資本市場

CBREアジア太平洋地域のプロフェッショナルは、投資活動の回復が遅れる中、投資家のリスク選好度は依然として低いと指摘しています。回答者の大多数は、2024年前半の金利引き下げ期待が限定的である中、2024年第2四半期以降の回復を予想しています。.

インドを除くほとんどの地域で売り圧力が続いていますが、インドでは投資家からの買い意欲が高まっています。個人投資家と機関投資家／LPを除くほとんどの投資家は、2023年第1四半期よりも売却意向が高まっています。.

調査では、集合住宅、機関投資家向けの近代的な物流施設、一流ショッピングモール、冷蔵倉庫、データセンターなど、基礎がしっかりした資産の価格差が拡大していることが明らかになった。.

機関投資家向け物流セクターは依然として投資家に最も人気の高いセクターですが、小売セクターへの関心も高まっています。価格調整の鈍化により、投資家は代替セクターやニッチセクターへの関心を高めており、代替投資の中でも不動産デット戦略が注目を集めています。.

長期にわたる高金利環境と米国や欧州に比べて価格改定が遅れていることを反映し、キャップレートはアジア太平洋地域全体で拡大する見込みです。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-cap-rate-survey-2023-q3

主な調査結果:

• オーストラリア：調査対象となったほぼすべてのオーストラリアの都市において、全セクターのキャップレートは前四半期比で上昇傾向を示しました。リース満了期間が長く、固定賃料が低いオーストラリアの産業用資産は、前四半期に価格下落圧力を受けました。.
• 中国：中国では、投資活動は依然として低調で、個人投資家と保険機関が割安資産を積極的に探し、慎重な投資姿勢をとっている状況が続いています。この結果、北京と上海の不動産セクターの市場センチメントは第2四半期と比べて低調となっています。市場環境を活性化させるため、中国人民銀行は消費資源の解放と全国GDP成長の促進を目的に、貸出負担を軽減するプライムレート（LPR）の引き下げを進めています。北京と上海では、既存在庫の消化が鈍化する中、工業セクターでは新規供給の波が押し寄せました。政府による工業用地および物流用地の放出増加は、市場における供給増加につながりました。.
• 香港：香港の金利は過去1年間、緩やかに上昇を続けています。資産価値は下落圧力を強めており、それが価格にも反映され始めています。空室率は依然として高水準で推移し、賃料は全セクターで下落圧力にさらされています。.
• インド：ベンガルールでは、第3四半期のオフィス取引量は前四半期とほぼ同水準で推移しました。機関投資家の取引が低調だったため、個人投資家による取引がいくつかありました。取引規模は縮小したものの、回復力は増しており、オフィスセグメントのキャップレートはわずかに低下しました。ムンバイでは、高級セグメントからの需要と質の高い小売資産の追加供給に牽引され、近い将来、小売セクターが勢いを増すと予想されています。ムンバイの工業セクターの需要は第3四半期も堅調に推移し、キャップレートの低下は、グレードAの在庫の減少と、大手機関投資家による同セクターへの前向きな見通しが相まって生じました。投資家は、現在の低い利回りを、同セクターの将来の成長期待と引き換えに受け入れる姿勢を示しました。.
• 日本：金利引き上げ開始以降、一部の投資家は、主に比較的緩和的な金融政策を背景に、日本を不動産投資においてリスク回避的な市場と見なしているかもしれません。海外からの不動産投資の取引量は、センチメントと関心は依然として堅調であるものの、まだ大幅な増加には至っていません。東京のオフィスセクターは第3四半期に好調な業績を上げ、稼働率は健全な水準を維持しました。これは、他の都市が入居率に関して直面している課題を考慮すると、特に顕著です。これは、オフィス文化への回帰によるものです。政府統計によると、東京のハイブリッド勤務比率は、2021年のピーク時の64%から2023年半ばには44%に低下しました。.
• 韓国：ソウルのオフィス物件は依然として高い需要があり、賃料水準は地主にとって安定しています。しかしながら、市場の流動性不足により、価格への下落圧力が高まっています。.
• ニュージーランド：オークランドでは、オフィスセクターが1年以上上昇傾向にあります。投資家が引き続き市場に対して慎重な姿勢をとっているため、直近四半期の取引活動は低調に推移しました。ニュージーランド準備銀行は、過去3回の金融政策会合で公定金利を据え置いており、金利が現在のサイクルにおける最高値、あるいはそれに近い水準にあることを示しています。金利が安定するにつれ、資産価格の見通しがより明確になると予想されます。これに総選挙の終了が加わることで、2023年第4四半期から2024年にかけて、売買活動が活発化する可能性が高いと考えられます。.
• シンガポール：キャップレートはセクター全体で低迷しており、動きを裏付ける売買証拠が不足しています。融資コストの上昇は多くの投資家やオーナーにプレッシャーをかけています。しかしながら、潤沢な資金を持つ投資家の中には、この機会を利用して長期投資のための資産を取得している者もいます。.

