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通过APREA独家发布的月度更新报告,掌握中国房地产投资信托基金(REITs)的最新动态。.

APREA C-REITs 综述提供 C-REITs 的最新资讯和发展动态。该重要资源仅供 APREA 会员使用,是您了解 C-REITs 市场的关键。.

2024年,亚洲房地产证券市场将继续波动,利率预期将影响房地产投资信托基金(REITs)、开发商和亚洲货币的表现。值得注意的是,据称全球基金经理对房地产行业的配置比例已降至2009年以来的最低水平。2009年,基金经理进入该行业后,连续数年获得了强劲的绝对收益和相对收益。尽管收益率上升,美联储官员也发表了鹰派言论,但此次调整幅度不大,成交量也较低。MSCI指数的调整导致部分亚洲REITs被剔除,此前一直对市场构成不利影响。但这些不利因素已于月底消除,使得我们有望看到一些改善。此前,由于被动型基金抛售,导致部分REITs表现不佳,而此次调整也提振了市场。我们增持了受此次调整影响的仓位。短期市场情绪可能主要取决于6月第一周末公布的美国就业数据。上月公布的数据显示失业率上升,因此,如果这一趋势持续下去,可能会再次影响利率预期,这对亚洲REITs和相关货币都将是利好消息。美国大型非必需消费品公司注意到,低收入消费者的购买力明显疲软,这可能是由于疫情导致储蓄消耗殆尽,而不断上涨的生活成本又挤压了可支配收入。在业绩和业绩指引尘埃落定之后,房地产投资信托基金(REITs)和开发商的驱动因素可能主要来自宏观经济,但我们也可能开始看到企业活动和股票回购公告有所回升。.

美国央行四年来首次下调利率0.5个百分点。亚太地区部分市场已跟进或计划在下一季度采取类似措施。.

2024 年第三季度,该地区办公楼市场的资本化率变动最大,本报告涵盖的 18 个城市中有 8 个报告了变化。.

2024年第三季度主要亮点 

办公区域

  • 澳大利亚 交易活动有所增加,这表明收益率可能走软。.
  • 在 曼谷, 办公楼市场的资本化率环比保持稳定。然而,甲级写字楼供应量的增加,加上新进入市场的企业数量有限,可能会在短期内对入住率构成下行压力。.
  • 主要城市 中国, 包括北京和上海在内的许多城市,大量新增供应涌入市场,给租金和入住率带来压力。整体交易的缺乏(这通常是市场信心的关键指标)加剧了市场普遍存在的谨慎情绪。.
  • 香港’高空置率给写字楼租赁市场带来挑战,导致甲级写字楼租金和资本价值下降。资本化率略有回落,投资者对写字楼资产仍保持谨慎态度。.
  • 在 印度, 科技企业积极吸引机构和个人投资者的投资,显著增加了流入办公楼市场的资金。班加罗尔上一季度办公楼吸纳量创历史新高,推动了租金上涨。.
  • 汉城 尽管租赁活动有所放缓,但由于供应有限,预计该市场仍将是房东青睐的市场。.
  • 优质写字楼的价值应会继续受到健康租金和较低利率的支撑,凸显了资产价格的稳定性。 新加坡.

零售业

  • 零售支出 奥克兰 已经趋于稳定,预计在利率和税率下调的支持下将会复苏。.
  • 在 曼谷, 零售市场保持稳定,租金和入住率均保持不变,并可能在年底前保持稳定。.
  • 班加罗尔’该国有组织的零售业交易量有限,主要受机构资本驱动,因此资本化率保持稳定。但市中心商业街零售空间的需求明显增长。.
  • 在 香港, 随着旅游业复苏步伐加快,商业街商铺租金开始显现复苏迹象,但本地消费者的出境消费在一定程度上抑制了零售销售的反弹。由于租金增长基数较低,资本化率有所上升,本季度部分零售资产的出售为投资者提供了颇具吸引力的收益。.
  • 地铁 马尼拉 购物中心正在进行大量的翻新和扩建,导致零售空置率从 2023 年的 15% 上升到 2024 年的 17%。租金保持稳定,预计房地产价值也将随之保持稳定。.
  • A级购物中心的租赁活动 孟买 由于零售商预期即将到来的节日季期间平均交易时长(ATD)将有所提升,因此市场依然保持强劲。尽管该市供应量增加,且参与此类资产交易的资金有限,但预计资本化率仍将维持在当前范围内。.

