市場展望

産業市場は回復の兆しを見せている

分譲物件の販売状況や空室率が徐々に改善していることから、産業活動は比較的堅調であることが確認されたが、不透明な要素は依然として残っている。.

2020年第4四半期、経済は前年同期比で2.41％縮小したが、2020年第3四半期の5.81％の縮小から縮小幅は縮小した。 これは主に、製造業部門が前年同期比10.3%の拡大を記録し、第3四半期の11%の成長を継続したことに起因する。この成長は、電子機器、バイオメディカル製造、精密工学、および化学クラスターにおける生産拡大が牽引した。 それにもかかわらず、新型コロナウイルスのパンデミックは依然として打撃を与え、シンガポールの経済は2020年に5.4%縮小し、2019年の1.3%拡大から一転した。 しかし、製造業は2019年の1.5%の縮小とは対照的に、7.3%の成長を記録した。これは、医薬品、半導体、および半導体製造装置に対する堅調な需要に起因する、バイオメディカル製造、電子機器、精密工学の各クラスターの拡大に支えられたものである。 経済活動の再開に伴う製造業需要の回復を受け、製造業セクターは2020年を好調な形で締めくくった。 12月の総合購買担当者景気指数（PMI）は、6ヶ月連続で拡大局面を維持した。同様に、12月の製造業生産高は前年同月比14.3%増加し、2020年の総成長率は7.3%となった。 12月の拡大は、電子機器、化学、精密工学の分野に支えられた。一方、2020年第3四半期に6.5%の増加を記録した後、非石油国内輸出（NODX）は2020年第4四半期に前年同月比0.5%の減少を記録した。 それにもかかわらず、NODXは2020年に4.3%増加し、2019年の9.2%の減少から反転した。世界経済の不確実性にもかかわらず、2020年の全体的な成長は、電子製品および非電子製品の出荷増加によって牽引された。.

10月に実施された消費税増税が2019年最後の数ヶ月間に若干の不安をもたらした一方で、新しい10年に向けては多くの励ましがあった。実際、東京オリンピックの開催を目前に控え、インバウンド観光に関連する不動産セクターは特に明るかった。その一方で、日本の政治・経済情勢が比較的安定していることは、投資家にとって魅力的であり続けた。しかし、COVID-19が発症すると、こうした楽観的な見方は急速に影を潜め、戦後最長の景気拡大のひとつが足踏み状態に陥った。COVID-19は比較的うまく対処したものの、日本の潜在的GDP成長率が緩やかであることを考えると、回復への道のりはやや長いと予想される。. 

セクターの業績に関しては、海外旅行の中止により、それまで好調だった小売業と接客業の運勢が完全に逆転した。これとは対照的に、eコマースの普及がもたらした構造変化により、物流セクターが脚光を浴びている。一方、住宅とオフィスの両セクターも大きな変化を遂げつつあり、パンデミックに対するこうしたさまざまな反応はJ-REIT市場にも反映されている。具体的には、物流特化型J-REITは、同セクターの過熱を受けたと思われる最近の調整にもかかわらず、プレミアムは同業他社より大幅に高いままである。同時に、ハードアセットと上場ビークルの対照的な姿は、セクターの将来性に対する見解の相違を反映しているのかもしれないし、抜け目のない投資家に裁定取引の機会を与えているのかもしれない。.

インドのフレキシブルワークスペース市場は、2017年から2019年にかけて年平均成長率（CAGR）38%で成長し、 企業テナントや法人顧客からの需要増加を牽引役として、多くの国内およびグローバル事業者がこの市場に参入しました。 2021年2月末時点で、インドの主要6都市におけるフレキシブルワークスペースの総供給面積は3,000万平方フィート（280万平方メートル）に達した。 不透明な状況下での需要の低迷により、2020年のフレキシブルワークスペース事業者の賃貸面積は290万平方フィート（26万9,000平方メートル）となり、2019年比で75.8%減少した。 これは、主要6都市全体で記録された総賃貸面積の約8.51％に相当する。一部の事業者が、主に都心部から離れた地域で事業拠点を拡大したため、バンガロール、ハイデラバード、ムンバイが取引の大部分を占めた。 さらに、主要6都市では、事前契約済みまたは最終段階にあった合計約170万平方フィート（15万8,000平方メートル）の取引がキャンセルされた。.

2021年3月現在、主要なフレキシブルワークスペース事業者のポートフォリオ全体で、提供されているデスクの約65%が賃貸契約済みとなっている。 このスペースの大部分は、フリーランサーやスタートアップではなく、既存の大企業によって占められていますが、事業者側が大規模契約や複数拠点契約に対して魅力的な価格を提示しているため、企業顧客によるフレキシブルワークスペースのさらなる導入余地は依然としてあると考えています。 現在、リース期間は約1～2年となっています。これは、企業が2023年以降の事業拡大や拠点展開を最終決定するまでの間、従業員を収容するための一時的な解決策としてフレキシブルワークスペースを捉えているためです。.

