資本市場

在本亞太地區報告涵蓋的 19 個市場中，有 11 個市場在 2024 年第一季經歷了資本化率的變化。.

亞洲市場維持穩定，沒有特定因素影響資本化率的波動。澳洲和紐西蘭引領了該地區的變化，所有受訪城市的資本化率均上升，尤其是在辦公大樓和工業地產領域。.

2024年第一季主要亮點

辦公區域

• 在澳大利亞，繼2023年交易量下降72%之後，2024年第一季的成交量仍然有限。截至目前，2024年第一季的銷售情況持續顯示資本化率正在走軟。.
• 儘管銷售交易活動有限，但由於部分優質辦公大樓租金上漲，曼谷辦公大樓市場的資本化率略有上升。.
• 北京辦公室需求顯著下降，導致全市空置率年增率達兩位數，目前為20.71兆套。整體交易目前主要由終端用戶主導，他們更重視物業的適用性和可負擔性，而非空置率和租金表現。投資者則因擔憂供應過剩和租金下降而保持謹慎，因此對資本化率的預期更高。.
• 預計雅加達新增辦公空間將更多地流向非中央商務區（CBD）區域，因為許多企業選擇優化現有辦公空間，而非擴張或搬遷。這主要是由於混合辦公模式的普及，該模式持續推高CBD辦公空間的租金和入住率。.
• 上海甲級辦公室市場租賃需求依然疲軟，導致租金面臨下行壓力。預計2024年供應高峰將進一步加劇租賃市場壓力，影響投資人信心，並推高資本化率。.

零售業

• 北京零售業展現穩定成長態勢。這一積極表現主要歸功於客流量增加和購物中心收入成長，尤其是在第一季春節假期期間。購物中心需要保持競爭力，打造特色鮮明的品牌形象，才能吸引消費者，在市場中實現永續發展。.
• 香港零售投資市場主要由終端用戶和本地投資者推動，資本化率保持穩定。租金表現整體良好。投資人對購買零售資產仍持謹慎態度，密切關注空置率。.
• 與去年相比，雅加達購物中心的客流量增加了15.1萬人次，達到20.1萬人次。一些現有品牌正在擴大業務，也有新品牌進入印尼市場。由於新購物中心的湧入導致市場競爭激烈，投資者仍然保持謹慎。.
• 春節假期期間旅遊業的強勁成長也帶動了上海零售業的發展。整體而言，第一季銷售和租賃需求表現良好。零售租賃活動和空間吸收情況需要一段時間才能反映在投資市場上，因此本季資本化率基本上保持穩定。.

工業部門

• 曼谷工業地產的倉儲設施和標準廠房銷售交易量出現成長。這主要得益於大量外商直接投資，這些投資主要面向汽車零件（包括電動車）和電子產品的大型用戶。另一方面，租賃市場保持穩定，未出現明顯的波動。.
• 目前北京工業市場受終端用戶需求的影響較大。週邊城市如天津、廊坊的租金水準下降、入住率上升，對北京工業市場造成了不利影響。各城市間為吸引租戶而展開的激烈競爭，導致需求從門戶城市轉移，進一步削弱了投資者對北京工業市場的信心。.
• 香港工業市場仍是眾多投資者的重點關注對象。 2024年前兩個月，香港工業進口（9.7%）和出口（16.6%）數據均呈現成長態勢，有助於維持工業市場資本化率的穩定。.
• 受上海大量新增物流供應的影響，投資人對第一季的投資熱情持續下降，導致投資情緒更加謹慎，工業地產資本化率上升。.

世邦魏理仕亞太區的專業人士指出，由於風險偏好受限及減息延遲，投資活動復甦的時間已被推遲。將近 70% 的受訪者預期 2024 年第四季起會出現復甦。.

預期亞太區大部分市場的資本淨利率均會擴張，其中澳洲的資本淨利率將進一步擴張，而日本則會保持平穩。預計未來六個月，二手資產的擴張幅度將更為明顯。.

調查的其他重點包括

• 投資者仍然是淨賣家，尤其是房地產基金、房地產公司和銀行，但壓力正在減輕。與此同時，私人投資者仍有強烈的淨購買意願。.
• 各行業買賣雙方的價格差距也在縮小，顯示對交易完成有更強大的支持。.
• 調查顯示，就投資者的偏好而言，對優質資產的需求仍然存在，而酒店和多戶家庭資產則在週期性和結構性的尾部風勢下獲得青睞。.

