ソート・リーダーシップ

主な傾向

• 小売売上高の伸びが鈍化
• インフレと景気後退懸念が消費の重荷に
• リース事業がわずかに回復
• ラグジュアリーブランドがよりアクティブに
• ゼロコビットが中国本土の需要に影響
• 小売業は引き続き慎重姿勢

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-retail-trends-q3-2022

主な傾向

• 経済成長の鈍化とインフレ圧力がリース活動の重荷に
• 中国本土は緩やかな回復、その他の市場は横ばいか弱含み
• 金融、ハイテク、コワーキングが引き続き主要な需要牽引役
• 建設費と改装費の高騰が新規供給の遅れを招く
• 質の高い移転への逃避は依然として最も人気のある戦略
• 景気懸念が高まる中、入居者はコストに慎重な姿勢を維持

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-office-trends-q3-2022

• アジア太平洋地域のフレキシブルオフィス市場は2022年も引き続き慎重な成長を示し、9月時点の同地域のフレキシブルオフィス総床面積は7,600万平方フィートに達し、2021年比で6%増加、パンデミック前の水準では15%増加した。.
• 9月現在、フレキシブル・オフィスはアジア太平洋地域のオフィスストック全体の約4%、グレードAのオフィスストック全体の約3%を占めている。グレードAでは、インドとシンガポールがフレキシブル・オフィスの普及率が最も高く、北アジアのほとんどの市場では2%をわずかに下回っている。.
• ハイテク企業やビジネスサービス企業がフレキシブルオフィスのトップユーザーであることに変わりはない。また、金融、ライフサイエンス、消費者製品関連企業の関心も高まっている。.
• 2023年のフレキシブル・オフィスの展望を形成し続けるであろうトレンドには、以下のようなものがある：

1. ハイブリッド・ワークの普及に伴うワークフォースの分散化に対応するため、オンデマンドのメンバーシップを提供するフレキシブル・スペース事業者
2. フィットアウト・コストの上昇や設備投資の制約を緩和するため、カスタマイズされた企業向けソリューションやターンキー・ソリューションに対する入居者の需要が高まっている。
3. フレキシブル・スペース・オペレーターが管理契約を用いて家主とパートナーシップを結び、アセット・ライト戦略を活用する。

本レポートは https://www.cbre.com/insights/briefs/h2-2022-asia-pacific-flexible-office-market-deliberate-growth-continues

世界的なパンデミック（世界的大流行）の発生からほぼ3年、小売業界は想像を絶する大きなストレステストに見舞われたが、クラス最高の不動産は堅調を維持し、市場によってはさらに力強さを増している。.

クッシュマン＆ウェイクフィールドの主要レポートである「世界のメインストリート」は、92都市を網羅し、プライム賃料が最も高い小売地区をランキングしている。本レポートは2019年まで毎年発行されるが、今年はそれ以来の発行となり、パンデミック前後のパフォーマンスを比較することができる。.

賃料成長ハイライト

• 世界の一等地の商業施設の賃料は、パンデミック 深刻期には平均13%下落したが、現在ではパンデミック前 の水準を6%下回るまでに回復している。.
• 平均賃料は、パンデミック前の水準に15%のプレミアムをつけている。.
• アジア太平洋地域の賃料は平均17%下落したが、これは国際的な国境閉鎖により一等地での観光が抑制されたことが影響している。.

世界ランキング

• ニューヨークのアッパー5番街が1つ順位を上げて1位となり、世界で最も高価な小売店街にランクインした。.
• 尖沙咀（チムサーチョイ）が銅鑼湾（コーズウェイベイ）を抜き、香港で最も物価の高い地区として2位に転落した。.
• ミラノのモンテナポレオーネ通りが2つ順位を上げて3位となり、ロンドンのニュー・ボンド・ストリートとパリのシャンゼリゼ大通りがトップ5に続いた。.

今期のナイトフランク・データセンター・レポートは、アジア太平洋地域の成長市場に焦点を当てている。大阪、メルボルン、ジャカルタ、マニラ、ハノイ、台北、インドのハイデラバード、ニューデリー、チェンナイを分析しています。.

前四半期に世界の主要なデータセンター市場で指摘されたデータセンター供給量の増加傾向は、現在、アジア太平洋地域の二次都市でも同様の傾向を示している。堅調な需要ファンダメンタルズとデータセンター施設のローカライズが進む傾向に支えられ、報告されているAPAC市場の総供給量（稼働中、建設中、コミットメント容量）は、5年前の700メガワット弱から現在は3000メガワット超に拡大している。2022年第1～3四半期だけでも、約600メガワットの新規容量が追加されている。.

