思想領導

後疫情時代不斷變化的工作模式、員工對更好工作場所體驗的需求、龐大的區域供應管道和高空置率，以及為保持競爭力而迫切需要提升老舊物業的競爭力，這些因素共同推動了亞太地區辦公創新新時代的到來。.

在最新技術的支持和推動下，房東和投資者正努力提升租戶在員工一天中各個階段的體驗；從通勤到工作環境，再到休閒娛樂。.

我們最新的報告闡述了創新如何透過辦公室創新的三大支柱來推動這些改進：

• 實施以人為本的方法
• 引入物理增強技術
• 擁抱數位化融合

近年來，亞太地區的資料中心產業發生了巨大的變化，從以前被視為單純的基礎設施發展成為技術前沿備受追捧的房地產資產。.

人工智慧 (AI) 和雲端運算服務的蓬勃發展，推動了亞太地區對託管資料中心和超大規模資料中心的強勁需求，激發了房地產投資者對這一快速擴張的濃厚興趣。.

本報告探討了亞太地區資料中心投資的關鍵趨勢、機會和前景，並深入分析了澳洲、香港特別行政區、印度、日本、韓國、中國大陸、新加坡和東南亞的資料中心租戶和投資市場。.

快速成長 人工智慧（AI） 和 雲端運算 正在推動前所未有的需求 資料中心 整個亞太地區。儘管預期資料中心供應將 到2028年翻一番, 該地區仍然面臨著 缺口15-25吉瓦, 主要原因是 電力供應有限 以及短缺 具備人工智慧功能的基礎設施.

人工智慧工作負載所需的功率密度是傳統配置的兩倍以上，因此需要在冷卻、樓層負載、延遲和頻寬方面進行升級。許多現有和計劃中的設施都無法滿足這些新的技術標準。.

• 由於物價上漲導致需求下降以及中國經濟復甦放緩，日本經濟停滯不前，但並未陷入衰退。.
• 日本待售房地產市場已從 COVID-19 疫情造成的突然放緩中復甦，但由於價格上漲導致需求下降，以及儘管利率上升，成本上升導致供應減少，供需平衡勉強維持。.
• 受新冠疫情影響，日本酒店和零售房地產行業一度放緩，但隨著經濟復甦，日圓走軟（貨幣政策差異及其他因素導致）刺激了入境需求，日本酒店和零售地產行業持續蓬勃發展。.
• 在日本辦公大樓租賃市場，空置率持續緩慢下降，租金除少數例外外，持續逐步上漲。.
• 儘管交易價格保持穩定，但由於待售房產減少，交易數量和交易金額都在下滑，一些投資者也因此採取了謹慎的態度。.
• 比較主要已開發國家和開發中國家的經濟成長率和通貨膨脹率，前者會根據國家和時段呈現類似的波動，而後者的指標則呈現不同的趨勢。.
• 在已開發國家的經濟成長和通貨膨脹率指標中，只有日本的通貨膨脹率呈現明顯的下降趨勢。.
• 在所比較的主要國家中，日本的人口長期呈下降趨勢，因為自然減少的人口數量並未被社會成長的人口數量完全彌補。.
• 主要國家的人口由於社會發展而持續增長，但美國人口被認為正在快速增長，包括透過非法移民，預計經濟成長率將大幅上升。.

世邦魏理仕最新動態 亞太租賃市場情緒指數 數據顯示，受辦公和零售需求成長的推動，2025年第一季整體租賃市場情緒有所改善：

• 辦公室－多個市場的情緒有所改善: 大多數市場的諮詢量和實地考察量均有小幅成長，部分原因是季節性因素。儘管區域租賃活動仍以續租而非搬遷決策為主，但印度和日本對辦公空間的擴張需求卻增加。.
• 零售業－擴張需求持續存在: 核心地段的優質商鋪提振了租賃市場的正面情緒。然而，由於零售商在房地產規劃方面採取了更謹慎的態度，大多數市場的租金基本上保持不變。. 
• 工業及物流－租戶市場持續活躍: 鑑於中國內地及香港特別行政區的租賃活動放緩，整體市場仍以租戶為主。然而，由於部分租戶尋求透過整合或縮減規模來節省成本，該時期內場地諮詢量略有增加。.

新加坡正利用其戰略位置、監管激勵措施以及對房地產投資信託基金、數據中心和物流等新興資產類別的關注，鞏固其作為全球資本市場的地位。.

新加坡金融管理局近期推出的50億新元投資計畫以及簡化的上市規則，正幫助這個城市國家提升流動性，吸引更多區域和國際投資者。隨著去全球化和地緣政治緊張局勢導致資本流動格局發生變化，新加坡對創新和多元化的重視確保了其在全球經濟中持續保持重要地位。.

儘管短期內經濟和地緣政治情勢不明朗，亞太地區經濟仍在持續適應波動，包括通膨放緩以及為響應聯準會2024年降息計畫而採取的溫和降息措施。匯率波動仍對辦公大樓裝修成本產生影響。以美元計價的利率雖略有下降，但以亞太地區當地貨幣計價的利率平均已上漲51兆至3兆美元。預計區域辦公大樓需求將保持穩定，但供應可能超過需求，從而推高空置率。. 

亞太地區資料中心市場正經歷快速成長，這主要得益於雲端運算、5G以及日益增長的數位化需求。該地區目前擁有12.2吉瓦的營運容量和14.4吉瓦的在建容量，其中中國、日本、澳洲和印度處於領先地位。超大規模資料中心供應商和永續發展措施是關鍵發展趨勢，私募股權投資也持續保持著濃厚的興趣。德里和台北等新興市場也蓬勃發展。.

由於該地區酒店供應有限，遊客數量的回升激發了投資者對酒店資產的興趣。東京是飯店投資的首選城市，其次是雪梨，首爾和曼谷並列第三，新加坡和大阪都名列第五。.

2024年下半年，亞太地區物流租金年比小幅增加0.21兆澳元，其中墨爾本增幅最大，達6.71兆澳元，而北京和上海則因供應過剩而下滑。預計2025年空置率將維持穩定。.