市場展望

最近の急激な金利上昇により経済成長は鈍化したものの、地域全体では依然として成長は堅調に推移している。.

金利上昇の結果、アジア太平洋地域の商業用不動産投資は40%減少しましたが、最近のデータでは安定化が見られ、一部のセクターでは投資の最低水準から脱しつつあります。.

楽しみにしている

今後、金利が引き下げられると予想されますが、そのペースと規模は市場によって異なります。これは、投資取引活動の加速を後押しするでしょう。.

投入を待つ巨額の資金が存在します。したがって、賢明な投資家には、リスクカーブに沿って、そして様々な投資スタイルにおいて投資機会が存在します。長期的なメガトレンドは、オルタナティブ投資と「景気循環型」資産クラスの成長を牽引するでしょう。.

投資家に対しては、政府および家計の債務水準に留意し、労働市場の大幅な縮小を注視するようアドバイスしていますが、歴史は行動を起こすべき時が今であることを示しています。.

CBRE の 2024 年アジア太平洋不動産市場展望中間レビューでは、2024 年の初めに行った予測を検証し、今年の残りの期間の見通しを明らかにしています。.

1月の当初予測は概ね正しかったものの、予想されていた利下げの長期化により投資活動の回復が遅れています。そのため、CBREは通期の投資額予測をわずかに下方修正し、0%から3%の増加としました。.

CBREは、堅調なアップグレード需要とグリーン化への投資による移転需要を背景に、通期オフィス賃貸総量予想を0～5%増と据え置きました。また、小売業の拡張需要も予想通り底堅く推移しています。一方、物流施設の需要は、賃料と設備投資コストの高さから、テナントが移転よりも更新を優先する傾向が続いているため、予想よりも早く正常化しました。.

このレポートでは、2024 年以降もアジア太平洋地域の商業用不動産市場を形成する主要なトレンドと予測を調査します。.

アジアの不動産証券は、金利見通しがREIT、デベロッパー、そしてアジア通貨のパフォーマンスを牽引する中、2024年も引き続き変動が続く。明るい材料としては、世界のファンドマネージャーが不動産セクターを最もアンダーウェイトにしていると言われている点が挙げられる。これは、2009年にこのセクターに参入したファンドが、数年連続で絶対的にも相対的にも好調なパフォーマンスを示した年以来のことだ。利回りの上昇とFRB当局者のタカ派的な発言にもかかわらず、調整は浅く、取引量は少ない。MSCIの変更により複数のアジアREITがインデックスから除外されたことは懸念材料となっていたが、月末に解消された。これにより、パッシブファンドが売りに回ったことで、目立った除外がアンダーパフォーマンスにつながった後、いくらかの改善が見られる可能性がある。当社は、これらの変更の影響を受けたポジションを買い増した。短期的なセンチメントは、6月第1週末に発表される米国雇用統計に左右される可能性が高い。先月の報告書では失業率の上昇が示されており、この傾向が継続すれば金利見通しが再び変化する可能性があり、これはアジアのREITと通貨にとってプラスとなるでしょう。米国の大手裁量的消費者企業は、低所得層の消費者が著しく弱くなっていると指摘しています。これはパンデミックによる貯蓄の減少とコスト上昇による可処分所得の減少が原因と考えられます。業績とガイダンスを踏まえると、REITとデベロッパーの牽引役はマクロ経済要因となる可能性が高いですが、企業活動や自社株買いの発表にも上向きの動きが見られる可能性があります。.

アジア太平洋（APAC）地域の不動産市場は、多くの国における金利上昇や住宅危機といった課題にもかかわらず、世界規模で力強い成長を続けています。APAC経済における技術革新の著しい進展は、不動産セクターの変革を促し、デジタル化とサステナビリティへの取り組みが加速しています。これらの変化は、地域における不動産プロジェクトの開発にも同時に影響を与えています。.

世界的に、不動産セクターは、二酸化炭素排出量の増大といった課題への解決策として、環境・社会・ガバナンス（ESG）主導のイノベーションをますます積極的に取り入れています。この変化は、2024年度第4四半期にアジア太平洋地域において更新された不動産規制にも顕著に表れています。中国、香港、日本を含むいくつかのアジア太平洋地域経済圏では、この課題に対処するため、グリーンインフラとテクノロジーの統合を促進するガイドラインを導入しています。.

さらに、流動性が逼迫しているにもかかわらず、アジア太平洋地域では商業用・工業用不動産の価格が大幅に上昇しています。住宅分野では、オーストラリア、シンガポール、中国、インド、香港などの国々が、住宅需要に対応するための戦略的な改革と規制を優先しています。特にインドとシンガポールは、高齢者向け住宅分野での取り組みを強化し、住居を求める高齢者のニーズに応えています。.

