租賃需求改善，激勵措施趨於穩定 澳洲.租戶市場 中國大陸 促使房東提供更多優惠和資本支出補助。供應緊張而需求強勁。 阿聯酋 確保市場繼續有利於房東。.
零售租賃勢頭改善 香港特別行政區, 受強勁的餐飲需求支撐。強勁的需求和有限的供應。 日本 東京及週邊城市零售市場持續呈現此一特徵。市場情緒 泰國 市場依然樂觀，房東和房客都在積極擴張。.
需求依然疲軟 新加坡 但隨著商業信心的增強，2025年可能會有所改善。市場低迷。 中國大陸 促使房東和房客尋求節約成本的合作。 韓國, 由於空間有限、政治動盪和成本節約等因素抑制了需求，租賃市場依然疲軟。.
生物多樣性面臨的壓力日益增加，使得房地產行業必須考慮其影響，尤其是在亞太地區，僅東南亞就擁有近 20% 的世界已知物種，而其陸地面積僅佔全球陸地面積的 3%。.
生物多樣性對清潔空氣和水、氣候調節以及減少災害風險等生態系統服務的功能至關重要，而這些服務對於人類福祉和經濟穩定至關重要。然而，由於該地區快速的城市化、森林砍伐和農業擴張，生物多樣性正受到威脅。例如，空氣和水污染是亞洲城市面臨的最嚴重的環境風險，2019年印度五分之一的死亡是由空氣污染造成的，並導致360億美元的經濟損失。.
在投資者日益增長的擔憂和對健全的ESG資訊揭露的需求推動下，監管趨勢越來越關註生物多樣性。英國的「生物多樣性淨收益」（BNG）等舉措以及自然相關財務資訊揭露工作小組（TNFD）等框架的出現，正促使企業揭露其環境影響，並展示其為自然保育所做的貢獻。.
房地產產業是造成生物多樣性喪失的重要因素，其土地利用、原材料消耗和對自然循環的破壞都加劇了這個問題，因此，房地產產業在這一轉變中扮演著核心角色。由世邦魏理仕（CBRE）與自然保育組織Nature Positive和梅蒂斯研究所（Metis Institute）合作撰寫的一份即將發布的白皮書也承認了這一點，並旨在探討在東南亞地區將生物多樣性納入綠色租賃協議的可行性和益處。綠色租賃協議是業主和租戶就建築永續發展目標達成共識的重要紐帶，將生物多樣性納入其中有助於整合雙方的利益。.
白皮書指出，在應對生物多樣性風險時面臨諸多挑戰。由於立法薄弱、公眾意識不足以及維護困難，基於自然的解決方案的採納率和支持率較低。此外，基於自然的解決方案帶來的無形效益也使得資本投資難以充分論證。.
儘管面臨這些挑戰，房地產行業仍擁有扭轉局面的獨特機會。透過將生物多樣性融入城市發展，該行業可以增強城市應對氣候變遷影響（例如洪水和熱浪）的能力，從而改善業務連續性和城市宜居性。此外，融入綠地和生物多樣性措施的房產往往具有更高的市場價值，因為投資者會被建築物的可運作性和韌性以及更高的租戶滿意度所吸引。.
儘管前進的道路充滿挑戰，但解決生物多樣性風險的潛在益處為房地產行業採取行動提供了令人信服的理由。.
首先，房地產行業可以考慮採取以下措施。.
在亞太地區，生物多樣性保育應成為永續城市發展的必要組成部分，以免為時過晚，錯失拯救當地生態系統的機會。透過設定明確目標、調動利益相關者的積極性、促進合作以及優先考慮能夠快速見效的措施，房地產行業可以在保護該地區豐富的生物多樣性方面發揮關鍵作用，同時獲得顯著的經濟和社會效益。.
ESG諮詢與永續發展負責人,
亞太區，Paia 來自 CBRE
WELL和循環經濟負責人
Paia FROM 世邦魏理仕
自然解決方案負責人
Paia FROM 世邦魏理仕
在區域經濟復甦及利率下行週期的支持下，亞太地區商業房地產市場今年將有小幅改善。然而，各市場和行業的前景將有所不同，而且往往差異甚大，因此我們將「穩定增長，績效分化」（Steady Growth, Split Performance：引領多速復甦 “作為我們的中心主題。 2025 年亞太區不動產市場展望.
