思想引领

• 租户咨询和现场考察数量持续增长，但与前两个月相比增速放缓。.
• 灵活办公空间需求保持稳定，大多数受访者表示他们没有发现任何重大变化。.
• 受访者表示租金面临更大的下行压力，而大多数主要市场的激励措施预计将会增加。.
• 在连续两个月保持乐观之后，租赁市场情绪略有恶化，再次转为负面。房东实力也有所减弱。.

去年对于新加坡和马来西亚的商业地产来说是艰难的一年。但随着2020年底交易量创下历史新高，以及新冠疫苗的快速推广，前景一片光明。.

本周，Yardi汇聚了该地区一些最杰出的经济专家，共同解读数据，挖掘趋势。以下是五大洞见，可帮助您指导2021年及以后的投资决策……

1. 两个市场都在波动 牛津经济研究院预测新加坡GDP将反弹至7.11万亿英镑，马来西亚将反弹至5.41万亿英镑。新加坡有望在第二季度恢复到新冠疫情前的水平，马来西亚则可能在第四季度。但牛津经济研究院亚洲首席经济学家西恩·芬纳警告说，“经济增长复苏取决于公共卫生状况”，并且与各国遏制新冠疫情的努力息息相关。芬纳强调，疫苗接种是经济复苏的关键。在新加坡，已有近2.41亿人接种了第一剂疫苗。到第三季度，新加坡的疫苗接种率将达到8.01亿人，从而实现群体免疫。芬纳表示，虽然目前只有2.31亿马来西亚人接种了疫苗，但到年底，该国将有7.01亿人完成疫苗接种。.
2. 经济创伤需要时间才能愈合。 芬纳在Yardi面向房地产专业人士的演讲中表示，两国经济的反弹和复苏都将受到“经济创伤”的影响。她解释说，企业需要时间来修复资产负债表，劳动力市场也需要时间来解决技能错配问题。新加坡在经历了GDP的历史性下滑后，实现了V型复苏。芬纳的同事、牛津经济研究院经济学家郑成恩表示：“新加坡的产出损失几乎已经完全弥补，其GDP目前已接近疫情前的水平。”但这一总体数据掩盖了各行业的差异。由于对消费电子产品和药品的强劲需求，制造业表现“非常出色”。受疫情限制措施重创的服务业将“继续表现不佳”。与此同时，金融业则持续扩张。芬纳补充说，尽管1月份收紧的限制措施不如2020年那样具有破坏性，但马来西亚仍然陷入了衰退，并且“对经济的服务业造成了沉重打击”。马来西亚的基础设施项目是一大亮点，预计短期和长期项目都将对经济产生“强大的乘数效应”。.
3. 去年亚太地区的投资额创下历史新高 2020年可谓是噩梦般的一年，亚太地区的投资额同比下降了191万亿美元，但第四季度却创下了历史新高。“人们都在为最后的冲刺积攒资金，”Real Capital Analytics亚太区董事总经理David Green-Morgan表示，“交易源源不断。”这使得2020年的投资额回升至1500亿美元，达到了可观的水平。然而，新加坡是2020年亚太地区房地产市场表现最疲软的市场之一，交易额同比下降了601万亿美元。Green-Morgan补充道，马来西亚的情况也好不到哪里去，交易额下降了561万亿美元。.
4. 房地产市场的表现不仅仅与新冠疫情有关。 格林-摩根表示，在新冠疫情爆发前，新加坡是该地区最活跃的商业地产市场之一。这个城市国家在2018年和2019年排名第六，但去年下滑至第11位。^th 在Real Capital Analytics的排名中，新加坡的销售额同比下降了731万亿令吉（$32亿令吉）。与此同时，吉隆坡甚至未能跻身前20名。Green-Morgan表示，新加坡的下滑并非新冠疫情造成的，而是自然衰退的结果，疫情只是’加速并加剧了这一趋势“。新加坡在2019年创下了”历史新高“，因此”2020年想要超越这一成绩注定会很艰难“。新冠疫情延续了马来西亚商业地产活动原本就已呈现下滑的趋势。是什么导致了这种下滑？Green-Morgan表示，最显著的因素是政治环境的持续波动造成了不确定性，其次是资本转向越南等更远的地方。他表示，马来西亚政府正在寻求出台政策以便利资本流动，这将起到”巨大的推动作用“。.
5. 有大量资金正在寻找交易机会。 Real Capital Analytics预计今年新加坡的房地产市场活动将有所增长。Green-Morgan指出，三星中心（Samsung Hub）的交易就是一个例证。三星中心是一栋30层高的分层地契建筑，于2005年竣工。价格已经攀升，最近的交易价格接近每平方英尺14000美元，Green-Morgan补充道，这对新加坡市场来说是一个“相当重要的里程碑”。尽管面临挑战，资金仍在持续流入马来西亚的商业地产市场。去年最大的一笔交易是收购吉隆坡的一处前空军基地，该基地由马来西亚政府和中国国有企业中国铁路工程总公司合资购得。“这笔土地交易价值15亿美元，但如果一切顺利推进，其开发价值将达到360亿美元。在东盟范围内，这是一个规模庞大的项目，”Green-Morgan总结道。.

