在本期（2021年1月刊）中，我们将带您了解本地商业房地产市场的最新动态，并展望该行业在2021年的发展前景。.
2020 年第四季度是一个关键的季度，因为与前几个季度相比，这一季度的租赁指标趋势良好，标志着复苏势头。在 COVID 颠覆工作场所玩法的变革时代，租赁趋势和占用者战略正在经历快速转变，并将对市场活动产生影响。尽管 COVID 的情况在不断变化，占用者也在继续评估他们的房地产投资组合并规划他们的空间需求，但几乎所有城市的市场活动水平都有所提高，扩张驱动的需求也在某种程度上卷土重来。 今年最后一个季度，孟买、浦那、德里 NCR、艾哈迈达巴德和加尔各答因扩张和整合而出现了更多新的租赁活动。这预示着 2021 年的租赁势头良好，随着疫苗的引入和工作场所的逐步回归，各城市的租赁势头可能会得到广泛的发展，从而为市场活动提供急需的推动力。.
在本报告中，我们分析了印度写字楼市场在第四季度以及 2020 年全年的表现。.
如今，可持续发展和环境、社会及公司治理（ESG）议题比以往任何时候都更加受到全球各利益相关方的关注，包括员工、客户、供应商、社区、投资者和监管机构。部分受新冠疫情影响，人们更加关注员工健康与安全、供应链韧性以及企业文化，同时也日益担忧气候变化对企业声誉及其价值创造的影响。.
接下来 ESG网络研讨会 2020年10月，由DFIN（Donnelley Financial Solutions）、新加坡交易所监管公司（SGX RegCo）和行业领袖联合举办的活动上，DFIN公司治理服务总监John Truzzolino与城市发展有限公司（CDL）首席可持续发展官Esther An继续展开对话。Esther积极倡导绿色建筑和可持续发展，她于2008年牵头发布了新加坡首份采用GRI标准的可持续发展报告。如今，CDL已跻身2020年全球100家最具可持续发展能力企业榜单，成为顶尖房地产公司之一。.
观看完整采访，了解更多关于 CDL 的可持续发展历程，并听取 Esther 对企业在后疫情时代如何提高应对气候变化的准备度、改善投资者沟通以及创建有助于决策的信息披露的建议。.
概述
年初，受全球经济复苏预期提振，全球资本市场出现上涨；投资者也对美国总统拜登的就职以及新政府可能带来的政策逆转表示欢迎。然而，1月底金融市场出现疲软，最终表现不一，原因是新冠病毒变种的出现以及疫苗接种的延迟引发了市场谨慎情绪。该地区的房地产股未能延续去年11月开始的涨势。不过，在日本和新加坡上市的股票逆势上涨。.
上市房地产
新年伊始，GPR/APREA上市房地产综合指数下跌，表现逊于亚太地区的股票和房地产投资信托基金（REIT）市场。亚太地区各大交易所普遍下跌，新兴市场受冲击尤为严重。不断攀升的感染病例令经济复苏前景蒙上阴影，东南亚主要新兴市场股市承压，各国政府也纷纷恢复更严格的防控措施。香港当局也实施了该市首次封城，以应对新一波疫情。与此同时，中国货币政策官员意外放缓流动性注入，令投资者感到担忧，这表明随着中国疫情后经济复苏步入正轨，货币政策趋于紧缩。.
房地产投资信托基金
2021年首月，亚太地区房地产投资信托基金（REITs）小幅下跌0.31万亿卢比，主要受澳大利亚REITs拖累，后者1月份下跌41万亿卢比。然而，日本和新加坡的REITs逆势上涨，这得益于其办公楼和工业地产上市的强劲表现。据报道，随着Lazada及其母公司阿里巴巴，以及TikTok母公司字节跳动等中国科技巨头在新加坡扩大办公楼规模，新加坡办公楼REITs有望抓住中国科技巨头在该地区扩张的机遇。.
由加拿大资产管理公司Brookfield Asset Management Inc.支持的Brookfield India Real Estate Trust计划在印度进行首次公开募股（IPO），拟募集至多1000万美元（约合1000000万美元），预计将于2月上市。Brookfield的REIT是近两年内推出的第三只REIT，表明该投资产品在印度的接受度正在不断提高。近年来，印度一直在调整相关规定，以吸引更多REIT进行IPO，从而增强REIT对投资者和开发商的吸引力。.
据报纸报道，黑石集团也计划将其物流投资组合在澳大利亚证券交易所上市。新成立的Milestone Logistics拥有遍布澳大利亚主要城市的45项资产，如果IPO成功，预计将筹集超过14万亿澳元。.
