APREA 市场快讯：动荡世界中的实物资产

当前的中东局势对您未来3至6个月对印度实物资产的展望有何影响？

我们尚未看到西亚当前局势对印度的需求或投资者意愿产生任何实质性影响。在强劲的国内消费、持续的经济正规化以及稳定的政策环境支撑下，印度依然是增长最快的大型经济体，这些因素也使得机构投资者的兴趣始终不减。.

诸如“与生产挂钩的激励计划”（PLI）的成功、制造业活动的日益活跃，以及印度不断拓展的贸易关系——包括已生效的与澳大利亚的自由贸易协定，以及近期与英国和欧盟达成的自由贸易协定——等结构性驱动因素，进一步增强了中长期信心。.

房地产本质上是一种长期资产类别。尽管地缘政治局势的变化可能会引发短期波动，但该领域的投资决策仍以长期基本面为依据。从这一角度来看，印度的增长势头以及实物资产的需求驱动力依然强劲且稳固。.

油价和能源价格的上涨在多大程度上影响了该地区投资者的决策、通胀预期以及资产估值？

到目前为止，油价上涨尚未对印度的投资者行为或资产估值产生实质性影响。这在一定程度上得益于政府的积极举措——例如调整燃料消费税——这些措施有助于缓解通胀的直接影响。.

此外，印度的宏观经济管理以及多元化的能源供应，使其在面对外部冲击时具备了一定的韧性。.

目前看来，市场似乎并未将能源价格长期居高不下或地缘政治冲突持续的状况计入定价之中。然而，如果这种情况持续下去，我们可能会看到一些次生影响，例如通胀预期上升、货币政策收紧，以及收益率阈值的重新校准。.

随着地缘政治不确定性加剧，资本是否已重新配置至“避险”市场或核心资产？这一趋势又如何影响投资策略？

印度房地产市场投资活动依然活跃，2026财年私募股权投资额约为43亿美元，较2024财年和2025财年分别增长了131%和161%。.

来源：Anarock Research

这一势头在很大程度上得益于国内资本参与度的显著提升，尤其是在商业房地产领域——这一资产类别历史上一直由外国机构投资者主导。.

来源：Anarock Research

国内资本规模的不断扩大增强了市场的韧性，并在不确定时期降低了对全球资本流动的依赖。.

从战略角度来看，投资者仍青睐那些由强劲租户需求支撑的核心及核心加级资产。在“全球能力中心”（GCC）和不断发展的服务型经济支撑下，加之制造业带动的工业及物流资产需求，印度写字楼市场拥有多重增长动力。.

重要的是，印度的租金水平——与全球基准相比仍相对较低——提供了充足的安全边际，这使得该市场即使在全球形势不明朗的情况下依然极具吸引力。.

展望未来，哪些次生影响——例如通胀、融资环境、供应链中断或汇率波动——可能会对实物资产市场活动产生最大影响？

融资条件和流动性仍是推动实物资产市场发展的最关键因素。资本的可获得性及其成本直接影响交易活动和资产估值。无论是在全球还是国内，流动性的任何收紧都可能对交易量和定价产生不利影响。.

汇率波动是另一个关键因素，特别是对外国投资者而言，因为它会直接影响实际收益。话虽如此， 外资在印度房地产市场的占比正逐步下降——从2022财年的约82%降至2026财年的52%——而国内资本的占比则从2022财年的14%上升至38%。 这种转变缓解了汇率波动对房地产市场的潜在影响。.

目前，供应链中断不太可能对房地产需求产生直接的实质性影响。 然而，如果中断状况持续，可能会导致更广泛的成本压力——不仅体现在建筑投入上，还会波及整体生活成本。这进而可能压缩可支配收入，并对经济适用房、中等收入住房等价格敏感型细分市场的需求造成压力。.

话虽如此，经济适用房和中端住房市场（价格低于1500万卢比）的需求一直相对疲软，目前在住宅总吸纳量中的占比已大幅下降——从2021日历年的约89%降至2025日历年的58%。.

来源：Anarock Research

相比之下，我们预计高端和豪华住宅不会受到重大不利影响，这些住宅在印度房地产市场中仍将是关键的需求驱动力，其发展得益于收入增长、财富积累以及追求品质的购房需求。.

总体而言，尽管全球不确定性需要密切关注，但得益于强劲的国内驱动力和日益增强的资本韧性，印度的实物资产市场基本面依然稳健。.

