市场前景

经济

预计在消费支出和企业资本投资的推动下，日本经济将在2023年继续温和复苏。然而，由于产出缺口仍为负值，日本央行已明确表示，短期内将维持宽松的货币政策。如果经济复苏能够带动企业盈利和实际工资的增长，从而维持温和的通胀，那么转向更紧缩的货币政策的可能性将会增加。然而，市场普遍认为，即便出现这种情况，最早也要到2023年下半年才会发生。.

办公室

尽管2022年企业搬迁至高档写字楼的数量有所增加，但缩减规模和合并的现象仍然普遍存在，导致空置率总体呈上升趋势。随着越来越多的公司倾向于实施混合办公模式，租户在选择办公空间规格时可能会比以往更加挑剔。由于预计大多数城市的办公空间供应量将会增加，市场租金可能会继续下降。.

零售

2023年，银座商业街市场仍将主要受奢侈品品牌需求驱动。虽然商业街租金似乎已经触底并维持在低位，但预计在2022年第四季度将再次开始上涨，并在此后继续缓慢增长。.

物流

由于开发商更加重视物流地产，预计2023年日本各地将出现前所未有的新增供应量。因此，尽管租户对物流空间的需求依然强劲，但预计四大都市圈的空置率都将上升。.

投资

预计2022年日本商业地产交易量将略低于上年水平。尽管如此，预期收益率持续下降，表明投资者需求依然稳定。受海外利率上升以及对美国和欧洲可能出现经济衰退的担忧影响，部分投资者在选择投资标的时变得更加谨慎。然而，日本央行短期内似乎不太可能收紧货币政策，预计2023年日本房地产市场需求将保持强劲。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/japan-major-report-japan-market-outlook-2023

尽管疫情的影响已逐渐消退，但2022年依然是动荡的一年，乌克兰战争、随之而来的能源危机以及持续的通货膨胀导致利率上升等事件频发。全球经济衰退的可能性很大，但由于日本经济重启较晚，其表现预计会更好。日本的大多数投资者仍在寻求新的投资机会，预计2023年将有更多投资者加入。日趋成熟的日本市场将迎来更加多元化的投资者群体，这将提升市场的流动性，并带来更大的增长潜力。.

本报告最初发表于 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209392-0

亚太地区的主要办公楼市场总体上展现出韧性，一些市场需求稳定，另一些市场供应激增——印度的一些城市则同时经历了需求和供应的激增。.

自新冠疫情爆发以来，亚太办公楼市场持续展现出强劲的韧性。自2019年底以来，亚太地区前25大市场累计吸纳了1.53亿平方英尺（msf）的办公空间，其中2022年前九个月的吸纳量就达到了4700万平方英尺。事实上，亚太地区是疫情期间唯一一个连续几个季度实现净吸纳量为正的地区。.

总体而言，这一趋势将持续，但各地情况难免会有所不同。预计2022年全年办公楼需求将达到6500万平方英尺，与2021年的6300万平方英尺基本持平，远高于2020年疫情期间的低点。预计2023年将略有改善，净吸纳量预计将达到7100万平方英尺（同比增长9100万亿英镑），之后增长将稳定在每年约5100万亿英镑，直至2026年。尽管这代表着强劲的需求，但与此同时，由于疫情初期延误的项目重新获得动力，供应量也大幅增加。继2022年新增1.12亿平方英尺供应之后，预计2023年还将新增1.3亿平方英尺，之后从2024年起增速放缓至不足1亿平方英尺。不可避免地，由于短期内供应超过需求，预计区域空置率将进一步下降，从疫情前的 12.5% 上升到 2023 年的略高于 18%，之后预计将保持稳定。.

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莱坊展望未来一年影响亚太地区房地产所有者和使用者的‘大局’问题。.

2022年全球通胀率达到1996年以来的最高水平。随着亚太地区大多数央行收紧货币政策以抑制通胀，未来一年经济增长势必放缓。由于各国货币当局不仅要努力平衡经济增长与通胀，还要跟上美联储的加息步伐，预计该地区2023年的利率将接近多年来的高位。. 

尽管面临这些持续的压力，亚太地区预计在2023年仍将是全球增长最快的地区。即使该地区大部分地区的增长势头持续趋于正常化，但以新兴东南亚和印度等以国内经济为导向的经济体预计仍将在未来一年继续支撑该地区的整体增长。. 

因此，莱坊预计，随着租户和投资者在快速变化的环境中重新审视他们的策略，该地区的房地产市场将经历一段转型期。.

