全国の商業施設の稼働率が依然として低い状況にある中、このレポートでは、デジタルファーストのハイブリッドな労働環境においてオーストラリアのオフィスワーカーの期待がどのように変化し、それがオフィスへの出勤にどのような影響を与えているかを詳しく調査しています。.
Next Flex | 次世代オーストラリアオフィス向けテクノロジー, は、商業不動産業界向けソフトウェアおよびテクノロジーの大手グローバルプロバイダーであるエッセンシスが、フレキシブル・ワークスペース・オーストラリアと提携して、全国のオフィスワーカー 1,000 人を対象に調査した調査です。.
報告書の重要な調査結果では、適切なテクノロジーの欠如が、人々が自宅または代替の第3のスペースで働くことを決める主な要因であることが強調されており、回答者の5人中4人以上(86%)が、オフィスの既存のテクノロジーと、仕事を効率的に行うために必要なテクノロジーとの間に乖離があると報告しています。.
オフィスマクロ経済の逆風とインフレ圧力が 2022 年第 3 四半期のオフィス賃貸活動の重荷となり、純吸収量は前 年同期比 11% 減の 1,010 万平方フィート（NFA）となった。リース需要の主役は引き続き金融機関であり、ハイテクやコワーキング・プラットフォームの動きも見られた。賃料は前四半期比で0.4%、前年同期比で1.1%上昇した。.
小売世界的な景気後退懸念が引き続き消費者心理を曇らせたため、小売売上高の伸びは鈍化した。しかし、パンデミック（世界的大流行病）関連の規制が一段と緩和されたことに伴い、空室率は地域全体で低下した。賃料は前年同期比で1.8%下落したが、前四半期比では0.3%上昇した。.
ロジスティクス2022 年第 3 四半期は、中国本土、韓国、インドなどの市場で需要が低迷し、アジア全域でリース活 動が弱まった。太平洋地域のリース取扱量は、空室率のさらなる低下により、前年同期と比べ低調であった。第 3 四半期の賃料の伸びは 1.4% と、前 2 四半期に比べやや鈍化した。.
投資高金利は引き続きアジア太平洋の主要市場における投資に悪影響を及ぼし、商業用不動産投資額は前年同期比20%減の$273億米ドルとなった。取得は不動産ファンド、不動産会社、REIT、機関投資家グループが牽引した。クロスボーダー投資は前年同期比1.0%減のUS$80億ドルであった。.
本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q3-2022
新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより、世界中のホテルやホスピタリティ企業にとって、地球、地域社会、従業員、ゲストの幸福を守るための行動の緊急性が高まり、環境、社会、ガバナンス（ESG）の取り組みへの焦点がさらに明確になりました。.
アジア太平洋地域のホテル業界は、ESGとサステナビリティへの取り組みがまだ初期段階ではあるものの、着実に強化されています。これは、ホテルの二酸化炭素排出量が最も集中している地域であることを考えると、歓迎すべき進展です。パンデミック発生以降大幅に上昇しているエネルギーコストに加え、より持続可能な観光や環境に配慮した宿泊施設への宿泊客の嗜好の変化、気候リスクに関する情報開示の需要の高まりといった他の要因も相まって、業界のサステナビリティへの注力は加速しています。.
これらの動きは、CBREがホテル業界で観察しているトレンド、すなわち「環境に配慮した旅行者は環境に配慮したホテルに滞在したい」という傾向に拍車をかけています。環境意識が高まるにつれ、持続可能なデザインの重要性が高まり、ESG（環境・社会・ガバナンス）への取り組みの強化によって旅行者が快適に過ごせる場所が提供され、新たな投資機会が創出されるでしょう。.
このレポートでは、アジア太平洋地域のホテル業界を形成する主要な ESG トレンドを検証し、ホテル企業、開発業者、投資家が ESG イニシアチブをビジネス、運営、投資戦略に効果的に統合するために実行できる主要なアクションについて検討します。.