メルボルン、ジャカルタ、大阪のIT供給総量は、それぞれ50ギガワットを超えている。593MWのIT供給が登録されているメルボルンでは、NextDC、AirTrunk、Vantage、Stack Infrastructureといった地元や地域の事業者が新たな関心を寄せており、既存のライブ供給に450MW近くが追加されることになる。また、マイクロソフトもこの地で施設を計画していることが知られている。ジャカルタでは、アマゾンやマイクロソフトのようなハイパースケールクラウドサービスプロバイダーや、国内外のさまざまな事業者が、既存の供給量の数倍に相当する大規模なキャパシティを発表・計画している。大阪は、より確立された東京を補完する日本の代替データセンター市場として発展を続けている。.

主要都市であるハイデラバード、ニューデリー、チェンナイも急速な成長を記録しており、それぞれ300MWから400MWのIT容量がある。この供給量の約3分の2はここ2、3年の間に追加されたもので、総供給量の約50%が計画またはコミットされている。近年のデータセンター分野への投資の増加は、データセンター投資を促進するための融資の受けやすさやその他のインセンティブなど、政府の政策に後押しされたものである。同市場では、CtrlS、Sify Technologies、Nxtra by Airtel、Web Werksなどの地場企業や、AdaniConnex、BAM Digital Realtyなどのジョイントベンチャー、クラウドサービスプロバイダーなどが活躍している。.

東南アジアでは、台北、マニラ、ハノイでハイパースケールCSPやデータセンター投資家からの関心が高まっている。AWSは今年、マニラとハノイの両方でローカルゾーンを発表し、現在展開中で、グローバル企業は2022年10月に台北でもローカルゾーンを開始した。これらの市場における現在の主要プレーヤーは、フィリピンのSTT-GlobeやベトナムのNTT-VNPTのような一握りの地域ジョイントベンチャーとともに、主に地元の通信事業者で構成されている。.

全体として、APAC地域全体の成長市場へのデータセンター活動の拡大は、各地域の需要の継続的な回復力を反映し、引き続き力強い足取りで推移している。.

本レポートは https://app.dcbyte.com/knight-frank-data-centres-report/Q3-2022/

本稿では、世界のプライベート・エクイティ・ファンドや年金基金からの関心が高まっている、インフラの新たなサブセット、教育インフラ（EduInfra）について紹介する。EduInfraとは、教育などの社会サービスを提供するためのインフラ、建物、土地のことを指す。.

EduInfraは、安定した利回りを求める国際的な年金投資家にとって魅力的である。このセクターは、GDPに連動せず、むしろ不況に強く、資本増価の可能性が大きいため、他の類似資産クラスより優位性がある。10～11%のエントリーキャップ・レートが期待でき、賃料は3～5%の範囲で上昇する。市場には大きな厚みがあるが、事業者が資産軽量化モデルへと徐々に移行しているため、潜在的な可能性はまだ開花していない。 EduInfraはインフラストラクチャーに分類されるため、InvITを通じて税制上最適な出口を得ることができ、機関投資家を惹きつける成長プラットフォームとしても機能する。.

これは元々 https://resolutpartners.com/2022/11/15/eduinfra-emergence-of-a-new-asset-class/

オフィスマクロ経済の逆風とインフレ圧力が 2022 年第 3 四半期のオフィス賃貸活動の重荷となり、純吸収量は前 年同期比 11% 減の 1,010 万平方フィート（NFA）となった。リース需要の主役は引き続き金融機関であり、ハイテクやコワーキング・プラットフォームの動きも見られた。賃料は前四半期比で0.4%、前年同期比で1.1%上昇した。.

小売世界的な景気後退懸念が引き続き消費者心理を曇らせたため、小売売上高の伸びは鈍化した。しかし、パンデミック（世界的大流行病）関連の規制が一段と緩和されたことに伴い、空室率は地域全体で低下した。賃料は前年同期比で1.8%下落したが、前四半期比では0.3%上昇した。.

ロジスティクス2022 年第 3 四半期は、中国本土、韓国、インドなどの市場で需要が低迷し、アジア全域でリース活 動が弱まった。太平洋地域のリース取扱量は、空室率のさらなる低下により、前年同期と比べ低調であった。第 3 四半期の賃料の伸びは 1.4% と、前 2 四半期に比べやや鈍化した。.

