市場展望

2023年は不動産業界にとって特に厳しい年でした。2022年後半に多くの市場で始まった資産評価額の下落は、2023年後半にかけてより広範な市場で拡大しました。取引量も年間を通して減少を続け、価格をめぐる潜在的な買い手と売り手の対立により、取引はしばしば停滞しました。.

投資家は2024年がより良い年になることを期待しているでしょう。価格の底値が見つかり、市場がより正常な活動レベルに戻るからです。それがいつ、どのように起こるかはまだ分かりません。もしかしたら、苦境の高まりによって売り手が市場に流れ込むかもしれません。あるいは、金利が低下し始め、潜在的な買い手の信頼が回復するかもしれません。いつ、どのようにその状況に到達するかは分かりませんが、過去12～18ヶ月の間に見られた急激な市場変動は、市場環境を大きく変化させました。投資家は、重大なリスクを軽減するだけでなく、この市場の混乱がもたらす機会を捉えるために、不動産への投資配分と戦略を見直しています。.

世界的にインフレは安定化の兆しを見せており、金利はピークに達した可能性もあることから、世界経済のソフトランディングの可能性が示唆されています。しかしながら、地政学的緊張、信用条件の逼迫による景気後退、そして原油価格の予想外の急騰によって引き起こされるインフレ再燃の可能性など、依然としていくつかのリスクが残っています。.

当社の最新の論文では、シンガポールのオフィス、工業、小売、民間住宅、ホテル、投資市場への影響について調査しています。.

商業用不動産のエキスパートとして、私たちはクライアントのために投資機会を的確に特定し、それを的確に捉えることに注力しています。4回目となる年次レポート「グローバル投資家展望」では、投資市場を席巻するであろうトレンドと、今後1年間で投資機会が見出せる分野について、包括的かつ詳細な分析を提供しています。このレポートは、世界中のシニア・キャピタル・マーケット専門家と投資家からの意見を集約したものです。.

2024年も厳しい状況は続くものの、金利見通しの明確化と売買スプレッドの縮小が見込まれます。投資家は引き続き政策環境の安定を求めており、産業・物流（I&L）、集合住宅、オフィスセクターは、引き続き投資家にとって引き続き有力な投資対象です。モメンタムが高まるにつれ、機会を捉えて行動する準備ができている投資家こそが、最も有利なポジションに立つと言えるでしょう。.

グローバル主要テーマ

• 不動産資産は、「高金利・長期金利」にもかかわらず、依然として魅力を維持しています。価格はより現実的な均衡水準へと調整を続け、2024年下半期には取引が増加すると予想されます。.
• 厳しい状況下で、依然として投資機会は生まれ続けています。不動産ファンドは償還圧力に直面しており、資本コストの上昇により、セール・アンド・リースバック取引を通じて資本を解放するオーナーが増えています。.
• 金利環境の安定化は資本の流出を促しています。投資家は、主に機会主義的な投資、あるいはバリューアッド投資を軸に、選択的に資金を投入し始めると予想されます。.
• 投資家は、その安定性と成長の可能性を認識し、引き続きI&L資産に集まっています。投資家は、コールドストレージやダークストレージなどの関連サブセクターに移行しています。.
• 投資家がリソースをプールし、資金を動員するための様々な機会を模索するにつれ、提携の数が増加しています。学生寮やデータセンターといった特殊な資産へのアクセスの複雑さは、投資家と開発者間のパートナーシップや合弁事業の増加を促進するでしょう。.
• ESGは投資判断の重要な要素としてますます受け入れられています。調査対象となった投資家のうち、ESGに基づく売却・買収戦略を策定している投資家の割合は過去最高（25%）に達し、特にEMEA（欧州・中東・アフリカ）とAPAC（アジア太平洋地域）において顕著です。これはわずか2年前の10%から大幅に増加しています。今後、売却とバリューアップの機会が市場に波及すると予想されます。.

不動産市場は、過去2年間の世界的なインフレと金利上昇により、大きな変化を経験しました。さらに、このセクターは技術革新による変革を遂げており、市場参加者の見通しと期待も変化しています。持続的なインフレ圧力に対応するため、アジア太平洋地域の規制当局は、2024年度第2四半期において、不動産市場の安定性と健全性を守るための様々な措置を講じました。.

地域全体に共通するテーマの一つは、取引の透明性と説明責任の向上を目的とした、より厳格なマネーロンダリング対策規則の導入です。例えば、オーストラリア、インド、シンガポール、日本はいずれも、不動産セクターにおけるマネーロンダリング対策として、新たな規制や強化された規制を導入しています。.

