要点
中国国外で新たな生産拠点や再活性化された生産拠点が増えるにつれ、資産クラスとしての製造不動産の重要性が高まっており、製造資産の取引は2011年以降、年間19%増加しています。.
物流分野では、アジア太平洋地域のオンライン小売売上高の中で最も急成長しているカテゴリーであるオンライン食料品売上高が年間30%増加すると予測されており、ラストマイル配送施設の需要を押し上げています。.
2020年の壊滅的な経済危機の後、アジア地域の主要経済圏の大半は着実な発展を続けており、「改革と回復」が今年の主要テーマとなるはずです。インドが示したように、円滑な正常化は確実ではありませんが、取引件数の増加は、アジアが欧州と米国の両方を上回り続ける中で、地域の不動産投資家の信頼感が高まっていることを示唆しています。.
資本市場
経済回復が勢いを増す中、シンガポールの不動産投資予備額は前四半期比115.1兆3千万ドル増加し、2021年第1四半期には1兆4千35億2,300万ドルに達した。.
オフィス
空室率の逼迫に支えられ、グレードA（中核CBD）市場では4四半期にわたる賃料調整局面を経て、賃料下落に歯止めがかかりました。一方、グレードB市場では空室率の上昇が続き、賃料はさらに下落しました。.
ビジネスパーク
ビジネスパーク市場のパフォーマンスは、2021年第1四半期に若干軟化しました。シティフリンジサブマーケットの影響で、純吸収量がマイナスとなりました。.
小売り
優良小売スペースの賃料下落は鈍化しています。貸主は引き続き、賃料見通しに対して柔軟な姿勢を維持しています。.
居住の
住宅市場の好調な業績により、住宅購入者の信頼がさらに高まり、新規発売物件の購入が促進されました。.
産業
2021年第1四半期の賃貸活動は、前四半期の好調な業績からは減速したものの、安定していました。取引は主に更新と移転で、新規開設や拡張も少数ありました。.
アジア太平洋地域全体で、不動産市場は好調なスタートを切りました。アジア太平洋地域全体で、不動産市場は好調なスタートを切りました。オフィス、産業、物流資産が継続的な回復を牽引しました。.
中国では、主要都市において、エンドユーザーや投資家（外国人投資家を含む）が大型取引を締結するなど、活況を呈した第1四半期となりました。香港とシンガポールでは投資家の関心が再び高まり、日本では商業用不動産および住宅用不動産の取引が多数成立しました。韓国では、低金利と流動性がオフィススペースの需要を引き続き牽引しており、縮小する資産プールをめぐる競争が激化する中で、この傾向は今後も続くと予想されます。一方、台湾では商業用不動産の需要が急増しました。オーストラリアでは、例年静かな四半期でしたが、オフィスセグメントの活動が活発化しました。一方、ニュージーランドの不動産市場は、政策変更、低金利、そして国境再開への期待に支えられ、活発な一年となる準備を整えています。.
新興地域では、インドでは住宅および商業用不動産への堅調な需要が見られ、投資家は市場の中長期的な見通しについて強気な見方を維持しています。ベトナムの不動産セクターは、政府改革に支えられ回復基調にあります。一方、インドネシアの不動産市場は、ワクチンの順調な展開と政策変更の恩恵を受けており、これらは購買力の強化、市場の信頼感の向上、そして投資促進につながると期待されています。タイでも、特に物流、倉庫、工業セクターにおいて市場活動が活発化していますが、ホスピタリティセクターの回復は国際旅行の再開にかかっています。フィリピンは昨年、1998年以来初めて経済が縮小しましたが、検疫制限の緩和とワクチンの普及に伴い、不動産市場は回復に向かう見込みです。一方、ミャンマーでは、現在進行中の政治的混乱が短期的な見通しに影響を与えるものの、特にインフラおよび工業セグメントにおいて、長期的な成長ポテンシャルを維持すると予想されます。.
香港は不動産復活の準備ができているのでしょうか?
2年前、香港はニューヨークとロンドンに次ぐ世界第3位の不動産市場でした。抗議活動とパンデミックという二重の課題が、香港に大きな打撃を与えています。そこで先週、ヤーディは専門家を招き、香港の将来に関する見解を伺いました。.
香港は不動産復活の準備ができているのでしょうか?
2年前、香港はニューヨークとロンドンに次ぐ世界第3位の不動産市場でした。抗議活動とパンデミックという二重の課題が、香港に大きな打撃を与えています。そこで先週、ヤーディは専門家を招き、香港の将来に関する見解を伺いました。.
デビッド・グリーン・モーガン, リアルキャピタルアナリティクスアジア太平洋地域マネージングディレクター, トミー・ウー, オックスフォード・エコノミクスのアジア地域主任エコノミスト、ヤーディの地域ディレクター, バーニー・ディヴァイン 2021年のYardi Executive Briefing Seriesの第1回にご参加いただきました。香港の不動産市場が回復の準備ができていると考える理由をご紹介します。.
ウー氏はヤルディの熱心な聴衆に対し、新型コロナウイルス感染症の流行以前から香港経済は政情不安によって既に打撃を受けており、2020年には6%の縮小に見舞われたと述べた。しかし、オックスフォード・エコノミクスは2021年に4%、その後2025年まで年間2.5%の成長と力強い回復を予測している。ディバイン氏は、すべてのマクロ指標が好調であると付け加え、ワクチン接種の実施、小売業の業績と失業率の緩やかな改善、そして依然として競争優位性の源泉となっている香港の強力な金融ガバナンス体制を指摘した。.
