市场前景

工业市场出现复苏

随着分层式住宅销售情况和空置率逐步改善，工业活动表现相对强劲，但不确定性依然存在。.

2020年第四季度，经济同比萎缩2.4%，较2020年第三季度的5.8%萎缩幅度有所收窄。 这主要得益于制造业同比扩张10.3%，延续了第三季度的11%增长势头。电子、生物医学制造、精密工程和化工产业集群的产出扩张是推动增长的主要动力。 尽管如此，新冠疫情仍造成严重影响，2020年新加坡经济萎缩5.4%，与2019年1.3%的增长形成反转。 不过，制造业实现了7.31%的增长，与2019年1.51%的萎缩形成鲜明对比。这一增长得益于生物医学制造、电子和精密工程产业集群的扩张，这分别源于对药品、半导体及半导体制造设备的强劲需求。 随着经济重启后制造业需求的回升，制造业在2020年以积极态势收官。 12月，整体采购经理人指数（PMI）连续第六个月保持扩张态势。同样，12月制造业产出同比增长14.3%，使2020年整体增长达到7.3%。 12月的扩张主要得益于电子、化工和精密工程行业的支撑。另一方面，在2020年第三季度增长6.5%后，2020年第四季度非石油国内出口（NODX）同比下降0.5%。 尽管如此，2020年NODX仍增长了4.31万亿林吉特，扭转了2019年9.21万亿林吉特的跌幅。尽管全球经济存在不确定性，但2020年的整体增长主要得益于电子产品和非电子产品的出货量增加。.

尽管10月实施的消费税上调在2019年最后几个月引发了一些不安，但迈入新十年之际，仍有诸多利好因素。事实上，随着东京奥运会的临近，与入境旅游相关的房地产板块表现尤为乐观。 与此同时，日本相对稳定的政治和经济环境继续吸引着投资者。 然而，随着新冠疫情的爆发，这种乐观情绪迅速消退，日本战后持续时间最长的经济扩张期之一戛然而止。尽管日本在疫情防控方面表现相对良好，但鉴于其潜在GDP增长率较为温和，预计经济复苏之路将较为漫长。. 

就行业表现而言，国际旅行的暂停彻底扭转了此前前景看好的零售和酒店业的颓势。相比之下，电子商务的蓬勃发展带来的结构性变化，使物流行业成为了焦点。 与此同时，住宅和办公地产板块正经历着重大变革，而这些对疫情的不同反应也在日本房地产投资信托（J-REIT）市场上得到了体现。具体而言，尽管近期以物流为主的J-REITs出现了一定程度的回调——这很可能是对该行业过热现象的反应——但其溢价水平仍显著高于同类板块。 与此同时，实物资产与上市投资工具之间的鲜明对比，可能反映了市场对行业前景的不同看法，也可能为精明的投资者提供了套利机会。.

2017年至2019年间，印度的灵活办公空间以38%的复合年增长率（CAGR）增长， 众多本土及全球运营商纷纷进军该领域，这主要得益于企业租户或企业客户需求的增长。 截至2021年2月底，印度前六大城市的灵活办公空间总存量达到3000万平方英尺（280万平方米）。 受不确定形势影响，2020年灵活办公空间运营商租赁面积为290万平方英尺（26.9万平方米），较2019年下降75.8%。 这一数字约占六大城市租赁总量的一半。班加罗尔、海得拉巴和孟买占据了交易的大部分，部分运营商主要在非中心区域扩大了业务版图。 此外，在前六大城市中，总计约170万平方英尺（15.8万平方米）的已预租或处于最终阶段的交易被取消。.

截至2021年3月，顶级灵活办公空间运营商旗下约65%个工位已被租出。 尽管这些空间的大部分由成熟企业而非自由职业者或初创公司占据，但我们认为企业客户仍有进一步采用灵活办公空间的空间，因为运营商正针对大型或多地点交易提供极具吸引力的价格。 目前租赁期限约为一至两年，因为企业将灵活办公空间视为一种临时解决方案，用于安置员工，直至其敲定2023年后的扩张计划和办公布局。.

