市场前景

亚太地区房地产市场在全球范围内持续保持强劲增长势头，其中住宅领域和绿色转型均取得了显著进展。亚太经济体的技术进步也推动了房地产行业的转型，数字化和数据中心建设发展势头强劲。这些变化共同影响了该地区房地产项目的开发。.

在全球范围内，房地产行业正日益拥抱以环境、社会和治理 (ESG) 为导向的创新，例如获得绿色城市评级、投资可再生能源项目等。亚太地区 2025 财年第一季度更新的房地产法规也体现了这一转变。包括中国、香港、日本和印度在内的多个亚太经济体已实施相关指导方针，旨在促进绿色基础设施和技术融合，从而推动房地产市场的发展。此外，亚太地区的商业和工业地产市场也正显著增长，众多商业和工业项目的开发计划正在推进中。.

鉴于这些战略发展，亚太经济体因监管政策的更新而对投资者展现出极具吸引力的前景，这些更新旨在吸引各类资产。预计在未来几个月内，这些经济体将在引导区域投资和促进发展方面发挥关键作用。.

美国持续疲软的通胀和就业数据改变了市场格局，市场预期美联储将多次降息，导致资金从大型科技股强劲轮动至包括房地产投资信托基金（REITs）在内的滞后板块，后者被视为降息的受益者。富时EPRA Nareit亚洲美元发展净总回报指数（FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TR）7月份上涨6.341倍（目标3万亿卢比）。我们的活跃市场：

• 日本, +9.5%: 日本央行行长上田文雄提高了短期利率，随后召开的新闻发布会措辞鹰派且令人费解，导致市场波动至今。日本房地产投资信托基金（JREITs）表现相对较好，自利率上调以来以美元计价上涨。银行股作为利率上调的受益者，在上田文雄讲话后最初上涨，但随后两天内下跌近25100万亿卢比，原因是随着全球宏观经济环境持续趋缓，市场对利率的预期发生变化。.
• 澳大利亚, +3.8%:  澳大利亚储备银行在8月6日的会议上宣布维持政策利率不变，并鉴于高企的劳动力成本导致通胀持续走高，推迟了近期下调官方现金利率的预期。我们预计古德曼集团将公布稳健的业绩，包括良好的业绩指引，这主要得益于其不断增长的数据中心业务的强劲贡献。如果下周财报表现良好，我们可能会增加对古德曼集团的减持评级。.
• 香港, +1.5%: 市场对业绩的预期极低，尤其是在恒隆地产因销售疲软（尤其是在中国市场）而将每股分红下调三分之一之后。我们参加了领展房地产投资信托基金在香港和深圳的资产考察，注意到买方机构的参与度很低，尽管估值较低，但市场兴趣却极低。.
• 新加坡, +6.2%:  新加坡房地产投资信托基金（SREIT）的业绩符合预期，但股息增长受到利息成本上升的抑制。鉴于全球利率前景，新加坡的利率也将随之调整，因为新加坡金融管理局（MAS）并不直接制定利率政策。.

结论是：自 7 月 11 日美国 CPI 数据公布以来，由于利率预期重置和良好的盈利状况，REITs 的交易价格一直在上涨。.

美国持续疲软的通胀和就业数据改变了市场格局，市场预期美联储将多次降息，导致资金从大型科技股强劲轮动至包括房地产投资信托基金（REITs）在内的滞后板块，后者被视为降息的受益者。富时EPRA Nareit亚洲美元发展净总回报指数（FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TR）7月份上涨6.341倍（目标3万亿卢比）。我们的活跃市场：