当前的中东局势对您未来3至6个月内对亚太地区实物资产的展望有何影响？

从运营角度来看，能源价格上涨对大多数商业房地产资产的影响仅为有限。公用事业费用通常约占总运营支出的5%至15%，在许多市场中，这些成本可通过向租户收取费用或通过服务费转嫁给租户来收回。 此外，业主通常通过签订固定电价合同或采取对冲安排来降低价格波动风险，从而减轻能源价格飙升带来的直接影响。.

从更广泛的角度来看，实物资产属于长期投资，其短期收益流仍相对稳健。 那些租赁期限较短（3–5年）、租户需求强劲且符合现代节能标准的资产，在维持稳定现金流方面具有特别有利的条件。在亚太地区，许多市场都维持着战略能源储备或对零售能源价格进行监管，这减轻了油价波动的影响，从而抑制了成本转嫁给租户的效应。.

然而，如果地缘政治紧张局势长期持续导致能源价格持续上涨，这可能会在全球范围内重新引发通胀压力。届时，各国央行可能会维持“利率更高、持续更久”的政策，从而使借贷成本居高不下。融资成本的上升反过来将对该地区的交易活动和估值构成压力。.

总体而言，亚太地区实物资产的短期前景依然相对稳健，但在能源价格、通胀走势及地缘政治局势趋于明朗之前，资本市场和投资情绪预计仍将保持谨慎。.

油价和能源价格的上涨在多大程度上影响了该地区投资者的决策、通胀预期以及资产估值？

通胀加剧及随之而来的借贷成本上升所产生的次生影响，将导致投资者更加谨慎，决策进程放缓，且随着更多人采取观望态度，买卖价差也将扩大。.

从估值角度来看，持续的通胀和利率上升可能会对折现率和资本化率产生上行压力，特别是对于收入增长前景较弱或租赁可见度较短的资产而言。 因此，投资者正日益关注具有防御性收益特征的资产，包括拥有强有力租户契约、加权平均租期较长，以及居住、物流、数据中心和非可选消费零售等具有韧性的行业。.

随着地缘政治不确定性加剧，资本是否已重新配置至“避险”市场或核心资产？这一趋势又如何影响投资策略？

是的，地缘政治不确定性的加剧，进一步凸显了亚太地区避险市场和核心资产的相对吸引力，尤其是那些治理完善、流动性充沛且监管框架透明的市场。.

新加坡便是最佳例证。该市场持续吸引着寻求稳定的区域及全球投资者，投资额在过去五个季度持续增长，并于2026年第一季度创下历史新高。 在地缘政治动荡时期，机构投资者往往优先选择货币稳定、法治健全且市场透明度高的市场，这在历史上使新加坡、东京和悉尼等城市受益匪浅。.

这一转变正在从多个方面影响投资策略。.

首先，投资者正越来越多地将资金配置于具有稳定收益特征的核心及核心加级资产，例如成熟门户市场中的优质写字楼、高品质物流设施以及现代化商务园区。这些资产能提供防御性收益流和强有力的租户承诺，在宏观经济和地缘政治局势不确定的时期更具吸引力。 其次，租户自身愈发重视运营韧性和供应链稳定性，这推动了该地区战略位置优越且政治稳定的市场中，对物流、先进制造业及商务园区空间的需求。第三，当前环境凸显了节能和可持续资产的价值。 具备良好环保资质的建筑通常运营成本波动较小，且更符合监管要求，这增强了收益韧性，使其对租户和机构资本更具吸引力。最后，部分投资者也在增加对防御型房地产领域的配置，特别是居住领域中的细分板块，以及物流、数据中心和非可选消费零售领域。.

总体而言，地缘政治的不确定性正强化了市场对优质资产、稳定性和收益可持续性的既有偏好，资本正流向透明市场中的优质资产，以及长期需求基本面具有韧性的行业。.

展望未来，哪些次生影响——例如通胀、融资环境、供应链中断或汇率波动——可能会对实物资产市场活动产生最大影响？

展望未来，亚太地区实物资产面临的最显著次生影响，很可能源于通胀走势、融资环境以及供应链中断，这些因素均可能影响投资活动和资产估值。.

通胀持续走高仍是当前最紧迫的担忧。如果能源价格高企进而推高整体通胀，投资者可能会要求更高的风险溢价，而央行则可能在更长时间内维持紧缩的货币政策。这将导致借贷成本居高不下，并推高承销所用的贴现率，从而可能因投资者重新评估回报门槛和价格预期而放缓房地产投资活动。.

