵。.

2024年,亞洲房地產證券市場將持續波動,利率預期將影響房地產投資信託基金(REITs)、開發商和亞洲貨幣的表現。值得注意的是,據稱全球基金經理人對房地產行業的配置比例已降至2009年以來的最低水準。 2009年,基金經理人進入該行業後,連續數年獲得了強勁的絕對收益和相對收益。儘管殖利率上升,聯準會官員也發表了鷹派言論,但這次調整幅度不大,成交量也較低。 MSCI指數的調整導致部分亞洲REITs被剔除,先前一直對市場構成不利影響。但這些不利因素已於月底消除,使得我們有望看到一些改善。此前,由於被動型基金拋售,導致部分REITs表現不佳,而此次調整也提振了市場。我們增持了受此次調整影響的部位。短期市場情緒可能主要取決於6月第一週末公佈的美國就業數據。上月公佈的數據顯示失業率上升,因此,如果這一趨勢持續下去,可能會再次影響利率預期,這對亞洲REITs和相關貨幣都將是利好消息。美國大型非必需消費品公司注意到,低收入消費者的購買力明顯疲軟,這可能是由於疫情導致儲蓄消耗殆盡,而不斷上漲的生活成本又擠壓了可支配收入。在績效和績效指引塵埃落定之後,房地產投資信託基金(REITs)和開發商的驅動因素可能主要來自宏觀經濟,但我們也可能開始看到企業活動和股票回購公告有所回升。.

美國央行四年來首次調降利率0.5個百分點。亞太地區部分市場已跟進或計劃在下一季採取類似措施。.

2024 年第三季度,該地區辦公大樓市場的資本化率變動最大,本報告涵蓋的 18 個城市中有 8 個報告了變化。.

2024年第三季主要亮點 

辦公區域

  • 澳洲 交易活動增加,這表明收益率可能走軟。.
  • 在 曼谷, 辦公大樓市場的資本化率較上季保持穩定。然而,甲級辦公室供應量的增加,加上新進入市場的企業數量有限,可能會在短期內對入住率構成下行壓力。.
  • 主要城市 中國, 包括北京和上海在內的許多城市,大量新增供應湧入市場,對租金和入住率造成壓力。整體交易的缺乏(這通常是市場信心的關鍵指標)加劇了市場普遍存在的謹慎情緒。.
  • 香港’高空置率給辦公室租賃市場帶來挑戰,導致甲級辦公室租金和資本價值下降。資本化率略有回落,投資人對辦公室資產仍保持謹慎態度。.
  • 在 印度, 科技企業積極吸引機構和個人投資者的投資,顯著增加了流入辦公大樓市場的資金。班加羅爾上一季辦公大樓吸收量創歷史新高,推動了租金上漲。.
  • 首爾 儘管租賃活動有所放緩,但由於供應有限,預計該市場仍將是房東青睞的市場。.
  • 優質辦公室的價值應會繼續受到健康租金和較低利率的支撐,凸顯了資產價格的穩定性。 新加坡.

零售業

  • 零售支出 奧克蘭 已經趨於穩定,預計在利率和稅率下調的支持下將會復甦。.
  • 在 曼谷, 零售市場保持穩定,租金和入住率均保持不變,並可能在年底前保持穩定。.
  • 班加羅爾’該國有組織的零售業交易量有限,主要受機構資本驅動,因此資本化率維持穩定。但市中心商業街零售空間的需求明顯成長。.
  • 在 香港, 隨著旅遊業復甦步伐加快,商業街商舖租金開始顯現復甦跡象,但本地消費者的出境消費在一定程度上抑制了零售銷售的反彈。由於租金成長基數較低,資本化率上升,本季部分零售資產的出售為投資者提供了頗具吸引力的收益。.
  • 捷運 馬尼拉 購物中心正在進行大量的翻新和擴建,導致零售空置率從 2023 年的 15% 上升到 2024 年的 17%。租金保持穩定,預計房地產價值也將隨之保持穩定。.
  • A級購物中心的租賃活動 孟買 由於零售商預期即將到來的節日季期間平均交易時長(ATD)將有所提升,因此市場仍然保持強勁。儘管該市供應量增加,且參與此類資產交易的資金有限,但預計資本化率仍將維持在當前範圍內。.

