思想領導

由Vistra Fund Solutions和APREA共同製作

亞太地區實體資產市場潛力巨大，但也存在著營運、稅務和監管方面的許多挑戰。這份獨家報告揭示了最大的機會所在、阻礙投資者入場的因素，以及領導企業如何應對這些複雜局面。.

2025年摩擦指數展望：

• 亞太地區哪些市場和資產類別正在吸引機構資本
• 投資人在哪些方面面臨最大的摩擦？原因何在？
• 領導者如何利用外包、人工智慧和技術來獲得競爭優勢
• 重塑實體資產格局的趨勢：ESG、人工智慧與監管變革

印度正經歷劇烈的人口結構轉變，為養老產業帶來了前所未有的機會和嚴峻的挑戰。預計到2050年，印度老年人口將從2024年的1.567億成長至3.47億，成長超過一倍，佔總人口的211兆至3兆。這項轉變正推動養老市場蓬勃發展，目前該市場規模為1,550億印度盧比（約18億美元），預計到2030年將成長至6,450億印度盧比（約77億美元）。.

儘管成長勢頭良好，但印度養老市場仍嚴重供不應求，尚處於發展初期。與美國和澳洲等成熟市場超過6,100萬戶的滲透率相比，印度養老市場滲透率僅1.31萬戶，這意味著其市場潛力巨大，尚未充分開發。目前約2萬套的供應量遠低於預計到2030年227萬戶家庭的需求，凸顯了這個快速發展產業對開發商、營運商和投資者而言蘊藏的巨大機會。.

概括： 高力國際發布的《全球資本流動報告》（2025 年 9 月）強調，全球房地產投資活動保持謹慎但穩定的成長，儘管面臨全球逆風，亞太地區仍保持領先地位。.

主要亮點包括：

• 新加坡、日本和香港則名列全球十大跨國資本來源地之列。.
• 日本和澳洲仍然是全球主要資本目的地，反映出投資者持續的信心。.
• 辦公室和零售業引領著區域經濟復甦，其中辦公資產在交易量方面重新佔據榜首。.
• 土地開發仍佔主導地位，全球十大旅遊目的地中有七個位於亞太地區。.

2025 年上半年，亞太地區大部分市場的房地產投資主要由國內投資者推動，而海外投資者對澳洲、印度、新加坡和香港等主要樞紐市場的興趣依然濃厚。.

在較低的利率環境、溫和的通膨和主要市場持續的經濟成長的支持下，該地區的投資前景預計將在 2025 年及 2026 年保持穩定和韌性。.

主要見解：

• 辦公大樓仍然是首選資產類別，零售物業的成長速度正在加快。.
• 韓國、日本和澳洲貢獻了近三分之二的投資額。.
• 投資者對資料中心、生命科學和學生公寓等另類資產類別的需求日益增長。.
• 本地投資者信心日益增強，凸顯了整個地區的韌性。.

隨著工作場所模式的不斷變化，亞太地區的企業正在加快員工重返辦公室的步伐，並提升工作場所體驗。.

世邦魏理仕發布的《2025年亞太地區辦公大樓租戶調查報告》匯集了近300位企業房地產主管的真知灼見，重點指出：

• 工作效率： 空間不足的小房間（48%）和缺乏活力（35%）仍然是主要挑戰。調整工作站尺寸和辦公桌共享比例有助於提高效率。.
• 更嚴格的考勤制度： 82% 的租戶現在對不合規行為施加後果（年增 16 個百分點），預計 2025 年辦公大樓利用率將有所提高。.
• 核心及品質偏好： 規模較小的公司展現出最強烈的成長意願。計劃搬遷的租戶中有 65% 傾向於選擇中央商務區核心地段，但大部分空置房源位於非核心區域。.

印度辦公大樓市場已達到一個重要的里程碑。 10億平方英尺 2025年上半年，估值為 16.07兆印度盧比（1,870億美元）, ，佔 該國房地產市場的27%.

• 成長與價值印度現在是 全球第四大辦公大樓市場 按面積計算。班加羅爾、國家首都區和孟買大都會區合計佔 72% 佔辦公大樓總庫存價值.
• 供需關係： 這 供需比已下降至0.41, 其中A級股票佔 供應 53% 空置率僅為個位數，表示需求強勁。.
• 發展格局沒有哪一家開發商的業務遍及全印度。辦公大樓開發在各個城市之間仍然不均衡，而且 住宅獲利能力正在削弱商業供應。.
• 改造機會： 關於 印度30%的辦公大樓已做好改造準備。, 大多位於中央商務區和南部商業區。改造升級可以顯著提高租金收入、入住率和資產價值。.
• 未來展望印度有望達到 20億平方英尺 經過 2036–2041, 以及像以下這樣的城市 海得拉巴和浦那 近年來引領股票成長。.

經濟租金和新辦公大樓開發： 建築成本上漲、地價攀升以及資產重新定價，促使投資者在規劃新建辦公大樓專案時更加密切關注理論租金。投資者正著眼於‘經濟租金’，即衡量足以抵消開發成本的租金收入，並重新評估整個地區的辦公大樓開發項目。. 

區域差異：  過去五年，亞太地區大多數市場的經濟租金均顯著成長，其中澳洲成長最快。在亞洲，新加坡、首爾和北京的成長最為顯著。.

延後的新辦公大樓開發案： 世邦魏理仕預計，由於投資人難以證明啟動新計畫的合理性，亞太地區的辦公大樓開發案將繼續延後。這將限制中期內的供應量。因此，該地區的辦公大樓市場將調整以適應更緊張的供需失衡，這將有助於租金成長與建築和土地成本的變化保持一致。.

辦公大樓投資熱點： 隨著亞太地區大部分市場辦公大樓市場前景改善且價格處於週期頂部，預計投資者將繼續瞄準現有物業的收購。澳洲、日本、印度和韓國等租賃前景強勁的市場將在2025年下半年吸引更多投資需求。.