ESGが世界的に重要性を増す中、ESGのS（社会）側面は近年大きな注目を集めています。これは、従業員と顧客の健康と幸福、サプライチェーンの問題、そして職場における公平性と多様性の問題を優先する必要性を反映しています。本稿では、これらの問題と、オーストラリアとアジアの不動産業界が現在積極的に取り組んでいるS分野の主要な取り組みについて取り上げます。.
ESGをうまく実践する
重要なのは、不動産業界が自社の事業活動におけるESGの重要性を明確に認識していることです。この使命は、「ESGを実施する」という段階から、「ESGを適切に実施する」という段階へと移行しました。これにより、当地域の不動産業界の専門団体（APREA、ANREV、オーストラリア不動産協会など）がESGアジェンダを積極的に推進しています。詳細は各団体のウェブサイトをご覧ください。.
ESGのSの側面については、今日の効果的なビジネスに必要な幅広い社会的側面を網羅しています。これには、組織内のあらゆるレベル（従業員、上級管理職、取締役会など）における過小評価されたグループへの対応として、男女平等や文化的多様性といった公平性、多様性、包摂性に関する人材配置の側面、そして従業員の離職率、定着率、給与などが含まれます。安全な職場環境や従業員のメンタルヘルス（特にCOVID-19の流行期）といった問題を中心に、健康と幸福も焦点となっています。多くの組織はサプライチェーンの行動規範も策定しており、現代の奴隷制問題や公正な賃金といった側面は極めて重要です。そのため、多くの不動産会社が過去の業績指標を提示し、これらのS課題の解決に向けて前進していることを示しています。.
これらのS活動はすべて重要です。なぜなら、不動産ファンドがこれらの不動産会社への投資判断において重要な役割を果たすようになっただけでなく、不動産会社もESGに強いコミットメントを示しているからです。ESGが地域社会のあらゆるレベルで重要性を増している今日の投資家にとって、これは不可欠です。企業がこれらのESG課題に積極的に取り組まなければ、これらの投資対象から除外されるリスクに直面することは明らかです。.
例とベストプラクティス
オーストラリアとアジアの不動産業界には、様々な国際的なESG評価機関によるESGベンチマークすべてで認められている、ESGの世界的リーダーの例が数多くあります。これらの不動産業界の模範となる企業としては、オーストラリアではStockland、Dexus、Mirvac、GPT、Lendlease、シンガポールではCDL、CapitaLandなどが挙げられます。これらの企業は、非常に有益な年次ESGレポートを発行しており、自社のウェブサイトで公開しています。レポートでは、多くの興味深い事例や達成指標とともに、ESGのSの側面をどのように実現しているかが明確に示されています。ここではほんの一例を挙げただけですが、他にもこの分野に積極的に取り組んでいる企業は数多くあります。詳細は各社のウェブサイトをご確認ください。これらの例はすべて、ESGプロセスがかなり進んでいる企業と、始めたばかりの企業の両方に関係があります。これらの例は、特にESGのSの側面に関して、ESGの「ベストプラクティス」の義務をどのように達成できるかについて、多くのアイデアを与えてくれるでしょう。.
私は最近 報告 英国投資不動産フォーラム向けに、不動産投資におけるESGベンチマークに関するレポートを作成しました。ESG分野の世界的リーダー60名へのインタビューに基づき、不動産におけるESGの国際的な文脈をより包括的に捉え、ESG実現における優先事項と課題を明らかにしました。世界各地で素晴らしい事例がいくつか見られました。オーストラリアとヨーロッパがESGの実現において一般的に先進的であり、アジアは追いつく必要があることがわかりました。また、大手不動産アドバイザリーグループ（CBRE、JLLなど）が作成した優れたESGレポートもいくつかご覧ください。多くのレポートには、アジアを深く掘り下げた内容とアジアのケーススタディが掲載されています。.
