思想引领

后疫情时代不断变化的工作模式、员工对更好工作场所体验的需求、庞大的区域供应渠道和高空置率，以及为保持竞争力而迫切需要提升老旧物业的竞争力，这些因素共同推动了亚太地区办公创新新时代的到来。.

在最新技术的支持和推动下，房东和投资者正努力提升租户在员工一天中各个阶段的体验；从通勤到工作环境，再到休闲娱乐。.

我们最新的报告阐述了创新如何通过办公创新的三大支柱来推动这些改进：

• 实施以人为本的方法
• 引入物理增强技术
• 拥抱数字化融合

近年来，亚太地区的数据中心行业发生了巨大的变化，从以前被视为单纯的基础设施发展成为技术前沿备受追捧的房地产资产。.

人工智能 (AI) 和云计算服务的蓬勃发展，推动了亚太地区对托管数据中心和超大规模数据中心的强劲需求，激发了房地产投资者对这一快速扩张的浓厚兴趣。.

本报告探讨了亚太地区数据中心投资的关键趋势、机遇和前景，并深入分析了澳大利亚、香港特别行政区、印度、日本、韩国、中国大陆、新加坡和东南亚的数据中心租户和投资市场。.

快速增长 人工智能（AI） 和 云计算 正在推动前所未有的需求 数据中心 整个亚太地区。尽管预期数据中心供应将 到2028年翻一番, 该地区仍然面临着 缺口15-25吉瓦, 主要原因是 电力供应有限 以及短缺 具备人工智能功能的基础设施.

人工智能工作负载所需的功率密度是传统配置的两倍以上，因此需要在冷却、楼层负载、延迟和带宽方面进行升级。许多现有和计划中的设施都无法满足这些新的技术标准。.

• 由于物价上涨导致需求下降以及中国经济复苏放缓，日本经济停滞不前，但并未陷入衰退。.
• 日本待售房地产市场已从 COVID-19 疫情造成的突然放缓中复苏，但由于价格上涨导致需求下降，以及尽管利率上升，成本上升导致供应减少，供需平衡勉强维持。.
• 受新冠疫情影响，日本酒店和零售地产行业一度放缓，但随着经济复苏，日元走软（货币政策差异及其他因素导致）刺激了入境需求，日本酒店和零售地产行业持续蓬勃发展。.
• 在日本办公楼租赁市场，空置率持续缓慢下降，租金除少数例外情况外，持续逐步上涨。.
• 尽管交易价格保持稳定，但由于待售房产减少，交易数量和交易金额都在下滑，一些投资者也因此采取了谨慎的态度。.
• 比较主要发达国家和发展中国家的经济增长率和通货膨胀率，前者会根据国家和时间段呈现类似的波动，而后者的指标则呈现出不同的趋势。.
• 在发达国家的经济增长和通货膨胀率指标中，只有日本的通货膨胀率呈现明显的下降趋势。.
• 在所比较的主要国家中，日本的人口长期呈下降趋势，因为自然减少的人口数量并未被社会增长的人口数量完全弥补。.
• 主要国家的人口由于社会发展而持续增长，但美国人口被认为正在快速增长，包括通过非法移民，预计经济增长率将大幅上升。.

世邦魏理仕最新动态 亚太租赁市场情绪指数 数据显示，受办公和零售需求增长的推动，2025年第一季度整体租赁市场情绪有所改善：

• 办公场所——多个市场的情绪有所改善: 大多数市场的咨询量和实地考察量均有小幅增长，部分原因是季节性因素。尽管区域租赁活动仍以续租而非搬迁决策为主，但印度和日本对办公空间的扩张需求有所增加。.
• 零售业——扩张需求持续存在: 核心地段的优质商铺提振了租赁市场的积极情绪。然而，由于零售商在房地产规划方面采取了更为谨慎的态度，大多数市场的租金基本保持不变。. 
• 工业及物流——租户市场持续活跃: 鉴于中国内地和香港特别行政区的租赁活动放缓，整体市场仍以租户为主。然而，由于部分租户寻求通过整合或缩减规模来节省成本，该时期内场地咨询量略有增加。.

新加坡正利用其战略位置、监管激励措施以及对房地产投资信托基金、数据中心和物流等新兴资产类别的关注，巩固其作为全球资本市场的地位。.

新加坡金融管理局近期推出的50亿新元投资计划以及简化的上市规则，正帮助这个城市国家提升流动性，吸引更多区域和国际投资者。随着去全球化和地缘政治紧张局势导致资本流动格局发生变化，新加坡对创新和多元化的重视确保了其在全球经济中持续保持重要地位。.

尽管短期内经济和地缘政治形势不明朗，亚太地区经济仍在持续适应波动，包括通胀放缓以及为响应美联储2024年降息计划而采取的温和降息措施。汇率波动仍对办公楼装修成本产生影响。以美元计价的利率虽略有下降，但以亚太地区当地货币计价的利率平均已上涨51万亿至3万亿美元。预计区域办公楼需求将保持稳定，但供应可能超过需求，从而推高空置率。. 

亚太地区数据中心市场正经历快速增长，这主要得益于云计算、5G以及日益增长的数字化需求。该地区目前拥有12.2吉瓦的运营容量和14.4吉瓦的在建容量，其中中国、日本、澳大利亚和印度处于领先地位。超大规模数据中心提供商和可持续发展举措是关键发展趋势，私募股权投资也持续保持着浓厚的兴趣。德里和台北等新兴市场也在蓬勃发展。.

由于该地区酒店供应有限，游客数量的回升激发了投资者对酒店资产的兴趣。东京是酒店投资的首选城市，其次是悉尼，首尔和曼谷并列第三，新加坡和大阪均位列第五。.

2024年下半年，亚太地区物流租金同比小幅增长0.21万亿澳元，其中墨尔本增幅最大，达6.71万亿澳元，而北京和上海则因供应过剩而出现下滑。预计2025年空置率将保持稳定。.