工業部門

  • 工業部門的資本化率 奧克蘭 經過漫長的寬鬆週期後,市場趨於穩定。開發活動放緩,預計將限制2024年全年空置率的上升幅度。.
  • 在 班加羅爾, 投資者對工業資產類別的情緒基本上保持不變,這反映在整個市場的資本化率保持穩定。.
  • 香港 交易量一直較低;然而,由於第三季一筆引人注目的高品質物流交易——利豐中心,投資活動環比激增。.
  • 在 雅加達, 工業需求主要由汽車產業、資料中心以及服務於電子商務、快速消費品 (FMCG) 和物流的現代化倉庫所驅動。這一增長一直保持穩定,波動幅度很小。.
  • 首爾’該國的工業投資活動有所改善,並緩解了市場對供應過剩的擔憂。.

包容性城市晴雨表根據近 9,000 個數據點、4 個維度和 12 個子維度的 110 個指標,評估了 44 個 EMEA 城市和 35 個 APAC 城市的包容性。.

參與此次評估的城市在邁向更具包容性和活力的城市環境的道路上處於不同的階段。我們的評估並非按城市表現排名,而是衡量它們相對於這些起點的進步,重點突出傑出的成功案例,並提供切實可行的改進路線圖。.

透過“包容性城市晴雨表”,我們旨在引導和啟發房地產行業利益相關者,共同打造更具包容性和社會可持續性的城市環境。造訪該平台以了解更多資訊:

  • 什麼是城市包容性?我們如何量化它?
  • 你的城市表現如何
  • 通往包容性城市的道路
  • 房地產在推動建成環境中的社會價值所扮演的角色
  • 如何在房地產生命週期中創造社會價值

世邦魏理仕最新租賃市場情緒指數顯示,亞太地區大多數主要市場的租賃情緒有所降溫,但仍維持在正面區間:

  • 租戶諮詢量和現場考察量下降的主要原因是中國大陸辦公大樓市場。其他市場,特別是印度和日本,零售業的諮詢量依然強勁。.
  • 儘管零售需求擴張支撐了市場活動,但辦公空間需求自上次調查以來有所放緩。對彈性辦公空間的需求減弱,尤其是在澳洲和東南亞市場。.
  • 與上一季的趨勢一致,半數受訪者預計租金和優惠政策將保持不變。日本受訪者對辦公室和零售租金前景最為樂觀,而大中華區受訪者則預期辦公租金將進一步下降。.
  • 中國大陸和香港特別行政區在租賃情緒方面仍然落後,前者約有 40% 的受訪者目前正在進行「留還是走」的分析或續租活動,表明其擴張意願較低。.

以下是重新平衡的結果(2024 年 6 月 24 日交易開始生效):

  • GPR/APREA 可投資 100 指數
  • GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數
  • GPR/APREA 綜合指數
  • GPR/APREA 綜合 REIT 指數 (以星號標示)

GPR/APREA 可投資 100 指數

內容

中國世茂集團控股有限公司
日本三菱地產物流 REIT 投資公司
MYSUEM Sunrise Bhd
TWN國泰房地產開發有限公司
TWN華庫發展有限公司
TWN金都發展有限公司
TWN永信建設開發股份有限公司

免責聲明

澳大利亞Charter Hall Long WALE REIT
中國雅居樂集團控股有限公司
中國KWG 集團控股有限公司
中國寶龍地產控股有限公司
日本日本物流基金
THAAP 泰國 PCL

GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數

內容

澳大利亞Charter Hall Group
土著局Embassy Office Parks REIT
日本東成房地產投資信託股份有限公司

免責聲明

中國越秀房地產投資信託基金
日本Sankei Real Estate Inc. 
THACPN Retail Growth Leasehold REIT

GPR/APREA 綜合指數

內容

澳大利亞AVJennings Ltd
IDNPT Maha Properti Indonesia Tbk
MYSConsolidated Bhd
TWN和贏發展有限公司

免責聲明

由於亞太商業房地產市場正處於升息週期的頂峰,人們的注意力繼續集中在即將到期的大量未償還高級貸款;這種情況可能導致未來幾年出現巨大的資金缺口。.

世邦魏理仕估計,亞太地區未償還的優先商業房地產債務為12,570億美元,預計2024年至2026年間將出現144億美元的資金缺口。.

世邦魏理仕預計,未來三年內,在資本價值仍可能出現一定程度下降的市場,將會出現融資缺口。以總額計算,2024年至2026年間,澳洲的融資缺口最大(46億美元),其次是中國大陸(29億美元)。.