供应链中断是另一个潜在的传导渠道。任何影响主要航线或物流成本的局势升级，都可能促使企业多元化供应链并增加区域库存缓冲，这或将支撑新加坡、日本和澳大利亚等亚太地区主要枢纽对物流及工业资产的需求。.

总体而言，房地产市场对地缘政治事件本身的反应通常较小，而更多地受这些事件如何重塑通胀预期、资本成本及投资者风险偏好所影响。.

凯瑟琳·何
研究负责人
高力国际新加坡公司

当前的中东局势对您对实物资产的展望有何影响？ 未来3至6个月亚太地区（APAC）的走势如何？

目前，这场冲突的影响主要体现在股票和债券市场等高频数据中。 近期公布的通胀数据已开始显现能源价格飙升的影响。在未来三到六个月内，商业地产面临的主要影响可能与通胀和利率走势的不确定性加剧有关，以及由此对家庭和企业层面产生的连锁反应。.

目前要对前景做出任何明确调整还为时过早。 该地区以强劲势头迈入2026年，2025年全区域办公楼吸纳量超过1亿平方英尺，且这一势头在第一季度得以延续。然而，随着不确定性增加，我们预计部分决策可能会被推迟或搁置。.

不断上涨的石油和能源价格在多大程度上影响着投资者的决策，, 通胀预期和资产估值？

油价和能源价格的上涨是推高通胀的主要因素。然而，随着时间推移，我们预计供应链和生产环节中的二阶乃至三阶通胀效应将逐渐显现。 各国央行对这些通胀效应的应对措施将各不相同，但鉴于冲突爆发前亚太地区大部分地区的通胀压力相对温和，这意味着许多央行在采取行动前仍有缓冲空间。虽然最终可能采取加息措施，但也可能表现为推迟或取消预期的降息。.

值得注意的是，第一季度投资者需求一直十分强劲。得益于稳健的基本面支撑，前三个月的初步投资额达到440亿美元。地缘政治不确定性加剧的时期往往会导致风险溢价扩大，并促使资本配置更加审慎。 投资者还将密切关注央行政策信号及未来利率走势。因此，随着投资者重新评估其进出市场的假设，交易速度可能会暂时放缓。不过，鉴于当前降息周期中房地产收益率波动有限，即使央行决定加息，我们预计收益率也不会立即面临上行压力。.

随着地缘政治不确定性加剧，资本是否已重新配置至“避险”市场或核心资产？这种趋势又将如何影响 投资策略？

同样，目前要判断投资者在资产、行业或地域层面的意图是否出现显著变化，还为时过早。不过，随着时间推移，中东冲突可能会促使投资者不仅重新评估其地域布局，还会将目光更多地投向那些兼具防御特质和增长机遇、且更具韧性的资产。.

展望未来，哪些次生影响可能会对实际经济产生最大影响？ 资产活动？

对亚太地区实物资产而言，最显著的次生影响很可能是通过二阶和三阶效应体现的通胀顽固性。这些影响显现出来可能需要更长时间，因此消退也需要更长时间。 因此，这将导致利率在更长时间内维持在较高水平，正如上一轮通胀周期所见。正如当时所观察到的，投资规模有所下降，房地产价格也随之调整以适应更高的利率水平。.

与此同时，通胀影响也将波及建筑成本，因此，随着经济租金与市场租金的差距进一步拉大，我们年初就已预见的供应量下降趋势可能会进一步加剧。.

多米尼克·布朗博士
国际研究主管
戴德梁行

当前的中东局势对您对亚太地区实物资产的展望有何影响？ 未来3至6个月内？

中东局势对我们的亚太地区实物资产展望的影响，主要通过宏观经济和金融渠道体现，而非直接的资产敞口。从基本面来看，大多数亚太地区实物资产对该地区的直接敏感度有限。然而，这场冲突加剧了能源价格、通胀和利率方面的不确定性，这对未来三到六个月的情况至关重要。.

这进一步强化了更为审慎的宏观环境，亚洲各地货币宽松的时机和力度变得难以预料。因此，我们预计各市场和各行业的表现将出现更大分化，这种分化更多地取决于融资条件和投资者风险承受能力，而非租户需求。 实物资产在投资组合中仍具有战略重要性，但资本配置正变得更加审慎。投资重点已转向收益可见性、资产负债表韧性，以及能够经受住高波动期考验的资产。总体而言，短期前景更多地取决于风险重估，而非基本面需求的恶化。.

