市场前景

2017年第四季度业绩：

莱坊亚太优质写字楼租赁指数在 2017 年最后一个季度环比增长 0.71 万亿泰铢，同比增长 1.11 万亿泰铢。.

该指数的上升是由于本季度有 12 个市场的租金上涨，而追踪的 20 个市场中有 4 个市场的租金下降。.

在接下来的 12 个月里，我们预计在追踪的 20 个城市中，有 16 个城市的租金将保持稳定或上涨，这与我们之前的预测相同。.

我们预计，在广泛的GDP增长以及办公楼和住宅市场预计多年的上升周期的支持下，新加坡房地产市场将在2018年趋于稳定和走强。.

办公、住宅和工业地产的实际供应量也正在缓解，不再像过去几年那样供过于求。由于我们预期利率上涨幅度不大，且收益率差相对较小，因此资本流动应保持活跃。在没有外部冲击的情况下，我们预计2018年租金和资本价值将普遍上涨，主要受办公和住宅地产的推动。.

本报告重点介绍了2018年的主要投资主题：

1. 经济增长加速，货币升值：马来西亚和印度尼西亚的经济增长速度在 2017 年超过预期，我们预计这些国家在 2018 年将带来更多积极的惊喜。.
2. 我们预计新加坡和雅加达的办公楼市场将强劲复苏：过去三年租金下降了 20-301 万亿令吉，但预计未来三年将上涨 10-251 万亿令吉。. 
3. 新加坡、吉隆坡和胡志明市的住宅价格可能会意外上涨。.
4. 马来西亚和印度尼西亚的基础设施支出正在加速增长：我们预计这些基础设施项目（其中一些是中国“一带一路”倡议的一部分）将促进就业和经济增长。.
5. 货币政策预计将保持中性至宽松，以支持经济增长：尽管发达经济体在 2017 年逐步退出货币宽松政策，但东南亚各国政府在 2017 年通胀高企的情况下下调政策利率以刺激经济增长，令市场感到意外。.
6. 东南亚 REIT 变革将扩大资本来源：我们预计未来两年将有 10 家新的 REIT 机构成立，泰国可能将迎来第一家独立 REIT 机构。.
7. 区域内资本流动可能会加快：日本、中国和韩国的投资者对东南亚资产的兴趣日益浓厚；而菲律宾、泰国和马来西亚的投资者则寻求在东南亚内部进行投资。.
8. 马来西亚、印度尼西亚和越南可能继续吸引最强劲的资本流入：2017 年，马来西亚是东南亚最大的资本接收国，外国投资额达 10 亿至 4.21 亿美元，其次是越南和泰国。.

GPR/APREA 亚太地区业绩快照》对亚太地区 12 个国家/地区和 8 个行业的上市房地产证券（包括房地产投资信托基金）的动态进行了多时段跟踪。.

•  2018 年 2 月，政府债券的负收益最少。.
•  在过去五年中，股票和上市房地产表现最为突出。.
•  按十年期计算，房地产投资信托基金超过了竞争对手的资产类别，其次是上市房地产。.

本文将探讨中国房地产投资。

1. 法律环境
2. 外资
3. 常见的外国投资结构
4. 近期房地产外商投资企业放松管制
5. 其他近期进展
6. 我们对市场的观察

预计2018年澳大利亚东海岸市场（悉尼、墨尔本和布里斯班）新增及大型翻新物业供应量仅为16万平方米，相当于现有库存不足1.51万亿平方英尺。其中大部分位于墨尔本，且已被预订。鉴于商业信心保持积极态势，我们预计尽管悉尼和墨尔本的供应有限，但市场需求仍将持续增长。因此，我们预计这三个市场的空置率都将下降，其中悉尼的空置率预计将在2018年底达到约3.1万亿平方英尺，为25年来最低水平。.

2017 年第四季度，中央商务区的租户需求达到 11 个季度以来的最高水平，使得全年中央商务区的净吸纳量达到三年来的最高水平。.

2017年第四季度住宅市场依然保持乐观。由于年底假期的影响，黄金地段的产权公寓交易量环比略有下降。. 

不包括机动车在内的零售额连续两个季度实现增长，这可能是季节性促销活动的结果。.

在库存稳定且租户实际搬入新办公场所的情况下，2017 年第四季度商业园区空置率连续第六个季度下降。.

“世纪工程”将在未来几十年为建筑环境带来巨大的机遇。

过去两代人的时间里，我们目睹了亚洲财富和影响力不断增长的熟悉趋势。这一趋势始于上世纪70年代的日本，随后是90年代的韩国，以及21世纪初的东南亚“四小龙”。过去十年，中国和印度一直是世界经济增长的引擎。鉴于它们的雄心壮志和庞大规模，它们很可能在未来很长一段时间内继续发挥重要作用。.

“一带一路”倡议是中国远见卓识和强大影响力的最清晰体现之一。支撑“一带一路”的基础设施和投资将促进贸易流动，并提升亚洲、中东以及北非和东非大部分地区的经济活力。这一愿景不仅将为投资者和开发商带来巨大机遇，“一带一路”也将改变中国企业的格局，随着中国品牌走向世界，这将在21世纪产生深远的影响。.

本报告旨在阐明“一带一路”倡议的内涵。莱坊的研究团队编制了“一带一路”指数，根据一系列关键标准对67个国家进行排名，并结合众多“一带一路”沿线市场的本地分析。我们的分析表明，机遇广泛存在，随着“一带一路”沿线国家与中国双边关系的不断改善，房地产投资、开发和业务拓展潜力巨大。毫无疑问，“一带一路”将进一步推动中国企业在全球市场的增长和影响力。.

通过这份报告，我们朝着能够就“一带一路”沿线切实机遇提供最高水平的建议迈出了关键一步。我们希望您觉得这份报告有用且富有启发性。.

欢迎阅读由高纬环球未来思维专家团队撰写的《租户优势》第六版。在这个瞬息万变的环境中，您必须时刻保持警惕——而这正是我们所做的。在高纬环球，我们始终将客户和员工放在首位，引领未来发展。.

除了区块链和联合办公空间，本期《租户优势》还探讨了房地产科技如何颠覆房地产行业、场所营造的多方面方法，以及Z世代为何代表着未来。此外，我们还将介绍如何利用机器人技术来提升用户体验和设施效率。.

如今，经营房地产投资组合面临着诸多挑战。利率开始上升，融资竞争异常激烈，物业估值不断攀升，而投资者的预期收益却在下降。然而，2018 年 Preqin 全球房地产报告的研究结果有助于我们理解这些问题背后的大背景。自全球金融危机以来，房地产资产类别蓬勃发展，并为绝大多数寻求在另类资产中实现收益多元化的投资者带来了丰厚的回报。.