市場展望

經濟

預計在消費支出和企業資本投資的推動下，日本經濟將在2023年繼續溫和復甦。然而，由於產出缺口仍為負值，日本央行已明確表示，短期內將維持寬鬆的貨幣政策。如果經濟復甦能夠帶動企業獲利和實質薪資的成長，從而維持溫和的通膨，那麼轉向更緊縮的貨幣政策的可能性將會增加。然而，市場普遍認為，即便出現這種情況，最快也要到2023年下半年才會發生。.

辦公室

儘管2022年企業搬遷至高檔辦公室的數量有所增加，但縮減規模和合併的現象仍然普遍存在，導致空置率總體呈上升趨勢。隨著越來越多的公司傾向於實施混合辦公模式，租戶在選擇辦公空間規格時可能會比以往更加挑剔。由於預計大多數城市的辦公空間供應量將會增加，市場租金可能會繼續下降。.

零售

2023年，銀座商業街市場仍將主要受奢侈品品牌需求驅動。雖然商業街租金似乎已經觸底並維持在低位，但預計在2022年第四季將再次開始上漲，並在此後繼續緩慢增長。.

物流

由於開發商更重視物流地產，預計2023年日本各地將出現前所未有的新增供應量。因此，儘管租戶對物流空間的需求依然強勁，但預計四大都市圈的空置率都將上升。.

投資

預計2022年日本商業房地產交易量將略低於去年水準。儘管如此，預期收益率持續下降，顯示投資者需求依然穩定。受海外利率上升以及對美國和歐洲可能出現經濟衰退的擔憂影響，部分投資者在選擇投資標的時變得更加謹慎。然而，日本央行短期內似乎不太可能收緊貨幣政策，預計2023年日本房地產市場需求將保持強勁。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/japan-major-report-japan-market-outlook-2023

儘管疫情的影響已逐漸消退，但2022年仍是動盪的一年，烏克蘭戰爭、隨之而來的能源危機以及持續的通貨膨脹導致利率上升等事件頻繁。全球經濟衰退的可能性很大，但由於日本經濟重啟較晚，其表現預計會更好。日本的大多數投資者仍在尋求新的投資機會，預計2023年將有更多投資者加入。日趨成熟的日本市場將迎來更多元化的投資者群體，這將提升市場的流動性，並帶來更大的成長潛力。.

本報告原刊登於 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209392-0

亞太地區的主要辦公大樓市場整體展現出韌性，一些市場需求穩定，有些市場供應激增——印度的一些城市則同時經歷了需求和供應的激增。.

自新冠疫情爆發以來，亞太辦公大樓市場持續展現強勁的韌性。自2019年底以來，亞太地區前25大市場累計吸收了1.53億平方英尺（msf）的辦公空間，其中2022年前九個月的吸收量就達到了4700萬平方英尺。事實上，亞太地區是疫情期間唯一一個連續幾季達到淨吸收量為正的地區。.

總體而言，這一趨勢將持續，但各地情況難免會有所不同。預計2022年全年辦公大樓需求將達到6,500萬平方英尺，與2021年的6,300萬平方英尺基本持平，遠高於2020年疫情期間的低點。預計2023年將略有改善，淨吸收量預計將達到7,100萬平方英尺（年成長9,100兆英鎊），之後成長將穩定在每年約5,100兆英鎊，直到2026年。儘管這代表著強勁的需求，但同時，由於疫情初期延誤的專案重新獲得動力，供應量也大幅增加。繼2022年新增1.12億平方英尺供應後，預計2023年也將新增1.3億平方英尺，之後從2024年起成長速度放緩至1億平方英尺不足。不可避免地，由於短期內供應超過需求，預計區域空置率將進一步下降，從疫情前的 12.5% 上升到 2023 年的略高於 18%，之後預計將保持穩定。.

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萊坊展望未來一年影響亞太地區房地產所有者和使用者的「大局」問題。.

2022年全球通膨率達到1996年以來的最高水準。隨著亞太地區大多數央行收緊貨幣政策以抑制通膨，未來一年經濟成長勢必放緩。由於各國貨幣當局不僅要努力平衡經濟成長與通膨，還要跟上聯準會的升息步伐，預計該地區2023年的利率將接近多年來的高點。. 

儘管面臨這些持續的壓力，亞太地區預計在2023年仍將是全球成長最快的地區。即使該地區大部分地區的成長勢頭持續趨於正常化，但以新興東南亞和印度等以國內經濟為導向的經濟體預計仍將在未來一年繼續支撐該地區的整體成長。. 

因此，萊坊預計，隨著租戶和投資者在快速變化的環境中重新審視他們的策略，該地區的房地產市場將經歷一段轉型期。.