油价和能源价格的上涨在多大程度上影响了该地区投资者的决策、通胀预期以及资产估值？

不断上涨的油价和能源价格是地缘政治风险传导至亚太地区实物资产的最重要渠道。亚洲是能源净进口地区，因此能源价格上涨会迅速传导至通胀预期，并加剧“利率更高且维持更久”的局面。这直接影响资产估值，而资产估值对折现率和融资成本极为敏感。.

从投资者的角度来看，这正在从多个方面重塑决策模式。估值纪律性有所增强，投资者对收益率的要求更高，且更加关注下行风险情景。包括公用事业、建筑投入和物流在内的运营成本风险，如今正受到更严格的审查。与此同时，具有定价能力或与通胀挂钩的收入流的资产正受到优先考虑。.

重要的是，能源价格上涨并未导致对实物资产的需求崩溃。相反，它正在改变资产的评估和定价方式，特别是对于杠杆化或成本密集型策略而言。.

随着地缘政治不确定性加剧，资本是否已重新配置至“避险”市场或核心资产？

当前的状况与其说是撤离，不如说是资产配置的轮动。投资者并未撤出亚太地区的实物资产，而是在不确定性加剧的背景下，将资金重新配置至被认为更具韧性的领域。这推动了对核心及核心加策略、稳定收益型资产以及资本结构稳健的资产的需求。.

投资者更青睐那些国内需求强劲、政策框架可信且再融资风险较低的市场。与此同时，对于那些受能源进口、汇率波动或金融环境收紧影响较大的市场，投资者则持更加审慎的态度。其目的并非完全规避风险，而是确保风险得到合理补偿且被充分理解。.

这一转变正在重塑投资策略，使其更注重可预见性和稳健性，而非周期性上涨空间。可预见的收益和强劲的资产负债表正取代增长潜力，成为投资的首要考量。.

展望未来，哪些次生影响可能会对实物资产产生最大影响 活动？

最值得关注的不利影响包括通胀传导和融资环境。能源价格上涨已开始推高建筑成本、公用事业费用及运营支出。如果这种趋势持续下去，即使租金需求保持稳定，也会影响开发项目的可行性、翻新项目的经济效益以及运营利润率。.

融资条件同样至关重要。通胀压力限制了快速降息的空间，导致借贷成本居高不下。这会影响交易量、再融资风险以及收益预期，特别是对于杠杆率较高的资产而言。.

供应链和物流中断的情况虽不如以往周期严重，但仍会影响项目进度和资本支出规划。汇率波动也是跨境投资者需要考虑的因素，因为对冲成本的上升可能会对回报产生实质性影响。综合来看，这些因素强化了投资环境中的审慎与纪律性，而非削弱了实物资产的长期作用。.

吴艾薇
亚太区首席投资官
DWS

显然，前景将取决于不同的情景，而这些情景主要取决于时间节点，即该地区何时实现和平。.

只要这种情况持续下去，不仅下文所述的影响将持续并进一步加剧，而且最终的复苏时间也将被推迟。.

首先——该地区酒店业的影响

随着海湾合作委员会（GCC）主要市场酒店的平均入住率从2月份的85%-95%%降至目前的30%-50%%（部分地区甚至更低），房价也随之大幅下跌， 随着需求不足，多家大型酒店不得不裁员和/或启动翻新工程——采取一切措施以应对利润的骤降。.

虽然像沙特阿拉伯这样更依赖国内市场的地区起初能撑得更好（这与疫情期间的情况类似），但随着时间推移，那里的情况与其他地方并无二致。.

其次——对依赖中东出境游客的酒店的影响

土耳其通常有五分之一的游客来自海湾合作委员会（GCC）国家，这严重抑制了当地的酒店需求。虽然亚太地区的某些区域和酒店也会根据其常规客源市场受到一定影响，但与地中海东南部地区以及巴黎、伦敦等主要枢纽城市相比，其受影响程度要小得多。.

第三，航线规划受空域限制

这导致机票价格持续大幅上涨，无论是新购机票还是改签，同时欧洲与亚太地区之间的长途旅行也面临航班取消和不确定性，因为一些使用最频繁的交通枢纽在航班通达性方面存在限制。.

我们坚信，中东市场必将复苏，正如过去历经其他危机后所展现的那样。该地区作为成熟的旅游枢纽，各档次酒店资产（从经济型到豪华型）持续吸引着投资者的关注，因为越来越多的业主正寻求实现投资组合的多元化。.

