资本市场

欢迎参加首届 亚太投资图集, 是您在亚太地区进行商业地产投资的战略指南。本报告利用 高纬环球专有的 TIME 评分和公平价值指数 (FVI) 为投资者提供有关市场周期、定价和行业趋势的清晰信息，使他们能够自信地做出以数据为导向的决策。.

市场概述：转型中的韧性

在多个市场近期降息和流动性债务条件的支持下，投资者情绪有所改善。近期前景在动荡中依然喜忧参半，但交易活动和交易规模一直在上升。.

TIME Score：精确定位周期

"(《世界人权宣言》) 时间得分 (Timing the Investment Market Entry/Exit）是一项前瞻性指标，可帮助投资者确定每个市场在房地产周期中所处的位置。随着亚太地区所有物业的 "TIME "得分呈上升趋势（(目前为 3.1)，许多市场正在走出稳定期，进入早期增长阶段。这预示着一个引人注目的战略投资窗口，主要市场包括 澳大利亚、新加坡和日本。.

TIME Score 将多个指标提炼为一个单一指标，以反映周期阶段（从衰退到拐点再到复苏）。它提供了一个实用的框架，以 及时入市和出市 跨地域和跨部门。.

公平价值指数：价值与战略的结合

"(《世界人权宣言》) 公平价值指数（FVI） 根据长期预期回报和风险调整基准，评估优质写字楼、零售和工业市场当前定价的相对吸引力。横跨亚太地区、, 大多数跟踪的写字楼和工业市场价格偏低、, 提供了具有吸引力的进入点。亚太地区的外国投资指数为 2025 年第三季度为 62.5、, 高于第一季度的 60.4，其中 46% 的跟踪市场定价偏低，63% 的物流和工业市场定价偏低。. 澳大利亚的物流与工业、新加坡的优质写字楼以及精选的零售资产在以下方面表现突出 相对价值和未来增长前景。. 

公允价值指数将当前市场定价与模拟公允价值进行比较，以显示 定价失调创造机会。更高的 FVI 分数 则表明定价偏低（价值更具吸引力），而 得分较低 表明更多的市场已经完全定价。.  

战略主题

• 核心和核心加： 低空置率市场中的 CBD 黄金地段写字楼；供应紧张节点上的现代物流设施。.
• 增值： 重新配置环境、社会和公司治理水平低的写字楼资产；物流业的填充和升级；租金回报率高的零售资产。.
• 行业甜蜜点： 由于结构性需求和供应受限，物流与工业行业的表现继续优于其他行业；写字楼和零售资产存在重新定价的机会。.
• 跨境资本： 全球投资者对亚太地区的兴趣与日俱增，越来越关注数据中心、生活、自助仓储和生命科学领域的平台建设。.

世邦魏理仕每六个月与旗下资本市场经纪人和估值师共同开展亚太区资本化率调查，以深入了解当前资本市场趋势和情绪，以及各市场和行业的最新资本化率变动。本报告总结了该调查的主要发现。.

以下是主要亮点：

• 由于利率下降和资产重新定价，商业房地产投资今年开局强劲，同比增长 11%，到 2025 年第一季度达到 $330 亿美元。.
• 整个地区的资本化率呈现分化趋势。澳大利亚购物中心的资本化率受到压缩，而大中华区的资本化率则持续面临扩张压力。.
• 针对关税的影响，约有60%的受访者预计投资者将重新评估购买活动的步伐。中国大陆、香港和新加坡的投资者对关税的影响极为担忧，而韩国、澳大利亚、印度和日本的投资者则较为担忧。.
• 私人投资者（28%）和机构投资者（12%）继续展现出最强劲的购买意愿。房地产投资信托基金（REITs）和房地产基金的购买意愿较六个月前有所增强。.
• 新西兰（77%）和澳大利亚（48%）的净购买意向最高。日本吸引了跨境投资者最浓厚的兴趣。.
• 高收益率/有利定价（63%）、租金上涨潜力（44%）以及健康或不断改善的入住率/租金收入稳定性（36%）被列为提高投资回报的三大机会。.
• 与六个月前相比，对多户住宅和租赁型住宅的需求显著增长（44% 对比 34%），其中日本、大中华区和澳大利亚是主要关注市场。社区购物中心的需求（24% 对比 12%）也较 2024 年第三季度调查有所上升。.
• 数据中心（63%）是所有备选方案中最受欢迎的。.

