思想引领

主要趋势

• 零售额增长放缓
• 通货膨胀和经济衰退的担忧影响消费
• 租赁活动略有复苏
• 奢侈品牌变得更加活跃
• 零成本影响中国大陆需求
• 零售商仍将保持谨慎

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-retail-trends-q3-2022

主要趋势

• 经济增长放缓和通胀压力拖累租赁活动
• 中国内地市场温和复苏，其他市场持平或走弱
• 金融、科技和协同办公仍是需求的主要驱动力
• 建筑和装修成本上涨导致新供应延迟
• 高质量搬迁仍是最受欢迎的战略
• 经济忧虑加剧，入住者仍将保持成本谨慎

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-office-trends-q3-2022

• 2022 年，亚太地区灵活办公空间市场继续呈现谨慎增长态势，截至 9 月，该地区灵活办公空间总量达到 7,600 万平方英尺，较 2021 年同比增长 61TP3，较疫情前同比增长 151TP3。.
• 截至 9 月，灵活办公空间约占亚太地区写字楼总存量的 4% 和甲级写字楼总存量的 3%。在甲级写字楼方面，印度和新加坡的灵活办公空间渗透率最高，而大多数北亚市场则略低于 2%。.
• 科技公司和商业服务公司仍然是灵活办公空间的最大用户。金融、生命科学和消费品公司对灵活办公空间的兴趣也在不断增长。.
• 2023 年将继续塑造灵活办公环境的趋势包括

1. 灵活空间运营商提供按需会员制，以满足因广泛采用混合工作方式而更加分散的员工需求
2. 租户对定制企业解决方案和交钥匙解决方案的需求不断增长，以缓解不断上涨的装修成本和资本支出限制
3. 采用轻资产战略，灵活空间运营商与业主通过管理合同建立伙伴关系

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/briefs/h2-2022-asia-pacific-flexible-office-market-deliberate-growth-continues

Almost three years after the onset of the global pandemic, the retail industry has been through one the biggest stress tests imaginable, but best-in-class real estate has remained robust – and even emerged stronger in some markets.

Cushman & Wakefield’s flagship Main Streets Across the World report tracks the top retail districts across 92 cities and ranks the most expensive by prime rental value. An annual report until 2019, this year’s report is the first since then, allowing insight into comparative performance pre- and post-pandemic.

Rent Growth Highlights

• Rents across global prime retail destinations declined by 13% on average during the depth of the pandemic but have rebounded to just 6% below pre-pandemic levels.
• The Americas, thanks largely the to the U.S., was the most resilient region – on average rents now sit at a 15% premium to pre-pandemic levels.
• In Asia Pacific rents fell on average by 17%, impacted by international border closures, which curbed tourism in prime locations.

Global Rankings

• New York’s Upper Fifth Avenue moves up one spot to number one, now ranks as the most expensive retail destination in the world.
• Hong Kong has slipped to second place, with Tsim Sha Tsui overtaking Causeway Bay as the most expensive precinct in the city-state.
• Via Montenapoleone in Milan has jumped two positions to achieve third place, followed by London’s New Bond Street and The Avenues des Champs Elysees in Paris rounding out the top five.

本季度，莱坊数据中心报告重点关注亚太地区的增长市场。市场分析包括大阪、墨尔本、雅加达、马尼拉、河内、台北以及印度城市海得拉巴、新德里和钦奈。.

前几个季度全球主要数据中心市场数据中心供应量的增长轨迹现在也反映在该地区的二级城市。在强劲的需求基本面和数据中心设施本地化趋势的支撑下，所报告的亚太地区市场的总供应量（已投产、在建和已承诺的容量）已从五年前的略低于700兆瓦增长到现在的超过3000兆瓦。仅在 2022 年的前三个季度，就新增了约 600 兆瓦的容量。.