不動産会社がESGへの取り組みを開始または拡大するにつれ、達成状況を示すベンチマークや「ベストプラクティス」のロールモデルを持つことが重要になります。オーストラリアとアジアの不動産業界には、ESG分野で世界をリードする企業が数多く存在します（上記参照）。貴社が何を達成できるかをより深く理解するために、各社のウェブサイトに掲載されているESGレポートをぜひご確認ください。ESGへの取り組みを楽しみ、ESGマンデートの実現に向けて、S/S課題への注力を深めてください。.
今後の記事では、ESG で S アジェンダを効果的に実現する方法について、さらに詳しく説明します。.
不動産投資学教授
ウェスタン・シドニー大学 ×
不動産投資学教授
ウェスタン・シドニー大学
グレーム・ニューウェル教授はウェスタン・シドニー大学の不動産投資学教授。不動産教育と研究に40年以上の経験を持ち、数々の研究助成金を受け、その応用研究は広く出版されている。オーストラリア国内外の不動産業界とのつながりも深い。長年にわたりAPREAの会員であり、アジアREITやアジアの年金基金における不動産の重要性に関する調査レポートをAPREAに提供している。.
この地域におけるREIT市場では、7月の上昇は8月のジャクソンホール会合まで続きました。FRBは年次シンポジウムでタカ派的な姿勢を改めて表明し、これがこの地域の株式市場で売りを誘発しました。地政学的な緊張もこの地域の株式市場に暗い影を落としました。この地域のほとんどの中央銀行は、FRBの動きに追随しインフレを抑制するために利上げを継続しました。タイとインドネシアはそれぞれ約4年ぶりに政策金利を引き上げ、新型コロナウイルス感染拡大に伴う景気刺激策の解除を進める中央銀行のリストに加わりました。.
電子商取引は過去5年間で急成長し、パンデミック以降、拡大が加速している。Eコマースの普及は、パンデミック（世界的大流行）による規制解除後の高水準から緩やかになっているものの、CBREはアジア太平洋地域の今後の成長が引き続き世界の他の地域を上回ると予想しています。CBREが特定した6つの主要なEコマース推進要因のうち、アジア太平洋地域は3つにおいて明確な優位性を有しています：都市人口の増加、デジタルウォレットの普及、活気あるEコマースエコシステムである。.
小売業界がオムニチャネルに向けて進化を続ける中、実店舗の役割や機能も変化していくだろう。小売業者と家主は、小売業の進化とオムニチャネルの台頭に備え、自らを改革する必要がある。.
eコマースの成長も堅調な産業・物流施設の需要を牽引しているが、供給パイプラインが将来の需要を満たす可能性は低い。物流事業者は、ビルド・トゥ・スーツの開発を検討し、最新の倉庫技術に投資することをお勧めする。.
本レポートの主なハイライトは以下の通り：
このガイドは、ビジネスと人権（BHR）という新たな問題が不動産所有・管理業界にどのような影響を与えるかを解説しています。BHRへの取り組みは、加盟組織における尊重、尊厳、倫理の文化を強化し、リスクを軽減する手段となります。.
本ガイドは、国連ビジネスと人権に関する指導原則（UNGP）および経済協力開発機構（OECD）多国籍企業行動指針（OECDガイドライン）に示された主要なBHR概念の概要を示します。次に、これらの概念を不動産の所有と管理に適用し、BHRに関する懸念事項を事業運営にどのように組み込むかを説明します。最後に、付録ではデューデリジェンスと契約条項の事例を示します。.
世界経済がポスト・パンデミックの道を歩み続けるなか、不動産投資に新たな流行語が生まれた。この言葉はデジタル技術やインターネット技術の登場とともに生まれたが、インフレと金利が急上昇する中、ニューエコノミー資産は大きな意味を持つようになった。.
