市場展望

隨著新冠肺炎疫情在全球持續蔓延，且看不到盡頭，全球資本市場不出所料地遭受重創，而日本房地產投資信託基金（J-REITs）市場受到的衝擊尤為嚴重。然而，在當前情況下，人們很容易忘記，J-REITs在2月20日之前表現穩健——當時東京證券交易所房地產投資信託基金指數（TSE REIT Index）一度飆升至2250點以上（股息：3.5%，淨值：1.28）。但此後情勢急轉直下，該指數在接下來的一個月內下跌了近一半，到3月19日跌至1145點（股利：6.8%，淨值：0.69）。儘管到 3 月 25 日略有回升至 1,640 點（股息：4.8%，淨資產值：0.97），但自 4 月初以來，該指數一直徘徊在 1,500 點左右（股息：5.2%，淨資產值：0.90），比 COVID-19 疫情前的最高低點。. 

As reported in the semi-annual survey by the Japan Real Estate Institute (JREI) and BAC Urban Projects, rental growth in Tokyo’s prime retail submarkets on the whole was impressive during 2H/2019. Average 1F rents increased by 4.9% half-year-on-half-year (HoH) and 14.9% year-on-year (YoY). As for Non-1F rents, growth in this sector has yet again exceeded its typically more volatile 1F peer, rising 8.8% HoH and 15.9% YoY. As such, for the first time, non-1F rents in all submarkets sit above JPY30,000 per tsubo per month. At the submarket level, 1F rents in Ginza remain streets ahead of rivalling districts, whilst the spread between average non-1F rents remains tight.

The COVID-19 pandemic continues to depress office rents during the month, with rents in Central and Admiralty dropping 18.6% and 22.2% YoY, respectively, extending the decline to 11 consecutive months. With current rents adjusted significantly downwards, cost-conscious occupiers started to seek bargain deals in the down market, triggering more leasing activity than in the previous month. In Island East, however, as office vacancies remained at a low level (Quarry Bay: 0.5%, North Point: 5.1%), rents in the area remained stable.
 

持續的新冠疫情無疑是影響亞太房地產市場第一季的主要因素。疫情對整個地區的市場情緒造成了一定程度的衝擊，但各國政府強有力的刺激計劃和政策正在緩解疫情的影響，並且該地區許多行業都湧現出新的機遇。在香港，經歷了長期的政治和經濟不確定性之後，疫情進一步加劇了市場的下行壓力，導致主要參與者持觀望態度。同樣，在新加坡，不確定性也開始限制住宅和商業房地產市場的活躍度。流入印度房地產市場的私募股權資金已大幅減少，而對緬甸等充滿活力的新興市場的投資也已被擱置。.

From the fall of 2016, moderate expansion of Japan’s economy has continued. However, in 2018, the economy shifted to a stagnant trend and subsequently to continuous moderate slowdown since 2019 with a recession all but certain by the end of the year. Signs indicating a turnaround in the for-sale/transaction market for real estate in Japan, for example the decline in the contract rate of for-sale real estate and the bottoming out of transaction yields, have become conspicuous. It appears that the market has already peaked. The conditions of Japan’s real estate rental market continue to improve. However, a turnaround has become apparent in terms of hotels and retail facilities, suggesting that the market will turn toward recession with some time lag.

The region’s key long-term investment attributes remain in-place:

– Economic Growth & Business Expansion

– Infrastructure Investment

– Increasing Connectivity

– Virtuous Cycle Between Income and Consumption

新型コロナウイルス (COVID-19) が世界中で広がり続けている中、消費者による消費、生産、流通は多大な影響 を受けており、消費財及び小売 (CG&R) 業界で事業を行う企業の課題は増加している。ラグジュアリー及びフ ァッション、食品及び飲料、化粧品、耐久消費財及び電子機器からホテル、リゾート、観光まで、あらゆる業 界のサブセクターに属する企業は、多くの重大な経営上及び法律上の問題に直面している。本チェックリスト は、CG&R企業が急速に変化する状況を切り抜けるための一助となることを目的とした、新興リスクと可能な解 決策のチェックリストである。 

緊急事態宣言の発令以降、大都市圏の多くの企業が急速なテレワークへの切替えや事業体制の見直しに追われる一方、3 月決算企業では決算・監査対応を中心に多くの課題が生じるなど、事業への影響は日々拡大しています。多くの海外地域においては引き続き厳格な外出制限や営業禁止等のロックダウン措置が継続している一方、一部地域においては行動制限の軽減・解除に向けた議論が始まるなど出口戦略の模索も始まりつつあります。

4 月 7 日に新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言が発出され、国内の感染対策は新たなフェーズに入りました。多くの海外地域においては厳格な外出制限や営業禁止等のロックダウン措置が継続している一方、4 月 8 日には中国武漢市の封鎖が解除されるなど、一部地域においては収束に向けた兆しも見え始めています。本ニュースレターでは当事務所の海外オフィスと連携して速報ベースで各国の方針や影響拡大状況の概要につきお知らせ致します。なお、本ニュースレターは感染拡大が続く間、不定期に配信していきたいと思いますが、同感染症の拡大状況については日々状況が変化している中、本ニュースレターの内容がその後変更・更新されている可能性については十分ご留意の上参照ください。本ニュースレターの内容は、特段記載のない限り、日本時間 2020 年 4 月 8 日夜時点で判明している情報に基づいています。

香港辦公大樓市場概覽 
1. 租金下降加速；核心區域受衝擊最大。 2. 第一季需求降幅為18年來最大；短期內吸收量將持續為負值。 3. 空置率攀升至10年來的最高水準；2020年將維持兩位數。 4. 租賃需求疲軟的局面將持續；成本限制將抑制搬遷。 5. 核心區域租金下降加速；2020年大中環地區租金跌幅將創下全球金融危機以來最大。