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2020年对菲律宾房地产和全球房地产市场而言都是充满挑战的一年，但我们认为新的一年对于工业物流、办公楼、住宅、房地产投资信托基金（REITs）和数据中心等行业来说充满希望。工业物流板块是过去一年中最稳定的资产类别，电子商务和新冠疫苗的推广也带来了巨大的机遇。办公楼板块的表现有望优于2020年，而我们预计住宅房地产市场将呈现缓慢但渐进的复苏。.

2021年，电子商务蓬勃发展、灵活办公模式兴起以及马尼拉大都会以外地区持续去中心化等宏观趋势
这种情况可能会持续下去，并导致房地产市场复苏乏力。.

自2015年以来，菲律宾人口平均每年增长1.513万亿人次，是经济复苏的关键。这种增长创造了“人口黄金期”，并持续推动消费，尤其是在线零售及相关物流平台的扩张。随着外包业务的持续增长，菲律宾年轻的人口结构也将继续使该国保持在全球业务流程外包（BPO）行业的领先地位。.

全球经济

• 预计2020年全球经济增长将下降3.51万亿至3万亿美元，但预计2021年将增长5.51万亿至3万亿美元。
• 受益于疫苗的早期推广，发达经济体2021年有望增长4.31万亿至3万亿美元。
• 预计新兴经济体在2021年将增长6.31万亿至3万亿美元，而其基数已有所收缩。

印度经济 

• 受全球疫情和封锁措施的影响，印度2021财年GDP预计将下降7.713万亿美元。
• 受收入损失、出行限制和供应约束的影响，预计2021财年私人消费将萎缩9.513万亿卢比。
• 由于疫情救助计划中的支出增加，政府消费预计将增加 5.81 万亿至 3 万亿英镑。.
• 由于经济不确定性和资本项目实施延误，预计投资将减少14.51万亿至3万亿美元。

前景 

• 包括快速消费品、汽车销售和消费税征收在内的消费指标表明，第三季度需求复苏速度加快。
• 疫情后，由于消费模式的显著转变，医疗健康、制药、电信和科技（电子商务、金融科技、教育科技等）领域持续保持增长势头。
• 疫情导致人们更倾向于使用数字化服务，许多公司也开始采用数字化转型。
• 由于消费和投资的强劲增长以及基数效应降低，预计2022财年GDP将增长至1113万亿美元。

疫情引发了消费者行为的改变，这些改变很可能成为永久性的。实体零售和餐饮行业受到的冲击最大，该行业必须迅速适应这一新现实，才能逐步复苏，即便复苏的形式可能有所改变。.

只要保持社交距离的措施仍然有效，客流量就很难恢复到疫情前的水平。因此，外卖渠道至关重要。随着收入下降和失业率上升，外卖公司的业务量已从四五月份的高峰期回落。家长们现在都告诫孩子不要随意点餐。客流量时而高时而低，有些日子客流量远高于其他日子（就像我们办公室一样——有时一天有30万员工到岗，而大多数时候只有15万到20万员工）。如今很难预测每日客流量。每当政府发放补贴时，郊区就会出现人潮。但大约10天后，客流量就会回落到补贴发放前的水平。.

以上要点总结在以下热力图中。表 1A 和 1B 分别展示了中央商务区和郊区不同类型租户的收入热力图。这些结果是在花费数周时间向各类零售和餐饮运营商征求反馈意见，并实地考察以排除周末与工作日差异的影响后得出的。.

当文化价值转化为商业价值并最终转化为投资收益。.

• 2020年，商铺交易总额达8.807亿新元，受疫情影响，同比仅小幅下降3.81万亿新元（2019年同期为9.159亿新元），其中2020年第四季度销售额反弹，超过疫情前水平。该季度总销售额就接近2020年全年商铺销售额的一半，达4.318亿新元。.
• 2020年店屋销售量也较上年有所增长，成交量为138笔，而2019年为123笔（见附录1）。售出的店屋中，大部分（88.4%）为永久产权店屋。2020年第四季度共成交51笔店屋，比销售开始复苏的第三季度增加了19笔。.
• 得益于较低的借贷成本和较高的市场流动性，来自不同买家群体（例如首次投资者、家族办公室和企业）的被压抑的需求，推动了店屋市场的整体复苏，尤其是在年末第四季度。买卖双方的价格预期得以合理实现，最终促成了交易的达成。.

充满挑战的市场中依然存在机遇

尽管年初疫情肆虐，经济遭受重创，但中国迅速复苏，成为2020年少数几个实现经济增长的国家之一。展望2021年，随着数字技术的显著进步和广泛应用，生活、工作和经济的诸多方面都发生了根本性的变化。然而，我们也必须从新冠疫情爆发前的工作起点出发，继续应对诸如债务水平、气候挑战和经济稳定等长期存在的重大结构性问题。.

2021年，房地产市场面临挑战与机遇。住宅销售领域面临更严格的监管，旨在降低行业杠杆率，这将减缓增长并抑制需求。然而，拥有资本的人士仍会继续投资，以保值增值。旅行限制减少了外派和回国人员的数量，但运营商迅速调整服务和设施，以适应不断增长的本地客户群，这些客户也逐渐意识到租赁的优势。商业地产领域面临供应过剩的困境，但能够营造有利于创意发展的环境并为租户提供更大灵活性的业主将保持市场份额。线上平台在零售销售中的份额持续增长，但消费者对独特体验和社交互动的渴望，确保了实体店仍然是品牌与消费者之间重要的触点。. 

物流行业的增长受到监管和严格的土地许可限制，但第三方物流公司和电商平台的需求依然旺盛。尽管传统商业领域的投资有所回落，但随着物流和数据中心市场增长潜力更大，投资机会开始涌现，预计市场活动水平将开始回升。. 

寻找路前方

尽管2020年初疫情爆发带来巨大冲击，但中国经济急剧反弹，成为同期经济增长的少数几个国家之一。伴随着数字技术的进步和推广，我们的生活、工作和经济活动都在发生变化。此外还需要积极应对气候变化、经济稳定等长期存在的结构性挑战。

2021年的房地产市场挑战和机遇并存。住宅销售市场正面临监管加码，短期市场需求或将因此改变，但高端市场中长期价值前景活跃，仍是财富保值及增值的重要去向。租赁市场持续演进，旅行限制影响外订租客需求，但本地租客需求上升、日趋多元化，为业主带来调整机会。写字楼市场存在局部供应放量，而猝死创造创意环境和灵活空间的业主将争夺优势。参与者纷纷发力电商平台，但顾客对独特体验和社交互动的诉求说明，实体店依然是品牌与消费者沟通的重要渠道。

物流行业的增长再次受到政策和土地许可的限制，但来自第三方物流公司和电子商务平台的需求有增无减。物流和数据中心的一些高增长令投资者从传统物业领域转向利基资产。但随着竞争减少及部分业主面临融资压力，传统资产的机会也将出现，投资活跃度有望随之回升。