利率决定走势，而非基本面。该地区租赁市场表现强劲，供应紧张，但这些因素均未能推动该行业估值重估，因为该地区的利率走势仍受制于油价，进而受制于海湾地区。 8月7日公布的美国非农就业数据（-2.3万，其中下修10.3万，平均时薪同比为3.2%， 创2021年5月以来最低水平），将9月加息概率降至42%-44%，并将加息风险推迟至10月。核心CPI稳定在2.6%，这为维持利率不变提供了依据。.
日本。. 业绩已出炉并综合汇总。三井不动产第一季度的业绩下滑符合此前预期，本财年大东京地区的每份租赁续约均以更高的租金达成。 东京建物凭借261亿日元的房产销售收益超出预期，并将业绩指引上调至创纪录水平，但住宅业务营业利润同比下降83.2%，这削弱了“公寓不受利率上升影响”这一论点。 东京都心五区的要价租金增速已从2025年12月的+5.5%加速至同比+11.4%。 制约因素是日本央行将利率维持在1.00%；市场普遍预期12月前将升至1.25%，若9月前实现我们也不会感到意外。产经大厦首轮竞标价接近1tn日元，远超500-800bn日元的预期，这表明资本化率并未走软。.
澳大利亚。. 指引是全年业绩报告中的风险所在，而非业绩本身。Stockland和Mirvac已在住宅业务方面进行调整，其EV/EBITDA指标已回升至略高于2022年低点水平，但套期保值比率高于2022年，且现有债务成本已处于高位，因此我们预计不会出现实质性恶化。.
香港。. 中端住宅市场受到终端用户需求的支撑，而豪华住宅市场则持续低迷。 资本回报是当前主旋律：Wharf REIC将其派息率上调至90%，股价收盘上涨13.7%；Link已承诺将资产处置所得用于股份回购；我们已致函Fortune REIT，敦促其对Stars of Kovan的处置所得采取同样的处理方式。.
新加坡。. 此事并无特别值得关注之处，CICT于8月12日发布的报告是最近一份重要报告。Paragon的3.9%入场收益率高于Asia Square Tower 2的3.0%，这将使2025财年预计每单位分红（DPU）提升至2.1%。.