では、ニューエコノミーの何が新しいのだろうか？主要なダイナミズムは、デジタル技術の統合である。デジタル技術は、旧経済のサービスや製品を一新し、革新的な流通チャネルに拍車をかけ、ハイテクや科学のメガトレンドに連動する新たな高成長産業に火をつけている。デジタルトランスフォーメーションは、私たちの生活、仕事、遊びをますます形づくるものとなっており、このメガトレンドを支える不動産セクターは、数年にわたるアップサイクルを迎えることになる。.
デジタルの波に乗る
新技術の台頭による産業の進化は、今に始まったことではない。歴史を通じて、イノベーションは創造的破壊を早め、グローバル経済を再定義してきた。デジタル時代の中心はモバイルテクノロジーとeコマースの台頭である。この変化はパンデミック以前から進行中であったが、社会的距離の縮小がもたらした影響は大きい。パンデミック発生中もつながりを保つ必要があったため、デジタルの導入が急速に進んだ。業種を問わず、企業は通信技術やモバイル技術を採用し、技術に対応したサービスに軸足を移す必要に迫られた。.
この移行は、デジタル環境の要件に対応した資産クラスの台頭を促した。セルタワーやデータセンターから、オンライン生活を可能にする物流ハブまで、「不動産は経済を収容する」ということわざは、新しいデジタル時代にも当てはまる。メガトレンドには不動産が必要であり、ハイテクが大きくなればなるほど、より多くのインフラが必要になる。拡大したデジタル・ディスラプションのインパクトは、パンデミックを超えて反響し続け、構造的に高いレベルのテクノロジー投資を促進するだろう。.
アジア太平洋地域は、デジタルの波に乗るのに絶好の位置にある。すでに小売eコマースの最大市場となっているアジア太平洋地域は、世界人口の半数以上が1990年以降に生まれた60%を超えるデジタル・ネイティブであり、デジタル・テクノロジーの導入を牽引している。マッキンゼーの調査によると、アジア太平洋地域の消費者のデジタル化率は4年前倒しされた一方、企業のデジタル化率はパンデミック時に10年前倒しされ、世界最高となった。.
さまざまな投資機会
その結果、いくつかのオルタナティブ・セクターに新たな光が当てられ、投資家はそうした資産が持つ可能性に目覚めた。ヘルスケアとライフサイエンスは健康危機をきっかけに注目されるようになり、ストリーミング・コンテンツの需要は映画制作スタジオを開発する資金を集めた。とはいえ、大きな見出しではあるが、ニューエコノミー不動産はテクノロジーだけの問題ではない。主に、アジア太平洋地域、そして世界全体に波及している根本的なトレンドを捉えることなのだ。.
その最前線にあるのが、この地域の居住分野である。急速な都市化、人口動態の高齢化、遠隔地での就労が、多世帯住宅から共同生活、アシステッドリビングに至るまで、新興の生活セクターを主流へと押し上げ、大規模な機関投資家の資金を引き寄せている。より多くの人々が都市に集まるにつれ、必要なインフラ整備の必要性も高まり、長期的な投資機会も広がっている。低成長、インフレという新常態の環境下で、インフラは、高水準で安定したインフレ連動型リターンをもたらす可能性があり、理想的なカウンターシクリカルである。.
こうしたセクターの回復力は、上場不動産に顕著に表れている。GPR/APREAリート総合指数で追跡したヘルスケア、産業用、住宅用リートは、オフィス、ホスピタリティ、小売が赤字であるのに対し、3年間でプラスの年率リターンを維持している。特筆すべきは、産業用 REIT の時価総額がパンデミックの間に 50% 以上上昇し、最近の調整にもかかわらず、パンデミック前のピークを 30% 以上上回っていることである。.
リバランシングと将来性
この新しい不動産の世界秩序は、投資戦略にも変化をもたらした。新しい経済における重要な特徴は、デジタル・リーダーの出現とバリュー・チェーンの相互依存であり、これによって大きなネットワーク効果が生み出されている。つまり、投資家があるセクターで市場シェアの大部分を獲得するためには、迅速に規模を拡大することが重要なのだ。.
