市場展望

隨著更多新建辦公大樓竣工，空置率飆升，改變了近期的「租戶市場」格局。然而，2017年的整體市場表現顯示出復甦跡象，儘管復甦幅度不大，但辦公大樓擴租需求不斷增加，尤其是一些租戶正利用當前低廉的租金進行擴張。 2018年，印尼的GDP預計將達到5.31兆至3兆美元，這將為海外基金提供一個極具吸引力的投資機會，尤其是在電子商務和共同工作領域，至少在未來兩到三年內是如此。.

儘管受到春節假期的影響，2月份整體市場淨吸收量仍達到160,900平方英尺，這主要得益於企業搬遷和整合的需求。在許多值得關注的新租賃案例中，開雲集團預租了位於鰂魚湧太古坊一號的兩層樓（37,300平方英尺），作為其從卡斯韋灣辦公室整合的一部分；而RGA再保險公司則搬遷至太古地產旗下的港島東區物業組合，在多塞大廈租賃了26,000平方英尺的辦公空間，以滿足其計劃。.

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• 勞動市場進一步收緊
• 甲級辦公室空置率持續下降，連續第五個月低於3%
• A級辦公室租金持續維持溫和成長趨勢
• 東京 Midtown Hibiya 竣工

過去12個月，墨爾本中央商務區的新增辦公空間受到顯著限制。這導致供應短缺，尤其是大型租戶的辦公空間供應，並刺激了潛在租戶湧入市場以滿足其需求的壓抑需求。

GPR/APREA AsiaPac Performance Snapshot 可追蹤 12 個亞太國家/地區和 8 個產業的上市房地產證券 (包括房地產投資信託基金) 在多個時間範圍內的動態。.

• 2018年3月，政府公債的總報酬率最高。.
• 過去五年來，股票與上市房地產的表現最為亮眼。.
• 以十年為基礎，房地產投資信託基金的表現優於競爭對手的資產類別，其次是上市房地產。.

2017年新加坡經濟成長3.613兆澳元，較2016年的2.413兆澳元有了顯著提高…

2017年新加坡經濟成長3.61兆盧比，較2016年的2.41兆盧比顯著成長。金融和保險業的強勁表現是這一增長的主要動力，該行業增長了4.81兆盧比。經濟學家預計2018年新加坡國內生產毛額（GDP）成長將達到31兆盧比左右。.

Results for Q4 2017:

Knight Frank’s Asia-Pacific Prime Office Rental Index increased 0.7% quarter-on-quarter and 1.1% yearon-year in the last quarter of 2017.

The increase in the index was the result of rising rents in 12 of the markets over the quarter, with rental declines experienced in four of the 20 markets tracked.

Over the next 12 months, we expect rents in 16 cities out of the 20 tracked to either remain steady or increase, which is the same as our previous forecast.

我們預期，在整體國內生產總值（GDP）增長以及辦公樓和住宅市場預計將迎來為期數年的上升週期的支撐下，新加坡房地產市場將在2018年趨於穩定並持續走強。.

辦公、住宅及工業物業的實際供應量，亦正從過去數年的供過於求狀況中逐步緩解。鑑於預期加息步伐溫和，且收益率利差相對具吸引力，資本流動應能維持強勁。 除非出現外部衝擊，否則我們預測2018年租金及資本價值將普遍上揚，主要由辦公樓及住宅市場帶動。.

本報告重點介紹了2018年的主要投資主題：

1. 經濟成長加速，貨幣升值：馬來西亞和印尼的經濟成長速度在 2017 年超過預期，我們預計這些國家在 2018 年將帶來更多正面的驚喜。.
2. 我們預計新加坡和雅加達的辦公大樓市場將強勁復甦：過去三年租金下降了 20-301 兆令吉，但預計未來三年將上漲 10-251 兆令吉。. 
3. 新加坡、吉隆坡和胡志明市的住宅價格可能會意外上漲。.
4. 馬來西亞和印尼的基礎設施支出正在加速成長：我們預計這些基礎設施項目（其中一些是中國「一帶一路」倡議的一部分）將促進就業和經濟成長。.
5. 貨幣政策預計將保持中性至寬鬆，以支持經濟成長：儘管已開發經濟體在 2017 年逐步退出貨幣寬鬆政策，但東南亞各國政府在 2017 年通膨高企的情況下下調政策利率以刺激經濟成長，令市場感到意外。.
6. 東南亞 REIT 變革將擴大資本來源：我們預計未來兩年將有 10 家新的 REIT 機構成立，泰國可能將迎來第一個獨立 REIT 機構。.
7. 區域內資本流動可能會加快：日本、中國和韓國的投資者對東南亞資產的興趣日益濃厚；而菲律賓、泰國和馬來西亞的投資者則尋求在東南亞內部進行投資。.
8. 馬來西亞、印尼和越南可能繼續吸引最強勁的資本流入：2017 年，馬來西亞是東南亞最大的資本接收國，外國投資額達 10 億至 4.21 億美元，其次是越南和泰國。.

GPR/APREA AsiaPac Performance Snapshot 可追蹤 12 個亞太國家/地區和 8 個產業的上市房地產證券 (包括房地產投資信託基金) 在多個時間範圍內的動態。.

•  政府債券在 2018 年 2 月的負回報最少。.
•  過去五年來，股票與上市房地產的表現最為亮眼。.
•  以十年為基礎，房地產投資信託基金的表現優於競爭對手的資產類別，其次是上市房地產。.