思想領導

對新加坡投資者而言，日本是亞太地區第三大最受歡迎的投資目的地，僅次於中國大陸和澳洲。.

2013年至2023年間，預計有162億美元資金流入日本商業房地產市場。值得注意的是，其中1,213兆美元資金於2023年上半年流入，凸顯了投資者興趣的顯著增長。.

日本政府的貨幣政策對房地產投資者產生了哪些影響？

日本政府刺激國內通膨的貨幣政策已被證明對房地產投資者來說是一個顯著的優勢。這一點尤其明顯，因為日圓兌主要貨幣近期已跌至多年來的低點。這一趨勢為房地產市場參與者創造了有利的環境。.

儘管近期調整了殖利率曲線控制目標，但日圓兌新加坡元的貶值幅度依然顯著，在2023年創下歷史新低。這一利多因素使新加坡成為今年迄今日本房地產最大的跨境投資者。.

隨著2022年底疫情防治措施的解除，中國消費市場強勁反彈。 2023年上半年，全國消費品零售總額年增8.213兆美元，最終消費支出對經濟成長的貢獻率達到創紀錄的77.213兆美元。內需已穩固確立為經濟成長的主引擎。.

同時，新冠疫情對國內居民消費、生活方式和價值觀的影響，正在加速結構性趨勢的出現，這些趨勢將對零售業產生深遠影響，涵蓋從門市策略到永續發展等諸多領域。這些趨勢也將影響零售物業和資產管理的需求。.

世邦魏理仕的這份報告指出了中國後疫情時代中國零售房地產市場的主要趨勢，並為零售租戶、投資者和開發商提供了建議，幫助他們應對中國零售市場週期性復甦和國內消費正常化的關鍵時期。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/retail-in-the-post-pandemic-era-trends-and-opportunities

隨著新冠疫情後經濟活動的復甦，全球主要零售市場的零售租賃需求持續反彈。東京零售市場也不例外，零售商需求已於2022年下半年開始回升。.

除了尋求增加門市數量的現有零售商外，一些海外品牌也首次進軍日本市場。與疫情前一樣，東京仍是零售商設立或拓展門市的首選地點。.

本報告將東京與紐約、倫敦、巴黎、米蘭、上海、香港和新加坡等世界其他幾個主要零售市場進行比較，並探討了以下因素，這些因素使得東京乃至整個日本成為零售商開店的理想地點。.

東京：與城市GDP相比，租金水準合理。
日本：電子商務佔零售總額的比例較低
日本：入境遊客數量和旅遊消費均顯示出相當大的成長空間

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/viewpoints/tokyo-the-city-of-choice-for-retailers

亞太地區一級和二級資料中心市場持續快速擴張，目前該地區已投入營運的資料中心容量為 9.7GW，在建容量為 3.3GW，規劃中的容量為 8.5GW。.

儘管面臨土地資源短缺和電力供應不足等不利因素，北京、香港、孟買、首爾、上海、雪梨和東京等傳統主要市場仍維持成長。因此，輔助地點正被納入擴張策略的評估範圍。新加坡資訊科技產能的凍結導致市場需求無法滿足，而這種需求已蔓延至柔佛等近岸市場。柔佛目前有大量在建工程和土地儲備。同樣，大雅加達地區的大量在建項目得益於其位於東南亞的中心地理位置，而印尼人口的快速增長也使其對主要投資者和運營商保持著持續的吸引力。.

全球雲端服務供應商 (CSP) 對亞太地區的二級市場持續表現出濃厚的興趣。超大規模雲端服務供應商已計劃在奧克蘭、曼谷、釜山、吉隆坡、大阪、浦那和台北等二級市場佈局。託管營運商、開發商和投資者紛紛效仿雲端服務供應商，在新的領域部署自有資料中心，這將促使二級市場在未來幾年吸引更多新參與者，並迎來快速成長。.

亞太地區資料中心的發展速度各不相同，因此，我們首次推出了亞太地區資料中心市場成熟度指數，旨在追蹤若干重要市場每季的發展。本報告將深入分析以下12個重要市場：東京、孟買、雪梨、新加坡、首爾、柔佛、雅加達、香港、馬尼拉、曼谷、奧克蘭和胡志明市。.

儘管面臨包括經濟成長不確定性和地緣政治緊張局勢在內的全球不利因素，機構投資者仍然對印度房地產行業充滿信心。投資流入的成長表明，隨著印度繼續在國際市場中脫穎而出，其成長機會仍然存在。.

2023年上半年，該國房地產產業共達成22筆交易，吸引了超過29億美元（29.39億美元）的投資。根據仲量聯行（JLL）數據顯示，平均每筆交易規模較2022年同期的1.15億美元成長了171兆美元，達到1.34億美元。投資動能依然強勁，預計2023年全年將突破50億美元大關，與新冠疫情爆發前及2022年的年均水準持平。.

報告要點：

• 2023年上半年國內資本顯著成長，佔總投資額的4,413兆美元，而2022年同期為1,813兆美元。
• 辦公大樓行業仍然是最受歡迎的行業，佔據了66%的主要份額。
• 2023年上半年，住宅領域共吸引了9筆投資，總額達5.12億美元。
• 倉儲業吸引了3.66億美元投資，比2022年上半年高出801兆噸。
• 2023年上半年宣布的4筆交易共27.92億美元的平台投資承諾將在未來幾年內透過這些交易實現。
• 印度首批零售房地產投資信託基金成功上市，主要國內保險公司、共同基金和退休基金的錨定出資額達81%。

近年來，在消費者信心高漲、樓盤供應充足、價格競爭力強以及利率環境有利等因素的推動下，住宅市場持續開啟成長新篇章。 2023年上半年強勁的銷售業績充分印證了住宅市場的強勁勢頭，兩季均售出超過6.2萬套住宅。.

