ソート・リーダーシップ

投資家は引き続き関与している

物流リースの活動レベルは第3四半期に回復し、運営者は事業の混乱を最小限に抑えるために契約更新を選択し、一方で事業拡大のニーズを持つ運営者は移転の選択肢を模索していました。.

• 地元の貿易・小売業の復活により、多くの物流事業者は事業の混乱を避けるために賃貸契約の更新に熱心になり、一方で事業拡大の需要がある事業者は移転を選択した。. 
• 2021年第3四半期、倉庫全体および近代的倉庫の賃料はそれぞれ2.1%と2.5%回復を続けましたが、前四半期にわずかに上昇した後、同じ四半期に倉庫全体および近代的倉庫の空室率はそれぞれ3.2%と2.6%に低下しました。.
• 第3四半期も投資センチメントは回復を続け、1億香港ドル（約1億4千万香港ドル）を超える大型取引が17件成立し、総額は1億4千万香港ドル（約1億4千万香港ドル）を超えました。投資ファンドは依然として高利回りの物流セクターに強い関心を示していましたが、物流事業者（最終的には自社利用を目的としたもの）や開発業者（再開発を目的としたもの）の参入が増えていることが注目されます。.
• 国内外のサプライチェーンは引き続き回復すると見込まれるため、短期的な物流需要は持続可能と思われます。しかしながら、今後2年間で合計700万平方フィート（約700万平方メートル）の新規倉庫スペースの稼働が予定されていますが、現時点では事前の契約締結は少なく、2022年と2023年に稼働開始となる際には市場の覚悟が試されることになるかもしれません。. 
• 今年に入ってからの倉庫資産に対する投資心理は堅調で、既に価格上昇と利回り低下が見られます。再活性化政策2.0がさらに3年間延長されたことで、産業投資は再開発の可能性のある老朽化した工業用施設に再び重点を置くようになると予想されます。.

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• シンガポール貿易産業省（MTI）の2021年第2四半期経済調査によると、シンガポールの経済は2021年第2四半期に前年同期比で14.7%成長しました。季節調整済み前四半期比（qoq）では、シンガポールの経済は2021年第2四半期に実際に1.8%縮小しましたが、2021年第1四半期に記録された前四半期比3.3%の拡大と比較すると縮小しています。.
• シンガポールでは、半導体メーカーとエレクトロニクス企業を支える下請け企業が世界的な半導体不足の恩恵を受けたため、製造業が引き続き景気回復を牽引しました。精密工学クラスターとエレクトロニクスクラスターは、それぞれ前年比24.3%と18.3%の成長を記録しました。これらの数字は、輸送工学クラスターと化学クラスターの目覚ましい成長によって影を潜めました。輸送工学クラスターはそれぞれ前年比29.6%と20.1%の成長を記録しましたが、これは主に2020年のベース効果が低かったことが原因です。.

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• 2021年第3四半期**における非土地型民間住宅物件（エグゼクティブ・コンドミニアム（EC）を除く）の価格は、前四半期比わずか0.5%上昇し、159.6となりました。この上昇の主な要因は、中部地域（RCR）の取引でした。この四半期の上昇率は、2021年第1四半期および第2四半期（それぞれ2.5%、1.1%上昇）と比較すると緩やかでした。.
• 2021年第3四半期*の非土地付き民間住宅（ECを除く）の取引件数は7,103件で、前四半期比1.4%の微減となりました。2021年第2四半期と第3四半期は、シンガポールがフェーズ2（警戒レベル強化）に該当していた、またはフェーズ2に復帰した期間を含んでいましたが、四半期ごとの販売戸数は概ね7,000戸を上回り、堅調に推移しました。特に、パンデミック前の2019年の平均販売戸数約4,162戸と比較すると、この数字は顕著です。.

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• 不動産市場における取引の全般的な好調なペースを受け、第3四半期の投資取引は75億シンガポールドルに達し、そのうち497.1億シンガポールドルは公共部門の取引によるものでした。この取引額は、前四半期の54億シンガポールドルから前四半期比387.1億シンガポールドル増加し、前年同期の48億シンガポールドルから581.1億シンガポールドル増加しました。.
• 第3四半期の投資額の大部分は、政府土地販売（GLS）による4件の用地売却によって牽引されました。マリーナビュー保護区が15億サウジ・トンで落札され、次いでジャラン・アナク・ブキット区画が10億サウジ・トンで落札されました。最近のGLS入札では激しい入札が行われており、土地を渇望する他の開発業者は、所有者が共同売却を試みている、より魅力的な価格帯の土地など、様々な立地にある小規模区画が提供する多様性に焦点を移す可能性があります。フリンパークの共同売却取引が1サウジ・トンで3億7,100万サウジ、または1平方フィートあたり1,355サウジ・トンで成立したことで、多くの所有者が老朽化したユニットの共同売却に熱心であることを考えると、これはエンブロック市場に波及効果をもたらす可能性があります。そのため、1サウジ・トンで6億サウジ・トン以下の約600ユニットのプロジェクトには、購入希望者が見つかるかもしれません。.