本報告原刊登於 https://apac.knightfrank.com/apac-outlook

了解印度、香港、中國和新加坡的最新產業和監管動態。.

亮點：

印度

• 新經濟特區政策的製定：2022年印度預算
• IFSC-GIFT City發布新的基金管理條例

中國和香港

• C-REITs 的新收購和股權融資指南
• 加拿大房地產投資信託基金（C-REITs）新的經濟適用房租賃指南
• 發起人和基金經理人之間的合資企業
• 進一步的政策支持對中國房地產投資信託基金（C-REITs）

新加坡

• 建置綠色資料中心－新加坡解除新建資料中心禁令，推出環境永續標準
• 凡將住宅物業轉入生前信託，均需繳納額外買家印花稅（ABSD）。
• 關於強制合格零售場所遵守守則的擬議立法
• 關於修訂2018年碳定價法以調整碳稅制度的諮詢

鑑於新加坡經濟形勢強勁，預計2022年將實現3.81兆至3兆美元的同比增長，超過疫情前的平均年增長率，高緯環球最新發布的《2022年下半年新加坡市場展望》報告預計，在全球經濟不確定性加劇的情況下，投資者尋求財富保值和多元化的避風港，新加坡整體房地產市場將保持強勁增長的強勁但增長。.

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-market-outlook-h2-2022

儘管香港第五波新冠疫情有所緩解，但聯準會升息阻礙了投資市場復甦，並延緩了投資人在第二季的決策。我們預計，隨著投資人對升息、經濟前景以及更寬鬆的社會隔離措施有更清晰的了解，市場情緒將在2022年下半年回升。.

在強勁的需求和租賃表現的支撐下，工業地產仍將是最受歡迎的資產類型，而共享居住和住宅開發項目也因穩健的住房需求而備受青睞。我們預計，在第二季投資額佔比高達8,710兆英鎊的基金和房地產公司，將在2022年剩餘時間內繼續成為投資市場的主要驅動力。.

2022年上半年，儘管香港經濟成長放緩，但第三方物流企業（3PL）的需求依然強勁。加之空置率緊張，推動租金在2022年第二季較上季上漲1.11兆港元。我們建議業主或投資者考慮與物流、冷庫、自助倉儲或資料中心等快速成長行業的營運商建立合作關係，簽訂長期租賃協議，以確保穩定的租金收入和更高的收益率。.

2022年第二季度，受租賃諮詢和看房活動增加的推動，辦公大樓市場增速有所回升，但租賃交易的成交速度依然緩慢。整體空置率在本季持續攀升，上升0.4個百分點至11.2%。.

受租戶為節省成本而提出的分散辦公需求的推動，尖沙咀和九龍東的租金略有回升（分別環比上漲1.11萬億令吉和0.81萬億令吉）。我們建議房客在2022年下半年有更多新房源投入使用時，考慮採取「避險升級」策略。.

亞太主要市場對辦公室和工業資產的需求支撐了經濟成長。

香港,2022年4月27日－領先的多元化專業服務和投資管理公司高力國際（納斯達克股票代碼：CIGI，多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）今日發布了其… 2022年第一季亞太市場概覽 報告重點指出，亞太地區主要房地產市場在辦公室和工業房地產領域持續復甦的基礎上，預計未來幾季各領域的交易量將回升。.

在澳大利亞，隨著限制措施的放寬，人們開始恢復工作和旅行，雪梨和墨爾本的辦公大樓市場成交額超過10億美元。中國辦公空間的需求也激增，包括商務園區，主要城市的成交額總計達110億元人民幣（17億美元）。在印度，住宅市場銷售額超過了2020年之前的水平，強勁的經濟基本面也吸引了大量外資流入。在新加坡，旨在為住宅市場降溫的政策措施刺激了商業房地產投資。在日本，房地產投資信託基金（REITs）引領了多個領域的活躍投資，包括大型辦公大樓、物流房地產、工業房地產和酒店資產。該報告分析了亞太地區16個國家和地區上一季的房地產市場表現，並對當前和未來幾季的市場走勢進行了預測。.