Jesper Palmqvist
亚太地区副总裁
STR

当前的中东局势对您未来3至6个月对越南实物资产的展望有何影响？

在我看来，未来3至6个月越南市场所受的影响，更多源于风险重估，而非基本面走弱。资本并未消失，而是正流向那些能提供稳定性、韧性和增长潜力的市场。在此背景下，我认为亚洲将是相对的受益者，而越南凭借其长期的政治稳定和强劲的经济势头，处于尤为有利的位置。. 

我对越南市场的长期信心依然坚定。越南第一季度国内生产总值（GDP）同比增长7.831%，同时外国直接投资（FDI）持续流入制造业和工业领域。我们认为，工业地产将继续从中受益。. 

政府已采取务实的应对措施，包括减免燃油税、降低关税以及实施积极的价格稳定措施，而货币政策仍致力于控制通胀、维护外汇稳定以及保障流动性。.

就房地产资产而言，我预计投资者将保持活跃，但会更加审慎，风险溢价将上升，承销标准也将收紧。这应会为资金雄厚的投资者在资本重组、合资企业及战略性资产剥离方面创造机遇。. 

油价和能源价格的上涨在多大程度上影响了该地区投资者的决策、通胀预期以及资产估值？ 

在我看来，油价和能源价格的上涨正在影响市场情绪和基本面，尤其是通过通胀预期和融资成本上升这两个渠道。在越南，3月份消费者物价指数（CPI）同比上涨4.651%，其中燃料价格是主要推手，而借贷成本和银行间利率也一直居高不下。.

对投资者而言，这导致了更审慎的承销态度，尤其体现在建筑成本、债务定价、租赁率预期以及退出时机等方面。新进入者普遍按兵不动，而具备本地运营能力的成熟平台则继续有选择地进行投资。.

在估值方面，如果通胀持续时间较长且利率在较长时间内维持在较高水平，我们预计资本化率将上升50至100个基点。. 

话虽如此，鉴于越南扎实的基本面、以出口为导向的经济以及持续的外商直接投资流入，我认为该国具有较强的韧性。工业和酒店业等已趋于稳定的行业应能继续表现优于大盘。.

从更广泛的角度来看，市场对地缘政治冲击的敏感度正日益降低，这体现在尽管冲突仍在持续，全球股市却依然表现强劲。.

随着地缘政治不确定性加剧，资本是否已重新配置至“避险”市场或核心资产？这一趋势又如何影响投资策略？

现在下定论还为时过早，但就我所见，许多投资者已经采取了 观望态度. 话虽如此，特别是在亚洲，我们合作的大多数机构基本上仍在继续 一切照旧, ，资本配置将变得更加审慎，而非完全停止。.

我认为越南在这轮转变中占据了有利地位。在更偏重防御的资产配置环境下，资本正流向那些 政治稳定、结构性增长和运营韧性。. 除了新加坡和香港等传统流动性中心外，越南也将从供应链多元化及制造业转移中受益。.

战略显然正朝着……的方向发展 能产生收益的防御型资产。. 我们发现，市场对工业/物流及酒店地产的兴趣依然最为浓厚，而在利率走高的环境下，投机性开发项目的吸引力正在减弱。.

与此同时，本地开发商流动性趋紧，正通过……创造更佳的入场时机 合资企业、资本重组和战略收购 对于资金雄厚的外国投资者而言。.

展望未来，哪些次生影响——例如通胀、融资环境、供应链中断或汇率波动——可能会对实物资产市场活动产生最大影响？ 

在我看来，最大的次要风险是 不断上涨的投入成本 以及这些因素对新项目可行性的影响。.

能源价格上涨会直接推高 建筑材料、物流、大宗商品和劳动力, ，这可能会迅速压缩开发利润空间。在越南，由于许多项目是在成本较低的环境下承销的，这将对地价、价格预期和回报门槛产生显著的调整。.

与此同时，融资条件的收紧进一步加剧了这种压力。借贷成本上升和贷款标准收紧意味着，开发商不仅面临建筑成本上涨，还面临融资成本攀升的双重压力。.

我目前在市场上看到的是，市场正进入一个 调整阶段。. 部分项目将推迟、调整范围或重新筹资，而另一些项目则可能寻求合资伙伴或寻求战略性退出。.

我认为，这是未来6至12个月内实物资产领域面临的最紧迫挑战。在开发活动再次加速之前，市场需要时间来重新评估成本、恢复可行性，并回归到一个更可持续的基础之上。.