2023年第3四半期のシンガポール数値レポートは、シンガポールのオフィス、ビジネスパーク、小売、住宅、工業市場における純吸収、賃料、空室、供給、その他の主要指標に関する最新の解説とデータ、および不動産投資活動の分析を提供します。.

エグゼクティブサマリー

オフィス: 年初来、コア CBD (グレード A) の賃料は 2023 年に 1.3% 増加しました。2023 年上半期の 0.03 百万平方フィートというより控えめなレベルと比較して、0.11 百万平方フィートの正味吸収がありました。.

ビジネスパーク：賃貸市場が慎重化したため、ビジネスパークの需要は引き続き緩やかに推移しました。島のその他の地域の賃料は、2021年第1四半期以来初めて下落しました。.

小売: 島全体の主要小売賃料は、2023年第3四半期に前四半期比1.4%と、2023年第2四半期の0.8%から上昇率が上昇しました。.

住宅：新規プロジェクトおよびユニットの発売数が増加したにもかかわらず、新築住宅販売は減速しました。2023年第2四半期の民間住宅価格全体の下落後、価格は回復しました。.

産業: 経済の逆風にもかかわらず、主要物流スペースの供給が限られているのに賃貸需要が旺盛だったため、主要物流施設の賃料は年初来で 11.7% 増加しました。.

投資：2023年第3四半期のシンガポールにおける不動産投資額（暫定値）は、主に公有地（主に住宅地）の売却により、前四半期比93.41TP3兆円（前年同期比13.51TP3兆円減）増加し、$70億4,400万円となった。これらの土地を除くと、投資額は前四半期比2.51TP3兆円の微減となる。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q3-2023

投資家は、価格上昇、インフレからの保護、分散投資を目的として、長い間不動産を求めてきました。.

不動産へのアクセス方法は多岐にわたります。プライベートルート、実店舗への直接投資、不動産担保付きデット投資、上場不動産投資信託（REIT）や証券、証券化された債券などです。CBREが「4つの象限」アプローチと呼ぶ手法に従い、これらのアプローチの相補的なメリットを組み合わせることが、おそらく最も最適なアプローチと言えるでしょう。.

4象限アプローチは、機関投資家が商業用不動産へのエクスポージャーを獲得するための4つの主要な投資経路を包含しています。これらは以下の通りです。

• プライベートエクイティ
• 公的株式
• 民間債務
• 公債

このレポートでは、アジア太平洋地域の不動産投資環境をこれら 4 つの象限にわたってレビューし、投資家にとっての潜在的な機会と戦略に関する洞察を共有します。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-four-quadrants

コリアーズの最新レポートでは 世界の資本市場：洞察と展望 – 世界の資本フロー, 2023年の世界最大の投資国リストでは、シンガポールがトップに立っており、米国がそれに続いています。ライオンシティであるシンガポールは、2023年上半期に218億4,000万米ドルの越境資本投資を行い、現在、総投資額の約4分の1を占めています。これは、今年の投資額としては、3位のカナダの3倍に相当します。.

香港と日本は、今年上半期にそれぞれ65億800万米ドルと51億5100万米ドルを支出し、国境を越えた資本の送金元として第4位と第5位として際立った。.

この地域は投資先としても同様に好調な結果を示しました。日本、中国、オーストラリア、シンガポールは世界トップ10の投資先であり、各市場で健全な投資成長が見られます。.

オフィス：オフィス賃貸件数は前四半期比でわずかに増加しましたが、ほとんどの取引は契約更新、移転、統合を伴っていました。CBREが調査対象としているすべての市場（ソウルを除く）で、空室率は四半期中に上昇しました。シドニー、パース、ソウル、そしてインドの主要都市の一部のマイクロマーケットで堅調な上昇が見られたにもかかわらず、賃料は横ばいでした。.

小売：小売業者が慎重ながらも楽観的な姿勢を維持したことで、小売賃貸活動は回復を続けました。底堅いアップグレード需要と新規参入者の需要を受け、小売業者による物件視察件数は6月に調査開始以来最高水準に達しました。中核小売地区の稼働率はこの期間に徐々に回復し、賃料は前四半期比0.2%上昇しました。.

