市场前景

随着更多新建办公楼竣工，空置率飙升，改变了近期的“租户市场”格局。然而，2017年的整体市场表现显示出复苏迹象，尽管复苏幅度不大，但办公楼扩租需求不断增加，尤其是一些租户正利用当前低廉的租金进行扩张。2018年，印尼的GDP预计将达到5.31万亿至3万亿美元，这将为海外基金提供一个极具吸引力的投资机会，尤其是在电子商务和联合办公领域，至少在未来两到三年内如此。.

尽管受到春节假期的影响，2月份整体市场净吸纳量仍达到160,900平方英尺，这主要得益于企业搬迁和整合的需求。在众多值得关注的新租赁案例中，开云集团预租了位于鲗鱼涌太古坊一号的两层楼（37,300平方英尺），作为其从卡斯韦湾办公室整合的一部分；而RGA再保险公司则搬迁至太古地产旗下的港岛东区物业组合，在多塞大厦租赁了26,000平方英尺的办公空间，以满足其扩张计划。.

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• 劳动力市场进一步收紧
• 甲级写字楼空置率持续下降，连续第五个月低于3%
• A级写字楼租金继续保持温和增长趋势
• 东京 Midtown Hibiya 竣工

过去12个月，墨尔本中央商务区的新增办公空间受到显著限制。这导致供应短缺，尤其是大型租户的办公空间供应，并刺激了潜在租户涌入市场以满足其需求的压抑需求。

GPR/APREA 亚太地区业绩快照》对亚太地区 12 个国家/地区和 8 个行业的上市房地产证券（包括房地产投资信托基金）的动态进行了多时段跟踪。.

• 2018年3月，政府债券的总回报率最高。.
• 在过去五年中，股票和上市房地产表现最为突出。.
• 按十年期计算，房地产投资信托基金超过了竞争对手的资产类别，其次是上市房地产。.

2017年新加坡经济增长3.613万亿澳元，较2016年的2.413万亿澳元有了显著提高……

2017年新加坡经济增长3.61万亿卢比，较2016年的2.41万亿卢比显著增长。金融和保险业的强劲表现是这一增长的主要动力，该行业增长了4.81万亿卢比。经济学家预计2018年新加坡国内生产总值（GDP）增长将达到31万亿卢比左右。.

2017年第四季度业绩：

莱坊亚太优质写字楼租赁指数在 2017 年最后一个季度环比增长 0.71 万亿泰铢，同比增长 1.11 万亿泰铢。.

该指数的上升是由于本季度有 12 个市场的租金上涨，而追踪的 20 个市场中有 4 个市场的租金下降。.

在接下来的 12 个月里，我们预计在追踪的 20 个城市中，有 16 个城市的租金将保持稳定或上涨，这与我们之前的预测相同。.

我们预计，在广泛的GDP增长以及办公楼和住宅市场预计多年的上升周期的支持下，新加坡房地产市场将在2018年趋于稳定和走强。.

办公、住宅和工业地产的实际供应量也正在缓解，不再像过去几年那样供过于求。由于我们预期利率上涨幅度不大，且收益率差相对较小，因此资本流动应保持活跃。在没有外部冲击的情况下，我们预计2018年租金和资本价值将普遍上涨，主要受办公和住宅地产的推动。.

本报告重点介绍了2018年的主要投资主题：

1. 经济增长加速，货币升值：马来西亚和印度尼西亚的经济增长速度在 2017 年超过预期，我们预计这些国家在 2018 年将带来更多积极的惊喜。.
2. 我们预计新加坡和雅加达的办公楼市场将强劲复苏：过去三年租金下降了 20-301 万亿令吉，但预计未来三年将上涨 10-251 万亿令吉。. 
3. 新加坡、吉隆坡和胡志明市的住宅价格可能会意外上涨。.
4. 马来西亚和印度尼西亚的基础设施支出正在加速增长：我们预计这些基础设施项目（其中一些是中国“一带一路”倡议的一部分）将促进就业和经济增长。.
5. 货币政策预计将保持中性至宽松，以支持经济增长：尽管发达经济体在 2017 年逐步退出货币宽松政策，但东南亚各国政府在 2017 年通胀高企的情况下下调政策利率以刺激经济增长，令市场感到意外。.
6. 东南亚 REIT 变革将扩大资本来源：我们预计未来两年将有 10 家新的 REIT 机构成立，泰国可能将迎来第一家独立 REIT 机构。.
7. 区域内资本流动可能会加快：日本、中国和韩国的投资者对东南亚资产的兴趣日益浓厚；而菲律宾、泰国和马来西亚的投资者则寻求在东南亚内部进行投资。.
8. 马来西亚、印度尼西亚和越南可能继续吸引最强劲的资本流入：2017 年，马来西亚是东南亚最大的资本接收国，外国投资额达 10 亿至 4.21 亿美元，其次是越南和泰国。.

GPR/APREA 亚太地区业绩快照》对亚太地区 12 个国家/地区和 8 个行业的上市房地产证券（包括房地产投资信托基金）的动态进行了多时段跟踪。.

•  2018 年 2 月，政府债券的负收益最少。.
•  在过去五年中，股票和上市房地产表现最为突出。.
•  按十年期计算，房地产投资信托基金超过了竞争对手的资产类别，其次是上市房地产。.