迈克尔·皮罗
联席首席执行官
印度支那资本

当前的中东局势对您未来3至6个月内对亚太地区实物资产的展望有何影响？

尽管局势依然动荡不安，但金融市场目前仍预期此次动荡将相对有限且持续时间较短。尽管油价和债券收益率有所上升，股市总体保持稳定，这表明尽管霍尔木兹海峡周边存在风险，但市场对局势持续升级的预期有限。.

对于亚太地区的实物资产而言，短期内的影响更多体现在行为层面，而非基本面层面。不确定性的加剧提高了资本配置的门槛，使得采取行动的机会成本高于观望，这已经导致部分投资决策出现延迟。.

如果能源市场的动荡持续，更直接的影响将体现在通胀和长期利率上升上，这将对价格和资本化率造成新的压力。但如果没有长期冲击，这很可能只是市场活动的短期停滞，而非前景的结构性转变。 目前，交易并未取消，已签约的交易仍在完成，但部分市场的新投资正在推迟。. 

油价和能源价格的上涨在多大程度上影响了该地区投资者的决策、通胀预期以及资产估值？

目前要判断其对商业地产定价产生直接影响还为时过早，但主要传导渠道仍是通胀和利率，而非运营基本面。市场目前仍将此次冲击视为相对可控且短暂的，这也正是迄今为止影响有限的原因。.

能源价格上涨推高了通胀预期，各指数挂钩债券市场的盈亏平衡利率均有所上升。自冲突爆发以来，澳大利亚和新加坡已开始收紧货币政策，韩国、日本及若干较小市场的收益率曲线也呈现上升趋势。. 

该地区对中东能源的依赖是主要风险因素之一。北亚主要经济体高度依赖进口石油和天然气，因此，与能源自给率较高的市场相比，任何持续的供应中断都会对通胀产生更为显著的影响。.

目前，这种影响主要体现在市场情绪和利率预期上，而非估值水平。但如果能源市场的动荡持续下去，将开始对资产定价形成新的下行压力。.

随着地缘政治不确定性加剧，资本是否已重新配置至“避险”市场或核心资产？这一趋势又如何影响投资策略？

资本配置的调整通常进展缓慢，因此现阶段尚未出现明显转向避险市场或核心资产的趋势。尽管在能源冲击情景下，亚太地区并不存在真正的避险资产，但某些市场相较于其他市场而言，受冲击的影响相对较小。.

像新加坡这样的市场通常被认为更能抵御直接的地缘政治风险，尽管它们仍会通过全球贸易和能源流动受到影响。该地区其他被视为避风港的市场也呈现出类似的态势。 日本高度依赖能源进口，而澳大利亚尽管是主要能源出口国，但其液态燃料储备有限，这凸显出各经济体的风险敞口虽有差异，但几乎无一例外都存在。.

目前，投资者的偏好仍倾向于住宅领域以及数据中心或数字基础设施，尽管这是一种持续多年的趋势，而非对当前事件的反应。不过，当前的环境确实使运营成本受到更多关注，特别是对于数据中心等能耗较高的领域。.

建筑成本是一个既存在上行空间又存在下行风险的领域。能源和投入成本的上升将使新开发项目面临更大挑战，但同时也推高了重置成本，并对现有资产价值起到一定支撑作用。.

展望未来，哪些次生影响——例如通胀、融资环境、供应链中断或汇率波动——可能会对实物资产市场活动产生最大影响？

最重要的次要影响仍是利率和融资条件。能源价格上涨正推高通胀预期，并推升长期债券收益率，这直接影响折现率，并可能导致交易活动停滞。.

主要风险不在于通胀的初期飙升，而在于其持续性。如果通胀持续居高不下，将推迟政策宽松，并强化“利率更高且维持更久”的局面，从而继续给定价带来压力。.

能源成本也加剧了各行业间的差异。数据中心和某些工业用途等高能耗资产面临更高的运营成本，而生活服务类行业则受其影响较小。.

建筑成本是另一个重要因素。投入成本和运输成本的上升将进一步制约新开发项目，从而收紧未来供应，并强化替换成本的动态机制，这将随着时间的推移继续支撑现有资产的价值。.

与此同时，活动放缓更可能导致资本配置被推迟而非搁浅；一旦不确定性消除，这加上定价纪律的改善，有望营造出更具建设性的入市环境。.

尼古拉斯·威尔逊
亚太资本市场战略研究与咨询部高级总监
萨维尔斯