目前，墨尔本、雅加达和大阪的 IT 供应总量均已超过半千兆瓦。墨尔本的注册 IT 供应量为 593 兆瓦，NextDC、AirTrunk、Vantage 和 Stack Infrastructure 等本地和地区运营商对墨尔本再次产生了浓厚的兴趣，这将为现有的实时供应量增加近 450 兆瓦。据悉，微软公司也计划在这里建立一个设施。在雅加达，亚马逊和微软等超大规模云服务提供商以及各种本地和国际运营商都宣布了重大计划，其规划容量是现有供应量的数倍。大阪将继续发展成为日本的另一个数据中心市场，与更成熟的东京地区形成互补。.

海得拉巴、新德里和钦奈等大城市的 IT 容量也在快速增长，每个城市的 IT 容量都在 300 兆瓦到 400 兆瓦之间。其中约三分之二的供应量是在过去几年中增加的，计划或承诺的总供应量约为 50%。近年来，数据中心行业投资的增加主要得益于政府政策的推动，包括更容易获得信贷和其他促进数据中心投资的激励措施。市场上活跃的参与者包括 CtrlS、Sify Technologies、Nxtra by Airtel 和 Web Werks 等本地公司，AdaniConnex 和 BAM Digital Realty 等合资企业，以及云服务提供商。.

在东南亚，台北、马尼拉和河内继续受到超大规模 CSP 和数据中心投资者越来越多的关注。AWS 今年宣布在马尼拉和河内设立本地区，目前正在推广过程中，这家全球公司还于 2022 年 10 月在台北设立了本地区。目前，这些市场的主要参与者主要是当地的电信公司，还有一些地区性合资企业，如菲律宾的 STT-Globe 和越南的 NTT-VNPT。.

总体而言，数据中心活动向亚太地区增长型市场的扩展仍保持强劲势头，反映出各地区需求的持续弹性。.

本报告最初发表于 https://app.dcbyte.com/knight-frank-data-centres-report/Q3-2022/

In this article, we explore an emerging sub-set of infrastructure which is garnering increasing amounts of interest from global private equity and pension funds – Educational Infrastructure or ‘EduInfra’. EduInfra refers to the infrastructure, building and land used to deliver social services like education.

EduInfra is attractive to international annuity investors looking for stabilized yield plays. The sector has an edge over other similar asset classes due to its non-GDP linked and rather recession proof character with significant potential for capital appreciation. It offers a promising 10 – 11% entry cap rate with rental escalations in the region of 3 – 5%. While the market boasts of significant depth, potential has not been unleashed as operators are only slowly moving towards asset light models.  EduInfra’s classification as infrastructure allows for tax optimal exit through InvITs which can also serve as a growth platform attracting institutional investors.

This was originally published in https://resolutpartners.com/2022/11/15/eduinfra-emergence-of-a-new-asset-class/

Office: Macroeconomic headwinds and inflationary pressure weighed on office leasing activity in Q3 2022, pulling down net absorption by 11% q-o-q to 10.1 million sq. ft. NFA. Finance remained the main engine of leasing demand, with activity also seen from tech and co-working platforms. Rents increased by 0.4% q-o-q and 1.1% y-t-d.

Retail: Retail sales growth slowed as global recessionary fears continued to cloud consumer confidence. However, vacancy declined across the region along with the further easing of pandemic-related restrictions. Rents fell 1.8% y-o-y but posted a quarterly gain of 0.3% q-o-q.

Logistics: Leasing activity eased across Asia in Q3 2022, with markets including mainland China, Korea and India recording weaker demand. Leasing volume in the Pacific was weak compared with the same period of last year, owing to a further drop in availability. Rents grew by 1.4% in Q3 2022, a slightly slower rate than in the previous two quarters.

