莱坊展望未来一年影响亚太地区房地产所有者和使用者的‘大局’问题。.
2022年全球通胀率达到1996年以来的最高水平。随着亚太地区大多数央行收紧货币政策以抑制通胀，未来一年经济增长势必放缓。由于各国货币当局不仅要努力平衡经济增长与通胀，还要跟上美联储的加息步伐，预计该地区2023年的利率将接近多年来的高位。.
尽管面临这些持续的压力，亚太地区预计在2023年仍将是全球增长最快的地区。即使该地区大部分地区的增长势头持续趋于正常化，但以新兴东南亚和印度等以国内经济为导向的经济体预计仍将在未来一年继续支撑该地区的整体增长。.
因此，莱坊预计，随着租户和投资者在快速变化的环境中重新审视他们的策略，该地区的房地产市场将经历一段转型期。.
了解印度、香港、中国和新加坡的最新行业和监管动态。.
亮点：
印度
中国和香港
新加坡
鉴于新加坡经济形势强劲，预计2022年将实现3.81万亿至3万亿美元的同比增长，超过疫情前的平均年增长率，高纬环球最新发布的《2022年下半年新加坡市场展望》报告预计，在全球经济不确定性加剧的情况下，投资者寻求财富保值和多元化的避风港，新加坡整体房地产市场将保持相对强劲但增速放缓的增长。.
本报告最初发表于 https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-market-outlook-h2-2022
亚太主要市场对办公和工业资产的需求支撑了经济增长。
香港,2022年4月27日——领先的多元化专业服务和投资管理公司高力国际（纳斯达克股票代码：CIGI，多伦多证券交易所股票代码：CIGI）今日发布了其…… 2022年第一季度亚太市场概览 该报告重点指出，亚太地区主要房地产市场在办公和工业地产领域持续复苏的基础上，预计未来几个季度各领域的交易量将有所回升。.
在澳大利亚，随着限制措施的放宽，人们开始恢复工作和旅行，悉尼和墨尔本的办公楼市场成交额超过10亿美元。中国办公空间的需求也出现激增，包括商务园区，主要城市的成交额总计达110亿元人民币（17亿美元）。在印度，住宅市场销售额超过了2020年之前的水平，强劲的经济基本面也吸引了大量外资流入。在新加坡，旨在为住宅市场降温的政策措施刺激了商业地产投资。在日本，房地产投资信托基金（REITs）引领了多个领域的活跃投资，包括大型办公楼、物流地产、工业地产和酒店资产。该报告分析了亚太地区16个国家和地区上一季度的房地产市场表现，并对当前和未来几个季度的市场走势进行了预测。.
“去年第四季度我们看到复苏的迹象开始显现，而到了2022年第一季度，这种复苏势头在整个地区真正开始加速，”他说。 John Howald，执行董事兼国际资本、资本市场及投资服务主管 | 亚太区. “虽然办公和工业地产领域迄今为止在交易活动中占据主导地位，但不断改善的商业信心和该地区各国政府以增长为导向的政策应该会共同作用，使需求更加广泛，并刺激各领域的交易。”
约翰·马拉斯科，董事总经理，资本市场与投资服务 | 澳大利亚和新西兰 报告指出：“随着旅行恢复，越来越多的人重返办公室，我们看到租户和投资者对办公资产的兴趣显著增加。由于机构投资者也在寻求扩大投资组合，我们预计随着时间的推移，交易量将迅速增长。在新西兰，优质商业资产将吸引投资者的目光，包括未来几个月边境限制放宽后来自海外的投资者。”
随着限制措施的放松，澳大利亚和新西兰的需求有所增长。
随着各州和国际边界的重新开放以及员工重返办公室，澳大利亚主要城市的租户和投资者需求均显著增长。高力国际预计，随着企业鼓励更多员工重返工作岗位，以及机构投资者寻求扩大投资组合，悉尼和墨尔本的交易量将在今年大幅增长。优质/顶级资产的需求尤为明显，投资者对高质量资产、符合ESG（环境、社会和治理）要求以及位于核心地段的高端配套设施的兴趣日益浓厚。在奥克兰，随着Omicron疫情的缓解，投资者期待限制措施的放松，从而推动了零售和办公空间的需求增长。预计随着边境限制的放宽，优质商业和工业地产的需求也将在今年晚些时候增强，这将促使海外投资者重返澳大利亚。.
中国主要市场对办公空间的需求强劲。
在北京，外资买家占总交易额29.4亿元人民币（4.62亿美元）的近三分之二，而租户则加大了对大型办公空间的租赁力度。在上海，办公楼和商务园区办公楼占总交易额59.8亿元人民币（9.39亿美元）的60%。在珠江三角洲地区，深圳录得7.85亿元人民币（1.23亿美元）的交易额，广州录得一笔近3亿元人民币（4700万美元）的交易。高力国际预计，包括西部城市成都和西安在内的各大城市中央商务区和商务园区的办公空间需求将持续强劲。.