工业部门

  • 工业部门的资本化率 奥克兰 经过漫长的宽松周期后,市场趋于稳定。开发活动放缓,预计这将限制2024年全年空置率的上升幅度。.
  • 在 班加罗尔, 投资者对工业资产类别的情绪基本保持不变,这反映在整个市场的资本化率保持稳定。.
  • 香港 交易量一直较低;然而,由于第三季度一笔引人注目的高质量物流交易——利丰中心,投资活动环比激增。.
  • 在 雅加达, 工业需求主要由汽车行业、数据中心以及服务于电子商务、快速消费品 (FMCG) 和物流的现代化仓库驱动。这一增长一直保持稳定,波动幅度很小。.
  • 汉城’该国的工业投资活动有所改善,缓解了市场对供应过剩的担忧。.

包容性城市晴雨表根据近 9,000 个数据点、4 个维度和 12 个子维度的 110 项指标,评估了 44 个 EMEA 城市和 35 个 APAC 城市的包容性。.

参与此次评估的城市在迈向更具包容性和活力的城市环境的道路上处于不同的阶段。我们的评估并非按城市表现排名,而是衡量它们相对于这些起点的进步,重点突出杰出的成功案例,并提供切实可行的改进路线图。.

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世邦魏理仕最新租赁市场情绪指数显示,亚太地区大多数主要市场的租赁情绪有所降温,但仍保持在积极区间:

  • 租户咨询量和现场考察量下降的主要原因是中国大陆办公楼市场。其他市场,特别是印度和日本,零售业的咨询量依然强劲。.
  • 尽管零售需求扩张支撑了市场活动,但办公空间需求自上次调查以来有所放缓。灵活办公空间的需求有所减弱,尤其是在澳大利亚和东南亚市场。.
  • 与上一季度的趋势一致,半数受访者预计租金和优惠政策将保持不变。日本受访者对办公和零售租金前景最为乐观,而大中华区受访者则预计办公租金将进一步下降。.
  • 中国大陆和香港特别行政区在租赁情绪方面仍然落后,前者约有 40% 的受访者目前正在进行“留还是走”的分析或续租活动,表明其扩张意愿较低。.

以下是重新平衡结果(自2024年6月24日交易开始生效):

  • GPR/APREA 可投资 100 指数
  • GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数
  • GPR/APREA综合指数
  • GPR/APREA综合REIT指数(标有星号)

GPR/APREA 可投资 100 指数

包含物

中国世茂集团控股有限公司
日本三菱地屋物流房地产投资信托基金
马来西亚UEM Sunrise Bhd
TWN国泰房地产发展有限公司
TWN华库发展有限公司
TWN王国发展有限公司
TWN永信建设发展有限公司

除外条款

澳大利亚Charter Hall Long WALE REIT
中国敏捷集团控股有限公司
中国KWG集团控股有限公司
中国宝龙房地产控股有限公司
日本日本物流基金
泰国AP泰国PCL

GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数

包含物

澳大利亚宪章集团
IND大使馆办公园区房地产投资信托基金
日本东星房地产投资公司

除外条款

中国越秀房地产投资信托基金
日本三溪房地产公司. 
泰国CPN零售增长租赁房地产投资信托基金

GPR/APREA综合指数

包含物

澳大利亚AVJennings有限公司
国际化名PT Maha Properti 印度尼西亚 Tbk
马来西亚联合有限公司
TWN我们与赢发展有限公司

除外条款

没有任何

由于亚太商业房地产市场正处于加息周期的顶峰,人们的注意力继续集中在即将到期的大量未偿还高级贷款上;这种情况可能导致未来几年出现巨大的资金缺口。.

世邦魏理仕估计,亚太地区未偿还的高级商业房地产债务为12570亿美元,预计2024年至2026年间将出现144亿美元的资金缺口。.

世邦魏理仕预计,未来三年内,在资本价值仍可能出现一定程度下降的市场,将会出现融资缺口。按总额计算,2024年至2026年间,澳大利亚的融资缺口最大(46亿美元),其次是中国大陆(29亿美元)。.

缺口将高度集中在办公楼领域,世邦魏理仕预计在 2024 年剩余时间内还会出现进一步的重新定价。.