值得注意的是，2023年第二季銷售超過64,500套，較上季成長41兆至3兆美元。有趣的是，過去一年中，住宅銷售額每季都在持續攀升，創下新高。與此趨勢相符，2023年第二季銷售量超過了2023年第一季創下的歷史最高紀錄，成為自2008年以來最高的季度銷售量。.

2023年第一季和上半年住宅市場的主要趨勢：

• 得益於高品質的產品上市，季度銷售額創下新紀錄。
• 2023年上半年住宅銷售額飆升至15年來的最高水平
• 高端公寓的銷售呈現上升趨勢
• 2023年第二季及2023年上半年新產品發表量仍維持強勁動能。
• 班加羅爾、孟買和浦那的銷售額佔季度銷售額的 62%。
• 強勁的需求推動印度七大城市資本價值上漲。

2023年第二季度，印度七大主要城市的辦公大樓租賃總面積達1,270萬平方英尺，延續了上一季的市場成長勢頭，凸顯了印度辦公大樓市場的韌性。與上半年相比，租賃總面積也成長了2.51兆平方英尺，顯示印度辦公大樓市場明顯免受全球經濟逆風的影響。.

淨吸收量較上季成長41兆至3兆美元，但鑑於全球經濟不確定性帶來的不利因素依然存在，租戶對大規模擴張計畫仍持謹慎態度。印度七大城的淨吸收量打破了先前的下滑趨勢，達到三季以來的最高水準。儘管租戶對擴張活動仍略顯謹慎，但印度本土企業和全球租戶仍在持續成長，但成長略有放緩。.

目前空間需求已趨於穩定，並呈現復甦跡象，交易完成情況有所好轉，新的需求不斷湧現，從而維持了整體需求規模。儘管全球經濟逆風和科技成長乏力仍將是限制因素，但印度過去六個月展現的韌性預計將在今年餘下的時間裡得以延續。交易完成將對2023年的預測產生重要影響，任何延誤都可能導致2023年的成長略顯疲軟，但會對未來幾年產生正面影響。.

2023年第二季辦公大樓市場主要趨勢

• 淨吸收量回升至795萬平方英尺，為三個季度以來的最高水準。
• 季度供應量為1050萬平方英尺，季增5.31兆平方英尺。
• 科技企業持續領先季度租戶活動；彈性辦公空間鞏固成長勢頭，位居第二。
• 各大城市租金持續上漲

隨著新加坡逐步走出疫情的陰霾，商業活動逐漸恢復正常，企業租戶更加重視員工生產力和辦公空間利用率提升。隨著辦公場所轉型升級，企業迫切需要調整併“打造更優質的辦公空間”，以滿足員工和高階主管快速變化的需求。此外，租戶也應積極尋找新的機會和策略，以確保其投資組合能夠適應未來發展。.

世邦魏理仕 2023 年新加坡辦公大樓租戶情緒調查報告包含了來自金融服務、科技、媒體、電信和專業服務等各行業租戶的見解。.

主要研究結果包括：

• 新加坡的平均使用率達到 64%，預計未來 6 至 12 個月內將進一步提高。.
• 短期內租賃市場情緒依然謹慎，更多企業選擇續約或重新談判，但 45% 預計未來 3 年將擴大其企業投資組合。.
• 綠建築需求強勁，但綠色溢價仍較低。 67% 願意支付的溢價低於 5%。.
• 隨著越來越多的公司採用彈性辦公和混合辦公模式，員工與辦公桌的共享比例預計將會增加。 67%計劃在未來兩年內提高辦公桌共享比例。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/viewpoints/2023-singapore-office-occupier-sentiment-survey

• 2023年第一季度，工業租賃和物價指數連續第十個季度上漲。租賃指數季增2.81兆噸，較上一季的2.11兆噸有所加速，創下自2013年第三季以來的最大季度漲幅。同樣，工業價格較上季上漲1.51兆噸，較上一季的1.71兆噸略有放緩。.
• 2023 年剩餘供應量為 1,030 萬平方英尺，從現在到 2025 年平均供應量為 1,090 萬平方英尺，較高的供應量將繼續抑制租金和價格的成長，但也可能為租戶提供更多選擇。.
• 工業指標依然疲軟，製造業產出、NODX 和 PMI 均持續萎縮。.
• 貿易緊張局勢導致業內人士尋求加強供應鏈，一些企業計劃在新加坡設立工廠，這將繼續支撐工業需求。.

Rents in the region fell at a faster clip in Q2 2023, maintaining a year-long downward trend as Knight Frank’s Asia-Pacific Prime Office Rental Index dipped by a fourth consecutive quarter, down 1.6% quarter-on-quarter, in Q2 2023. This brings annual decline to 3.1%, which were largely due to continued soft conditions in the Chinese Mainland.

15 out of the 23 tracked cities reported stable-to-increasing rents, down from 16 in Q1 2023. Vacancies also rose marginally by a quarter of a percentage point quarter-on-quarter to 13.8%, sustaining a trend that has seen the metric rise to its highest in over 10 years since Q4 2022.

However, seen in the context of a delivery of over 4 million sf during the quarter, office demand in Asia-Pacific has held up better than those in US and Europe, with a stronger return-to-office trend. With tech occupiers continuing to rationalise employee headcount, financial and professional services firm as well as flexible space operators have made up the slack in leasing activity. Demand was also supported by a flight-to-quality trend that has pervaded across the region.

With the region entering a development phase, new supply in 2023-24 will clock in at cyclical highs, near doubling the levels in 2022, which will add close to 10% to existing stock. Consequently, market conditions across most of the region will continue to favour tenants for the rest of the year.

本報告原刊登於 https://apac.knightfrank.com/office-highlights