市场前景

尽管全球格局瞬息万变，亚太地区的房地产市场仍展现出卓越的韧性和适应能力。亚太经济体的地缘政治发展推动了房地产行业的转型，技术和可持续发展理念的融合日益普及。这些变化也对快速推进的项目开发产生了影响。.

随着全球房地产行业积极拥抱科技创新，日益增长的碳排放促使建筑行业向环保型建筑模式转变。亚太地区2024财年第三季度更新的房地产法规充分体现了这一转变。包括中国、新加坡、澳大利亚和日本在内的许多亚太国家都已推出绿色基础设施和技术整合指南，以应对这一挑战。.

此外，澳大利亚和日本等国家已将投资重点从数据中心和冷库等专业资产类别转向租赁型物业。尽管由于流动性收紧，租户需求有所减弱，但投资者对商业和工业地产表现出浓厚的兴趣。此外，包容性和平等住房权利的新趋势在香港和日本等经济体中兴起，预计未来几年将对亚太其他地区产生影响。.

尽管面临诸多挑战，但由于各类资产类别和资产类型的监管更新，亚太经济体仍为投资者提供了极具吸引力的投资机会。预计这些经济体将在引导区域投资和发展方面发挥关键作用。.

经济

尽管新加坡在2023年成功避免了经济衰退，但主要经济体增长乏力带来的外部逆风依然存在。 因此，2024年上半年，外向型行业的活动预计将保持低迷。不过，航空旅行和旅游业的持续复苏，以及劳动力市场的韧性，将支撑旅游、航空相关及面向消费者的行业实现增长。 预计2024年GDP将增长1%至3.1%，增速将快于2023年1.21%的同比增长。.

办公室

尽管2023年科技行业的租赁需求有所下降，但新加坡写字楼市场表现依然坚挺，这得益于消费、私人财富及灵活办公空间等多元化需求驱动因素。 随着利率和通胀压力缓解、经济走强，以及企业重拾信心启动扩张计划，2024年下半年市场情绪有望回升。.

工业的

鉴于部分第三方物流（3PL）企业正处于整合阶段，预计2024年的租赁需求将更加多元化。生命科学和科技领域的租户仍在积极寻求优质办公空间，而制造业的复苏应会带动电子、通用制造和工程企业增加租赁活动。.

零售

当前面临的挑战可能抑制今年零售商的扩张需求。不过，得益于丰富的音乐会和活动储备，旅游业仍是市场的一大亮点。对旅游业全面复苏的预期，加上2024年新供应量有限，应能为零售租金提供支撑。.

住宅

2023年，受销售疲软和大量新房交付影响，租金和房价涨幅有所放缓。随着市场对高价位的抵触情绪加剧，加之租赁市场正消化2023年交付高峰带来的供应增加，预计2024年增长势头将进一步减弱。.

投资

尽管2023年投资者情绪较为谨慎，但市场外仍有充裕的流动性蓄势待发。得益于宏观经济稳定、亲商环境以及政治中立的立场，投资者对新加坡房地产资产仍保持信心并持续关注，将其视为实现投资组合多元化及保值的理想选择。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/singapore-market-outlook-2024

2023年，高利率、中国大陆经济复苏缓慢以及地缘政治紧张局势给亚太房地产市场带来了压力。尽管这些担忧预计将持续到2024年，但世邦魏理仕预计市场将在年中开始回暖。.

从经济角度来看，美国经济有望在 2024 年实现软着陆，亚太地区的利率下行周期预计将于年中开始。.

办公楼市场将持续供应旺盛，租户将利用更高的供应量来提升办公空间品质并优化办公场所。优质办公空间和绿地需求将持续增长。.   

在零售领域，尽管零售商对资本支出和门店网络规划采取了谨慎的态度，但他们仍准备利用有利的市场条件进行升级和扩张。.

物流租户的扩张意愿预计将进一步放缓，租户将更加仔细地审视房地产计划和资本支出。.

预计虽然大多数市场的酒店平均房价将趋于正常化，但管理良好的酒店的入住率增长将推动收入增长。.