世邦魏理仕認為，由於大多數亞太區經濟體的利率已達到頂峰，投資者應爭取在降息開始前完成收購，而最佳的購買窗口預計將於 2024 年下半年開啟。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2024-asia-pacific-cap-rate-survey

2024 年第一季新加坡數據報告提供了新加坡辦公大樓、商業園區、零售、住宅和工業市場的淨吸收量、租金、空置率、供應量和其他關鍵指標的最新評論和數據，以及對房地產投資活動的分析。.

辦公大樓：低空置率、供應有限以及租戶轉移到優質物業的需求持續推動辦公大樓租金成長。第一季淨吸納量相對平穩，沒有新增供應。.

商務園區：整體而言，對商務園區的需求依然謹慎。由於銀行業和金融業的整合，影子辦公空間增加。.

零售業：烏節路和市政廳/濱海中心子市場在 2024 年第一季持續表現優異。因此，全島優質零售租金持續復甦，季增 1.01 兆至 3 兆美元。.

住宅市場：儘管新房供應量有所回升，但2024年第一季新房銷售依然疲軟。私人住宅價格持續上漲，但漲幅放緩。.

工業地產：鑑於近期尋求優質物流設施的租戶選擇有限，預計 2024 年的租金表現仍將保持穩定。.

投資：新加坡 2024 年第一季初步房地產投資額較上季下降 23.41 兆盧比（年減 30.91 兆盧比），至 43.72 億盧比，主要原因是公共土地銷售下降。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q1-2024

亞太地區已成為全球資本的主要來源和目的地。 2023年下半年，新加坡、香港、中國和日本名列全球跨國資本十大來源地之列。值得注意的是，新加坡和香港分別名列全球跨國資本第二和第三大來源。.

2023年下半年，日本、中國、澳洲及新加坡名列全球跨國資本十大目的地。.

2023年，亞太地區表現最佳，投資額達到十年平均的91%。北美地區達到68%，而歐洲、中東和非洲（EMEA）地區僅略高於十年平均值的一半（52%）。 2023年，全球投資額為全球金融危機以來最低水準之一，僅為十年平均的75%。.

該地區第四季度投資活動顯著回升，尤其是在12月份，這推動了該地區的整體表現，也預示著該地區未來一年強勁的復甦潛力。高力國際的全球報告強調，2024年和2025年的預測顯示，亞太地區將持續保持強勁的成長動能。.

有跡象表明，亞太地區部分市場的利率已經達到峰值，預計2024年市場活動將更加活躍，經濟將逐步復甦。.

2023年第四季，亞太房地產市場交易量低迷。業主、投資者和租戶對房地產投資仍持謹慎態度，盡職調查流程也大幅延長。然而，亞太部分市場利率接近高峰的跡象表明，市場對2024年的投資前景更為樂觀。.

2023年第四季主要亮點：

辦公大樓

• 澳洲所有主要辦公大樓市場的交易量持續低迷。已完成的交易主要為具有增值潛力的二線資產，且多由投資財團進行。這些交易需要大量時間完成盡職調查和籌集所需資金。 2023年11月的進一步升息持續對資本化率構成壓力。由於買賣雙方定價不符，大量資產掛牌後又撤回，顯示2024年資本化率可能進一步走軟。.
• 班加羅爾部分微型市場的辦公大樓租金略有上漲。這一成長主要歸功於快速公車系統的開通和整體交通便利性的提升。然而，由於交易量較低，物業價值並未同步上漲。因此，高端物業的資本化率下降。.
• 上季雅加達沒有發生任何整棟辦公大樓出售交易。辦公資產以及新一期輕軌運輸系統的開通激發了投資者的興趣。預計將有大量供應湧入市場。企業用戶已開始尋找新建辦公大樓，他們或選擇整棟收購，或租賃更多空間用於業務擴張。.
• 馬尼拉的辦公大樓需求依然疲軟，隨著新的辦公大樓不斷湧入市場，供應壓力日益增加。.

零售業

• 由於市場根據利率上升的環境進行調整，澳洲零售業的交易量持續低迷。消費者信心似乎正在下降，影響了非必需消費支出。我們預計，隨著賣方和買方預期價格之間的差異持續存在，資本化率將在2024年第一季和第二季進一步走軟。.
• 曼谷上季度沒有出現顯著的零售交易，因此無法反映價值變動。隨著一些位於核心地段的高端購物中心開業，零售租金上漲，也略微推高了資本化率。然而，這些高端物業的租金上漲能否在短期內持續，仍有待觀察。.
• 第四季度，北京和上海黃金地段的租金水準有所回升。這一增長可歸因於這些地區消費活動的復甦。儘管零售總額整體成長，但租金水準需要一段時間才能完全調整並與消費成長相符。業主和房東對租金上漲持謹慎態度，給予租金足夠的時間適應不斷變化的消費模式和市場狀況。.
• 由於強勁的內地消費，香港零售業的入住率和租金表現整體保持良好。然而，由於零售業空置率較高，投資者對該行業仍持謹慎態度。.