依然として課題が残るものの、APAC経済は、様々な資産クラスや資産タイプにおける規制の見直しにより、投資家にとって魅力的な投資先となっています。今後数ヶ月間、これらの経済は地域投資の誘導と発展の促進において重要な役割を果たすと予測されています。.

東南アジアは2024年に力強い経済成長を見込んでおり、インフレや地政学的緊張といった課題にもかかわらず、主要経済のほとんどが成長を加速させると予想されています。インフレの緩和と投資の増加が、成長をさらに支えると見込まれます。.

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新レポートは、2024年の東南アジア（SEA）の有望な成長見通しを調査しています。4.6%の拡大が予測されているSEAの経済は上昇傾向にあり、前年の成長率4.0%を上回っています。.

シンガポールの経済成長は、依然として高い金利環境と世界経済の不確実性により抑制されるものの、2024年には3.0%に改善し、2023年の1.1%を上回る見込みです。.

経済成長は、外需の回復に伴う製造業の回復と、シンガポールが地域のビジネスハブとしての地位と観光業の回復を背景に堅調なサービス需要によって支えられるでしょう。不動産需要全体は、慎重ながらも改善すると予想されますが、住宅市場やオフィス市場など一部の市場における供給増加は、賃貸市場の見通しを圧迫する可能性があります。.

2024年はアジア太平洋地域の不動産業界にとって、よりダイナミックな年になると予想されています。迅速な行動、市場やセクターを深く掘り下げて価値を見極める能力、そして生産的なパートナーシップを構築する能力が、この地域の復活を最大限に活かす鍵となるでしょう。.

コリアーズの2024年投資家インサイト - カントリースポットライトシリーズは、不動産投資家とオーナーの皆様に、今後の1年に関する独自の洞察と、地域全体の各市場に関する深い理解を提供することを目的としています。投資家の皆様が急速に変化する世界情勢を踏まえてポートフォリオを評価するにあたり、本シリーズは、主要な市場動向、見通し、機会に関する戦略的見解に加え、アジア太平洋地域における資産クラス全体にわたる実用的なインサイトを提供します。.

アジア太平洋（APAC）地域の不動産市場は、急速に変化する世界情勢にもかかわらず、驚異的な回復力と適応力を示してきました。APAC経済における地政学的な変化は、不動産セクターの変革をもたらし、テクノロジーとサステナビリティの融合が加速しています。これらの変化は、急ピッチで進められるプロジェクトの開発にも影響を与えています。.

世界中の不動産業界がテクノロジー主導のイノベーションに追いつくにつれ、二酸化炭素排出量の増加に伴い、環境に配慮した建築手法への移行が進んでいます。この変化は、2024年度第3四半期にアジア太平洋地域において更新された不動産規制にも顕著に表れています。中国、シンガポール、オーストラリア、日本など、多くのアジア太平洋諸国では、この課題に対処するため、グリーンインフラやテクノロジーを統合したガイドラインを導入しています。.

さらに、オーストラリアや日本といった国では、データセンターや冷蔵倉庫といった特殊な資産クラスから、Build-to-Rent（賃貸型）の資産タイプへと重点を移行しています。流動性の逼迫によりテナントからの需要は低迷しているものの、投資家は商業用・産業用不動産に強い関心を示しています。さらに、香港や日本といった経済圏では、包摂性と平等な住宅権という新たなテーマが浮上しており、今後数年間で他のアジア太平洋諸国にも影響を及ぼすと予想されます。.

依然として課題はあるものの、APAC諸国の経済は、様々な分野や資産タイプにおける規制の見直しにより、投資家にとって魅力的な投資機会を提供しています。これらの経済は、地域における投資と開発の促進において重要な役割を果たすことが期待されています。.

経済

シンガポールは2023年の景気後退は回避したものの、主要経済圏の低成長という外的逆風に直面し続けています。そのため、対外志向セクターの活動は2024年上半期も低迷すると予想されます。しかしながら、航空旅行と観光業の持続的な回復と、堅調な労働市場環境は、観光、航空関連、消費者向けセクターの成長を支えるでしょう。GDPは2024年に1～31兆3千億米ドル（前年比）の成長が見込まれ、2023年の1兆2千億米ドル（前年比）の成長率を上回ると予測されています。.

オフィス

2023年にはテクノロジーセクターからの賃貸需要が減少したものの、シンガポールのオフィス市場は底堅く推移しており、消費者、個人富裕層、フレキシブルワークスペースといった多様な需要牽引要因が寄与しています。金利とインフレ圧力が緩和し、経済が回復し、企業が事業拡大計画に着手する自信を取り戻すことで、2024年後半には市場心理が改善する可能性があります。.

産業

一部の3PLが統合モードに入っていることから、2024年にはリース需要がより多様化すると予想されます。ライフサイエンスおよびテクノロジー分野のテナントは、質の高いスペースを求めて引き続き積極的に活動しており、製造業の回復は、電子機器、一般製造業、エンジニアリング企業によるリース活動の増加につながるはずです。.