• 日本，+9.5%： 日本央行行长上田文雄提高了短期利率，随后召开的新闻发布会措辞鹰派且令人困惑，至今仍造成市场剧烈波动。日本房地产投资信托基金（JREITs）表现相对较好，自利率上调以来以美元计价上涨。银行股作为利率上调的受益者，在上田文雄讲话后初期上涨，但随后两天内下跌近25%，原因是随着全球宏观经济环境持续趋缓，市场对利率的预期发生变化。
• 澳大利亚，+3.8%：  澳大利亚储备银行在8月6日的会议上宣布维持政策利率不变，并鉴于高企的劳动力成本导致通胀持续高企，推迟了近期下调官方现金利率的预期。我们预计古德曼集团将公布稳健的业绩，并因其数据中心业务的强劲增长而获得良好的业绩指引。如果下周财报表现良好，我们可能会增加对古德曼集团的减持评级。
• 香港，+1.5%： 市场对业绩的预期极低，尤其是在恒隆地产因销售疲软（尤其是在中国内地）而将每股分红下调三分之一之后。我们参加了领展房地产投资信托的香港和深圳资产考察（另文详述），注意到买方机构的参与度很低，尽管估值较低，但市场兴趣却极低。
• 新加坡，+6.2%：  新加坡房地产投资信托基金（SREIT）的业绩符合预期，但股息增长受到利息成本上升的抑制。鉴于全球利率前景，新加坡的利率也将随之调整，因为新加坡金融管理局（MAS）并不直接制定利率政策。.

总之：自 7 月 11 日美国 CPI 数据公布以来，由于利率预期重置和良好的盈利状况，REITs 的交易价格一直在上涨。.

近期利率的快速上涨抑制了经济扩张，但整个地区的增长依然保持韧性。.

由于利率上调，亚太地区的商业房地产投资下降了 40%，但最近的数据显示，市场趋于稳定，一些行业也开始摆脱投资低谷。.

期待

预计未来将出现降息，尽管降息的速度和幅度在不同市场会有所不同，但这将有助于加快投资交易活动。.

大量资金正等待部署。因此，对于精明的投资者而言，风险曲线上存在着各种投资机会，也存在着不同的投资风格。长期的大趋势将推动另类投资和“周期性”资产类别的增长。.

虽然我们建议投资者关注政府和家庭债务水平，并密切关注劳动力市场的任何重大放松，但历史告诉我们，现在就是采取行动的时候。.

世邦魏理仕《2024 年亚太房地产市场展望年中回顾》审视了我们在 2024 年初做出的预测，并揭示了我们对今年剩余时间的展望。.

我们1月份的预测基本正确，但预期降息期的延长延缓了投资活动的复苏。因此，世邦魏理仕小幅下调了全年投资额预测，增幅为10万亿至31万亿。.

世邦魏理仕维持其全年办公楼租赁总量预测，预计增长0至5100万亿英镑，主要得益于强劲的升级需求和绿色环保搬迁趋势；零售业扩张需求也如预期般保持韧性。相反，由于租金和装修成本高昂，租户更倾向于续租而非搬迁，物流需求恢复正常的速度快于预期。.

本报告探讨了将影响亚太地区商业房地产市场在 2024 年剩余时间及以后发展的关键趋势和预测。.

2024年，亚洲房地产证券市场将继续波动，利率预期将影响房地产投资信托基金（REITs）、开发商和亚洲货币的表现。值得注意的是，据称全球基金经理对房地产行业的配置比例已降至2009年以来的最低水平。2009年，基金经理进入该行业后，连续数年获得了强劲的绝对收益和相对收益。尽管收益率上升，美联储官员也发表了鹰派言论，但此次调整幅度不大，成交量也较低。MSCI指数的调整导致部分亚洲REITs被剔除，此前一直对市场构成不利影响。但这些不利因素已于月底消除，使得我们有望看到一些改善。此前，由于被动型基金抛售，导致部分REITs表现不佳，而此次调整也提振了市场。我们增持了受此次调整影响的仓位。短期市场情绪可能主要取决于6月第一周末公布的美国就业数据。上月公布的数据显示失业率上升，因此，如果这一趋势持续下去，可能会再次影响利率预期，这对亚洲REITs和相关货币都将是利好消息。美国大型非必需消费品公司注意到，低收入消费者的购买力明显疲软，这可能是由于疫情导致储蓄消耗殆尽，而不断上涨的生活成本又挤压了可支配收入。在业绩和业绩指引尘埃落定之后，房地产投资信托基金（REITs）和开发商的驱动因素可能主要来自宏观经济，但我们也可能开始看到企业活动和股票回购公告有所回升。.

