萊坊展望未來一年影響亞太地區房地產所有者和使用者的「大局」問題。.
2022年全球通膨率達到1996年以來的最高水準。隨著亞太地區大多數央行收緊貨幣政策以抑制通膨，未來一年經濟成長勢必放緩。由於各國貨幣當局不僅要努力平衡經濟成長與通膨，還要跟上聯準會的升息步伐，預計該地區2023年的利率將接近多年來的高點。.
儘管面臨這些持續的壓力，亞太地區預計在2023年仍將是全球成長最快的地區。即使該地區大部分地區的成長勢頭持續趨於正常化，但以新興東南亞和印度等以國內經濟為導向的經濟體預計仍將在未來一年繼續支撐該地區的整體成長。.
因此，萊坊預計，隨著租戶和投資者在快速變化的環境中重新審視他們的策略，該地區的房地產市場將經歷一段轉型期。.
了解印度、香港、中國和新加坡的最新產業和監管動態。.
亮點：
印度
中國和香港
新加坡
鑑於新加坡經濟形勢強勁，預計2022年將實現3.81兆至3兆美元的同比增長，超過疫情前的平均年增長率，高緯環球最新發布的《2022年下半年新加坡市場展望》報告預計，在全球經濟不確定性加劇的情況下，投資者尋求財富保值和多元化的避風港，新加坡整體房地產市場將保持強勁增長的強勁但增長。.
本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-market-outlook-h2-2022
亞太主要市場對辦公室和工業資產的需求支撐了經濟成長。
香港,2022年4月27日－領先的多元化專業服務和投資管理公司高力國際（納斯達克股票代碼：CIGI，多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）今日發布了其… 2022年第一季亞太市場概覽 報告重點指出，亞太地區主要房地產市場在辦公室和工業房地產領域持續復甦的基礎上，預計未來幾季各領域的交易量將回升。.
在澳大利亞，隨著限制措施的放寬，人們開始恢復工作和旅行，雪梨和墨爾本的辦公大樓市場成交額超過10億美元。中國辦公空間的需求也激增，包括商務園區，主要城市的成交額總計達110億元人民幣（17億美元）。在印度，住宅市場銷售額超過了2020年之前的水平，強勁的經濟基本面也吸引了大量外資流入。在新加坡，旨在為住宅市場降溫的政策措施刺激了商業房地產投資。在日本，房地產投資信託基金（REITs）引領了多個領域的活躍投資，包括大型辦公大樓、物流房地產、工業房地產和酒店資產。該報告分析了亞太地區16個國家和地區上一季的房地產市場表現，並對當前和未來幾季的市場走勢進行了預測。.
“「去年第四季我們看到復甦的跡象開始顯現，而到了2022年第一季度，這種復甦勢頭在整個地區真正開始加速，」他說。 John Howald，執行董事兼國際資本、資本市場及投資服務主管 | 亞太區. 「雖然辦公和工業地產領域迄今為止在交易活動中佔據主導地位，但不斷改善的商業信心和該地區各國政府以增長為導向的政策應該會共同作用，使需求更加廣泛，並刺激各領域的交易。“
約翰‧馬拉斯科，董事總經理，資本市場與投資服務 | 澳洲與紐西蘭 報告指出：「隨著旅行恢復，越來越多的人重返辦公室，我們看到租戶和投資者對辦公資產的興趣顯著增加。由於機構投資者也在尋求擴大投資組合，我們預計隨著時間的推移，交易量將迅速增長。在新西蘭，優質商業資產將吸引投資者的目光，包括未來幾個月邊境限制放寬後來自海外的投資者。」“
隨著限制措施的放鬆，澳洲和紐西蘭的需求有所增長。
隨著各州和國際邊界的重新開放以及員工重返辦公室，澳洲主要城市的租戶和投資者需求均顯著增長。高力國際預計，隨著企業鼓勵更多員工重返工作崗位，以及機構投資者尋求擴大投資組合，雪梨和墨爾本的交易量將在今年大幅增加。優質/頂級資產的需求尤其明顯，投資者對高品質資產、符合ESG（環境、社會和治理）要求以及位於核心地段的高端配套設施的興趣日益濃厚。在奧克蘭，隨著Omicron疫情的緩解，投資者期待限制措施的放鬆，從而推動了零售和辦公空間的需求成長。預計隨著邊境限制的放寬，對優質商業和工業房地產的需求也將在今年稍後增強，這將促使海外投資者重返澳洲。.
中國主要市場對辦公空間的需求強勁。
在北京，外資買家佔總交易額29.4億元人民幣（4.62億美元）的近三分之二，而租戶則加大了對大型辦公空間的租賃力度。在上海，辦公大樓和商務園區辦公大樓佔總交易金額59.8億元（9.39億美元）的60%。在珠江三角洲地區，深圳錄得7.85億元人民幣（1.23億美元）的交易額，廣州錄得一筆近3億元人民幣（4,700萬美元）的交易。高力國際預計，包括西部城市成都和西安在內的各大城市中央商務區和商務園區的辦公空間需求將持續強勁。.