新たな展望から生まれるチャンスにアクセスするためには、投資家はスピードと実行力を必要とする。つまり、迅速に重みを増す必要があるのだ。この地域全体では、不動産プレーヤーが事業拡大や事業存続のために再編成やM&Aを進めており、アセットマネジメントとファンドマネジメントを統合することで、不動産開発の開発やインキュベーションから公共ビークルへの投資まで、エンド・ツー・エンドのプラットフォームを構築している。先進国市場のニューエコノミー資産の安定したポートフォリオを持つREITは、現在、メガディールの対象となっている。.
現在の経済環境は、投資家にとってポートフォリオのリバランスと将来への備えが急務となっている。ニューエコノミー・セクターは、人口動態や経済の大きな変化、技術トレンドの交差点に位置する。気候変動への懸念が加われば、ニューエコノミー資産という考え方にさらなる次元が加わり、可能性が広がる。.
金利が上昇し、インフレ圧力が急増する環境では、構造的に供給不足のセクターを特定し、長期的な需要ファンダメンタルズが適切で、賃料がプラスに転じるセクターを特定することが、実質的なリターンを維持する上で極めて重要になる。ニューエコノミー不動産は、こうした要素を満たす強力なテーマである。このような魅力的なファンダメンタルズは、いずれ世界のメガシティの半数以上が誕生する可能性のある地域で起こっており、その将来を確保する上で極めて重要な資産への巨大な投資機会を約束するものである。.
CEO（最高経営責任者
アジア太平洋不動産協会
CEO（最高経営責任者
アジア太平洋不動産協会
アジア太平洋リアルアセット協会（APREA）最高経営責任者。シンガポールを拠点に、アジア太平洋地域における協会の戦略的方向性、イニシアティブ、運営を統括。彼女のリーダーシップの下、APREAは不動産とインフラストラクチャーに焦点を当てた業界団体へと位置づけを変更した。.
APREA入社以前は、2010年から2018年までクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）のアジア太平洋リサーチ＆アドバイザリー・サービスのマネージング・ディレクターを務め、リサーチ、ソートリーダーシップ、戦略策定、顧客管理を担当。.
世界経済、公共政策、不動産問題の専門家として知られるシグリッドは、業界のイベントで頻繁に講演を行っている。また、商業用および住宅用不動産市場に関する彼女の解説は、ウォール・ストリート・ジャーナル、フィナンシャル・タイムズ、ブルームバーグ、ニューヨーク・タイムズ、ロイターなど、さまざまな世界的出版物に定期的に掲載されている。さらに、CNBC、ブルームバーグ、CNN、ナショナル・パブリック・ラジオ、チャンネル・ニュース・アジアなどの金融ネットワークやラジオに何度かテレビ出演している。.
小売セクターは、インド不動産業界の中核をなす資産クラスと考えられている。現在、パンデミックによるかつて経験したことのない厳しい事業環境から回復しつつある。小売業者、デベロッパー、投資家は、eコマースの猛威と消費者のデジタル化の進展という2つの主な要因から、このセグメントへの参入に慎重な姿勢を見せている。.
規制が解除された後、モールに力強い活気が戻ってきた。モール開発業者と小売業者の収益と入場者数は、パンデミック前のレベルまでほぼ回復した。.
クッシュマン＆ウェイクフィールドの最新レポートでは、小売不動産の新たな旅立ちについて取り上げている：
リバウンド - 小売不動産の現状
リベンジ - パンデミックの懸念が後退する中、ショッピング文化が台頭してきた
リ・インベント - 小売業者とモール開発業者は、デジタル＆アナリティクスと技術統合の採用を検討する。
インドの不動産小売セクターの歩みについては、レポートをお読みください：リバウンド、リベンジ、そして再発明。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