预计2024年上半年商业地产投资将保持低迷。然而，在重新定价和利率下调的推动下，2024年下半年投资活动将会出现回升。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2024

高纬环球发布的《2024 年亚太办公楼展望》提供了澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国和越南等城市办公楼的供应、需求、空置率和租金数据预测。.

区域概览

关键信息：

• 尽管通胀总体有所改善，但该地区大多数市场的通胀水平仍高于目标区间；预计利率将长期处于高位。.
• 预计亚太地区经济增长将在 2024 年放缓，但仍将保持正增长（实际年均增长率为 3.51 万亿至 4.01 万亿）。.
• 尽管经济前景疲软，但预计区域办公楼需求将在 2024 年恢复到疫情前的水平——但高于平均水平的新供应将推高空置率。.
• 预计2024年租金增长将保持平稳，然后从2025年开始缓慢加速。.
• 鉴于市场对高品质建筑的持续追求，新建的高品质建筑可能会表现更佳。.

在经济形势动荡的背景下，亚太办公楼市场依然保持稳健增长。2023年前九个月，亚太地区25大城市A级办公楼的吸纳量约为5000万平方英尺（msf），预计第四季度还将新增1200万平方英尺。2023年全年办公楼需求量预计为6200万平方英尺，较去年的5500万平方英尺增长1113万亿美元。.

2023 年新增供应量将达到 109 百万平方英尺，超过需求，导致空置率从 2022 年的 16.1% 升至 17.6%。租金增长随后放缓，加权平均而言可能会下降约 0.5%。.

前景总体偏向乐观。预计2024年需求将增至8300万平方英尺，2025年将增至8700万平方英尺，与疫情前水平持平。然而，预计未来两年将有近2.35亿平方英尺的新供应量涌入，这将进一步推高空置率，空置率预计将在2024年达到峰值184.1万亿平方英尺，并在2025年保持稳定。这将对租金构成下行压力，预计2024年租金将保持平稳，处于区域加权平均水平，之后从2025年开始缓慢加速上涨。因此，短期内租户仍有机会。.

2023年对房地产市场而言尤其艰难。资产估值下跌的趋势始于2022年下半年，并在许多市场蔓延至2023年剩余时间，且波及范围更广。交易量也持续下滑，潜在买卖双方在价格问题上僵持不下，导致交易常常陷入停滞。.

投资者们都希望2024年情况会有所好转，届时房价将触底，市场活动也将恢复到较为正常的水平。至于何时以及如何实现这一目标，目前尚不得而知。这或许是由于市场压力增大，迫使卖家进入市场；又或许最终利率会开始下降，从而提振潜在买家的信心。无论具体何时以及如何达到这一目标，过去12到18个月来市场的剧烈波动已经改变了市场格局。投资者正在重新评估其房地产配置和投资策略，以降低重大风险，同时抓住此次市场动荡带来的机遇。.

全球通胀似乎趋于稳定，利率可能已达峰值，这预示着全球经济有望软着陆。然而，诸多风险依然存在，包括地缘政治紧张局势、信贷紧缩导致的经济衰退，以及油价意外飙升可能引发的通胀反弹。.

我们最新的报告探讨了对新加坡办公楼、工业、零售、私人住宅、酒店和投资市场的影响。.

作为商业地产领域的专家，我们的工作核心在于成功地为客户发掘并把握投资机遇。在第四份年度《全球投资者展望》报告中，我们全面深入地分析了即将主导投资市场的趋势，并展望了未来一年的潜在机遇。本报告汇集了我们资深资本市场专家和全球投资者的观点。.

2024年，市场环境仍将充满挑战，但利率前景趋于明朗，买卖价差收窄的趋势似乎指日可待。随着投资者持续寻求政策环境的稳定性，工业与物流、多户住宅和办公楼板块在未来一年仍将是他们的首选。随着市场势头不断增强，那些能够把握机遇的投资者将成为最具优势的投资者。.