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CBREリサーチは最近、オーストラリア証券取引所（ASX200/NZX50）に上場する40社のバランスシート上の土地と建物を分析しました。その結果、オーストラリアとニュージーランドの素材、ヘルスケア、通信、運輸、製造業といったセクターにおいて、1兆4千億豪ドル（約1兆4千億豪ドル）をはるかに超える資本を解放し、より高い収益機会に再投資できる可能性があることが明らかになりました。.

上場・非上場を問わず、不動産ファンドからの長期賃貸物件への需要は堅調です。市場価値の上昇を捉え、未活用資産を処分し、他の事業戦略のための資金調達を行うといったメリットは、上場企業がオーナー向け不動産の売却を狙う理由のほんの一部に過ぎません。太平洋地域だけでも、オーナー向け不動産の売却は既に定着しており、過去5年間で約1兆4千億豪ドルが既に実現しています。.

2015年以降、特に工業用不動産セクターにおいて、すべての商業用資産タイプで利回りの大幅な低下が明らかになっていることから、オーストラリアとニュージーランドの企業が価値を引き出すために不動産占有戦略を見直しているため、機会は当初のAU$240億という推定よりもさらに高くなる可能性があります。.

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オーストラリアの住宅価格は過去最高値に達し、ほぼすべての市場で引き続き力強い伸びを示しています。6月までの1年間で、全国の住宅価格の中央値は18.4%上昇し、全国のユニット価格の中央値は8.6%上昇しました。しかしながら、価格と融資の伸びが規制当局の注目を集めている兆候があり、何らかの形のマクロプルーデンス介入が迫っています。当初の規制は、高レバレッジの借り手が対象になる可能性が高いでしょう。APRA（オーストラリア金融規制庁）はすでに、ADI（オーストラリア・デビット・アイ）がローン返済能力を評価する際に使用する最低金利バッファーを、実際のローン金利を2.5ポイント上回る水準から3ポイント上回る水準に引き上げており、オーストラリアの大手銀行は融資基準の一部においてより慎重なアプローチを取り始めています。.

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• 2021年第1四半期と比較して、利回り環境が逼迫する中で、投資家はより高いリスク選好を示している。
• 資産の強化、再配置、リースリスクの負担は、投資家がより高いリターンを達成するために利用する戦略の一部である。
• 物流資産は依然として需要が高く、投資家が質への逃避の需要を捉えようとしているため、一等地にあるグレードAのオフィスには問い合わせが集まっている。
• 物流施設のキャップレートは更なる低下が見られています。一方、オフィスと商業施設のキャップレートはほぼ横ばいです。
• 投資家は、テナントの質、家賃の安定性、賃料上昇の可能性など、収益関連の要因を重視している。
• パンデミックの期間が不透明な中、2022年の投資家にとって最大の懸念は経済見通しだ。金利上昇や高インフレへの懸念は限定的だ。

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不動産セクターのパフォーマンスは常に綿密に監視されていますが、過去12ヶ月間ほど綿密に分析され、報告されたことはかつてありませんでした。COVID-19がまずアジア太平洋地域に、そしてその後世界中に広がり、世界的な景気後退をもたらしたため、投資家とテナントは共に、リスクへのエクスポージャーを制限するだけでなく、成長機会の発掘にも努めました。.

商業用不動産セクター間でパフォーマンスに差が見られるのと同様に、小売セクター内でもパフォーマンスに差が見られます。本レポートでは、地域全体の都市における（超）優良な小売街といった小売業の上位層に焦点を当て、セクター内のその他の関連側面についても考察します。.

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資本市場

経済回復が勢いを増す中、シンガポールの2021年第3四半期の不動産投資予備額は前期比3.31兆3千万ドル増加し、1TP4兆73億1,700万ドルとなった。.

オフィス

2021年第3四半期には、デルタ変異株の流行により安全管理措置が再強化されました。不安定な状況にもかかわらず、2021年第3四半期にはいくつかの明るい兆候が見られました。.

ビジネスパーク

ビジネスパーク市場の賃貸実績は 2 つの層に分かれており、賃貸需要はシティ・フリンジ・サブマーケットに集中している一方、島のその他のサブマーケットのスペース需要は低調なままです。.

小売り

小売市場の回復の勢いは、再締め付け措置によって引き続き阻害された。在宅勤務措置と旅行需要の低迷の影響を受けたサブマーケットには、繰り返し圧力がかかった。.

居住の

2021年7月末から8月中旬にかけて規制が強化されたにもかかわらず、市場心理は冷え込みませんでした。2021年1月から8月までの新築住宅販売戸数は9,265戸で、2020年の実績の92.8%に相当します。.

産業

入居率の改善と堅調な賃貸活動を背景に、家主の賃料見通しは上昇しました。入居者の活動は、サードパーティ・ロジスティクス、食品保管、電子機器で構成されています。.

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香港行政長官のキャリー・ラム氏は本日（2021年10月6日）、任期最後の施政方針演説を行いました。演説では、香港の長期的な住宅・土地不足問題の解決に向けた青写真の詳細に加え、深圳および粤港澳大湾区との将来的な経済統合を促進する計画が示されました。今年の演説には、商業用不動産に関する直接的な取り組みは含まれていませんでした。.

主要なハイライトと不動産市場への影響についてはレポートをダウンロードしてください。.

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