缺口將高度集中在辦公大樓領域,世邦魏理仕預計在 2024 年剩餘時間內將出現進一步的重新定價。.

本報告探討了亞太地區的商業房地產債務市場以及該地區債務融資缺口背後的因素,包括可能面臨最大缺口的市場和行業,以及對投資者的影響。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/the-debt-funding-gap-for-asia-pacific-real-estate/

這份與奧緯顧問公司合作發布的報告強調了城市在引領全球應對氣候變遷和生物多樣性喪失方面發揮的關鍵作用。城市採取協調一致的自然保護行動,不僅對於實現《全球生物多樣性框架》(GBF)設定的目標至關重要,而且鑑於城市與自然和生物圈之間目前失衡的關係所帶來的氣候、健康和基礎設施方面的挑戰,也具有戰略必要性。.

本報告原刊登於 https://www.weforum.org/publications/nature-positive-cities-guidelines-for-rehabilitating-nature-in-the-urban-era/

ESG報告已將「淨零排放」的討論從多邊組織的殿堂帶到了世界各地企業的董事會。過去十年,企業一直在努力改善其ESG記錄。在印度,自2023年起,印度證券交易委員會(SEBI)已強制要求市值排名前1000的上市公司提交企業社會責任和永續發展報告(BRSR揭露包括能源、排放、水和廢棄物在內的環境數據。從財政年度開始 2024-2025 ESG揭露也適用於市值排名前250的上市實體的價值鏈,並採用「遵守或解釋」的方式。.


大型企業可以著眼於其建築基礎設施和營運中的冷卻系統,以提升其在BRSR定義的各項關鍵績效指標(KPI)中的ESG表現,這些指標包括水資源和能源消耗、相關溫室氣體排放、資源循環利用以及其他社會經濟參數。在印度,建築業(住宅和商業建築)負責… 33% 預計佔總用電量的 2%,將增加至 55% 到2047年,總發電量需求將達到一定水準。建築和施工業也佔很大比例。 32% 佔全國溫室氣體排放總量的百分比。佔建築物總能源需求的百分比。, 57% 僅就製冷需求而言。根據國際能源總署(IEA)發布的《2023年世界能源展望》,印度經歷了 21% 2019年至2022年間,印度空間冷氣用電量將會成長。作為一個發展中國家和快速城市化國家,印度預計這一增長將尤為顯著。 1.5-2倍 與2017年相比,2027年建築施工面積將增加,這與熱能產生和 城市熱島效應 車輛、家用電器(空調、冰箱等)以及樹木覆蓋率下降的影響將進一步增加冷卻所需的電力需求。.

企業,尤其是擁有大型園區的企業,一方面有能力採用創新的建築設計,融入被動式節能措施,進而降低每平方公尺的前期冷凍需求。另一方面,它們也完全有能力採用顛覆性的冷凍技術,例如區域冷卻/冷卻即服務 (CAAS),以永續的方式滿足剩餘的冷氣需求。 Tabreed 透過冷凍即服務模式,在其現有專案中已在多項 ESG 指標上取得了成功。例如,在位於哈里亞納邦古爾格拉姆的 Tata Realty 智慧園區,由 Tabreed 設計、建造和運營的製冷系統,每噸製冷量可服務 700 平方英尺的面積,從而實現了 70-90 kWh/m²/年的能源性能指數。.

區域冷卻還能提供全面解決方案,幫助企業在能源之外滿足環境、社會和治理 (ESG) 要求。例如,區域供冷廠可以利用污水處理廠 (STP) 的中水,這些中水通常直接排放到河流和湖泊中。同樣,將區域能源與垃圾焚燒發電廠和城市燃氣分配廠相結合,首先可以利用廢熱進行製冷;其次,降低電網電力需求;第三,在電網故障時,透過建立冗餘系統來替代高污染的柴油發電機組 (DG)。從系統角度來看,利用區域能源實現資源效率提升的綜合解決方案的可能性是無限的。這為企業提供了一個機會,不僅可以提高永續性和成本效益,還能真正推動國家能源和資源效率的提升。.

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蘇迪爾佩拉

常務董事,, Tabreed Asia
印度區總經理, 塔布里德

房地產市場情緒指數由萊坊印度公司和全國房地產開發委員會(NAREDCO)共同編制。其目的是反映業內人士的看法和預期,從而評估房地產市場的情緒。.

2024 年第一季的市場情緒指數創下十年新高,顯示在印度強勁的經濟情勢推動下,市場對房地產供應端的信心增強。.