在网络研讨会的总结环节，Yardi公司的Devine指出，两个市场的前景“既乐观又充满挑战，但仍存在不确定性”。“过去12个月里，我们学到的最重要的一点是，确定性是一种相当稀缺的资源。”.

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随着投资者越来越关注私募资产的风险、业绩以及与公开证券的比较，私募资产的透明度要求也日益提高。我们采访了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元资产类别及私募资产研究主管彼得·谢泼德（Peter Shepard）和全球产品管理及应用研究主管布莱恩·施密德（Brian Schmid）。.

随着投资者越来越关注私募资产的风险、业绩以及与公开证券的比较，私募资产的透明度要求也日益提高。我们采访了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元资产类别及私募资产研究主管彼得·谢泼德（Peter Shepard）和全球产品管理及应用研究主管布莱恩·施密德（Brian Schmid）。.

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租户采用远程办公理念

2020年第一季度末，由于疫情影响，该国被迫全面封锁商业活动。2020年3月，工作场所关闭，员工在最初几周居家办公。到2020年5月，随着封锁限制的逐步放宽，工作场所开始部分重新开放，但并非所有公司都要求员工返回办公室。此外，我们仍然看到很大一部分员工居家办公。‘居家办公’和‘随时随地办公’的趋势此后日益显著，企业也对远程办公表现出开放态度。调查结果显示，大多数企业（60%）预计，未来12-24个月内，其员工中将有约21%至40%在非办公地点工作。然而，随着租户重新审视现有办公空间的密度规划，以确保员工安全复工，我们预计该行业将逐步复苏，办公空间吸纳量将在2021年下半年开始显现回升迹象。我们认为，租户可能会采用‘中心辐射式’模式，为员工提供灵活的办公地点选择，让他们可以在任何地方或客户附近工作。因此，种种迹象表明，在这种情况下，灵活办公空间的重要性将日益凸显。.

退休人口普查是澳大利亚养老社区运营商每年进行的一项数据收集工作。它涵盖受各州《养老社区法》管辖的养老社区，而不是其他形式的老年人居住场所。.
2020 年退休人口普查涵盖 2020 财年（2019 年 7 月至 2020 年 6 月）。自 2020 年 3 月以来，受新冠疫情影响，澳大利亚各行各业的企业都受到了政府针对运营、就业和服务提供的限制措施的严重冲击。参与退休人口普查完全出于自愿，这意味着每年参与的企业都会有所不同。因此，在与往年数据进行比较时，应考虑到这一点。.

如需查看人口普查数据，请点击下方链接：

这为《财富报告》的读者带来了诸多机遇，例如全球人口结构向着更长寿、更健康生活趋势发展所带来的投资潜力（我们在第10页的深度访谈中对此进行了详细探讨），以及具有前瞻性的房地产投资者和房东如何利用人们对能够提升生产力的“健康”办公空间的需求获利（我们在第76页对此进行了讨论）。与此同时，“回馈社会”对于超高净值人士群体而言也日益重要，我们在第86页介绍了三位杰出的慈善家，他们的善举惠及了众多不同的事业。.