物流：域内の輸出需要の低迷、製造業の減速、そしてeコマースの成長鈍化により、物流施設の賃貸需要が圧迫されました。新規供給は高水準を維持しましたが、賃料は前四半期比1.1%上昇し、2四半期連続で伸び悩みました。.

投資：金利がまだピークに達しておらず、不動産利回りの伸びが資金調達コストの上昇を反映するのに十分ではないことから、投資額は前年比371兆3千億米ドル減少し、1兆4千億米ドル（192億米ドル）となりました。クロスボーダー投資額はわずか1兆4千億米ドル（141億米ドル）でした。ネガティブキャリーは、引き続き投資家のアジア太平洋地域における商業用不動産への投資を躊躇させる要因となっています。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figure

シンガポールの不動産市場は、不動産需要の弱まりにもかかわらず、依然として底堅い状況にあります。供給が逼迫する中、市場賃料は上昇を続けています。しかし、成長見通しの弱さと質への逃避により、市場は二極化し始めており、非優良物件の成長は停滞しています。.

当社の最新レポートでは、シンガポールの経済見通し、オフィス、工業、小売、民間住宅、ホテル部門への影響、最新の投資動向について考察しています。.

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2023年第2四半期のシンガポール数値レポートは、シンガポールのオフィス、ビジネスパーク、小売、住宅、工業市場における純吸収、賃料、空室、供給、その他の主要指標に関する最新の解説とデータ、および不動産投資活動の分析を提供します。.

エグゼクティブサマリー

オフィス: 空室率が低いことから、コア CBD (グレード A) 市場の総実効賃料は前四半期比 0.4% とわずかに増加しました。.

ビジネスパーク：世界的なマクロ経済の逆風の高まりを受け、テナントが慎重になったため、賃貸活動は契約更新に集中しました。一部のテクノロジーおよび研究開発産業は、2023年第2四半期にスペースを放棄しました。.

小売: オーチャード ロード、シティ ホール/マリーナ センター、フリンジ エリアの継続的な回復と郊外市場の回復力に支えられ、すべてのサブマーケットの主要小売賃料は 2023 年第 2 四半期にさらに上昇しました。.

住宅：景気抑制策を受けて民間住宅価格は3年ぶりに下落した。.

産業: マクロ経済環境が弱いにもかかわらず、主に供給が限られていることから、主要物流施設の賃貸料は 2023 年上半期に 8.6% 増加しました。.

投資：2023年第2四半期のシンガポールの不動産投資額（暫定値）は、主に小売およびオフィス資産の売却が急落したことにより、前期比44.1%、前年比64.3%減少し、$3.495億となった。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q2-2023

2023年度の不動産投資信託（PE）の活動は前年比で安定していました。しかし、プラットフォーム取引への関心は高く、総額は1兆4500億ユーロに達しました。大型プラットフォーム取引のほとんどは、インド全土の開発物件（オフィスおよび倉庫）における賃料収入を生み出す資産であり、小規模な案件は主にインド南部の都市における住宅開発でした。2023年度は国内投資家の投資活動が大幅に活発化した一方、海外投資家の投資は減少しました。その結果、インドの不動産市場における国内PE投資家のシェアは、2022年度の1兆4100億ユーロから2023年度には2兆2100億ユーロに増加しました。.

長期的なファンダメンタルズに楽観的なアジア太平洋地域の投資家にとって、オフィス部門は引き続き重要な焦点となっている。.

• アジア太平洋地域では、メルボルンと東京が、世界レベルではコペンハーゲン、トロント、サンフランシスコと並んで、価値の安定と回復への道を歩んでいることが目立っています。. 
• 現在のオフィス投資額からもわかるように、コアオフィスは依然としてアジア太平洋地域と欧州・中東・アフリカの投資家にとって最有力候補ですが、北米では全く異なる状況が見られます。.
• アジア太平洋地域のオフィス稼働率は平均80%で、オフィス密度は依然として高い水準を維持しています。欧州では稼働率が65%に戻り、北米では50%となっています。.
• ソウルとシンガポールは、世界のほとんどの主要市場とは対照的に、2022年にかけて両市場の空室率が低下し、過去平均を上回る30%の純吸収を記録しました。. 
• 2023年第1四半期には限定的な売買取引があったものの、2023年下半期に金利サイクルの予想ピークが到来し、投資家とベンダーが地域全体の資産価値と借入コストに関して明確さと自信を持てるようになるため、市場心理は回復すると予想しています。.

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