投資高金利は引き続きアジア太平洋の主要市場における投資に悪影響を及ぼし、商業用不動産投資額は前年同期比20%減の$273億米ドルとなった。取得は不動産ファンド、不動産会社、REIT、機関投資家グループが牽引した。クロスボーダー投資は前年同期比1.0%減のUS$80億ドルであった。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q3-2022

電子商取引は過去5年間で急成長し、パンデミック以降、拡大が加速している。Eコマースの普及は、パンデミック（世界的大流行）による規制解除後の高水準から緩やかになっているものの、CBREはアジア太平洋地域の今後の成長が引き続き世界の他の地域を上回ると予想しています。CBREが特定した6つの主要なEコマース推進要因のうち、アジア太平洋地域は3つにおいて明確な優位性を有しています：都市人口の増加、デジタルウォレットの普及、活気あるEコマースエコシステムである。.

小売業界がオムニチャネルに向けて進化を続ける中、実店舗の役割や機能も変化していくだろう。小売業者と家主は、小売業の進化とオムニチャネルの台頭に備え、自らを改革する必要がある。.

eコマースの成長も堅調な産業・物流施設の需要を牽引しているが、供給パイプラインが将来の需要を満たす可能性は低い。物流事業者は、ビルド・トゥ・スーツの開発を検討し、最新の倉庫技術に投資することをお勧めする。. 

本レポートの主なハイライトは以下の通り：

• CBREは、アジア太平洋地域のeコマース普及率は2026年までに35%に成長すると予測している。ただし、eコマースの普及率は商品カテゴリーによって異なる。.
• 韓国、中国本土、インドネシア、オーストラリア、台湾は、2026年までにアジア太平洋地域で最も浸透した5つの電子商取引市場になると予想されている。.
• 実店舗が必要不可欠であることに変わりはないが、オムニチャネルの台頭により、多くの伝統的な実店舗型小売企業は、新たな業態や立地を検討する必要に迫られている。.
• 今後5年間で、1億～1億3,000万平方メートルの専用面積が追加される。
• アジア太平洋地域におけるオンライン販売の成長を支えるためには、eコマース・ロジスティクス・スペースが必要となる。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/Asia-Pacific-Report-Omnichannel-Retail-and-its-Impact-on-Asia-Pacific-Real-Estate-October-2022

世界経済がポスト・パンデミックの道を歩み続けるなか、不動産投資に新たな流行語が生まれた。この言葉はデジタル技術やインターネット技術の登場とともに生まれたが、インフレと金利が急上昇する中、ニューエコノミー資産は大きな意味を持つようになった。.

では、ニューエコノミーの何が新しいのだろうか？主要なダイナミズムは、デジタル技術の統合である。デジタル技術は、旧経済のサービスや製品を一新し、革新的な流通チャネルに拍車をかけ、ハイテクや科学のメガトレンドに連動する新たな高成長産業に火をつけている。デジタルトランスフォーメーションは、私たちの生活、仕事、遊びをますます形づくるものとなっており、このメガトレンドを支える不動産セクターは、数年にわたるアップサイクルを迎えることになる。.

デジタルの波に乗る

新技術の台頭による産業の進化は、今に始まったことではない。歴史を通じて、イノベーションは創造的破壊を早め、グローバル経済を再定義してきた。デジタル時代の中心はモバイルテクノロジーとeコマースの台頭である。この変化はパンデミック以前から進行中であったが、社会的距離の縮小がもたらした影響は大きい。パンデミック発生中もつながりを保つ必要があったため、デジタルの導入が急速に進んだ。業種を問わず、企業は通信技術やモバイル技術を採用し、技術に対応したサービスに軸足を移す必要に迫られた。.

この移行は、デジタル環境の要件に対応した資産クラスの台頭を促した。セルタワーやデータセンターから、オンライン生活を可能にする物流ハブまで、「不動産は経済を収容する」ということわざは、新しいデジタル時代にも当てはまる。メガトレンドには不動産が必要であり、ハイテクが大きくなればなるほど、より多くのインフラが必要になる。拡大したデジタル・ディスラプションのインパクトは、パンデミックを超えて反響し続け、構造的に高いレベルのテクノロジー投資を促進するだろう。.

アジア太平洋地域は、デジタルの波に乗るのに絶好の位置にある。すでに小売eコマースの最大市場となっているアジア太平洋地域は、世界人口の半数以上が1990年以降に生まれた60%を超えるデジタル・ネイティブであり、デジタル・テクノロジーの導入を牽引している。マッキンゼーの調査によると、アジア太平洋地域の消費者のデジタル化率は4年前倒しされた一方、企業のデジタル化率はパンデミック時に10年前倒しされ、世界最高となった。.

さまざまな投資機会

その結果、いくつかのオルタナティブ・セクターに新たな光が当てられ、投資家はそうした資産が持つ可能性に目覚めた。ヘルスケアとライフサイエンスは健康危機をきっかけに注目されるようになり、ストリーミング・コンテンツの需要は映画制作スタジオを開発する資金を集めた。とはいえ、大きな見出しではあるが、ニューエコノミー不動産はテクノロジーだけの問題ではない。主に、アジア太平洋地域、そして世界全体に波及している根本的なトレンドを捉えることなのだ。.