尽管面临利率上升和多国住房危机等挑战，亚太地区房地产市场在全球范围内仍保持强劲增长。亚太经济体的显著技术进步加速了房地产行业的转型，数字化和可持续发展理念的融合发展势头强劲。这些变化也同时影响着该地区房地产项目的开发。.

在全球范围内，房地产行业正日益拥抱以环境、社会和治理（ESG）为导向的创新，以此作为应对碳排放不断加剧等问题的解决方案。亚太地区2024财年第四季度更新的房地产法规也体现了这一转变。包括中国、香港和日本在内的多个亚太经济体已实施相关指导方针，以促进绿色基础设施和技术融合，从而应对这一挑战。.

此外，尽管流动性受限，亚太地区的商业和工业地产市场仍显著增长。在住房领域，澳大利亚、新加坡、中国、印度和香港等国家和地区已优先推进战略改革和监管，以满足住房需求。值得注意的是，印度和新加坡已在养老院领域取得进展，以满足老年人的居住需求。.

尽管面临诸多挑战，但由于各类资产类别和类型的监管政策更新，亚太经济体仍为投资者提供了极具吸引力的投资前景。预计在未来几个月内，这些经济体将在引导区域投资和促进发展方面发挥关键作用。.

东南亚预计2024年经济将强劲增长，尽管面临通胀和地缘政治紧张局势等挑战，大多数主要经济体预计仍将加速增长。通胀缓解和投资增加有望进一步支撑经济增长。.

高纬环球最新发布的报告探讨了东南亚在 2024 年充满希望的增长前景。预计东南亚经济将增长 4.61 万亿至 3 万亿美元，处于上升趋势，超过了前一年 4.01 万亿至 3 万亿美元的增长率。.

新加坡经济增长预计将在 2024 年改善至 3.01 万亿卢比，高于 2023 年的 1.11 万亿卢比，尽管高利率环境和全球经济不确定性将抑制增长。.

随着外部需求的复苏，制造业的复苏将支撑经济增长；鉴于新加坡作为区域商业中心的地位以及旅游业的复苏，服务业的需求也将保持强劲。整体房地产需求预计将有所改善，但增速将较为谨慎；部分市场（例如住宅和办公楼市场）供应量的增加将抑制租赁前景。.

预计2024年亚太房地产行业将更加蓬勃发展。能否迅速行动、深入挖掘市场和行业以发现价值、并建立富有成效的合作伙伴关系，将是充分利用该地区复苏机遇的关键。.

高力国际2024年投资者洞察——国家聚焦系列旨在为房地产投资者和业主提供对未来一年的独特见解，并深入了解亚太地区的各个市场。随着投资者在全球快速变化的市场格局中评估其投资组合，本系列报告将提供对关键市场动态、前景和机遇的战略性分析，以及亚太地区各类资产的可操作性见解。.

尽管全球格局瞬息万变，亚太地区的房地产市场仍展现出卓越的韧性和适应能力。亚太经济体的地缘政治发展推动了房地产行业的转型，技术和可持续发展理念的融合日益普及。这些变化也对快速推进的项目开发产生了影响。.

随着全球房地产行业积极拥抱科技创新，日益增长的碳排放促使建筑行业向环保型建筑模式转变。亚太地区2024财年第三季度更新的房地产法规充分体现了这一转变。包括中国、新加坡、澳大利亚和日本在内的许多亚太国家都已推出绿色基础设施和技术整合指南，以应对这一挑战。.

此外，澳大利亚和日本等国家已将投资重点从数据中心和冷库等专业资产类别转向租赁型物业。尽管由于流动性收紧，租户需求有所减弱，但投资者对商业和工业地产表现出浓厚的兴趣。此外，包容性和平等住房权利的新趋势在香港和日本等经济体中兴起，预计未来几年将对亚太其他地区产生影响。.

尽管面临诸多挑战，但由于各类资产类别和资产类型的监管更新，亚太经济体仍为投资者提供了极具吸引力的投资机会。预计这些经济体将在引导区域投资和发展方面发挥关键作用。.