在强劲的宏观经济基本面、政策改革以及国内外投资者持续高涨的投资热情支撑下，印度资本市场持续发展。房地产行业依然是关注的焦点，收益型资产和新兴资产类别均呈现活跃态势。凭借稳定的需求、战略性的资本部署以及机构投资者日益增长的兴趣，2025财年有望成为印度投资格局的关键之年。.

报告的主要亮点包括：

印度市场概览

• 核心商业办公资产和工业物流领域均出现了强劲的投资活动。.
• 受数字化和对专用基础设施日益增长的需求的推动，人们对数据中心和另类资产的兴趣日益浓厚。.
• 全球投资者越来越多地参与大型平台交易和结构化股权交易。.
• 对主要大都市的收益型资产和A级开发项目持续保持浓厚兴趣。.

资本趋势与交易活动

• 机构投资者与开发商之间的战略伙伴关系推动了资本流入。.
• 值得关注的交易包括在孟买、班加罗尔、德里首都区和海得拉巴的办公楼和仓储领域的交易。.
• 更加注重结构化交易和远期购买模式。.

前景

• 受印度经济增长势头和房地产行业韧性的支撑，投资者情绪依然乐观。.
• 政策支持和基础设施建设有望进一步提升市场深度和透明度。.
• 印度持续吸引着寻求稳定性、规模和可持续回报的长期资本。.

亚太地区对全球资本市场的影响力日益增强，正在重塑投资格局，使其成为全球跨境资本的主要来源地和首选目的地。随着经济基本面趋于稳定和投资势头持续强劲，该地区对寻求增长和稳定的投资者的吸引力不断增强。.

报告的主要亮点包括：

亚太地区

• 全球十大资本来源地中有四个位于亚太地区——新加坡、香港、日本和中国。.
• 全球十大土地和开发用地目的地中有七个位于亚太地区——中国、新加坡、澳大利亚、印度、马来西亚、越南和日本。.
• 就全球固定资产而言，亚太地区仍然是关键参与者，其中日本、澳大利亚和中国位列前十名目的地之列。.
• 该地区具有多元化的投资吸引力：在过去 24 个月中，以办公和工业为主导的六大行业吸引了 100 亿美元至 41830 亿美元的投资。.
• 办公楼行业以 1TP4570 亿美元领跑，其次是工业（1TP4550 亿美元）、零售（1TP4370 亿美元）、多户住宅（1TP4170 亿美元）和酒店（1TP4150 亿美元）。.
• 全球资本的主要来源地：亚太地区拥有全球十大资本来源地中的四个——新加坡、香港、日本和中国。.
• 继续保持全球跨境资本目的地的主导地位：在土地和开发用地排名前 10 的目的地中，有 7 个位于该地区；在现有资产排名前 10 的目的地中，有 3 个位于该地区。该地区是跨境资本的磁石。.

全球的

• 由于全球利率下调，去年第四季度投资额有所增加。.
• 工业领域再次成为全球首选的领先行业。.
• 酒店业是全球跨境投资者增长最快的首选资产类别。.

世邦魏理仕亚太区专业人士指出，随着降息的开始，该地区的投资活动正在增强。.

预计亚太地区大部分市场的资本化率将持续扩张，澳大利亚的资本化率已显露见顶迹象，而日本的资本化率则保持稳定。预计核心资产在未来六个月内将展现出更强的韧性。.

调查的其他主要亮点包括：

• 投资者风险偏好略有上升，几乎所有市场和各类投资者的购买意愿都有所改善。.
• 核心甲级写字楼重新进入投资者的视野，社区购物中心也引起了更多关注。.
• 某些市场的投资活动复苏被推迟到2025年中期。.
• 随着大多数行业买卖双方价格差距的缩小，收购机会将会增多。.