本报告最初发表于 https://apac.knightfrank.com/apac-outlook

了解印度、香港、中国和新加坡的最新行业和监管动态。.

亮点：

印度

• 新经济特区政策的制定：2022年印度预算
• IFSC-GIFT City发布新的基金管理条例

中国和香港

• C-REITs 的新收购和股权融资指南
• 加拿大房地产投资信托基金（C-REITs）新的经济适用房租赁指南
• 发起人和基金经理之间的合资企业
• 进一步的政策支持对中国房地产投资信托基金（C-REITs）

新加坡

• 建设绿色数据中心——新加坡解除新建数据中心禁令，推出环境可持续性标准
• 凡将住宅物业转入生前信托，均需缴纳额外买家印花税（ABSD）。
• 关于强制合格零售场所遵守守则的拟议立法
• 关于修订2018年碳定价法以调整碳税制度的咨询

鉴于新加坡经济形势强劲，预计2022年将实现3.81万亿至3万亿美元的同比增长，超过疫情前的平均年增长率，高纬环球最新发布的《2022年下半年新加坡市场展望》报告预计，在全球经济不确定性加剧的情况下，投资者寻求财富保值和多元化的避风港，新加坡整体房地产市场将保持相对强劲但增速放缓的增长。.

本报告最初发表于 https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-market-outlook-h2-2022

尽管香港第五波新冠疫情有所缓解，但美联储加息阻碍了投资市场复苏，并延缓了投资者在第二季度的决策。我们预计，随着投资者对加息、经济前景以及更宽松的社交隔离措施有更清晰的了解，市场情绪将在2022年下半年回升。.

在强劲的需求和租赁表现的支撑下，工业地产仍将是最受欢迎的资产类型，而共享居住和住宅开发项目也因稳健的住房需求而备受青睐。我们预计，在第二季度投资额占比高达8710万亿英镑的基金和房地产公司，将在2022年剩余时间内继续成为投资市场的主要驱动力。.

2022年上半年，尽管香港经济增速放缓，但第三方物流企业（3PL）的需求依然强劲。加之空置率紧张，推动租金在2022年第二季度环比上涨1.11万亿港元。我们建议业主或投资者考虑与物流、冷库、自助仓储或数据中心等快速增长行业的运营商建立合作关系，签订长期租赁协议，以确保稳定的租金收入和更高的收益率。.

2022年第二季度，受租赁咨询和看房活动增加的推动，办公楼市场增速有所回升，但租赁交易的成交速度依然缓慢。整体空置率在本季度继续攀升，上升0.4个百分点至11.2%。.

受租户为节省成本而提出的分散办公需求的推动，尖沙咀和九龙东的租金略有回升（分别环比上涨1.11万亿令吉和0.81万亿令吉）。我们建议租户在2022年下半年更多新房源投入使用时，考虑采取“避险升级”策略。.

亚太主要市场对办公和工业资产的需求支撑了经济增长。

香港,2022年4月27日——领先的多元化专业服务和投资管理公司高力国际（纳斯达克股票代码：CIGI，多伦多证券交易所股票代码：CIGI）今日发布了其…… 2022年第一季度亚太市场概览 该报告重点指出，亚太地区主要房地产市场在办公和工业地产领域持续复苏的基础上，预计未来几个季度各领域的交易量将有所回升。.

在澳大利亚，随着限制措施的放宽，人们开始恢复工作和旅行，悉尼和墨尔本的办公楼市场成交额超过10亿美元。中国办公空间的需求也出现激增，包括商务园区，主要城市的成交额总计达110亿元人民币（17亿美元）。在印度，住宅市场销售额超过了2020年之前的水平，强劲的经济基本面也吸引了大量外资流入。在新加坡，旨在为住宅市场降温的政策措施刺激了商业地产投资。在日本，房地产投资信托基金（REITs）引领了多个领域的活跃投资，包括大型办公楼、物流地产、工业地产和酒店资产。该报告分析了亚太地区16个国家和地区上一季度的房地产市场表现，并对当前和未来几个季度的市场走势进行了预测。.