高力国际在其最新的 2021 年展望报告中预计，印度房地产的机构投资将从 2020 年的 3,460 亿印度卢比（48 亿美元）增长 14.6%，达到 3,960 亿印度卢比（55 亿美元）。相比之下，2020 年比 2019 年减少了 23%。高力国际认为，机构投资者继续看好办公楼、数据中心和仓库等印度房地产资产类别，他们正寻求部署现有的干粉。.

“印度的投资环境非常活跃，全球投资者对房地产资产的兴趣日益浓厚。全球利率处于历史低位，而印度的净收益率为正数，因此印度已成为房地产投资的首选目的地之一。此外，印度市场的韧性还体现在各个市场持续良好的住房销售业绩、对商业办公楼和工业园区的大量机构投资，以及过去六个月中两家房地产投资信托基金的上市。’

数据中心：全球经济的 critical infrastructure：基金经理面临的增长机遇与运营挑战
SS&C白皮书

当今世界正被海量数据所淹没。据估计，人类每天产生的数据量高达2.5京字节。据报道，全球数据总量每两年就会翻一番，而全球现有数据中约有901万亿字节仅在过去两年内就已产生。.

所有这些数据都需要存放和处理的场所，这也解释了全球数据中心为何迅速激增。据分析机构Synergy Research称，截至2019年底，全球已有超过500个“超大规模”数据中心，且这一数字仍在持续攀升。 房地产服务公司仲量联行（JLL）估计，截至2020年年中，全球数据中心建筑面积达6340万平方英尺，另有430万平方英尺正在建设中。.

SS&C 通过优化运营流程、降低风险、提升客户体验及增强透明度，协助客户管理投资。 SS&C在全球拥有超过500家实物资产和私募股权客户，管理资产规模超过1.04754万亿英镑。我们拥有为开放式和封闭式房地产、基础设施、实物资产、债务及混合型基金提供服务的丰富经验，专注于复杂的基金行政管理、中台及数据服务以及虚拟数据室。 我们的技术保障信息流的顺畅与安全，使客户能够更高效地工作，并充满信心。我们拥有全球最大的普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）社区，超过 240,000 名成员来自 57,000 多个捐赠基金、基金会、养老金机构、咨询公司及顾问机构，均使用 Intralinks 平台。.

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受经济疲软及传统淡季影响，香港岛甲级写字楼租赁需求在12月依然疲软，但专业服务行业——尤其是金融和法律服务行业——在中央商务区的高端写字楼中承租了办公空间，为整体市场注入了活力。 两家中国内地金融机构——东莞银行和方源资本——租赁了国际金融中心二期的一整层，该楼层此前由野村控股占据。 医疗企业也在核心区扩大了业务版图。一家医疗中心租下了皇后大道中9号的整层顶楼，以满足日益增长的医疗保健和健康需求。 鉴于经济形势疲软，部分租户退租了更多办公空间。鉴于港岛区当前高达7.81%的空置率，我们预计部分业主将放宽态度，更愿意进行协商。.

九龙 12 月份，九龙的租赁活动持续放缓。 新租约交易量较上月下降20%。大部分租赁活动集中在九龙东，月租金低于每平方英尺$25港元。尽管大多数行业都深受新冠疫情影响，但物流业依然表现强劲，成为此次疫情中的赢家之一。 一些物流公司利用市场低迷的这一黄金机会，扩大了业务规模，并升级了工作环境和办公地点。 近期一个引人注目的例子是物流巨头DHL的搬迁。该公司搬离了Megabox，在观塘的顶级甲级写字楼国际贸易大厦租下91,015平方英尺的空间，这使其成为2020年迄今为止市场上的最大新租约。在审视其办公需求后，DHL 决定调整工作模式，采用敏捷办公方式，以实现办公空间的优化。 受疫情及经济不确定性影响，租户在九龙地区仍将对成本敏感，并寻求高性价比的选项。鉴于传统节日临近且新冠疫情形势持续不稳，我们预计租赁需求将保持疲软，当前低迷的租赁成交量至少将持续至农历新年。.