その最前線にあるのが、この地域の居住分野である。急速な都市化、人口動態の高齢化、遠隔地での就労が、多世帯住宅から共同生活、アシステッドリビングに至るまで、新興の生活セクターを主流へと押し上げ、大規模な機関投資家の資金を引き寄せている。より多くの人々が都市に集まるにつれ、必要なインフラ整備の必要性も高まり、長期的な投資機会も広がっている。低成長、インフレという新常態の環境下で、インフラは、高水準で安定したインフレ連動型リターンをもたらす可能性があり、理想的なカウンターシクリカルである。.

こうしたセクターの回復力は、上場不動産に顕著に表れている。GPR/APREAリート総合指数で追跡したヘルスケア、産業用、住宅用リートは、オフィス、ホスピタリティ、小売が赤字であるのに対し、3年間でプラスの年率リターンを維持している。特筆すべきは、産業用 REIT の時価総額がパンデミックの間に 50% 以上上昇し、最近の調整にもかかわらず、パンデミック前のピークを 30% 以上上回っていることである。.

リバランシングと将来性

この新しい不動産の世界秩序は、投資戦略にも変化をもたらした。新しい経済における重要な特徴は、デジタル・リーダーの出現とバリュー・チェーンの相互依存であり、これによって大きなネットワーク効果が生み出されている。つまり、投資家があるセクターで市場シェアの大部分を獲得するためには、迅速に規模を拡大することが重要なのだ。.

新たな展望から生まれるチャンスにアクセスするためには、投資家はスピードと実行力を必要とする。つまり、迅速に重みを増す必要があるのだ。この地域全体では、不動産プレーヤーが事業拡大や事業存続のために再編成やM&Aを進めており、アセットマネジメントとファンドマネジメントを統合することで、不動産開発の開発やインキュベーションから公共ビークルへの投資まで、エンド・ツー・エンドのプラットフォームを構築している。先進国市場のニューエコノミー資産の安定したポートフォリオを持つREITは、現在、メガディールの対象となっている。.

現在の経済環境は、投資家にとってポートフォリオのリバランスと将来への備えが急務となっている。ニューエコノミー・セクターは、人口動態や経済の大きな変化、技術トレンドの交差点に位置する。気候変動への懸念が加われば、ニューエコノミー資産という考え方にさらなる次元が加わり、可能性が広がる。.

金利が上昇し、インフレ圧力が急増する環境では、構造的に供給不足のセクターを特定し、長期的な需要ファンダメンタルズが適切で、賃料がプラスに転じるセクターを特定することが、実質的なリターンを維持する上で極めて重要になる。ニューエコノミー不動産は、こうした要素を満たす強力なテーマである。このような魅力的なファンダメンタルズは、いずれ世界のメガシティの半数以上が誕生する可能性のある地域で起こっており、その将来を確保する上で極めて重要な資産への巨大な投資機会を約束するものである。.

シグリッド・ジアルシタ

CEO（最高経営責任者
アジア太平洋不動産協会

シグリッド・ジアルシタ

CEO（最高経営責任者
アジア太平洋不動産協会

アジア太平洋リアルアセット協会（APREA）最高経営責任者。シンガポールを拠点に、アジア太平洋地域における協会の戦略的方向性、イニシアティブ、運営を統括。彼女のリーダーシップの下、APREAは不動産とインフラストラクチャーに焦点を当てた業界団体へと位置づけを変更した。.

APREA入社以前は、2010年から2018年までクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）のアジア太平洋リサーチ＆アドバイザリー・サービスのマネージング・ディレクターを務め、リサーチ、ソートリーダーシップ、戦略策定、顧客管理を担当。.

世界経済、公共政策、不動産問題の専門家として知られるシグリッドは、業界のイベントで頻繁に講演を行っている。また、商業用および住宅用不動産市場に関する彼女の解説は、ウォール・ストリート・ジャーナル、フィナンシャル・タイムズ、ブルームバーグ、ニューヨーク・タイムズ、ロイターなど、さまざまな世界的出版物に定期的に掲載されている。さらに、CNBC、ブルームバーグ、CNN、ナショナル・パブリック・ラジオ、チャンネル・ニュース・アジアなどの金融ネットワークやラジオに何度かテレビ出演している。.

アジア太平洋地域のロジスティクス＆インダストリアル市場は、堅調なファンダメンタルズに支えられ、引き続き好調に推移している。.

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