全球关键主题

• 尽管利率将长期处于高位，房地产资产依然具有吸引力。价格将继续调整至更为合理的均衡水平，我们预计交易量将在2024年下半年回升。.
• 在市场环境趋紧的情况下，新的投资机会仍在不断涌现。房地产基金面临赎回压力，而不断上涨的资金成本促使更多自用业主通过售后回租交易释放资金。.
• 较为平静的利率环境正在吸引资金流动。我们预计投资者将开始有选择地部署资金，这些资金主要用于机会型或增值型投资。.
• 由于投资者认为工业和物流资产具有稳定性和增长潜力，因此他们持续涌入这些领域。同时，投资者也在向冷库/暗库等相关子行业转移投资。.
• 随着投资者寻求不同的资源整合和资金筹集机会，联盟数量正在增长。获取某些特殊资产（例如学生公寓和数据中心）的复杂性将推动投资者和开发商之间建立更多合作伙伴关系和合资企业。.
• 环境、社会及公司治理（ESG）作为投资决策的关键要素正日益被接受。在接受调查的投资者中，有创纪录比例（25%）已制定基于ESG的资产处置和收购策略，尤其是在欧洲、中东和非洲地区以及亚太地区——这一比例较两年前的10%大幅增长。我们预计市场将迎来一波资产处置和增值机会。.

过去两年，受全球通胀和利率上升的影响，房地产市场经历了显著变化。此外，技术创新推动了该行业的转型，改变了市场参与者的预期和看法。为应对持续的通胀压力，亚太地区的监管机构在2024财年第二季度采取了多项措施，以维护房地产市场的稳定和完整性。.

该地区的一个共同趋势是实施更严格的反洗钱法规，旨在提高交易的透明度和问责制。例如，澳大利亚、印度、新加坡和日本都已出台新的或更完善的法规，以打击房地产行业的洗钱活动。.

亚太地区房地产市场的另一大趋势是日益重视环境可持续性和社会责任。许多开发商和建筑商正努力实现净零排放目标，并通过将绿色技术和实践融入项目来提升其环境、社会和治理（ESG）资质。这不仅能减少其运营对环境的影响，还能通过提高能源效率和降低能源成本，为客户和利益相关者创造价值。因此，通过将自身战略与技术赋能的举措相结合，他们正在打造一个更具韧性和竞争力的市场。.

这些发展表明，亚太地区正为住宅和商业地产领域的投资者和开发商迎接充满机遇与挑战的新时代做好准备。澳大利亚、印度、日本、中国、新加坡和香港的监管政策更新为应对不断变化的市场环境和预期提供了框架和指导。这些更新也体现了该地区的多元化和活力，为各类房地产投资提供了丰富的前景和潜力。.

在本期 APREA 房地产资产简报中，我们介绍了与房地产绿色转型相关的监管更新、为简化房地产交易而采取的技术主导战略和举措，以及亚太经济体通过反洗钱措施为保障房地产行业而采取的风险缓解措施。.

新加坡是全球工业和物流（I&L）领域跨境资本的最大来源地，而日本则位列加拿大和英国之后，排名第四。.

日本和澳大利亚是全球跨境资本投资（工业和物流领域）排名前十的目的地。.

高力国际最新发布的《全球资本市场洞察与展望：工业与物流报告》进一步显示，截至今年9月23日，亚太地区已售出价值10000亿美元至4000亿美元的工业资产，其中大部分交易发生在中国、澳大利亚、韩国和日本。.

尽管当前经济面临不利因素，且航空公司座位供应受到限制，但亚太地区的酒店业绩在 2023 年持续改善。.

尽管中国大陆游客在 2023 年初回归，但在过去一个季度里，游客数量已开始以更快的速度涌入邻近市场，但复苏仍然主要由国内需求驱动。.

过去12个月，酒店业相对于其他资产类别表现强劲，加之周期性复苏和通胀对冲机制，投资者对酒店等运营型房地产的需求持续增强。一线国家（澳大利亚、日本和新加坡）以及度假市场的资产表现尤为出色。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-hotels-hospitality