“「去年第四季我們看到復甦的跡象開始顯現，而到了2022年第一季度，這種復甦勢頭在整個地區真正開始加速，」他說。 John Howald，執行董事兼國際資本、資本市場及投資服務主管 | 亞太區. 「雖然辦公和工業地產領域迄今為止在交易活動中佔據主導地位，但不斷改善的商業信心和該地區各國政府以增長為導向的政策應該會共同作用，使需求更加廣泛，並刺激各領域的交易。“

約翰‧馬拉斯科，董事總經理，資本市場與投資服務 | 澳洲與紐西蘭 報告指出：「隨著旅行恢復，越來越多的人重返辦公室，我們看到租戶和投資者對辦公資產的興趣顯著增加。由於機構投資者也在尋求擴大投資組合，我們預計隨著時間的推移，交易量將迅速增長。在新西蘭，優質商業資產將吸引投資者的目光，包括未來幾個月邊境限制放寬後來自海外的投資者。」“

隨著限制措施的放鬆，澳洲和紐西蘭的需求有所增長。

隨著各州和國際邊界的重新開放以及員工重返辦公室，澳洲主要城市的租戶和投資者需求均顯著增長。高力國際預計，隨著企業鼓勵更多員工重返工作崗位，以及機構投資者尋求擴大投資組合，雪梨和墨爾本的交易量將在今年大幅增加。優質/頂級資產的需求尤其明顯，投資者對高品質資產、符合ESG（環境、社會和治理）要求以及位於核心地段的高端配套設施的興趣日益濃厚。在奧克蘭，隨著Omicron疫情的緩解，投資者期待限制措施的放鬆，從而推動了零售和辦公空間的需求成長。預計隨著邊境限制的放寬，對優質商業和工業房地產的需求也將在今年稍後增強，這將促使海外投資者重返澳洲。.

中國主要市場對辦公空間的需求強勁。

在北京，外資買家佔總交易額29.4億元人民幣（4.62億美元）的近三分之二，而租戶則加大了對大型辦公空間的租賃力度。在上海，辦公大樓和商務園區辦公大樓佔總交易金額59.8億元（9.39億美元）的60%。在珠江三角洲地區，深圳錄得7.85億元人民幣（1.23億美元）的交易額，廣州錄得一筆近3億元人民幣（4,700萬美元）的交易。高力國際預計，包括西部城市成都和西安在內的各大城市中央商務區和商務園區的辦公空間需求將持續強勁。.

香港投資者轉向酒店和工業資產

受Omicron病毒感染病例激增、全球地緣政治緊張局勢以及股市波動的影響，香港第一季投資活動較上季下降46%，年減6%，至112億港元（14億美元）。同時，由於飯店作為共享居住或隔離設施具有產生穩定收入的潛力，投資者轉向了飯店資產。隨著限制措施的放寬和宏觀不利因素的緩解，高力國際預計下半年交易量將有所回升。飯店將繼續吸引機構投資者，而包括資料中心和冷庫在內的工業地產也將重獲關注，而本地投資者則可能繼續專注於零售資產。.

外資回流新加坡

受政府2021年12月推出的抑制住宅市場措施的影響，市場需求轉向商業地產，私人基金和家族辦公室紛紛搶購黃金地段。商業房地產銷售推動了交易量的成長，第一季環比成長34.4%，達到106億新加坡元（78億美元），這主要得益於2月份印尼皇家金鷹集團以8.68億新加坡元（6.456億美元）的價格將綜合用途的唐林購物中心出售。隨著邊境重新開放，企業併購和跨境活動將推動資本成長，零售和飯店資產的需求也將增加。然而，利率上升和地緣政治緊張局勢將對價格和交易量起到一定的限制。.

首爾辦公室市場交易量減少但成交量增加

首爾辦公室市場成交額強勁，達到4.5兆韓元（約36億美元），主要得益於幾筆大型優質物業交易的成功完成。儘管利率上升和供應減少可能會抑制未來的交易量，但一些正在籌備中的涉及優質資產的巨額交易，例如布魯克菲爾德（Brookfield）旗下位於汝矣島商業區的國際金融中心（IFC），其價值約為4萬億韓元（約合32億美元），預計將維持總成交額的高位。辦公室價格將繼續上漲，尤其是在科技公司雲集的江南地區。.

日本房地產投資信託基金推動跨多個領域的投資

受日本房地產投資信託基金（J-REITs）的強勁投資熱情推動，日本房地產市場在辦公大樓、住宅和物流領域迎來了大量投資。隨著日本經濟前景整體改善，並努力擺脫新冠疫情的影響，旅館和零售業也獲得了投資，有望實現持續復甦。高力國際預計，隨著日本商務旅行限制的放寬，跨國交易將會增加。 J-REITs將繼續投資辦公大樓和物流領域，而外國投資者的興趣也正在升溫－例如，新加坡政府投資公司（GIC）以1,500億日圓（約12億美元）收購了西武集團的飯店及附屬資產，以及KKR計畫以2,300億日圓（約19億美元）收購三菱商東商銀。.

下載《2022年第一季亞洲市場概況》報告 這裡