小売り

継続的な課題により、今年の小売業者の拡大需要は抑制される可能性があります。しかしながら、コンサートやイベントの豊富な開催計画を背景に、観光業は依然として明るい兆しとなっています。観光業の完全な回復への期待と、2024年の供給完了が限定的であることから、小売店舗の賃料は下支えされるでしょう。.

居住の

2023年は、売上の低迷と竣工物件の豊富さに伴い、賃料と価格の上昇は鈍化しました。高価格帯への抵抗が強まり、賃貸市場が2023年の竣工ピークによる供給増加を消化していく中で、2024年には成長の勢いがさらに弱まると予想されます。.

投資

2023年までの投資家心理は慎重なものの、潤沢な流動性は確保されています。マクロ経済の安定性、ビジネスに有利な環境、そして政治的に中立的な姿勢から、投資家はポートフォリオの分散化と資産保全の観点から、シンガポールの不動産資産に引き続き信頼と関心を寄せています。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/reports/singapore-market-outlook-2024

2023年、高金利、中国本土の回復の遅れ、地政学的緊張がアジア太平洋地域の不動産市場の重荷となりました。こうした懸念は2024年も続くと予想されますが、CBREは年半ばまでに回復に転じると予想しています。.

経済的な観点から見ると、米国経済は2024年にソフトランディングする態勢が整っており、アジア太平洋地域では年半ばに金利の低下サイクルが始まると予想されています。.

オフィス市場は引き続き供給ブームが見込まれ、テナントは空室率の向上を活用して、質の高いオフィスへの逃避と職場環境の最適化を推進するでしょう。優良オフィスと緑地の需要は増加するでしょう。.   

小売業界では、設備投資や店舗ネットワークの計画に対する慎重なアプローチにもかかわらず、小売業者は好ましい市場環境を利用してアップグレードや拡大を図る態勢が整っています。.

物流施設のテナントの拡張意欲はさらに緩和すると予想され、テナントは不動産計画と設備投資をより綿密に精査することになるだろう。.

ほとんどの市場でホテルの ADR が正常化する一方で、適切に管理された資産の稼働率の向上が収益の増加を牽引すると予想されています。.

商業用不動産投資は、2024年上半期も低調に推移すると予想されます。しかし、2024年下半期には、価格再調整と金利引き下げを背景に、投資活動が活発化すると予想されます。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2024

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの2024年アジア太平洋オフィス展望では、オーストラリア、中国、インド、インドネシア、日本、韓国、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ベトナムの都市の供給、需要、空室率、賃料データの予測を提供します。.

地域概要

主なメッセージ:

• インフレ率は大幅に改善したものの、地域全体のほとんどの市場では依然として目標帯域を上回っており、「より長期にわたる高金利」のシナリオが予想されている。.
• アジア太平洋地域の経済成長は鈍化する見込みだが、2024年にはプラス領域（実質平均年間成長率3.5%～4.0%）を維持すると予想されている。.
• 経済見通しの弱まりにもかかわらず、地域のオフィス需要は2024年にパンデミック前の水準に戻ると予想されていますが、新規供給が平均を上回るため、空室率は上昇するでしょう。.
• 賃料の伸びは2024年は横ばいとなり、2025年から徐々に加速すると予想されています。.
• 質の高い物件への逃避が続いていることを考えると、新しくて高品質な建物の方がパフォーマンスが優れている可能性が高い。.

不安定な経済環境の中、アジア太平洋地域のオフィス市場は堅調に推移し、成長を続けています。2023年の最初の9ヶ月間で、アジア太平洋地域の上位25都市において、グレードAオフィスのストックが約5,000万平方フィート（msf）吸収され、第4四半期にはさらに1,200万平方フィート（msf）の増加が見込まれています。2023年の年間オフィス需要は6,200万平方フィート（msf）と予測されており、これは昨年の5,500万平方フィート（msf）から11%（1兆1100億平方フィート）の増加となります。.

2023年の新規供給は合計109 msfとなり、需要を上回り、空室率は2022年の16.1%から17.6%に上昇する見込みです。その後、賃料の伸びは鈍化し、加重平均で約0.5%減少する可能性があります。.

見通しは概ね良好です。需要は2024年に8,300万平方フィート、2025年には8,700万平方フィートに増加すると予測されており、パンデミック前の水準に匹敵する見込みです。しかしながら、新規供給の波も予想されており、今後2年間で約2億3,500万平方フィートの完成が見込まれています。空室率は2024年に18.4%でピークを迎え、その後2025年まで横ばいになると予想されています。このため、賃料には下押し圧力がかかり続けるでしょう。賃料は2024年には地域加重平均水準で横ばいとなり、2025年以降は緩やかに上昇する見込みです。したがって、短期的にはテナントにとって好機が残されています。.