前景
亚太地区房地产投资信托基金（REITs）今年有望迎来更广泛的复苏，持续的全球经济复苏和低利率环境对该资产类别构成利好。然而，各行业的复苏步伐仍将不均衡。受益于长期结构性趋势，工业REITs在疫情肆虐的这一年中已成为避险资产。随着新冠病毒变异毒株的日益流行，工业REITs有望重振该行业的需求，而我们注意到，该行业在疫情高峰期表现优异，因此这一趋势可能会持续下去。办公REITs的命运将因地域而异，那些投资于亚太科技中心的REITs可能会表现更佳。酒店和零售行业的复苏可能更为复杂，但疫苗的乐观情绪提振了市场信心，并可能使这些行业的投资者受益于资金向周期性股票的轮动。与此同时，疫情走向和全球经济复苏轨迹的不确定性可能会在短期内加剧市场波动，并继续成为影响市场情绪的重要因素。然而，随着疫苗研发的不断进展和部署前景的日益明朗，有理由相信 2021 年的风险偏向上行。.
一项针对亚洲最大房地产公司的调查显示，为应对 COVID-19 大流行，房地产公司加大了对技术的投资。.
独立新闻来源 Mingtiandi 与技术公司 Yardi Systems 合作进行的调查发现，70% 的房地产公司正在加大对房地产技术（或称 Proptech）的投资。.
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分层办公市场前景
分层零售市场前景
关键预测与展望：物流与工业市场
•亚太地区对物流空间的需求一直受到零售业从实体店向线上转型这一长期趋势的支撑。新冠疫情极大地推动了电子商务交易量的增长，而冷链行业的扩张和新基础设施的建设将进一步刺激需求。•大多数投资者和开发商已将物流仓库视为核心资产类别。.
•由于中国一线城市需求旺盛而供应有限，租户和业主可能不得不在远离主要中心的地区寻找空间和机会。.
•尽管日本一些小型现代化物流集群（例如东京附近的流山/柏市和大阪附近的茨城市）拥有亚太地区规模最大、技术最先进的仓库，但其现代化物流设施的供应仍然严重不足。由于现代化仓库供应稀缺，投资者和开发商可以对老旧仓库进行增值改造。拆除重建已成为一种日益普遍的做法。.
澳大利亚拥有充足的A级物流资产，但这些资产持有量极低，空置率远低于长期平均水平。投资者应考虑购买资产组合以实现规模化投资。.
•在印度，孟买和德里首都区的空置率为10-11%，而其他物流集群的空置率为15-30%。除德里首都区外，所有市场的2020年新增供应量均不大。.
新加坡是亚洲物流市场服务最完善的地区之一，人均甲级物流物业存量（按建筑面积计算）为0.8平方米（相比之下，大阪或华南地区不足0.2平方米）。因此，新加坡的空置率为11.71万亿令吉，我们预计未来五年平均年租金增长率将较为温和，为0.81万亿令吉。.
冷链配送需求正飙升。展望未来，我们预计大型专用冷链仓库将建在港口和交通枢纽附近，而翻新的冷链仓库将建在靠近城市的地方，以便于货物配送。租户和业主都将在这两种类型的仓库中找到商机。.
2020年对菲律宾房地产和全球房地产市场而言都是充满挑战的一年，但我们认为新的一年对于工业物流、办公楼、住宅、房地产投资信托基金（REITs）和数据中心等行业来说充满希望。工业物流板块是过去一年中最稳定的资产类别，电子商务和新冠疫苗的推广也带来了巨大的机遇。办公楼板块的表现有望优于2020年，而我们预计住宅房地产市场将呈现缓慢但渐进的复苏。.
2021年，电子商务蓬勃发展、灵活办公模式兴起以及马尼拉大都会以外地区持续去中心化等宏观趋势
这种情况可能会持续下去，并导致房地产市场复苏乏力。.
自2015年以来，菲律宾人口平均每年增长1.513万亿人次，是经济复苏的关键。这种增长创造了“人口黄金期”，并持续推动消费，尤其是在线零售及相关物流平台的扩张。随着外包业务的持续增长，菲律宾年轻的人口结构也将继续使该国保持在全球业务流程外包（BPO）行业的领先地位。.
随着房地产投资信托基金（REITs）体系在全球范围内的扩展，新兴REITs市场的公司治理实践已成为国内外投资者共同关注的焦点。亚洲经济体所有权模式的特殊性，以及亚洲REITs通常由外部管理的“附属实体”这一事实，使得亚洲上市房地产行业的公司治理问题显得尤为重要。为解决这些问题，本文提出了一种原创框架，可用于评估外部管理的亚洲REITs的公司治理质量。作为一项试点研究，本文运用该框架构建了新加坡证券交易所上市REITs（S-REITs）的公司治理指数。该指数名为R指数，用于对S-REITs的公司治理实践进行排名。随后，本文运用该指数考察了公司治理与S-REITs业绩之间的关系。基于多项业绩相关指标的实证检验表明，R指数所识别的公司治理实践与股票业绩之间存在正相关关系。然而，我们发现，公司治理实践与以会计指标衡量的经营业绩之间并无正相关关系。换言之，公司治理水平较高的新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）往往能获得更高的风险调整后收益，但在实际运营中并未表现出色。为了检验市场效率，该研究表明，公司治理实践最佳的新加坡房地产投资信托基金的信息不对称程度也较低。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