香港投资者转向酒店和工业资产
受Omicron病毒感染病例激增、全球地缘政治紧张局势以及股市波动的影响，香港第一季度投资活动环比下降46%，同比下降6%，至112亿港元（14亿美元）。与此同时，由于酒店作为共享居住或隔离设施具有产生稳定收入的潜力，投资者转向了酒店资产。随着限制措施的放宽和宏观不利因素的缓解，高力国际预计下半年交易量将有所回升。酒店将继续吸引机构投资者，而包括数据中心和冷库在内的工业地产也将重获关注，本地投资者则可能继续专注于零售资产。.
外资回流新加坡
受政府2021年12月出台的抑制住宅市场措施的影响，市场需求转向商业地产，私人基金和家族办公室纷纷抢购黄金地段。商业地产销售推动了交易量的增长，第一季度环比增长34.4%，达到106亿新加坡元（78亿美元），这主要得益于2月份印尼皇家金鹰集团以8.68亿新加坡元（6.456亿美元）的价格将综合用途的唐林购物中心出售。随着边境重新开放，企业并购和跨境活动将推动资本增长，零售和酒店资产的需求也将增加。然而，利率上升和地缘政治紧张局势将对价格和交易量起到一定的制约作用。.
首尔写字楼市场交易量减少但成交量增加
首尔写字楼市场成交额强劲，达到4.5万亿韩元（约合36亿美元），这主要得益于几笔大型优质物业交易的成功完成。尽管利率上升和供应减少可能会抑制未来的交易量，但一些正在筹备中的涉及优质资产的巨额交易，例如布鲁克菲尔德（Brookfield）旗下位于汝矣岛商业区的国际金融中心（IFC），其价值约为4万亿韩元（约合32亿美元），有望维持总成交额的高位。写字楼价格将继续上涨，尤其是在科技公司云集的江南地区。.
日本房地产投资信托基金推动跨多个领域的投资
受日本房地产投资信托基金（J-REITs）的强劲投资热情推动，日本房地产市场在办公楼、住宅和物流领域迎来了大量投资。随着日本经济前景整体改善，并努力摆脱新冠疫情的影响，酒店和零售业也获得了投资，有望实现持续复苏。高力国际预计，随着日本商务旅行限制的放宽，跨境交易将会增加。J-REITs将继续投资办公楼和物流领域，而外国投资者的兴趣也正在升温——例如，新加坡政府投资公司（GIC）以1500亿日元（约合12亿美元）收购了西武集团的酒店及附属资产，以及KKR计划以2300亿日元（约合19亿美元）收购三菱商事-瑞银房地产公司的全部流通股。.
下载《2022年第一季度亚洲市场概览》报告 这里
过去十年兴起并持续发展的一大趋势是投资者转向非传统房地产领域。疫情爆发尤其加速了对新经济资产的关注，包括那些为数字经济提供关键基础设施的资产，例如数据中心和物流中心。另一个强劲的趋势是向环境、社会和治理（ESG）倡议的转变。.
APREA借此机会，在其年度亚太市场展望2022大会期间召集了一个专家小组，探讨投资者如何利用这些投资变化。.
世界对数据渴求
全球经济日益数字化，这主要得益于云计算和数据分析等技术的快速普及，数据的重要性也因此与日俱增，堪称现代全球经济的命脉。据Equinix预测，到本世纪中期，亚太地区的数据产生量可能高达每秒6000太比特。这将持续推动对数据中心这一关键基础设施的需求。.
三位小组成员一致认为，数据中心将在该地区持续建设。凯德集团私募股权另类资产及实物资产首席执行官Patrick Boocock表示：“我们在欧洲和中国收购了一系列数据中心，目前正在韩国开发两个数据中心。随着发达市场和发展中市场对数据需求的不断增长，我们正在各个市场寻找合适的资产，以构建更广泛的数据中心平台。” 然而，主持此次讨论的SS&C Intralinks另类投资客户总监Ivy Min指出，迄今为止，投资主要集中在发达市场。.
高盛资产管理亚太区私募投资联席主管兼亚太区房地产主管村田拓表示，其中一个原因是，鉴于开发商在增长型市场中必须承担更高的风险，在发达市场更容易建立规模。.
另一个原因是，发达市场仍然存在巨大的发展机遇，因为这些市场的供应仍然落后于需求。他补充说，例如，大东京地区是仅次于北弗吉尼亚的全球第二大数据中心市场。黑石集团房地产集团董事总经理安比卡·戈埃尔对此表示赞同，她指出，即使在日本，人均数据中心供应量也比同等规模的城市低60%。.
新兴市场的前景也十分光明，因为仍有巨大的容量增长空间。安比卡指出，印度已部署的数据中心容量约为500兆瓦，与拉斯维加斯市的数据中心容量相当。.
