思想引领

主要趋势

• 零售额增长放缓
• 许多零售商将扩张计划推迟到 2022 年
• 餐饮业主导租赁需求
• 中心商务区的租赁仍然有限
• 与大流行病有关的风险仍是主要关切
• 节日临近，经济复苏将重获动力

本文最初发表于 https://www.cbre.com/

2021 年，新西兰开始从 "科威德-19 "事件的影响中恢复，但 8 月份的 "三角洲 "变体事件使这一恢复脱轨，全国陷入封锁状态，跨塔斯曼气泡边界也因此关闭。.
 
尽管 "科维德-19 "计划面临挑战，但交易活动依然活跃，2021 年的年销售额达到 $3 亿美元以上，其特点是收益率稳定、资金未得到满足、优质购买机会稀缺。.

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福冈住宅市场依然保持活力

• 福冈是日本主要地区城市中发展最快的城市。.
• 这座城市紧凑便捷的布局、年轻的人口结构以及对新理念的包容态度吸引着学生、工人和企业家。.
• 在精通媒体的市长的领导下，福冈正努力成为亚洲领先的创业、数字转型和再开发城市。.
• 天神和博多等中心地区人口增长良好，天神 Big Bang 和博多 Connected 等再开发项目将进一步提升这些地区的吸引力。.
• 在大流行病之前，福冈一直是入境旅游的主要受益者，国际旅游的正常化对福冈来说是一个可喜的进展。.

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2020 年发生 COVID-19 大流行后，澳大利亚预计在 2021 年逐步恢复，但 DELTA 变种使悉尼、墨尔本和堪培拉重新进入长期封锁状态，并在全国范围内关闭边境。.

封锁和相关的旅行限制措施促使澳大利亚人进行 “双重疫苗接种”，到今年 12 月将实现 80% 的目标，随后将增至 90% 。.

澳大利亚将于 2021 年 11 月重新开始限制国际旅行，并将随着旅行泡沫的初步建立而逐步增加，这将不可避免地导致国际旅行的正常化。.

尽管 COVID 面临挑战，但交易活动依然活跃，2021 年的年度销售额达到 $10 多亿美元，其特点是收益率稳定、资金未得到满足以及优质购买机会稀缺。. 

这预示着 2022 年夏季休赛期后的情况将有所改善，我们对此充满期待：

• 国内休闲游客将重返阔别两年的主要城市目的地，并体验新的酒店存量
• 国内休闲将继续支持地区驱动市场
• 企业活动将于 2022 年第一季度开始反弹，并随着澳大利亚 “重回正轨 ”而持续。”
• 国际旅行将恢复并逐步增加，国际航空运输协会预计将在 2023/24 年达到 2019 年的水平。.

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投资情绪持续回升

北亚凭借强劲的投资活动引领了该地区的复苏，而东南亚市场预计将通过实施各种旅行计划，稳步重开边境。.

• 2021年第三季度，亚太地区酒店投资总额为 US$22亿 共涉及43笔交易，较上期增加 12% 同比（YoY）。. 75% 其中大部分交易由国内买家完成。本季度交易最活跃的前三大市场是日本、韩国和台湾地区，合计占 51% 占该地区酒店总销售额的。. 
• 日本以三笔交易领跑该地区，酒店交易总额达 US$590 百万，与去年同期的报告数据相比大幅增长 US$1.68亿. 
• 台湾记录 US$2.65亿 共涉及六笔交易。这反映出 72% 同比, ，这主要得益于Sunworld Dynasty的出售，这是2020年规模最大的酒店交易。. 
• 本季度，韩国的交易量在该地区居首，达到 US$2.53亿 涉及十笔交易。.

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我们对写字楼的看法正在发生变化，但写字楼对企业的发展仍然举足轻重。随着我们从艰难的阶段中走出来，我们来看看在过去的 30 个月中，办公空间的吸收发生了怎样的变化。.

