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隨著辦公室、旅館、零售和綜合用途開發等商業房地產資產被納入上市房地產投資信託基金（C-REITs）框架，中國房地產投資信託基金市場正進入新的成長階段。監管環境的完善和更為寬鬆的利率環境提升了C-REITs的相對吸引力，為國內外投資者創造了極具吸引力的收益型投資機會。隨著符合資格的資產範圍擴大和市場深度增加，C-REITs產業展現出巨大的長期潛力。.

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主要心得

  • 10 月和 11 月的零售業銷售額（不含汽車）均有所增長，而食品和飲料（F&B）銷售額在 10 月則恢復增長。.
  • 儘管 2025 年下半年情況有所改善，但 2025 年上半年需求疲軟拖累了整體表現，使得全島零售業空置率在 2025 年第四季大致維持不變。.
  • 根據第一太平戴維斯的一籃子零售物業資料顯示，烏節和郊區的平均月租均錄得溫和的按年增長。.
  • 在緊張的供應量和持續的旅遊業復甦的支持下，今年的出租率和租金（尤其是主要購物區）預計將有 1% 至 2% 的溫和增長。至於郊區的購物中心，由於主要購物中心的空置率仍然偏低，預估租金仍將有相同幅度的成長。
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主要心得

  • 2025 年，工廠和倉庫的總租賃活動溫和增長，第一太平戴維斯的一籃子優質倉庫和物流租金錄得更強勁的增長。相比之下，優質多用戶工廠空間的租金增長持續放緩。.
  • 投資者的謹慎情緒持續，拖累分層工業銷售額，並導致 2025 年工業投資銷售總額下降。.
  • 市場對剩餘土地年期較短的工業資產需求強勁，支持第一太平戴維斯一籃子 30 年租賃期工業物業的價格加速增長。相反，永久業權和 60 年租賃期工業物業的價格增長放緩。.
  • 2025 年，商務園區的租金增長略有加強，而高規格工業區的租金增長則受到抑制。.
  • 美國近期的關稅，以及在鄰國尋求成本優勢的企業，持續重塑區域供應鏈。在此背景下，預計 2026 年一般倉庫空間的租金增長將放緩，而多用戶工廠空間的租金則會因其成本效益而上升。.
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世邦魏理仕 2026 年亞太地區投資者意向調查顯示，今年亞太地區大多數市場的購買意願進一步改善，超過 57% 名受訪者表示他們傾向於在 2026 年購買更多房地產。.

韓國、澳洲和新加坡的淨購買意願增強，而日本的淨購買意願保持穩定。儘管中國內地和香港特別行政區的投資者2026年的淨購買意願仍為負值，但與去年相比有所改善。.

今年的調查顯示，投資人對產業的偏好發生了變化。辦公大樓六年來首次躍居最受歡迎產業榜首，工業物流和住宅產業名列前三名。數據中心在投資人偏好排名中持續攀升，今年排名第四。.

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主要心得

  • 越來越多的公司在辦公室選址策略上採用了 「追求品質 」的方法，AAA 級辦公室在新頂級辦公室的緊張供應下持續被吸納。.
  • 根據第一太平戴維斯的數據，2025 年第四季度 CBD 甲級寫字樓的空置率按季下降 0.3 個百分點 (ppt)，至 6.7%。全年空置率下降了 1.3 個百分點，扭轉了 2024 年錄得的 1.5 個百分點的升幅。.
  • 由於新開發的寫字樓項目有限，加上空置率低，2025 年第四季 CBD 甲級寫字樓平均租金連續第七季上升，每平方呎按季上升 0.3% 至 S$9.96。2025 年全年，寫字樓租金增長 1.8%，超過 2024 年的 1.1%。.
  • 2026 年和 2027 年，CBD 甲級辦公樓的租金預計將全面上漲。甲級辦公樓將以財力雄厚的大型公司和家族辦公室為主，而非甲級辦公樓則會隨著時間的推移，由於其租戶群包括面臨更大利潤壓力的較小細分行業，因此會被重建或出現空置率上升的情況。我們對 2026 年 CBD 甲級寫字樓租金的預測仍為 +2%。.
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亞太地區商業房地產市場在經歷了2025年的挑戰後，於2026年進入關鍵階段，展現出強勁的韌性。隨著利率維持穩定，資本市場不斷改善，投資者和租戶的樂觀情緒日益高漲。.