コリアーズは、2021年に関する最新の市場見通しレポートにおいて、インドの不動産に対する機関投資家の投資額が、2020年の3,460億ルピー（48億米ドル）から1,461億ルピー増加し、3,960億ルピー（55億米ドル）に達すると予測している。 比較として、2020年は2019年比で23%の減少が見られた。コリアーズは、機関投資家がオフィス、データセンター、倉庫といったインドの不動産資産クラスに対して引き続き強気な姿勢を維持しており、手元資金の投入を検討していると見ている。.

“「インドの投資環境は非常に活況を呈しており、実物資産に対する世界的な投資家の関心は高まり続けています。 世界的な金利が歴史的な低水準にある一方で、インドでは正の純利回りが確保されていることから、同国は不動産投資の有力な目的地の一つとして浮上しています。さらに、インド市場の強靭さは、各地で好調な住宅販売実績が続いていること、商業オフィスや工業団地への大規模な機関投資が行われていること、そして過去6ヶ月間に2つのREITが上場したことからもうかがえます。」’

データセンターグローバル経済の重要インフラファンドマネージャーにとっての成長機会と運用上の課題
SS&Cによるホワイトペーパー

世界はデータであふれている。ある試算によれば、人間は毎日2.5兆バイトのデータを生成している。世界のデータ量は2年ごとに倍増し、過去2年間に世界中の既存データのうち90%が生成されたと推定されている。.

すべてのデータには住む場所と働く場所が必要であり、それがデータセンターの世界的な急速な普及を説明する一助となっている。アナリスト会社のシナジー・リサーチによると、2019年末時点で世界中に500以上の「ハイパースケール」データセンターがあり、その数は増え続けている。不動産サービス会社のJLLは、2020年半ばの時点で、世界全体のデータセンターの面積は6,340万フィートに達し、さらに430万フィートが建設中であると推定している。.

SS&Cは、業務の合理化、リスクの低減、顧客体験の向上、可視性の向上により、顧客の投資管理を支援します。SS&Cは、全世界で500社以上の不動産およびプライベート・エクイティのお客様を持ち、$754B以上の資産を管理しています。SS&Cは、オープンエンドおよびクローズドエンドの不動産、インフラストラクチャー、ハードアセット、債券、ハイブリッドファンドのサービシングにおいて経験を持ち、複雑なファンド管理、ミドルオフィスおよびデータサービス、バーチャル・データ・ルームを専門としています。当社のテクノロジーは、情報の流れを可能にし、安全性を確保することで、お客様がより生産的で信頼性の高い業務を行えるよう支援します。イントラリンクスは、5万7千以上の基金、財団、年金、コンサルタント、アドバイザーを含む24万人以上のGPとLPの最大コミュニティをホストしています。.

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香港島のグレードAオフィスのリース需要は、低迷する経済情勢と伝統的なオフシーズンを背景に12月も軟調に推移したが、市場全体としては、プロフェッショナル・セクター、特に金融・法律サービス業界がCBDエリアのプレミアム・ビルにスペースを確保したことが追い風となった。中国本土の金融企業2社、東莞銀行とファウンテンベスト・パートナーズは、野村ホールディングスが入居していたTwo IFCのワンフロアを借り上げた。医療関連企業も中核地区での拠点を拡大した。あるメディカル・センターは、ヘルスケアとウェルビーイングの需要増に対応するため、クイーンズロード・セントラル9番地の最上階全体を賃借した。景気の低迷を受け、オフィススペースを手放したテナントもあった。香港島の現在の空室率は7.8%と高いため、一部の家主はアプローチを軟化させ、交渉に積極的になると予想される。.

九龍（カオルーン） 12月の九龍のリース取引は引き続き鈍化した。新規リース取引は月次ベースで20%減少した。リース取引の大半は九龍東地区で、月額賃料は1平方フィート当たり$25香港ドルを下回った。ほとんどの業界がCOVID-19の大流行の影響を大きく受けている中、物流業界は好調を維持し、勝ち組のひとつとなっている。一部のロジスティクス企業は、低迷する市場においてこの絶好の機会を利用し、職場環境と立地を拡大、アップグレードしている。最近の顕著な例は、物流大手DHLの移転である。DHLはMegaboxから移転し、Kwun Tongの高級オフィス、グレードAのInternational Trade Towerに91,015平方フィートのスペースを確保し、2020年の市場においてこれまでで最大の新規リース取得となった。オフィス要件を見直した後、DHLはワークプレイスサイズの最適化を達成するために、ワークパターンを再構成し、アジャイルワークプラクティスを採用することを選択した。パンデミックと経済の先行き不透明感により、テナントは引き続きコストに敏感で、九龍で費用対効果の高いオプションを求めるでしょう。伝統的な祝祭シーズンが近づき、COVID-19の不安定な状況が続いていることから、賃貸需要は軟調に推移し、現在の低水準の賃貸量は少なくとも旧正月まで続くと予想される。.

