資本市場

世邦魏理仕亞太區專業人士觀察到，由於投資活動復甦延遲，投資人風險偏好依然較低。大多數受訪者預計，在2024年上半年降息預期有限的情況下，市場將從2024年第二季開始復甦。.

除印度以外，該地區大部分地區仍面臨拋售壓力，印度市場則受到投資者日益濃厚的買盤興趣。除私人投資者和機構投資者/有限合夥人外，大多數投資者的賣出意願也高於2023年第一季。.

調查顯示，基本面強勁的資產（如多戶住宅、機構級現代化物流設施、優質購物中心、冷庫和資料中心）的價格差距正在擴大。.

儘管機構級物流仍是投資人最青睞的產業，但零售業也日益受到關注。緩慢的重新定價促使投資者尋求其他或細分行業，其中房地產債務策略在另類投資中越來越受歡迎。.

由於亞太地區利率長期處於高位，且重新定價落後於美國和歐洲，因此亞太地區的資本化率預計將會上升。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-cap-rate-survey-2023-q3

主要發現：

• 澳洲：在所涵蓋的幾乎所有澳洲城市，各產業的資本化率均呈現較上月上升趨勢。澳洲的工業資產，尤其是那些租約到期時間長、固定租金較低的資產，在上一季面臨價值下行壓力。.
• 中國：在中國，投資活動依然低迷，只有個人投資者和保險機構積極尋找折扣資產，並採取謹慎的投資策略。這導致北京和上海房地產市場的情緒較第二季減弱。為提振市場環境，中國央行持續下調貸款市場報價利率（LPR），以減輕貸款壓力，旨在釋放消費資源，促進全國GDP成長。在北京和上海，隨著現有庫存的消化速度放緩，工業地產領域迎來了一波新的供應。政府推出更多工業和物流用地，進一步增加了市場供應。.
• 香港：過去一年，香港利率持續逐步上升。資產價值面臨越來越大的下行壓力，這已開始反映在價格上。空置率居高不下，各行業的租金價格均面臨下行壓力。.
• 印度：在班加羅爾，第三季辦公大樓交易量與上一季基本持平，由於機構投資者活躍度降低，個人投資者推動的交易數量較少。交易規模雖有所縮小，但韌性更強，導致辦公大樓板塊的資本化率略有下降。在孟買，受奢侈品市場需求和優質連鎖零售物業供應增加的推動，零售業預計將在近期獲得成長動力。孟買工業地產需求在第三季依然強勁，資本化率的下降歸因於A級物業供應減少，以及大型機構投資者對該板塊的樂觀預期。投資者願意接受較低的當前收益率，以換取該板塊未來的成長預期。.
• 日本：自升息以來，由於日本相對寬鬆的貨幣政策，一些投資者可能認為日本房地產市場風險規避較高。儘管市場情緒和興趣依然強勁，但外國投資者對日本房地產的投資金額尚未顯著增長。東京辦公室市場在第三季表現良好，入住率保持在健康水平，尤其考慮到其他一些城市在租賃方面面臨的挑戰。這主要得益於辦公室模式的回歸——政府統計數據顯示，東京混合辦公模式的辦公空間比例預計在2023年年中將達到44%，低於2021年超過64%的峰值。.
• 韓國：首爾辦公室市場需求依然旺盛，租金水準維持堅挺。然而，由於市場流動性不足，辦公室價格面臨越來越大的下行壓力。.
• 紐西蘭：奧克蘭的辦公大樓市場已持續上漲一年多。由於投資者繼續對市場持謹慎態度，上個季度的交易活動依然低迷。紐西蘭儲備銀行在過去三次貨幣政策會議上維持了官方現金利率不變，顯示利率已處於或接近本輪週期的高峰。隨著利率趨於穩定，預計資產定價將更加明朗。加之選舉已經結束，這些因素可能會推動2023年第四季及2024年期間的銷售活動回升。.
• 新加坡：各產業的資本化率依然低迷，缺乏銷售數據支撐其上漲。不斷上漲的貸款成本給許多投資者和業主帶來了壓力。然而，也有一些資金雄厚的投資人正抓住這個機會，收購資產進行長期投資。.

2023 年第三季新加坡數據報告提供了新加坡辦公大樓、商業園區、零售、住宅和工業市場的淨吸收量、租金、空置率、供應量和其他關鍵指標的最新評論和數據，以及對房地產投資活動的分析。.

執行摘要

辦公大樓：截至目前，核心中央商務區（甲級）租金在 2023 年已上漲 1.31 兆英鎊。淨吸收量為 11 萬平方英尺，而 2023 年上半年的淨吸收量則較為溫和，為 3 萬平方英尺。.

商務園區：隨著租賃市場情緒趨於謹慎，對商務園區的需求持續放緩。島上其他地區的租金自2021年第一季以來首次出現季度下滑。.

零售業：2023 年第三季全島優質零售租金較上季上漲 1.41 兆令吉，而 2023 年第二季則較上季上漲 0.81 兆令吉。.

住宅：儘管新項目和新房數量有所增加，但新房銷售速度放緩。繼2023年第二季整體私人住宅價格下跌後，價格出現反彈。.

工業：儘管面臨經濟逆風，但由於優質物流空間供應有限，租賃需求強勁，今年迄今優質物流租金已增加 11.71 兆英鎊。.

投資：新加坡2023年第三季初步房地產投資額較上季成長93.41兆新元（年減13.51兆新元），達到70.44億新元，主要得益於公共（大部分為住宅用地）的銷售。若剔除這些地塊，投資額將略微較上月下降2.51兆新元。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q3-2023

投資者長期以來一直尋求房地產投資，以實現價格升值、抵禦通貨膨脹和分散風險。.