香港投資者轉向酒店和工業資產
受Omicron病毒感染病例激增、全球地緣政治緊張局勢以及股市波動的影響，香港第一季投資活動較上季下降46%，年減6%，至112億港元（14億美元）。同時，由於飯店作為共享居住或隔離設施具有產生穩定收入的潛力，投資者轉向了飯店資產。隨著限制措施的放寬和宏觀不利因素的緩解，高力國際預計下半年交易量將有所回升。飯店將繼續吸引機構投資者，而包括資料中心和冷庫在內的工業地產也將重獲關注，而本地投資者則可能繼續專注於零售資產。.
外資回流新加坡
受政府2021年12月推出的抑制住宅市場措施的影響，市場需求轉向商業地產，私人基金和家族辦公室紛紛搶購黃金地段。商業房地產銷售推動了交易量的成長，第一季環比成長34.4%，達到106億新加坡元（78億美元），這主要得益於2月份印尼皇家金鷹集團以8.68億新加坡元（6.456億美元）的價格將綜合用途的唐林購物中心出售。隨著邊境重新開放，企業併購和跨境活動將推動資本成長，零售和飯店資產的需求也將增加。然而，利率上升和地緣政治緊張局勢將對價格和交易量起到一定的限制。.
首爾辦公室市場交易量減少但成交量增加
首爾辦公室市場成交額強勁，達到4.5兆韓元（約36億美元），主要得益於幾筆大型優質物業交易的成功完成。儘管利率上升和供應減少可能會抑制未來的交易量，但一些正在籌備中的涉及優質資產的巨額交易，例如布魯克菲爾德（Brookfield）旗下位於汝矣島商業區的國際金融中心（IFC），其價值約為4萬億韓元（約合32億美元），預計將維持總成交額的高位。辦公室價格將繼續上漲，尤其是在科技公司雲集的江南地區。.
日本房地產投資信託基金推動跨多個領域的投資
受日本房地產投資信託基金（J-REITs）的強勁投資熱情推動，日本房地產市場在辦公大樓、住宅和物流領域迎來了大量投資。隨著日本經濟前景整體改善，並努力擺脫新冠疫情的影響，旅館和零售業也獲得了投資，有望實現持續復甦。高力國際預計，隨著日本商務旅行限制的放寬，跨國交易將會增加。 J-REITs將繼續投資辦公大樓和物流領域，而外國投資者的興趣也正在升溫－例如，新加坡政府投資公司（GIC）以1,500億日圓（約12億美元）收購了西武集團的飯店及附屬資產，以及KKR計畫以2,300億日圓（約19億美元）收購三菱商東商銀。.
下載《2022年第一季亞洲市場概況》報告 這裡
過去十年興起並持續發展的一大趨勢是投資者轉向非傳統房地產領域。疫情爆發尤其加速了對新經濟資產的關注，包括那些為數位經濟提供關鍵基礎設施的資產，例如資料中心和物流中心。另一個強勁的趨勢是向環境、社會和治理（ESG）倡議的轉變。.
APREA藉此機會，在其年度亞太市場展望2022大會期間召集了一個專家小組，探討投資者如何利用這些投資變化。.
世界對數據渴求
全球經濟日益數位化，主要得益於雲端運算和數據分析等技術的快速普及，數據的重要性也因此與日俱增，堪稱現代全球經濟的命脈。根據Equinix預測，到本世紀中期，亞太地區的資料產生量可能高達每秒6000太比特。這將持續推動對資料中心這項關鍵基礎設施的需求。.
三位小組成員一致認為，資料中心將在該地區持續建造。凱德集團私募股權另類資產及實物資產首席執行官Patrick Boocock表示：「我們在歐洲和中國收購了一系列數據中心，目前正在韓國開發兩個數據中心。隨著發達市場和發展中市場對數據需求的不斷增長，我們正在各個市場尋找合適的資產，以構建更廣泛的數據中心平台。」客戶討論此次討論的SS&C Intralinks Ivy A Intralink。.
高盛資產管理亞太區私募投資聯席主管兼亞太區房地產主管村田拓表示，其中一個原因是，考慮到開發商在成長型市場中必須承擔更高的風險，在已開發市場更容易建立規模。.
另一個原因是，已開發市場仍存在巨大的發展機遇，因為這些市場的供應仍落後於需求。他補充說，例如，大東京地區是僅次於北維吉尼亞州的全球第二大資料中心市場。黑石集團房地產集團董事總經理安比卡·戈埃爾對此表示贊同，她指出，即使在日本，人均資料中心供應量也比同等規模的城市低60%。.
新興市場的前景也十分光明，因為仍有龐大的容量成長空間。安比卡指出，印度已部署的資料中心容量約為500兆瓦，與拉斯維加斯市的資料中心容量相當。.
