思想領導

《2026年房地產科技悖論》報告現已發布。.

Yardi 的最新報告探討了亞太地區房地產領導者如何應對影響技術採用的各種矛盾——從人工智慧和網路安全到投資重點和營運韌性。.

該報告借鑒了該地區高級管理人員的調查見解和觀點，重點介紹了關鍵趨勢、新興挑戰以及組織如何在快速變化的市場中平衡創新與謹慎。.

亞太地區正進入一個新的投資週期，APREA 的旗艦會議——亞太房地產領袖大會探討了這一勢頭如何重塑戰略、資本流動和長期優先事項。.

主要亮點：

• 數據中心、物流、學生公寓和多戶住宅等高成長產業正成為關注焦點，這些產業的需求成長速度超過了供應速度，投資者看到了真正的擴張空間。.
• 印度、日本和新加坡等市場脫穎而出，成為機會引擎，這些市場基本面強勁，政策轉變正為長期資本開闢新的途徑。.
• 基礎設施正成為下一個前沿領域，能源轉型和數位連結擴大了投資者認為必不可少、值得投資和具有變革意義的領域範圍。.
• 隨著永續性與價值創造密不可分，資本越來越多地流向能夠同時帶來績效和長期正面影響的資產。.

近年來，全球汽車產業面臨一系列挑戰，包括供應鏈中斷、向電動車的持續轉型及其隨後的銷售放緩、不斷變化的消費者需求；以及最近不斷升級的地緣政治緊張局勢和關稅。.

其他障礙包括需要遵守 2030 年淨零排放和永續發展目標（對於繼續生產汽油引擎汽車的製造商），以及與連網汽車和自動駕駛汽車等新技術相關的監管要求。.

勞動力短缺和技能差距擴大帶來了進一步的挑戰，因為汽車公司很難招募到具備電動車技術、軟體和數據分析等新興熱門技術技能的員工。.

在此背景下，亞太地區的許多汽車公司正在重組業務、裁員、進行併購活動和策略合作；這個過程不可避免地重塑了它們的商業房地產需求。.

在不斷變化的經濟環境下，探索該地區實體資產格局的動態變化。該研究指出了週期性和結構性投資機會，並強調韌性、創新和永續成長是投資者關注的重點。.

辦公室 在印度、澳洲和日本等市場，租金成長前景較為樂觀，因此可能提供頗具吸引力的切入點。靠近便利設施和公共交通的核心地段資產越來越受歡迎，租戶對中心地段和分散地段的偏好差異也日益擴大。.

工業與物流 位於製造業租戶需求潛力較高地區（例如東南亞和印度）的資產預計將表現優異。韓國的乾貨物流將繼續吸引投資者的目光。電子商務的持續發展，也推動了快速發展市場對物流空間的需求。

儘管 零售 受全球貿易不確定性影響，市場需求較為保守，預計大多數市場的租金成長將在2025年和2026年持續維持。利多因素包括澳洲的人口成長和利率下調；日本和韓國強勁的遊客數量抵消了國內消費放緩的影響；以及印度當地零售商強勁的租賃需求。

生活領域 儘管亞太地區此類資產規模有限，但需求仍在持續成長。建議投資人繼續關注日本等成熟市場，這些市場的現金報酬率依然誘人，空置率也維持在較低水準。其他選擇包括在澳洲和香港特別行政區等供應嚴重短缺的市場開發或收購用於建造出租公寓或學生公寓的專案。

資料中心 人工智慧將繼續成為亞太地區投資者的主要投資選擇之一。隨著人工智慧需求的不斷增長，預計亞太地區大多數市場的供應將無法滿足需求。隨著營運商尋求資產再利用，日本、澳洲和韓國等第一線市場將持續湧現投資機會，而東南亞新興市場仍將提供開發合作機會。.

亞太地區經歷了大量投資和基礎設施建設的湧入，這得益於其龐大的市場規模、不斷增長的出口和快速的城市化。.