工業部門

• 本次調查顯示，澳洲工業市場引領了工業板塊的整體趨勢。由於租戶的總佔用成本已達上限，預計目前的租金水準將在2024年達到高峰。儘管如此，雪梨西部（主要工業區）的空置率仍然很低，預計2024年全年租金將維持在目前水準。然而，激勵措施的力度已開始逐步加大。.
• 第四季完成的交易產生的資本化率與雅加達上一季相近。主要物流企業都在積極尋找土地或合資夥伴。.
• 由於第三方物流 (3PL)、電子商務和快速消費品 (FMCG) 行業的持續需求被孟買的新供應所抵消，收益率和資產價值趨於穩定，工業資本化率保持穩定。

《2023年第三季亞太市場趨勢報告》深入分析了亞太地區辦公、零售、工業物流和投資市場的最新數據和見解。主要趨勢包括：

辦公室：

• 由於租戶保持謹慎態度，租賃需求依然疲軟。
• 中國大陸、印度和東京佔活動的大部分
• 由於審批速度緩慢，交易完成時間延長。
• 非銀行金融科技公司推動需求
• 大多數市場仍將有利於租戶。

零售：

• 零售銷售成長放緩，但旅遊需求持續強勁成長。
• 零售商持續擴張；地理位置依然是關鍵，因為需求集中在黃金地段。
• 消費者對獨特體驗的需求推動了非傳統零售空間的租賃。
• 由於遊客數量強勁，日本市場仍是最樂觀的市場。
• 預計未來幾季租賃需求將保持強勁。

工業與物流：

• 區域經濟放緩持續對租賃活動構成壓力。
• 電商平台需求強勁，第三方物流業務穩定。
• 供應管道依然暢通。
• 今年前三個季度投資額維持穩定。
• 預計租賃和投資量將有所下降

投資：

• 儘管投資量略有上升，但市場情緒依然疲軟。
• 重新定價繼續抑制購買活動
• 零售和酒店資產交易活動更加活躍
• 日本市場仍最為樂觀
• 在高利率環境下，投資將保持低迷。

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世邦魏理仕亞太區專業人士觀察到，由於投資活動復甦延遲，投資人風險偏好依然較低。大多數受訪者預計，在2024年上半年降息預期有限的情況下，市場將從2024年第二季開始復甦。.

除印度以外，該地區大部分地區仍面臨拋售壓力，印度市場則受到投資者日益濃厚的買盤興趣。除私人投資者和機構投資者/有限合夥人外，大多數投資者的賣出意願也高於2023年第一季。.

調查顯示，基本面強勁的資產（如多戶住宅、機構級現代化物流設施、優質購物中心、冷庫和資料中心）的價格差距正在擴大。.

儘管機構級物流仍是投資人最青睞的產業，但零售業也日益受到關注。緩慢的重新定價促使投資者尋求其他或細分行業，其中房地產債務策略在另類投資中越來越受歡迎。.

由於亞太地區利率長期處於高位，且重新定價落後於美國和歐洲，因此亞太地區的資本化率預計將會上升。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-cap-rate-survey-2023-q3