在本期（2021年1月刊）中，我们将带您了解本地商业房地产市场的最新动态，并展望该行业在2021年的发展前景。.

• 尽管预计今年将逐步恢复办公室办公，但办公楼市场可能无法立即恢复到疫情前的繁荣景象，因为不确定的全球商业环境在短期至中期内仍可能继续影响企业的扩张决策。 不过，随着美国新政府推行较不保护主义的政策，办公楼市场有望受益于IT-BPM行业的预期增长。.
  
• 这种新型新冠变异毒株再次引发了人们的担忧，并进一步延缓了国际旅行的恢复。随着该国在主要城市和旅游目的地延长了更为严格的社区隔离措施，这也被认为会抑制国内旅游，从而使旅游业的前景更加不明朗。.

2020 年第四季度是一个关键的季度，因为与前几个季度相比，这一季度的租赁指标趋势良好，标志着复苏势头。在 COVID 颠覆工作场所玩法的变革时代，租赁趋势和占用者战略正在经历快速转变，并将对市场活动产生影响。尽管 COVID 的情况在不断变化，占用者也在继续评估他们的房地产投资组合并规划他们的空间需求，但几乎所有城市的市场活动水平都有所提高，扩张驱动的需求也在某种程度上卷土重来。 今年最后一个季度，孟买、浦那、德里 NCR、艾哈迈达巴德和加尔各答因扩张和整合而出现了更多新的租赁活动。这预示着 2021 年的租赁势头良好，随着疫苗的引入和工作场所的逐步回归，各城市的租赁势头可能会得到广泛的发展，从而为市场活动提供急需的推动力。. 

在本报告中，我们分析了印度写字楼市场在第四季度以及 2020 年全年的表现。.  

尽管与今年其他季度相比，第四季度的写字楼租赁活动总体较为清淡，但其水平与2019年第四季度大致相当。.

• 办公空间的需求主要来自两类租户：一类是因旧楼即将进行改造而需要搬迁的租户，另一类则是办公租赁合同即将到期的租户。.

• 鉴于疫情带来的不确定性，租户们仍在采取观望态度，希望先明确未来办公模式的发展趋势，再决定未来的办公空间需求。.

• 第四季度，办公楼市场出现了多家科技公司达成的规模较大的租赁交易。预计这些公司将继续扩大在新加坡的业务布局，因为新加坡政治稳定、地理位置优越且经济基本面强劲，被它们视为极具吸引力的基地。.

分层办公市场前景

•  2021 年，新加坡的分层办公楼市场和更大的办公楼市场预计仍将面临压力，因为在以不断发展的远程办公协议为特征的后大流行时代，企业将对办公空间的占用方式进行严格审查。因此，至少在今年的前六个月，交易量和价格可能会继续受到抑制。.
• 不过，随着写字楼用户对办公空间需求的合理化和规模化，小型企业等用户可能会转向业主自用的分层写字楼，将其作为租赁空间的可行替代方案。因此，2021 年下半年对分层办公楼，尤其是位于中心地段的分层办公楼的需求可能会有所改善。.

分层零售市场前景

• 展望未来，尽管已经分发了疫苗，但全球经济前景仍不明朗，其他国家仍会出现反复感染的情况。即使疫苗分发工作取得成功，预计新加坡分层零售单位的价格仍将保持疲软，由于缺乏游客和安全疏远措施仍在实施，预计将出现更多不良销售。.
• 预计对这些分层空间的需求将来自打算经营自己生意的业主，他们更愿意在分层零售开发项目的典型地点开店。与在同一地点的黄金购物中心租用零售空间相比，较低的成本往往是最大的诱因。.
• 因此，随着零售市场越来越倾向于采用更具体验性的场所营造战略，并将部分服务迁移到数字平台，地层零售店主也越来越有必要采取类似的方式，以便在不断变化的市场中求得生存。.