“帕特里克表示赞同：”这取决于潜在需求，在中产阶级不断壮大的发展中市场，几乎人手一部手机，甚至可能还有平板电脑，当然，对数据中心的需求将会增加。”.
更系统化的ESG议程方法
随着投资者将越来越多的资金投入符合ESG标准的投资项目，他们理应获得与其付出相符的回报。这不仅仅关乎环境。贝恩公司指出，ESG的可衡量影响将逐渐发展到与财务回报和风险同等重要的程度。然而，不同的标准和监管规定仍然带来挑战。
安比卡透露，黑石集团采取了一套结构化的方式来维护对投资者和利益相关者的透明度。例如，该公司与施耐德电气合作，追踪其公用事业支出和碳足迹，而这方面“绝对是行业领先”。.
帕特里克对此表示赞同，他指出，投资者对基金经理在量化、理解和解决其资产的ESG问题方面所采取的措施持批评态度。如今，无论是基础设施还是房地产，人们在理解和分析ESG对实物资产的影响方面都投入了更多精力。.
“展望未来，我们将看到更多强有力的资本支出计划，以减少建筑环境的碳足迹，”他说。.
Tak提醒道，虽然环境因素很重要，但社会和治理方面也同样需要关注。这些考量对于促成变革至关重要，因为一家公司的ESG足迹可能会超越其企业内部，波及整个价值链及其所有利益相关者。.
“他说：”房地产对社区的影响是我们会思考、衡量并努力落实的。”.
.
净零排放是主要的投资驱动因素
随着全球范围内气候变化影响的证据日益增多，近年来，投资者纷纷自愿设定目标，力求实现旗下资产的净零排放。艾维指出，这可能会为资产管理公司带来新的投资机遇。.
“我们正步入房地产和基础设施领域一个激动人心的时期。世界各国致力于向净零排放转型。未能融入这一转型进程的资产将面临过时的风险。凯德集团正在关注可再生能源领域的机遇，并将继续把我们项目中的可再生能源输送到我们的物流和商业园区，并提高其利用率。”帕特里克说道。.
Ambika观察到，在美国，为了更便捷地获取可再生能源，数据中心运营商正转向更多多租户数据中心。她透露，黑石集团在美国的数据中心平台计划从可再生能源采购100%的电力，并寻求为其去年收购的QTS投资组合中的90%电力获得绿色认证。.
三位小组成员一致认为，要使全球经济向净零排放转型，需要巨额投资，未来十年需要近10万亿美元；安比卡估计，到本世纪中叶，需要近100万亿美元才能实现这一目标。.
然而，Tak认为，关键在于如何分配这笔巨额资金。他相信，其中一部分资金必须投入到更前沿的技术领域，例如氢燃料，以推动世界能源转型，从而扭转气候变化。这意味着需要在项目上承担更大的风险。但他希望，这波投资浪潮能够使这些发展项目更具可行性。.
“这又是一个机遇，那些不那么以盈利为目的的资本或许能以有趣的方式支持这些技术的发展，并推动它们向前发展。作为另类投资基金经理，我们将很感兴趣地把这些资源整合起来，为世界带来下一轮能源变革，”他说道。
替代方案——一种良好的对冲策略
尽管世界正逐步走向与疫情共存的生活方式，疫情风险也逐渐消退，但2022年伊始便面临新的威胁，先是通胀压力，最近又是俄罗斯入侵乌克兰。这削弱了疫情后的经济复苏，并加剧了滞胀风险。.
“这将持续推动一些现有趋势，”安比卡说道，并指出投资另类投资的优势将得到进一步凸显。她提到，正如疫情期间的情况一样，供应链韧性的重要性将进一步凸显。.
“她进一步解释说：”目前全球的形势是，我们必须考虑未来可能出现更多供应链冲击；新冠疫情已经证明了这一点，我认为乌克兰局势是另一个警示。”.
她透露，黑石集团已承诺向主题投资领域投入超过140亿美元（1000亿至4万亿美元）的股权，其投资组合中约有7013万亿美元集中在物流、住宅和生命科学领域。除此之外，黑石集团还押注内容创作行业。去年，该公司收购了位于新加坡的Eclipse大厦（原名Sandcrawler），迪士尼和卢卡斯影业等公司均是该大厦的租户。.
“她指出：”这里的经济增长远远超过了通货膨胀，我们认为通货膨胀是一个需要关注的因素，我们在进行投资时会密切关注这一点。”.
Tak对此表示赞同，他认为油价波动也进一步凸显了向可再生能源转型的重要性，并加速了这一进程。鉴于新的经济趋势和充裕的资本，房地产在当前环境下也将继续蓬勃发展。.
“他进一步解释说：”从通胀环境来看，房地产是一种非常有趣的资产类别；它能给你带来一些类似股票的回报，但同时也保持了一些类似固定收益的性质。”.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