本报告探讨了亚太地区的商业房地产债务市场以及该地区债务融资缺口背后的因素,包括可能面临最大缺口的市场和行业,以及对投资者的影响。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/the-debt-funding-gap-for-asia-pacific-real-estate/

这份与奥纬咨询公司合作发布的报告强调了城市在引领全球应对气候变化和生物多样性丧失方面发挥的关键作用。城市采取协调一致的自然保护行动,不仅对于实现《全球生物多样性框架》(GBF)设定的目标至关重要,而且鉴于城市与自然和生物圈之间目前失衡的关系所带来的气候、健康和基础设施方面的挑战,也具有战略必要性。.

本报告最初发表于 https://www.weforum.org/publications/nature-positive-cities-guidelines-for-rehabilitating-nature-in-the-urban-era/

ESG报告已将“净零排放”的讨论从多边组织的殿堂带到了世界各地企业的董事会。过去十年,企业一直在努力改善其ESG记录。在印度,自2023年起,印度证券交易委员会(SEBI)已强制要求市值排名前1000的上市公司提交企业社会责任和可持续发展报告(BRSR披露包括能源、排放、水和废物在内的环境数据。从财政年度开始 2024-2025 ESG披露也适用于市值排名前250的上市实体的价值链,并采用“遵守或解释”的方式。.


大型企业可以着眼于其建筑基础设施和运营中的冷却系统,以提升其在BRSR定义的各项关键绩效指标(KPI)中的ESG表现,这些指标包括水资源和能源消耗、相关温室气体排放、资源循环利用以及其他社会经济参数。在印度,建筑行业(住宅和商业建筑)负责…… 33% 预计占总用电量的 2%,将增加至 55% 到2047年,总发电量需求将达到一定水平。建筑和施工行业也占很大比例。 32% 占全国温室气体排放总量的百分比。占建筑物总能源需求的百分比。, 57% 仅就制冷需求而言。根据国际能源署(IEA)发布的《2023年世界能源展望》,印度经历了 21% 2019年至2022年间,印度空间制冷用电量将有所增长。作为一个发展中国家和快速城市化国家,印度预计这一增长将尤为显著。 1.5-2倍 与2017年相比,2027年建筑施工面积将有所增加,这与热能产生和 城市热岛效应 车辆、家用电器(空调、冰箱等)以及树木覆盖率下降的影响将进一步增加制冷所需的电力需求。.

企业,尤其是那些拥有大型园区的企业,一方面有能力采用创新的建筑设计,融入被动式节能措施,从而降低每平方米的前期制冷需求。另一方面,它们也完全有能力采用颠覆性的制冷技术,例如区域供冷/制冷即服务 (CAAS),以可持续的方式满足剩余的制冷需求。Tabreed 通过制冷即服务模式,在其现有项目中已在多项 ESG 指标上取得了成功。例如,在位于哈里亚纳邦古尔格拉姆的 Tata Realty 智能园区,由 Tabreed 设计、建造和运营的制冷系统,每吨制冷量可服务 700 平方英尺的面积,从而实现了 70-90 kWh/m²/年的能源性能指数。.

区域供冷还能提供综合解决方案,帮助企业在能源之外满足环境、社会和治理 (ESG) 要求。例如,区域供冷厂可以利用污水处理厂 (STP) 的中水,这些中水通常直接排放到河流和湖泊中。同样,将区域能源与垃圾焚烧发电厂和城市燃气分配厂相结合,首先可以利用废热进行制冷;其次,降低电网电力需求;第三,在电网故障时,通过建立冗余系统来替代高污染的柴油发电机组 (DG)。从系统角度来看,利用区域能源实现资源效率提升的综合解决方案的可能性是无限的。这为企业提供了一个机会,不仅可以提高可持续性和成本效益,还能真正推动国家能源和资源效率的提升。.

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苏迪尔·佩拉

常务董事,, Tabreed Asia
印度区总经理, 塔布里德

房地产市场情绪指数由莱坊印度公司和全国房地产开发委员会(NAREDCO)联合编制。其目的是反映业内人士的看法和预期,从而评估房地产市场的情绪。.

2024 年第一季度的市场情绪指数创下十年新高,表明在印度强劲的经济形势推动下,市场对房地产供应端的信心增强。.