在本报告中，我们观察了大流行前和大流行后的租赁模式。虽然从 2020 年 4 月起租赁量有所下降，但也出现了一些有趣的趋势。首先，北部城市群和班加罗尔成为最具弹性的写字楼市场。其次，租户正在更新现有空间，同时推迟新的租赁决定。第三，大流行病过后，金融、保险和证券公司继续扩大其业务范围。.

入驻者希望在新一代的办公室里办公，配备现代化的设施，注重健康和保健。办公空间将更加注重灵活性，办公者热衷于为分散的员工探索协同办公空间。.

未来是混合型的。写字楼的使用模式将发生变化，使用方将变得灵活，以最大限度地提高效率。随着用户制定战略，开发商也将变得更加灵活。.

本文最初发表于 https://www.colliers.com/

未来属于混合办公模式。办公空间的使用模式将发生变化，租户也将更加灵活，以实现效率最大化。.

• 疫情后的新签租赁面积为6700万平方英尺，较疫情前水平下降了45%。.
• 租户正在就现有空间进行谈判和续约，同时推迟了新的租赁决策。. 
• 班加罗尔和孟买在疫情后续保率最高。.
• 2020年3月后的租赁业务中，续租占比为23%，较此前上升了8个百分点 
大流行情景。.
• 浦那和海得拉巴在疫情后租赁市场下滑幅度最大。.

本文最初发表于 https://www.colliers.com/en-in/

尽管房东们正面临着消费者行为的变化和空置率上升的挑战，但澳大利亚各地新开的健身房和健身工作室数量却稳步增长。房东能否借此需求之势，填补购物中心内剩余的空置空间？

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8 月份的零售额同比下降了-1.7%。这一下降是由于悉尼、墨尔本和堪培拉的停业导致消费者在服装、鞋类以及咖啡馆和餐馆的消费急剧下降。一旦停工解除，预计第四季度将出现强劲反弹。.

消费者信心持续回升，部分原因是就业形势好于预期。在解禁路线图公布后，9月份消费者信心指数为106.2，环比增长2.0%。.

大多数市场的租金保持稳定，大型零售商铺的净租金同比增长 9.9%，表现强劲。.

由于资本继续向零售业寻求稳健的回报，所有资产类别的收益率都大幅上升。.

2021 年第三季度的交易量共计 $2.12 亿吨，比受到 COVID 限制严重影响的 2020 年同期增加了 91% 吨。.

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东京大型公寓空置率上升，但需求仍在增长

东京：甲级写字楼空置率首次在七年内达到4%
2021年第三季度，受现有物业空置率上升影响，各等级写字楼空置率环比上升0.8个百分点，至3.61%。其中，A-级写字楼空置率在三个等级中涨幅最大。 各等级租金均下降0.8%，其中甲级写字楼租金跌幅最大。鉴于2023年将有大量新供应入市，业主正通过下调租金来争取租户。.
 
大阪：B级写字楼空置率已填补
2021年第三季度，所有等级写字楼的空置率环比上升0.5个百分点，达到2.81%。 由于许多租户仍注重成本控制，小型办公空间的需求高于大型空间，这意味着B级写字楼越来越受到青睐。2021年第三季度租金全面下跌，其中A级写字楼的租金跌幅大于B级写字楼。.
 
名古屋：各等级空置率四年来首次超过3%
2021年第三季度，各等级写字楼空置率环比上升1.0个百分点，达到3.81%。面积较大的办公场所通常需要更长时间才能招到新租户。 鉴于即将竣工楼盘的预租情况同样疲软，预计空置率将继续上升。受空置率相对较高的甲级写字楼要价下调影响，各等级写字楼租金环比下降0.1%。.
 
地区城市（札幌、仙台、埼玉、横滨、金泽、京都、神户、高松、广岛、福冈）： 租户对大型办公空间的兴趣较为低迷
2021年第三季度，10个地区城市中有6个城市的各等级空置率上升，2个下降，2个保持不变。面积在100坪及以下的小型单元吸引了来自多个行业、计划扩大规模或新设据点的租户。 10个城市中，5个城市的各等级租金环比上涨，3个下跌，2个持平。租金上涨的城市主要是因为新落成建筑的签约租金推高了整体平均水平。.

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