思想領導

以下是近期 APREA 新加坡會議的主要要點，在此次會議上，業界領袖和專家探討了房地產的市場趨勢、資金流向和新興機會。儘管討論中承認了近期的不確定性，但總的情緒集中在為下一階段的增長定位。這些重點抓住了目前影響整個地區投資策略的核心主題。.

主要心得

• 2025 年第四季的新屋推售量較上季減少 37.2%，為 2,632 個單位，而新屋銷售量較上季減少 10.6%，為 2,940 個單位。.
• 經過連續兩個季度的成長後，2025 年第四季的二手車銷售量季減 8.7%，至 3,759 台。.
• 新加坡人的非置地住宅總銷售量按季下跌 15.51 百萬噸至 4,900 個單位，而新加坡永久居民（PR）的銷售量則按季溫和收縮 1.51 百萬噸至 929 個單位。.
• 在第一太平戴維斯的一籃子豪華非土地私人住宅項目中，2025 年第四季的價格繼續按季上升 0.5%，至每平方呎 S$2,640 元。.
• 繼 2022 年年中左右開始的顯著的全島性價格重定之後，可能還需要一到兩年的時間才會再次出现更廣泛的全市重新定價。在 2026 年，我們可能會看到中部其他地區 (RCR) 和中部核心地區 (CCR) 的一些重新定價，因為部分 RCR 推出的房源預計會出現價格與 CCR 區域重疊的情況。總體而言，我們預計 2026 年私人住宅價格將上漲約 3%。.

主要心得

• 季節性因素，包括年底節慶期間，以及外籍人士和國際學生流入減緩，導致 2025 年第四季全島租賃合約按季大幅減少 27.41TP3。各區域的回落幅度也相當廣泛。.
• 在租賃活動低迷的同時，全島非土地私人住宅的租金也面臨下調壓力，反映出可供租賃的空置單位數量龐大。.
• 2025 年的小幅同比增長為 2026 年提供了基線。由於預期新落成量將維持在 6,083 個單位左右 - 與 2025 年相對較低的供應量基本一致 - 2026 年上半年的租金可能會大致保持堅挺，尤其是如果空置率保持在 6.5% 以下的話。本地及永久居民（主要是等待私人住宅完工的居民）對臨時租房的需求，可能有助於抵銷因外籍人士流入減少而疲軟的租賃需求。整體而言，預測 2026 年非土地私人住宅的租金將大致持平。

主要心得

• 10 月和 11 月的零售業銷售額（不含汽車）均有所增長，而食品和飲料（F&B）銷售額在 10 月則恢復增長。.
• 儘管 2025 年下半年情況有所改善，但 2025 年上半年需求疲軟拖累了整體表現，使得全島零售業空置率在 2025 年第四季大致維持不變。.
• 根據第一太平戴維斯的一籃子零售物業資料顯示，烏節和郊區的平均月租均錄得溫和的按年增長。.
• 在緊張的供應量和持續的旅遊業復甦的支持下，今年的出租率和租金（尤其是主要購物區）預計將有 1% 至 2% 的溫和增長。至於郊區的購物中心，由於主要購物中心的空置率仍然偏低，預估租金仍將有相同幅度的成長。

主要心得

• 2025 年，工廠和倉庫的總租賃活動溫和增長，第一太平戴維斯的一籃子優質倉庫和物流租金錄得更強勁的增長。相比之下，優質多用戶工廠空間的租金增長持續放緩。.
• 投資者的謹慎情緒持續，拖累分層工業銷售額，並導致 2025 年工業投資銷售總額下降。.
• 市場對剩餘土地年期較短的工業資產需求強勁，支持第一太平戴維斯一籃子 30 年租賃期工業物業的價格加速增長。相反，永久業權和 60 年租賃期工業物業的價格增長放緩。.
• 2025 年，商務園區的租金增長略有加強，而高規格工業區的租金增長則受到抑制。.
• 美國近期的關稅，以及在鄰國尋求成本優勢的企業，持續重塑區域供應鏈。在此背景下，預計 2026 年一般倉庫空間的租金增長將放緩，而多用戶工廠空間的租金則會因其成本效益而上升。.

主要心得

• 越來越多的公司在辦公室選址策略上採用了 「追求品質 」的方法，AAA 級辦公室在新頂級辦公室的緊張供應下持續被吸納。.
• 根據第一太平戴維斯的數據，2025 年第四季度 CBD 甲級寫字樓的空置率按季下降 0.3 個百分點 (ppt)，至 6.7%。全年空置率下降了 1.3 個百分點，扭轉了 2024 年錄得的 1.5 個百分點的升幅。.
• 由於新開發的寫字樓項目有限，加上空置率低，2025 年第四季 CBD 甲級寫字樓平均租金連續第七季上升，每平方呎按季上升 0.3% 至 S$9.96。2025 年全年，寫字樓租金增長 1.8%，超過 2024 年的 1.1%。.
• 2026 年和 2027 年，CBD 甲級辦公樓的租金預計將全面上漲。甲級辦公樓將以財力雄厚的大型公司和家族辦公室為主，而非甲級辦公樓則會隨著時間的推移，由於其租戶群包括面臨更大利潤壓力的較小細分行業，因此會被重建或出現空置率上升的情況。我們對 2026 年 CBD 甲級寫字樓租金的預測仍為 +2%。.