經濟： 預計 2025 年亞太地區的 GDP 增長將達到 4.1%。儘管美國關稅可能拖累亞太地區的經濟成長，但任何新關稅制度的確切實施與影響仍不確定。除日本外，許多亞太地區經濟體的政策利率預測將以相對溫和的幅度下降，預計日本今年將進一步加息。.
資本市場： 世邦魏理仕預測，在新加坡、韓國、澳洲和香港特別行政區增長，以及日本和印度投資者持續興趣的帶動下，2025 年的商業房地產交易量將按年上升 5-10%。由於個別亞太地區市場處於定價週期的不同階段，各市場的收益率變動將有所差異。.
辦公室： 預期租賃活動和租金將錄得溫和增長，對優質辦公室的需求仍然十分殷切。這將推動對核心黃金地段優質辦公空間的額外需求，而非核心區域物業的吸引力將進一步降低。.
工業與物流： 受製造商和電子商貿平台需求溫和增長的支持，物流佔用人的擴張情緒將於今年逐漸回升。然而，在租金高速增長的情況下，大多數佔用人對房地產組合規劃仍將保持審慎態度。.
零售： 在就業市場穩健的情況下，預計 2025 年消費者情緒將有所改善，從而帶動零售業銷售增長。由於零售商對房地產規劃保持審慎樂觀的態度，因此區域零售租金將持續緩慢但穩定的復甦。.
飯店: 酒店業前景樂觀，預計國際旅遊業將於 2025 年完成復甦。世邦魏理仕預計，隨著每日房價持續放緩，酒店入住率將進一步提升，因此 2025 年的零售收益率 (RevPAR) 將溫和增長。.
世邦魏理仕發布的《2025年亞太地區投資者意向調查》顯示，今年亞太地區大多數市場的購屋意願有所改善，超過一半的受訪者表示他們傾向於在2025年購買更多房地產。隨著大多數市場進入降息週期，投資者正為未來12個月的交易活動增加做好準備，儘管亞太地區各個市場的定價和投資週期階段各不相同。.
儘管預計到2025年大多數市場的房地產投資活動將有所成長，但成長幅度將因地理而異。澳洲、韓國、新加坡和香港特別行政區等市場預計在2025年交易活動將會成長，但投資人對2025年降息幅度並不樂觀，這可能會對全年的投資情緒造成壓力。繼2024年的強勁成長之後，預計日本和印度在2025年將迎來強勁的購屋活動，其中日本將以核心/核心增值型投資策略為主，而印度則以機會型投資策略為主。.
調查於 2024 年 11 月和 12 月進行。我們收到了 460 多份回复，參與者被問及一系列與他們的購買意願、感知到的挑戰以及來年偏好的投資策略、行業和市場相關的問題。.
其他主要發現：
11 月是另一個充滿挑戰的月份，美國大選結果對房地產投資信託基金和亞洲貨幣造成壓力。然而，由於美聯儲（Fed）和日本央行（BOJ）即將舉行會議，市場注意力轉移到貨幣政策上，因此本月中旬開始出現了不錯的復甦，我們也開始看到日圓回升。總體而言，我們預期日本央行有足夠的理由在 12 月再次採取行動，因為美國的就業和成長持續穩健，降低了聯儲局積極降息的可能性，而日本的經濟數據也持續穩健。通貨膨脹已連續 30 個月高於日本央行的目標，雖然有些較為鴿派的成員可能會提出異議，但我們預期今年 12 月會再次加息。.
川普 2.0 已成為亞洲的一大憂慮，而利率上升及貨幣疲弱的影響，早在選舉前已導致 10 月份的大幅拋售。拋售的幅度與 2016 年川普意外勝選後的拋售相似，所引起的憂慮（即保護主義政策、通貨膨脹憂慮）也是如此。儘管整體經濟憂慮包括利率問題，但亞洲的房地產證券最終在大選後約一個月從 2016 年 12 月的低點反彈，並從底部上漲 15%。美聯儲在 2017 年加息三次。這次看似不同的是，證券和貨幣的修正早在選舉結果之前就開始了，雖然降息步伐可能會比之前的預期調低，但美聯儲不太可能在 2025 年收緊。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
