思想引领

由 Vistra Fund Solutions 和 APREA 联合制作

亚太地区的不动产市场充满潜力，但也存在运营、税收和监管方面的摩擦。这份独家报告揭示了最大的机遇在哪里，是什么阻碍了投资者，以及领先企业是如何应对复杂局面的。.

摩擦指数 2025》内页：

• 哪些亚太地区市场和资产类别正在吸引机构资本
• 投资者面临摩擦最多的领域及原因
• 领导者如何利用外包、人工智能和技术获得竞争优势
• 重新定义实物资产的趋势：ESG、人工智能和监管转变

印度正经历着剧烈的人口结构转变，这为养老行业带来了前所未有的机遇和严峻的挑战。预计到2050年，印度老年人口将从2024年的1.567亿增长至3.47亿，增幅超过一倍，占总人口的211万亿至3万亿。这一转变正推动养老市场蓬勃发展，目前该市场规模为1550亿印度卢比（约合18亿美元），预计到2030年将增长至6450亿印度卢比（约合77亿美元）。.

尽管增长势头良好，但印度养老市场仍严重供不应求，尚处于发展初期。与美国和澳大利亚等成熟市场超过6100万户的渗透率相比，印度养老市场渗透率仅为1.31万户，这意味着其市场潜力巨大，尚未得到充分开发。目前约2万套的供应量远低于预计到2030年227万户家庭的需求，凸显了这一快速发展行业对开发商、运营商和投资者而言蕴藏的巨大机遇。.

概括： 高力国际发布的《全球资本流动报告》（2025 年 9 月）强调，全球房地产投资活动保持谨慎但稳定的增长，尽管面临全球逆风，亚太地区仍保持领先地位。.

主要亮点包括：

• 新加坡、日本和香港位列全球十大跨境资本来源地之列。.
• 日本和澳大利亚仍然是全球主要资本目的地，反映出投资者持续的信心。.
• 办公和零售业引领着区域经济复苏，其中办公资产在交易量方面重新占据榜首。.
• 土地开发仍然占据主导地位，全球十大旅游目的地中有七个位于亚太地区。.

2025 年上半年，亚太地区大部分市场的房地产投资主要由国内投资者推动，而海外投资者对澳大利亚、印度、新加坡和香港等主要枢纽市场的兴趣依然浓厚。.

在较低的利率环境、温和的通胀和主要市场持续的经济增长的支持下，该地区的投资前景预计将在 2025 年及 2026 年保持稳定和韧性。.

主要见解：

• 办公楼仍然是首选资产类别，零售物业的增长速度正在加快。.
• 韩国、日本和澳大利亚贡献了近三分之二的投资额。.
• 投资者对数据中心、生命科学和学生公寓等另类资产类别的需求日益增长。.
• 本地投资者信心日益增强，凸显了整个地区的韧性。.

随着工作场所模式的不断变化，亚太地区的用房者正在加快办公场所的回归，并提升工作场所的体验。.

世邦魏理仕的《2025 年亚太地区写字楼租户调查报告》收集了近 300 名企业房地产高管的意见，其中突出强调了以下几点：

• 工作场所的有效性： 小房间不足（48%）和缺乏活力（35%）仍然是最大的挑战。调整工作站大小和办公桌共享比例有助于提高效率。.
• 更严格的考勤规定： 目前，82% 的用户会对违规行为承担后果（同比增加 16 个百分点），2025 年的写字楼利用率将有所提高。.
• 核心和质量偏好： 小型公司的发展欲望最为强烈。65%计划搬迁的租户更倾向于CBD核心区，但大部分供应都在非核心区域。.

印度办公楼市场已达到一个重要的里程碑。 10亿平方英尺 2025年上半年，估值为 16.07万亿印度卢比（1870亿美元）, ，占 该国房地产市场的27%.

• 增长与价值印度现在是 全球第四大办公楼市场 按面积计算。班加罗尔、国家首都区和孟买大都会区合计占 72% 占办公楼总库存价值.
• 供需关系： 这 供需比已下降至0.41, 其中A级股票占 供应 53% 空置率仅为个位数，表明需求强劲。.
• 发展格局没有哪一家开发商的业务遍及全印度。办公楼开发在各个城市之间仍然不均衡，而且 住宅盈利能力正在削弱商业供应。.
• 改造机会： 关于 印度30%的办公楼已做好改造准备, 大多位于中央商务区和南部商业区。改造升级可以显著提高租金收入、入住率和资产价值。.
• 未来展望印度有望达到 20亿平方英尺 经过 2036–2041, 以及像以下这样的城市 海得拉巴和浦那 近年来引领股票增长。.

经济租金和新办公楼开发： 建筑成本上涨、地价攀升以及资产重新定价，促使投资者在规划新建办公楼项目时更加密切地关注理论租金。投资者正着眼于‘经济租金’，即衡量足以抵消开发成本的租金收入，并重新评估整个地区的办公楼开发项目。. 

区域差异：  过去五年，亚太地区大多数市场的经济租金均出现显著增长，其中澳大利亚增速最快。在亚洲，新加坡、首尔和北京的增长最为显著。.

推迟的新办公楼开发项目： 世邦魏理仕预计，由于投资者难以证明启动新项目的合理性，亚太地区的办公楼开发项目将继续推迟。这将限制中期内的供应量。因此，该地区的办公楼市场将调整以适应更加紧张的供需失衡，这将有助于租金增长与建筑和土地成本的变化保持一致。.

办公楼投资热点： 随着亚太地区大部分市场办公楼市场前景改善且价格处于周期顶部，预计投资者将继续瞄准现有物业的收购。澳大利亚、日本、印度和韩国等租赁前景强劲的市场将在2025年下半年吸引更多投资需求。.