この2021年1月号では、地元の商業用不動産市場の最新情報を紹介するとともに、2021年の同分野の展望をお伝えする。.

• 今年はオフィスへの緩やかな回帰が予想されるものの、不透明なグローバルビジネス環境が短中期的に企業の事業拡大の意思決定に影響を与え続ける可能性があるため、オフィス部門がすぐに大流行前の活気を取り戻すとは限らない。しかし、米国の新政権下で保護主義的な政策が緩和され、IT-BPMセクターの成長が見込まれることから、オフィス部門は恩恵を受けると見られている。.
  
• 新たなCOVID-19は新たな不安を引き起こし、海外旅行の再開をさらに遅らせている。また、主要都市部や観光地ではより厳格な地域検疫の適用が拡大されるため、国内旅行の意欲をそぐと見られ、観光産業の見通しはさらに不透明になっている。.

2020年第4四半期は、過去数四半期と比較してリース指標が良好な傾向を示し、回復の勢いを示す重要な四半期となった。COVIDがワークプレイスの常識を覆す変化の時、リース動向と入居者の戦略は急速な変化を遂げ、市場の動きを左右することになる。COVIDのシナリオが進展し、テナントが不動産ポートフォリオを評価し、スペース需要を把握し続けている最中でも、ほぼすべての都市で、拡張需要がある種の復活を遂げ、市場の動きが活発化した。 ムンバイ、プネー、デリーNCR、アーメダバード、コルカタでは、今年最終四半期に拡張や統合を目的とした新規リースが活発化した。ワクチンの導入や職場への緩やかな復帰が市場活動に必要な後押しを与えることで、2021年のリースの勢いは各都市で幅広くなることが予想される。. 

本レポートでは、第4四半期および2020年通年のインド・オフィス市場のパフォーマンスを分析する。.  

オフィスのリース活動は、第4四半期は他の四半期に比べ全般的に低調であったが、2019年第4四半期とほぼ同水準であった。.

- オフィススペースの需要は、主に、再開発が予定されている古いビルから退去する必要があるため、代替スペースを探しているテナントや、オフィスの賃貸契約が更新時期を迎えているテナントから発せられた。.

- パンデミックに起因する不確実性のため、テナントは引き続き様子見の姿勢をとり、将来のオフィススペースの要件を決定する前に、将来の職場慣行に関するトレンドが明らかになることを期待している。.

- 第4四半期のオフィス市場では、テクノロジー企業によるリース取引が比較的目立った。これらの企業は、シンガポールの政治的安定性、戦略的位置づけ、強力な経済ファンダメンタルズにより、魅力的な拠点であると判断し、引き続きシンガポールでのプレゼンスを拡大すると予想される。.

ストラタオフィス市場の見通し

•  2021年、シンガポールの分譲オフィス市場は、より大規模なオフィスセクターと同様に、引き続き厳しい状況が続くと予想されます。これは、パンデミック後の時代において、リモートワークのプロトコルが進化する中で、企業がスペースの占有方法を厳しく見直そうとしていることが背景にあります。そのため、取引量と価格は少なくとも年初6ヶ月間は低迷すると予想されます。.
• しかしながら、オフィス利用者がスペース要件を合理化し適正化するにつれて、小規模企業などのテナントは、テナントスペースに代わる現実的な選択肢として、オーナーが入居するストラタオフィスに目を向けるようになる可能性があります。そのため、ストラタオフィス、特に都心部に位置するストラタオフィスの需要は、2021年後半に改善する可能性があります。.

ストラタ小売市場の見通し

• 今後、ワクチンの配布が進んでいるにもかかわらず、他国での感染再拡大により、世界経済の見通しは依然として不透明です。また、ワクチンの配布が成功したとしても、シンガポールの分譲住宅の価格は低迷すると予想されます。観光客の減少と安全な距離確保措置の継続により、売却価格の下落が予想されます。.
• このような分譲住宅の需要は、自ら事業を営むことを希望し、分譲住宅型商業施設が一般的に立地する場所に店舗を構えることを好む経営者から生まれると予想されます。多くの場合、同じ場所にある一流ショッピングモールで店舗スペースを借りるよりもコストが低いことが、最大の誘因となります。.
• したがって、小売市場がより体験的な場所づくり戦略へと傾倒し、一部のサービスをデジタル プラットフォームに移行するにつれて、階層型小売店のオーナーも同様の方法を採用して、絶えず変化する市場で生き残る必要が高まっています。.