基於我們的《2026年亞太展望》及其他報告，《2026年六大趨勢》重點關注影響該地區的主要趨勢。這些趨勢包括辦公用品供應的變化以及對人工智慧資料中心投資的增加，從而凸顯了成長點和策略機會的湧現。.

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主要心得

  • 新加坡 2025 年最後一季的房地產投資銷售總額為 S$109.7 億新加坡元。儘管與上一季度相比下降了 3.3%，但其活動水平仍具有韌性。值得注意的是，第三季的基數較高，為 S$113.5 億美元。.
  • 來自 S-REITs、機構投資者及高淨值個人的投資活動保持健康，主要受惠於融資成本下降及大多數物業板塊的強勁基本面。此外，美國總統特朗普加徵關稅的影響已證實較最初預期的輕微。.
  • 2026 年投資銷售市場的前景不僅受利率軌跡的影響。地緣政治發展的多變和不穩定性使情況日趨複雜。有鑒於此，我們維持 2026 年的投資銷售預測約為 S$340 億美元，與 2025 年的水平一致。在實物資產中，今年可能表現較佳的行業包括辦公室、零售及具重建潛力的物業。.

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2026 年，亞太地區的房地產資產將進入一個更具選擇性但機會豐富的階段，因為資金將果斷地轉移至收入明確、供應限制及結構性需求驅動的市場和行業。在基本因素支持回報的情況下，機會最為顯著，尤其是日本的寫字樓和多戶住宅、澳洲的可建租和優質零售、新加坡的彈性房地產投資信託基金相關資產，以及印度的寫字樓和數據中心，這些都受到不斷擴展的全球能力中心（GCC）和數位化的支持。.

在整個區域內，價格規範和有限的新供應為租金增長創造了有利條件，而技術採用和能源轉換則為數據中心和基礎設施開闢了新的道路。2026 年是將資金配置於兼具彈性、成長性及長期主題相關性的資產的時機。.

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作者：Shai Greenberg、Hiroshi Takahashi、Akira Ota

目的

本研究探討 2014 年至 2023 年間日本房地產投資信託基金 (REIT) 的外資持有比率趨勢。本研究使用面板回歸法，探討公司特徵、宏觀經濟因素和政策干預如何塑造外商投資模式，為管理者、投資者和決策者提供啟示。.

設計/方法/途徑

本研究使用 33 家 J-REITs 的面板迴歸 (固定與隨機效應)，分析公司層級、資產類型、保薦人與宏觀財務因素，以及納入 FTSE EPRA/NAREIT Global Index 對外資持有比例的影響。.

結果

市值、日圓升值、旅館業和全球指數納入與外資持有呈正相關，而較高的槓桿率、日本銀行購買 J-REIT、較強的 ROA、較高的政策利率和物流業則呈負相關。.

實際影響

研究結果提供了可行的見解：對於投資者而言，市場規模、行業和指數納入是流動性和可得性的訊號；對於 J-REITs 而言，資產風險回報特徵、行業選擇和槓桿紀律很重要；對於決策者而言，指數參與和貨幣政策會影響外資流向。.

原創性/價值

據我們所知，這是第一項將面板迴歸應用於 J-REITs 的外國所有權的研究，強調產業和宏觀金融驅動因素，並提供來自全球第三大 REIT 市場的證據。.

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新的辦公室模式：新加坡的工作場所正在轉型，邁向混合、永續、多代同堂的未來。

在新加坡和整個亞太地區，各組織正在重新思考工作場所策略，並創造能夠提升績效和影響力的環境。.

我們對該地區 800 多家企業用戶進行了工作場所調查，從獨特的視角展現了工作場所的形成過程。.

關鍵見解

  • 48% 個組織已經投資或計劃投資以提高工作場所品質和員工體驗。.
  • 47% 個組織採用混合模式；大多數組織維持考勤制度和指定座位。.
  • 15% 已經開始考慮，40% 開始探索到 2030 年五代在工作場所的需求。.
  • 永續發展是一個大膽的目標，52% 與他們的房東合作。.
  • 20% 使用 AI 工具來提升員工體驗；6% 使用辦公桌預訂資料；3% 配備佔用感測器。.

閱讀完整報告，了解如何打造適應性強、高效且面向未來的工作場所。.

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