“去年第四季度我们看到复苏的迹象开始显现，而到了2022年第一季度，这种复苏势头在整个地区真正开始加速，”他说。 John Howald，执行董事兼国际资本、资本市场及投资服务主管 | 亚太区. “虽然办公和工业地产领域迄今为止在交易活动中占据主导地位，但不断改善的商业信心和该地区各国政府以增长为导向的政策应该会共同作用，使需求更加广泛，并刺激各领域的交易。”

约翰·马拉斯科，董事总经理，资本市场与投资服务 | 澳大利亚和新西兰 报告指出：“随着旅行恢复，越来越多的人重返办公室，我们看到租户和投资者对办公资产的兴趣显著增加。由于机构投资者也在寻求扩大投资组合，我们预计随着时间的推移，交易量将迅速增长。在新西兰，优质商业资产将吸引投资者的目光，包括未来几个月边境限制放宽后来自海外的投资者。”

随着限制措施的放松，澳大利亚和新西兰的需求有所增长。

随着各州和国际边界的重新开放以及员工重返办公室，澳大利亚主要城市的租户和投资者需求均显著增长。高力国际预计，随着企业鼓励更多员工重返工作岗位，以及机构投资者寻求扩大投资组合，悉尼和墨尔本的交易量将在今年大幅增长。优质/顶级资产的需求尤为明显，投资者对高质量资产、符合ESG（环境、社会和治理）要求以及位于核心地段的高端配套设施的兴趣日益浓厚。在奥克兰，随着Omicron疫情的缓解，投资者期待限制措施的放松，从而推动了零售和办公空间的需求增长。预计随着边境限制的放宽，优质商业和工业地产的需求也将在今年晚些时候增强，这将促使海外投资者重返澳大利亚。.

中国主要市场对办公空间的需求强劲。

在北京，外资买家占总交易额29.4亿元人民币（4.62亿美元）的近三分之二，而租户则加大了对大型办公空间的租赁力度。在上海，办公楼和商务园区办公楼占总交易额59.8亿元人民币（9.39亿美元）的60%。在珠江三角洲地区，深圳录得7.85亿元人民币（1.23亿美元）的交易额，广州录得一笔近3亿元人民币（4700万美元）的交易。高力国际预计，包括西部城市成都和西安在内的各大城市中央商务区和商务园区的办公空间需求将持续强劲。.

香港投资者转向酒店和工业资产

受Omicron病毒感染病例激增、全球地缘政治紧张局势以及股市波动的影响，香港第一季度投资活动环比下降46%，同比下降6%，至112亿港元（14亿美元）。与此同时，由于酒店作为共享居住或隔离设施具有产生稳定收入的潜力，投资者转向了酒店资产。随着限制措施的放宽和宏观不利因素的缓解，高力国际预计下半年交易量将有所回升。酒店将继续吸引机构投资者，而包括数据中心和冷库在内的工业地产也将重获关注，本地投资者则可能继续专注于零售资产。.

外资回流新加坡

受政府2021年12月出台的抑制住宅市场措施的影响，市场需求转向商业地产，私人基金和家族办公室纷纷抢购黄金地段。商业地产销售推动了交易量的增长，第一季度环比增长34.4%，达到106亿新加坡元（78亿美元），这主要得益于2月份印尼皇家金鹰集团以8.68亿新加坡元（6.456亿美元）的价格将综合用途的唐林购物中心出售。随着边境重新开放，企业并购和跨境活动将推动资本增长，零售和酒店资产的需求也将增加。然而，利率上升和地缘政治紧张局势将对价格和交易量起到一定的制约作用。.

首尔写字楼市场交易量减少但成交量增加

首尔写字楼市场成交额强劲，达到4.5万亿韩元（约合36亿美元），这主要得益于几笔大型优质物业交易的成功完成。尽管利率上升和供应减少可能会抑制未来的交易量，但一些正在筹备中的涉及优质资产的巨额交易，例如布鲁克菲尔德（Brookfield）旗下位于汝矣岛商业区的国际金融中心（IFC），其价值约为4万亿韩元（约合32亿美元），有望维持总成交额的高位。写字楼价格将继续上涨，尤其是在科技公司云集的江南地区。.

日本房地产投资信托基金推动跨多个领域的投资

受日本房地产投资信托基金（J-REITs）的强劲投资热情推动，日本房地产市场在办公楼、住宅和物流领域迎来了大量投资。随着日本经济前景整体改善，并努力摆脱新冠疫情的影响，酒店和零售业也获得了投资，有望实现持续复苏。高力国际预计，随着日本商务旅行限制的放宽，跨境交易将会增加。J-REITs将继续投资办公楼和物流领域，而外国投资者的兴趣也正在升温——例如，新加坡政府投资公司（GIC）以1500亿日元（约合12亿美元）收购了西武集团的酒店及附属资产，以及KKR计划以2300亿日元（约合19亿美元）收购三菱商事-瑞银房地产公司的全部流通股。.

下载《2022年第一季度亚洲市场概览》报告 这里