這個趨勢引出了一個重要問題：亞太地區辦公室需求的三大驅動因素是什麼？

此資訊圖表重點展示了亞太地區推動辦公空間需求的關鍵產業。在印度，IT-BPM和銀行金融業佔辦公空間總需求的46%。在中國大陸，金融和TMT產業貢獻了28.4%。在東南亞，越南、新加坡、馬來西亞、印尼和菲律賓等國家對辦公空間的需求強勁，主要由IT-BPM、銀行金融業和科技業驅動。.

在亞太地區，非銀行貸款機構向機構和私人客戶提供融資的私人信貸已成為資本市場成長最快的領域之一。在房地產行業，它為差異化投資策略、極具吸引力的風險調整後收益以及銀行貸款以外的可靠選擇提供了可能。.

概括：

隨著租戶重新思考辦公室策略，該地區正經歷著向高品質、創新和靈活性的顯著轉變。從符合ESG（環境、社會和治理）標準的建築興起，到專業需求群聚的湧現，租戶不再只是租賃空間，他們正在塑造空間。. 

重點總結：

• 甲級辦公室成長：過去十年，亞太地區的甲級辦公室存量幾乎翻了一番，達到 23 億平方英尺。.
• 核心市場驅動因素：2/3 的需求由印度、東南亞和中國大陸的 17 個城市所驅動。.
• 東南亞地區辦公空間需求的三大驅動因素：IT-BPM、工程與製造業、銀行、金融服務與保險（BFSI）。.

概括： 自從我們最初發表文章以來，共享居住領域發生了巨大的變化，從一種小眾的住宿解決方案轉變為一種公認的資產類別，吸引了多元化的投資者，並服務於不斷擴大的居民群體。.

隨著產業的日趨成熟，我們開始關注圍繞永續成長、監管框架和市場韌性等新興議題。我們擴大了2025年研究的範圍，邀請了30多位國內外利害關係人參與，旨在了解當前市場情緒，並對這個快速發展的市場提出前瞻性見解。.

本報告綜合了來自整個產業的匿名回饋，全面展現了新加坡正在轉型中的共享居住產業，為在這個充滿活力的領域中既有的參與者，也有正在探索新機遇的人們提供了寶貴的背景資訊。.

概括： 世邦魏理仕最新發表的亞太租賃市場情緒指數顯示，2025年第三季大多數市場和產業的整體租賃情緒有所改善：

辦公室： 隨著貿易緊張局勢緩解和辦公場所出勤要求收緊，租戶信心正在增強。除中國大陸以外，所有市場均報告租戶諮詢和考察量增加。整體擴張情緒主要由印度和北亞市場推動。與世邦魏理仕2025年亞太區辦公大樓租戶調查結果一致，越來越多的租戶要求辦公大樓地理位置優越，配套設施一流。.

零售業：全球貿易政策的明朗化增強了零售商的信心，除新加坡外，大多數市場的詢價和實地考察活動均有所增加。印度和韓國強勁的需求為業主提高租金預期提供了基礎。然而，不斷上漲的營運成本促使零售商重新審視其門市組合，並評估是否需要搬遷業績不佳的門市。.

工業與物流： 隨著貿易前景趨於穩定，詢價和實地考察活動日益增多，為潛在的復甦奠定了基礎。包括印度和東南亞在內的成長型市場仍保持韌性，而日本和韓國的市場情緒也因供應壓力緩解而走強。儘管需求有所回升，但由於租戶在談判中比房東擁有更強的議價能力，租金成長前景依然有限。.

由Vistra Fund Solutions和APREA共同製作

亞太地區實體資產市場潛力巨大，但也存在著營運、稅務和監管方面的許多挑戰。這份獨家報告揭示了最大的機會所在、阻礙投資者入場的因素，以及領導企業如何應對這些複雜局面。.

2025年摩擦指數展望：

• 亞太地區哪些市場和資產類別正在吸引機構資本
• 投資人在哪些方面面臨最大的摩擦？原因何在？
• 領導者如何利用外包、人工智慧和技術來獲得競爭優勢
• 重塑實體資產格局的趨勢：ESG、人工智慧與監管變革