“帕特里克表示贊同：”這取決於潛在需求，在中產階級不斷壯大的發展中市場，幾乎人手一部手機，甚至可能還有平板電腦，當然，對數據中心的需求將會增加。”.
更系統化的ESG議程方法
隨著投資人將越來越多的資金投入符合ESG標準的投資項目，他們理應獲得與其付出相符的回報。這不僅僅關乎環境。貝恩公司指出，ESG的可衡量影響將逐漸發展到與財務回報和風險同等重要的程度。然而，不同的標準和監管規定仍然帶來挑戰。
安比卡透露，黑石集團採取了一套結構化的方式來維護對投資者和利害關係人的透明度。例如，該公司與施耐德電氣合作，追蹤其公用事業支出和碳足跡，而這方面「絕對是行業領先」。.
帕特里克對此表示贊同，他指出，投資人對基金經理人在量化、理解和解決其資產的ESG問題方面所採取的措施持批評態度。如今，無論是基礎設施還是房地產，人們在理解和分析ESG對實體資產的影響方面都投入了更多精力。.
“「展望未來，我們將看到更多強有力的資本支出計劃，以減少建築環境的碳足跡，」他說。.
Tak提醒道，雖然環境因素很重要，但社會和治理方面也同樣需要關注。這些考量對於促成變革至關重要，因為一家公司的ESG足跡可能會超越其企業內部，並波及整個價值鍊及其所有利害關係人。.
“他說：”房地產對社區的影響是我們會思考、衡量並努力落實的。”.
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淨零排放是主要的投資驅動因素
隨著全球氣候變遷影響的證據日益增多，近年來，投資人紛紛自願設定目標，力求實現旗下資產的淨零排放。艾維指出，這可能會為資產管理公司帶來新的投資機會。.
“「我們正步入房地產和基礎設施領域一個激動人心的時期。世界各國致力於向淨零排放轉型。未能融入這一轉型進程的資產將面臨過時的風險。凱德集團正在關注可再生能源領域的機遇，並將繼續把我們項目中的可再生能源輸送到我們的物流和商業園區，並提高其利用率。」帕特里克說。.
Ambika觀察到，在美國，為了更方便地取得再生能源，資料中心營運商正轉向更多多租戶資料中心。她透露，黑石集團在美國的資料中心平台計劃從再生能源購買100%的電力，並尋求為其去年收購的QTS投資組合中的90%電力獲得綠色認證。.
三位小組成員一致認為，要讓全球經濟向淨零排放轉型，需要巨額投資，未來十年需要近10兆美元；安比卡估計，到本世紀中葉，需要近100萬億美元才能實現這一目標。.
然而，Tak認為，關鍵在於如何分配這筆龐大資金。他相信，其中一部分資金必須投入更前沿的技術領域，例如氫燃料，以推動世界能源轉型，從而扭轉氣候變遷。這意味著需要在專案上承擔更大的風險。但他希望，這波投資浪潮能夠讓這些發展項目更具可行性。.
“「這又是一個機遇，那些不那麼以盈利為目的的資本或許能以有趣的方式支持這些技術的發展，並推動它們向前發展。作為另類投資基金經理，我們將很感興趣地把這些資源整合起來，為世界帶來下一輪能源變革，」他說。
替代方案—一種良好的對沖策略
儘管世界正逐步走向與疫情共存的生活方式，疫情風險也逐漸消退，但2022年伊始便麵臨新的威脅，先是通膨壓力，最近又是俄羅斯入侵烏克蘭。這削弱了疫情後的經濟復甦，並加劇了滯脹風險。.
“「這將持續推動一些現有趨勢，」安比卡說道，並指出投資另類投資的優勢將進一步凸顯。她提到，正如疫情期間的情況一樣，供應鏈韌性的重要性將進一步凸顯。.
“她進一步解釋說：”目前全球的情況是，我們必須考慮未來可能出現更多供應鏈衝擊；新冠疫情已經證明了這一點，我認為烏克蘭局勢是另一個警示。”.
她透露，黑石集團已承諾在主題投資領域投入超過140億美元（1,000億至4兆美元）的股權，其投資組合中約有7,013兆美元集中在物流、住宅和生命科學領域。除此之外，黑石集團也押注內容創作產業。去年，該公司收購了位於新加坡的Eclipse大樓（原名Sandcrawler），迪士尼和盧卡斯影業等公司都是該大樓的租戶。.
“她指出：”這裡的經濟增長遠遠超過了通貨膨脹，我們認為通貨膨脹是一個需要關注的因素，我們在進行投資時會密切關注這一點。”.
Tak對此表示贊同，他認為油價波動也進一步凸顯了向再生能源轉型的重要性，並加速了這一進程。鑑於新的經濟趨勢和充裕的資本，房地產在當前環境下也將繼續蓬勃發展。.
“他進一步解釋說：”從通膨環境來看，房地產是一種非常有趣的資產類別；它能給你帶來一些類似股票的回報，但同時也保持了一些類似固定收益的性質。”.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