投資房地產的途徑多種多樣，包括私募股權投資、直接投資實體物業、房地產抵押貸款、上市房地產投資信託基金（REITs）和證券，以及證券化固定收益工具。可以說，最理想的方法是將這些途徑的優勢互補結合起來，遵循世邦魏理仕（CBRE）提出的「四象限」投資策略。.

四象限投資法包含四個主要投資管道，機構投資者可以透過這些管道投資商業房地產。這四個管道分別是：

• 私募股權
• 公共股權
• 私人債務
• 公共債務

本報告回顧了亞太地區房地產投資的四個像限，並分享了投資者潛在的機會和策略。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-four-quadrants

在高力國際的最新報告中 全球資本市場：洞察與展望－全球資本流動, 截至目前，新加坡在2023年全球投資額最高的國家榜首，美國緊追在後。這座獅城在2023年上半年跨國資本投資額高達218.4億美元，約佔全球總投資額的四分之一，其投資額是排名第三的加拿大的三倍。.

香港和日本分別名列第四和第五大跨國資本來源地，今年上半年分別投入了 65.08 億美元和 51.51 億美元。.

該地區作為投資目的地同樣表現強勁。日本、中國、澳洲和新加坡則名列全球十大投資目的地之列，這些市場均呈現穩健的投資成長態勢。.

辦公大樓：辦公大樓租賃量較上季略有成長，但大部分交易涉及續租、搬遷和整合。世邦魏理仕追蹤的所有市場（首爾除外）的空置率均較上季上升。儘管雪梨、柏斯、首爾以及印度主要城市的部分微型市場租金成長強勁，但整體租金水準持平。.

零售業：零售商保持謹慎樂觀態度，零售租賃活動持續復甦。受強勁的升級需求和新市場進入者的要求推動，零售商的現場考察量在6月份達到自調查開始以來的最高水平。核心零售區的入住率在此期間逐步回升，推動租金月增0.21兆令吉。.

物流：區域出口需求疲軟、製造業活動放緩以及電子商務成長乏力，令物流租賃需求承壓。新增供應量依然居高不下，而租金則是環比上漲1.113兆美元，連續第二季成長放緩。.

投資：由於利率尚未達到峰值，且房地產收益率的成長不足以反映不斷上升的融資成本，投資額年減3713兆美元，至192億美元。跨國投資金額僅41億美元。負收益持續令投資人對投資亞太商業房地產持謹慎態度。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figure

儘管房地產需求疲軟，新加坡房地產市場仍保持韌性。在供應緊張的情況下，市場租金持續上漲。然而，隨著成長前景黯淡以及投資者轉向優質房產，市場開始出現分化，非優質資產的成長停滯不前。.

我們最新的報告探討了新加坡的經濟前景、對辦公室、工業、零售、私人住宅和酒店業的影響，以及最新的投資趨勢。.

下載報告

2023 年第二季新加坡房地產市場報告提供了新加坡辦公大樓、商業園區、零售、住宅和工業市場淨吸收量、租金、空置率、供應量和其他關鍵指標的最新評論和數據，以及對房地產投資活動的分析。.

執行摘要

辦公大樓：由於目前空置率較低，核心中央商務區（甲級）市場毛有效租金較上季略為上漲 0.4%。.

商務園區：由於全球宏觀經濟逆風加劇，租戶較謹慎，租賃活動主要集中在續約方面。部分科技和研發企業在2023年第二季退租。.

零售業：2023 年第二季度，所有子市場的優質零售租金進一步上漲，這得益於烏節路、市政廳/濱海中心和邊緣地區的持續復甦，以及郊區市場的韌性。.

住宅：在降溫措施推出後，私人住宅價格三年來首次下降。.

工業：儘管宏觀經濟背景疲軟，但主要由於供應有限，2023 年上半年優質物流租賃增加了 8.61 兆英鎊。.

投資：新加坡 2023 年第二季初步房地產投資額較上季下降 44.11 兆盧比，年減 64.31 兆盧比，至 34.95 億盧比，主要原因是零售和辦公資產銷售大幅下降。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q2-2023

2023財年，房地產領域的私募股權投資活動較去年同期維持穩定。然而，平台交易表現出濃厚的興趣，總價值達1000萬億盧比（$4.5億）。大多數大額平台交易都集中在面向全國的租金收益型資產（辦公大樓和倉庫）上，而小額交易則主要集中在印度南部城市的住宅開發案。 2023財年，國內投資者的活躍度顯著提高，而外國投資者的新增投資額則有所下降。因此，國內私募股權投資者在印度房地產領域的投資份額從2022財年的14,100兆盧比（14%）增至2023財年的22,100兆盧比（22%）。.

亞太地區的投資人對辦公大樓市場長期基本面持樂觀態度，因此辦公大樓市場仍是他們關注的重點。.

• 在亞太地區，墨爾本和東京在實現價值穩定和復甦的道路上表現突出，而全球範圍內的哥本哈根、多倫多和舊金山也是如此。. 
• 儘管亞太和歐洲、中東及非洲地區的核心辦公大樓仍然是投資者的首選，目前的辦公大樓投資額也證實了這一點，但北美的情況卻截然不同。.
• 亞太地區的辦公大樓入住率平均為每3噸801人，辦公密度依然很高。歐洲的入住率回落至每3噸651人，北美則為每3噸501人。.
• 首爾和新加坡的淨吸收量比歷史平均高出 30%，而這兩個市場的空置率在 2022 年均出現下降，這與全球大多數主要市場的情況相反。. 
• 儘管 2023 年第一季的銷售交易有限，但我們預計隨著利率週期預期高峰在 2023 年下半年到來，市場情緒將會回升，投資者和供應商將對整個地區的資產價值和借貸成本有更清晰的認識和信心。.

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