Investment: High interest rates continued to impair investment in major Asia Pacific markets, driving down commercial real estate investment volume by 20% y-o-y to US$27.3 billion. Acquisitions were driven by real estate funds, property companies, REITs, and institutional groups. Cross-border investment fell 1.0% y-o-y to US$8.0 billion.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q3-2022

过去五年，电子商务发展迅猛，疫情爆发后更是加速扩张。尽管疫情限制措施解除后，电子商务渗透率已从疫情高峰回落，但世邦魏理仕预计，亚太地区未来的增长速度仍将超过世界其他地区。在世邦魏理仕确定的六大电子商务驱动因素中，亚太地区在三项方面拥有显著优势：城市人口增长、数字钱包普及以及充满活力的电子商务生态系统。.

随着零售业不断向全渠道模式发展，实体店的角色和功能也将随之改变。零售商和业主需要进行自我革新，以应对零售业的变革和全渠道模式的兴起。.

电子商务的蓬勃发展也带动了工业和物流地产的强劲需求，但供应渠道不太可能满足未来的需求。建议物流企业考虑定制开发项目，并投资最新的仓储技术。. 

本报告的主要亮点包括：

• 世邦魏理仕预测，到2026年，亚太地区的电子商务渗透率将增长至35%。然而，不同产品类别的电子商务渗透率会有所不同。.
• 预计到 2026 年，韩国、中国大陆、印度尼西亚、澳大利亚和台湾将成为亚太地区电子商务渗透率最高的五个市场。.
• 虽然实体店仍然至关重要，但全渠道的兴起正促使许多传统的实体零售商考虑新的业态和选址。.
• 未来五年内，将新增1亿至1.3亿平方米的专用土地。
• 亚太地区在线销售的增长需要电子商务物流空间的支持。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/Asia-Pacific-Report-Omnichannel-Retail-and-its-Impact-on-Asia-Pacific-Real-Estate-October-2022

随着全球经济在后疫情时代继续探索发展路径，房地产投资领域出现了一个新的热门词汇——新经济资产。虽然这个术语起源于数字和互联网技术的兴起，但在通货膨胀飙升和利率不断上涨的背景下，新经济资产的重要性已显著提升。.

那么，新经济究竟有何新颖之处？其关键动力在于数字技术的融合，这正在彻底改变传统经济的服务和产品，催生创新的分销渠道，并催生与科技发展大趋势紧密相连的新兴高增长产业。数字化转型正日益影响着我们的生活、工作和娱乐方式，而支撑这一大趋势的房地产行业也即将迎来多年的上升周期。.

乘上数字浪潮

随着新技术的兴起，产业也在不断演变，这绝非新鲜事。纵观历史，创新加速了创造性破坏，重塑了全球经济，而移动技术和电子商务的兴起则处于数字时代的核心地位。尽管这种转变在疫情爆发前就已经开始，但社交隔离的影响尤为显著。疫情期间保持联系的需求加速了数字化转型。各行各业的公司都被迫采用通信和移动技术，并转向技术赋能型服务。.

这一转型促使更多符合数字化格局需求的资产类别兴起。从移动通信基站和数据中心到支撑线上生活的物流枢纽，“房地产承载着经济”这句老话在新数字时代依然适用。这是一个简单却又令人信服的联系：大趋势需要房地产，科技规模越大，所需的基础设施就越多。数字化颠覆的影响被放大，并将持续到疫情之后，推动技术投资结构性地大幅增长。.

亚太地区依然占据着数字化浪潮的有利地位。作为全球最大的零售电商市场，亚太地区拥有超过全球一半的人口，其中90后出生的人口超过6亿亿，他们是数字原住民，将推动数字技术的普及。麦肯锡的一项调查显示，亚太地区消费者的数字普及速度比疫情前提前了四年，而企业用户的数字普及速度在疫情期间更是跃升了10倍，增幅位居全球之首。.

一系列投资机会

这使得多个另类行业焕发出新的光彩，也让投资者意识到这些资产蕴藏的巨大潜力。医疗保健和生命科学行业在疫情危机后脱颖而出，而对流媒体内容的需求则吸引了资金涌入，用于发展电影制片厂。然而，尽管科技是新经济房地产领域的一大亮点，但它并非仅仅关乎科技本身。更重要的是，它关乎把握正在亚太地区乃至全球范围内涌现的潜在趋势。.