作为《财富报告》的核心支柱之一，我们独有的财富规模模型（详见第18页）显示，全球财富持续增长，尤其是在亚洲经济中心。私人资本的增长正对全球房地产市场产生显著影响。.

疫情对主要零售市场造成了严重冲击，租金波动幅度从雅加达的-41.61万亿至广州的+2.61万亿不等。在雅加达，由于严格的社交隔离措施和商场营业时间限制，业主面临租金减免的压力，许多业主将租金削减了一半。在中国，零售客流量有所恢复，广州和上海的租金分别上涨了2.61万亿和0.51万亿，而北京和深圳的租金则分别下降了2.81万亿和1.51万亿。越南零售市场表现出韧性，2020年第四季度商品和服务零售总额环比增长5.61万亿。胡志明市和河内的租金分别上涨了2.11万亿和0.11万亿。. 

物流市场展现出极强的韧性，并将继续成为该地区关注的焦点，租赁市场波动幅度从上海的-0.41万亿吨到新加坡的+7.31万亿吨不等。疫情加速了零售业向线上转型，物流资产成为主要受益者。在新加坡，大多数仓库已满负荷运转，传统厂房空间也出现了一些溢出需求。在中国，受国内消费和电子商务增长的推动，对现代化物流设施的需求正在迅速扩张。北京（+0.71万亿吨）、上海（-0.41万亿吨）、深圳（+2.41万亿吨）和广州（+3.01万亿吨）均已进入早期上涨阶段。.

一项针对亚洲最大房地产公司的调查显示，为应对 COVID-19 大流行，房地产公司加大了对技术的投资。.

独立新闻来源 Mingtiandi 与技术公司 Yardi Systems 合作进行的调查发现，70% 的房地产公司正在加大对房地产技术（或称 Proptech）的投资。.

请点击以下链接下载报告全文。.

当 COVID 横空出世时，随之而来的封锁将在家办公（WFH）一词从边缘带入主流。这给全世界敲响了警钟，从沃伦-巴菲特等精明的投资者到分析师和其他市场观察家，都认为 CBD 写字楼市场的时代已经结束。那些认为 "全职家庭 "将大幅减少办公空间需求的人有其合理的理由，但他们对需求的担忧并没有考虑到以下几点：

当 COVID 横空出世时，随之而来的封锁将在家办公（WFH）一词从边缘带入主流。这给全世界敲响了警钟，从沃伦-巴菲特等精明的投资者到分析师和其他市场观察家，都认为 CBD 写字楼市场的时代已经结束。那些认为 "全职家庭 "将大幅减少办公空间需求的人有其合理的理由，但他们对需求的担忧并没有考虑到以下几点：

1. 办公室租赁条款的离散性
2. 时域
3. 新需求

如果不考虑这些因素，任何对市场的分析都可能是不准确的。今天，我们将对新加坡 CBD 甲级写字楼市场进行分析，看看在我们将这三个延伸因素与 "需求将急剧攀升 "的主流 "WFH "信念相联系之后，新加坡 CBD 甲级写字楼市场将如何随着时间的推移而变化。我们将从排列组合列表中输入我们的先验概率，以确定未来可能出现的排列组合。这种方法与只经过一轮推理就提供单一结果的做法形成了鲜明对比。.

• The COVID-19 pandemic and the ensuing lockdowns’ economic ramifications have caused significant uncertainty over the future of work and rental income from office properties.
• Nearly 60% of the UK Quarterly Property Index’s office rental income comes from leases that expire or contain a break-clause date over the next five years.
• A review of lease events showed that in 2019 47% of offices were vacant for one quarter or more after a break clause and 72% were vacant after lease expiry.1 These numbers could rise amid COVID-19, leaving more rent at risk.