主要發現：

• 澳洲：在所涵蓋的幾乎所有澳洲城市，各產業的資本化率均呈現較上月上升趨勢。澳洲的工業資產，尤其是那些租約到期時間長、固定租金較低的資產，在上一季面臨價值下行壓力。.
• 中國：在中國，投資活動依然低迷，只有個人投資者和保險機構積極尋找折扣資產，並採取謹慎的投資策略。這導致北京和上海房地產市場的情緒較第二季減弱。為提振市場環境，中國央行持續下調貸款市場報價利率（LPR），以減輕貸款壓力，旨在釋放消費資源，促進全國GDP成長。在北京和上海，隨著現有庫存的消化速度放緩，工業地產領域迎來了一波新的供應。政府推出更多工業和物流用地，進一步增加了市場供應。.
• 香港：過去一年，香港利率持續逐步上升。資產價值面臨越來越大的下行壓力，這已開始反映在價格上。空置率居高不下，各行業的租金價格均面臨下行壓力。.
• 印度：在班加羅爾，第三季辦公大樓交易量與上一季基本持平，由於機構投資者活躍度降低，個人投資者推動的交易數量較少。交易規模雖有所縮小，但韌性更強，導致辦公大樓板塊的資本化率略有下降。在孟買，受奢侈品市場需求和優質連鎖零售物業供應增加的推動，零售業預計將在近期獲得成長動力。孟買工業地產需求在第三季依然強勁，資本化率的下降歸因於A級物業供應減少，以及大型機構投資者對該板塊的樂觀預期。投資者願意接受較低的當前收益率，以換取該板塊未來的成長預期。.
• 日本：自升息以來，由於日本相對寬鬆的貨幣政策，一些投資者可能認為日本房地產市場風險規避較高。儘管市場情緒和興趣依然強勁，但外國投資者對日本房地產的投資金額尚未顯著增長。東京辦公室市場在第三季表現良好，入住率保持在健康水平，尤其考慮到其他一些城市在租賃方面面臨的挑戰。這主要得益於辦公室模式的回歸——政府統計數據顯示，東京混合辦公模式的辦公空間比例預計在2023年年中將達到44%，低於2021年超過64%的峰值。.
• 韓國：首爾辦公室市場需求依然旺盛，租金水準維持堅挺。然而，由於市場流動性不足，辦公室價格面臨越來越大的下行壓力。.
• 紐西蘭：奧克蘭的辦公大樓市場已持續上漲一年多。由於投資者繼續對市場持謹慎態度，上個季度的交易活動依然低迷。紐西蘭儲備銀行在過去三次貨幣政策會議上維持了官方現金利率不變，顯示利率已處於或接近本輪週期的高峰。隨著利率趨於穩定，預計資產定價將更加明朗。加之選舉已經結束，這些因素可能會推動2023年第四季及2024年期間的銷售活動回升。.
• 新加坡：各產業的資本化率依然低迷，缺乏銷售數據支撐其上漲。不斷上漲的貸款成本給許多投資者和業主帶來了壓力。然而，也有一些資金雄厚的投資人正抓住這個機會，收購資產進行長期投資。.

2023 年第三季新加坡數據報告提供了新加坡辦公大樓、商業園區、零售、住宅和工業市場的淨吸收量、租金、空置率、供應量和其他關鍵指標的最新評論和數據，以及對房地產投資活動的分析。.

執行摘要

辦公大樓：截至目前，核心中央商務區（甲級）租金在 2023 年已上漲 1.31 兆英鎊。淨吸收量為 11 萬平方英尺，而 2023 年上半年的淨吸收量則較為溫和，為 3 萬平方英尺。.

商務園區：隨著租賃市場情緒趨於謹慎，對商務園區的需求持續放緩。島上其他地區的租金自2021年第一季以來首次出現季度下滑。.

零售業：2023 年第三季全島優質零售租金較上季上漲 1.41 兆令吉，而 2023 年第二季則較上季上漲 0.81 兆令吉。.

住宅：儘管新項目和新房數量有所增加，但新房銷售速度放緩。繼2023年第二季整體私人住宅價格下跌後，價格出現反彈。.

工業：儘管面臨經濟逆風，但由於優質物流空間供應有限，租賃需求強勁，今年迄今優質物流租金已增加 11.71 兆英鎊。.

投資：新加坡2023年第三季初步房地產投資額較上季成長93.41兆新元（年減13.51兆新元），達到70.44億新元，主要得益於公共（大部分為住宅用地）的銷售。若剔除這些地塊，投資額將略微較上月下降2.51兆新元。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q3-2023

投資者長期以來一直尋求房地產投資，以實現價格升值、抵禦通貨膨脹和分散風險。.

投資房地產的途徑多種多樣，包括私募股權投資、直接投資實體物業、房地產抵押貸款、上市房地產投資信託基金（REITs）和證券，以及證券化固定收益工具。可以說，最理想的方法是將這些途徑的優勢互補結合起來，遵循世邦魏理仕（CBRE）提出的「四象限」投資策略。.

四象限投資法包含四個主要投資管道，機構投資者可以透過這些管道投資商業房地產。這四個管道分別是：

• 私募股權
• 公共股權
• 私人債務
• 公共債務

本報告回顧了亞太地區房地產投資的四個像限，並分享了投資者潛在的機會和策略。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-four-quadrants