以该地区的居住行业为例，它正处于此类变革的前沿。快速的城市化、人口老龄化和远程办公正在推动新兴的居住行业——从多户住宅到共享居住和辅助生活——走向主流，并吸引大量机构资金。随着越来越多的人涌向城市，对基础设施建设的需求也创造了一系列长期投资机会。在如今我们面临的低增长、高通胀的新常态下，基础设施投资因其能够提供高、稳定且与通胀挂钩的回报，成为理想的反周期投资选择。.

这些行业的韧性在上市房地产市场中得到了充分体现。以GPR/APREA REIT综合指数为代表的医疗保健、工业和住宅房地产投资信托基金（REITs）在过去三年中持续保持正的年化收益率，而办公、酒店和零售行业的REITs则处于亏损状态。值得注意的是，工业REITs的市值在疫情期间增长了超过501万亿卢比，尽管近期有所回调，但仍比疫情前的峰值高出301万亿卢比以上。.

重新平衡和面向未来

这种新的房地产格局也给投资策略带来了变化。新经济的一个重要特征是数字领军企业的涌现和价值链的相互依存，从而产生了显著的网络效应。这意味着，对于投资者而言，迅速扩大规模对于在特定行业中占据较大的市场份额至关重要。.

为了把握新格局带来的机遇，投资者需要快速行动。这意味着他们需要迅速积累实力。在整个区域，房地产企业纷纷进行重组，并通过并购来扩张并保持竞争力，它们整合了资产和基金管理部门，打造了一个端到端的平台，从房地产开发和孵化到最终上市，全程参与。在发达市场拥有稳定新经济资产组合的房地产投资信托基金（REITs）正成为大型交易的目标。.

当前的经济环境促使投资者迫切需要重新平衡投资组合，使其适应未来发展。新兴经济领域正处于人口结构和经济格局重大转变以及技术趋势的交汇点，这些转变正在该地区发生，而传统房地产类型显然未能充分满足这些领域的需求。气候变化问题进一步丰富了新兴经济资产的概念，拓展了其投资可能性。.

在利率上升和通胀压力加剧的环境下，识别那些结构性供应不足但长期需求基本面良好、能够带来正向租金回报的行业，对于维持实际收益至关重要。新经济房地产恰好符合所有这些条件，是一个极具吸引力的投资主题。这些令人瞩目的基本面，发生在一个未来可能拥有全球一半以上特大城市的地区，预示着巨大的投资机遇，而这些资产正是确保该地区未来发展的关键所在。.

西格丽德-齐亚尔西塔

首席执行官
亚太不动产协会

西格丽德-齐亚尔西塔

首席执行官
亚太不动产协会

Sigrid 是亚太不动产协会（APREA）的首席执行官。她常驻新加坡，负责监督协会在亚太地区的战略方向、计划和运营。在她的领导下，亚太不动产协会重新定位为专注于房地产和基础设施的领先行业组织。

在加入 APREA 之前，她于 2010 年至 2018 年担任 Cushman & Wakefield (C&W) 亚太研究与咨询服务董事总经理，负责研究、思想领导、战略制定和客户管理。.

西格丽德是全球经济、公共政策和房地产领域的知名专家，经常在行业活动中发表演讲。她对商业和住宅房地产市场的评论也经常出现在众多全球出版物上，包括《华尔街日报》、《金融时报》、《彭博社》、《纽约时报》和路透社。此外，她还多次做客财经频道和广播节目，例如CNBC、彭博社、CNN、美国国家公共广播电台和亚洲新闻台。.

亚太物流及工业市场在强劲的基本面支撑下继续保持强劲表现——尽管有迹象表明，增长正在从投资市场转向租户市场。.

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