ウー氏は、香港の商業オフィスセクターは世界的なパンデミックよりも政治抗議活動の影響の方が大きかったと強調した。抗議活動の間、オフィス価格は下落したが、市場は「底入れ」し、需要は回復しつつある。グリーン・モーガン氏もこれに同意し、クイーンズロード99番地にある73階建ての超高層ビルで最近締結された取引を例に挙げた。, センター, これは2018年の価格と「ほぼ同等」だった。.
“「多くの多国籍企業がシンガポールやクアラルンプールといったアジアの主要都市に事業機能を移転していますが、香港には依然としてオフィスを構えています」とウー氏は付け加えた。オックスフォード・エコノミクスは、金融セクターが「引き続き繁栄する」と予想しており、テクノロジーセクターは規模は小さいものの、成長の強力な原動力となるだろうと見ている。香港は依然として「中国への、そして中国からの玄関口」であり続けている。.
新型コロナウイルス感染症は労働市場に打撃を与え、失業率は現在7%に達しているものの、住宅需要には影響していないとウー氏は述べた。なぜだろうか？住宅市場の参加者の大半は金融業界やその他の高給セクターに属しており、これらのセクターは新型コロナウイルス感染症による打撃を最も受けていない。「香港に実際に影響を与えたのは抗議活動だ。実際、大局的に見ると、新型コロナウイルス感染症は不動産価格にほとんど影響を与えていない」とディバイン氏は指摘した。.
移民、特に英国海外国籍保有者からの移民は、住宅市場に影響を与えるでしょうか？ウー氏は、これらの移民の大部分は若く、移動は自由であるものの、資産は豊富ではなく、住宅市場への参入は難しいと指摘しました。一方、土地供給は「少なくとも今後数年間は逼迫したまま」になるとウー氏は付け加えました。.
小売業の回復には時間がかかる可能性があり、オックスフォード・エコノミクスはSARS後の2003年のような回復は見込めないと予想している。2003年は小売業にとって黄金の10年であり、中国が観光業の「大国」として台頭した時期だった。「このようなことは二度と起こらないだろう」とウー氏は警告した。.
80%を超えるインバウンド観光客が中国から来ていますが、中国における高級品の価格下落により、香港のショッピング目的地としての魅力は低下しています。ウー氏は、観光業は今「岐路に立っている」と付け加えました。観光客数の回復は近隣の他の都市に比べて遅れ、小売業の「構造変化」につながるでしょう。.
香港の家賃は世界有数の高さを誇り、近年の利回りは「信じられないほど低い」状況にあるものの、一部の投資家は中国人観光客の復活に賭け始めている。「これは大きな未知数だ」が、価格が十分に下がっているため、「人々は喜んで賭けに出ようとしている」とグリーン・モーガン氏は付け加えた。.
“「過去2年間は香港にとって本当に厳しい時期でしたが、香港に対する投資家のセンチメントは全体的に改善しています」とグリーン・モーガン氏は述べた。最近の下落にもかかわらず、「香港は依然として地域、そして世界でも最も投資に適した都市の一つです」.
過去10年間の香港のパフォーマンスは「世界でも最も力強い価格上昇市場の一つ」を示しており、投資面では東京、ソウル、上海に次ぐものとなっている。.
リアル・キャピタル・アナリティクスのデータによると、2020年第4四半期にアジア太平洋地域全体で不動産に1兆4,503億という巨額の資金が投入された。香港の取引量が前年同期比で1兆7,110億3,000万増加したことが「地域全体が好調だった大きな理由だ」とグリーン・モーガン氏は説明した。.
グリーン・モーガン氏によると、不動産投資信託（REIT）は2020年に「大きな圧力」にさらされ、30～401TP3兆ドルの価格下落を記録した。その一部は「回復」したものの、小売REITは「依然としてかなり大きな打撃を受けている」という。.
しかし、香港と中国は今後も「主要プレーヤー」であり、世界における重要な資本の供給源であり続けるだろう。2020年だけでも1兆4兆1000億の中国と香港の資本が流出した。専門家は、 リンクREIT, 時価総額でアジア最大の REIT である同社は、プレミアムグレードの資産を求める投資家のほんの一例です。.
グリーン・モーガン氏は、プライベート・エクイティ、年金基金、そして政府系ファンドが「現時点で巨額の資金」を保有しており、不動産に狙いを定めていると説明した。「近い将来、大型案件がいくつか控えている」と同氏は述べた。.
ヤルディの香港市場アップデートを見逃した方は、シンガポールとマレーシアの洞察をぜひご覧ください。 4月21日, 、オーストラリアとニュージーランドでは 4月28日. ここをクリック 登録します。.
さらに詳しく読むには以下をご覧ください: https://www.msci.com/www/blog-posts/open-vs-closed-end-real-estate/02413249714
レポートのハイライト:
製造業が産業部門の回復を牽引
推奨事項と洞察
オフィス賃料と価格は、2021年前半は引き続き下落圧力にさらされ、年半ばに底入れする見込みです。その後、下半期はより安定し、2022年以降は再び回復すると予想しています。ただし、2021年前半に新型コロナウイルス感染症が収束すればの話です。現在、購入者にとって区分所有権オフィスセクターにおける投資機会を模索する良い機会だと考えています。
• 市場が回復すれば、中核地域ではオフィス価格と賃料が急速に回復する可能性があるため、長期的な不動産ニーズを持つエンドユーザーは、取得オプションを検討する必要があります。.
• 香港のオフィスセクターへの投資を検討していたものの、これまでは高すぎると感じていた投資家は、この市場参入の好機を捉えるべきです。.
• 一括取引額の少ないオフィスを探している投資家は、より多くの選択肢と魅力的な価格を提供している九龍のエリアを検討する必要があります。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