アジア太平洋地域の不動産市場を形作っているもう一つのトレンドは、環境の持続可能性と社会的責任への関心の高まりです。多くのデベロッパーや建設業者は、グリーンテクノロジーや環境配慮型事業をプロジェクトに取り入れることで、ネットゼロ目標を掲げ、ESGへの取り組みを強化しています。これは、事業運営による環境負荷を軽減するだけでなく、エネルギー効率の向上とエネルギーコストの削減によって、顧客やステークホルダーにとっての価値創造にもつながります。つまり、テクノロジーを活用した取り組みと戦略を連携させることで、より回復力と競争力のある市場を創出しているのです。.

これらの動向は、APAC地域が住宅・商業不動産セクターの投資家とデベロッパーにとって、新たな機会と課題の時代を迎えつつあることを示しています。オーストラリア、インド、日本、中国、シンガポール、香港における規制の改正は、変化する市場環境と期待に対応するための枠組みと指針を提供しています。また、これらの規制は、多様な不動産投資の幅広い展望と可能性を秘めた、この地域の多様性とダイナミズムを反映しています。.

APREA Real Assets Bulletinの今回の号では、不動産のグリーン変革に関する規制の最新情報、不動産取引を効率化するために採用されたテクノロジー主導の戦略と取り組み、および不動産セクターを保護するためのマネーロンダリング防止措置を通じてアジア太平洋経済圏が実施しているリスク軽減措置について取り上げました。.

シンガポールは工業・物流（I&L）部門における世界最大の国境を越えた資本の供給元であり、日本はカナダと英国に次いで第4位となっている。.

日本とオーストラリアは、I&L 分野における国境を越えた資本投資先として世界トップ 10 にランクされています。.

コリアーズの最新の「世界資本市場の洞察と展望：産業・物流レポート」では、年初来（9月23日）でアジア太平洋地域全体で1兆4,260億米ドル相当の産業資産が売却され、その大半の取引が中国、オーストラリア、韓国、日本で行われたことがさらに明らかになった。.

現在の経済の逆風と航空機の座席供給の制約にもかかわらず、アジア太平洋地域のホテルのパフォーマンスは 2023 年も向上し続けています。.

回復は引き続き主に国内需要によって牽引されているが、2023年初頭の中国本土からの観光客の復帰は、過去四半期に近隣市場へより速い速度で徐々に波及し始めている。.

過去12ヶ月間、ホテルは他の資産クラスと比較して好調なパフォーマンスを示しており、景気循環の回復とインフレヘッジの性質も相まって、ホテルなどの運用不動産に対する投資家の需要は引き続き高まっています。特に、ティア1諸国（オーストラリア、日本、シンガポール）の資産とリゾート市場は好調です。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-hotels-hospitality

CBRE の 2023 年アジア太平洋不動産市場展望中間レビューでは、2023 年の初めに行った予測を見直し、今年の残りの期間の見通しを明らかにしています。.

1月の当初予測は概ね正しかったものの、中国本土の経済再開の影響が弱かったことから、回復時期の予測を6～12か月延期せざるを得なくなりました。賃貸市場におけるモメンタムは強まっているものの、投資額は2024年上半期より前に回復する可能性は低いでしょう。.   

このレポートでは、今年後半およびそれ以降のアジア太平洋地域の商業用不動産市場を形成する主要な傾向と予測を調査します。.

経済
コアインフレと予想を上回る雇用市場の好調により、米国におけるハードランディングの可能性は低下しており、CBREは2023年第4四半期および2024年第1四半期に緩やかなマイナス成長が発生すると予想しています。金利上昇サイクルが長期化しているため、金利は長期間高止まりする可能性が高いと考えられます。.

投資
アジア太平洋地域の商業用不動産投資額は、利回りの拡大が不十分であることと資金調達コストの上昇により、2024年上半期までは回復しそうにありません。日本は低金利とプラスのキャリーを背景に引き続き投資家にとって魅力的であり、アウトパフォームし続けると予想されます。その他の地域では、借入コストが低下し始めれば、投資センチメントが改善すると予想されます。現在の景気サイクルで最初に金利引き上げを実施した韓国では、資金調達コストが低下し始めたことで、投資活動が増加しています。.

オフィス
CBREの市場予測は概ね正確であったものの、オフィススペース需要の回復はオフィスベースの雇用増加に遅れをとっています。厳しいマクロ経済環境の中、オフィステナントはポートフォリオ計画に対して慎重な姿勢を維持しています。質への逃避とグリーンビルディングへの注力は依然として主要なトレンドですが、拡大ムードは抑制されています。.

ロジスティクス
物流需要はパンデミック期のピークから徐々に鈍化しているものの、2023年上半期には地域別賃料は底堅さを示し、シンガポール（プライム）や太平洋地域などの供給が逼迫している市場と供給過剰の地域の間でパフォーマンスが二分されました。供給不足の市場では、需要の減少に伴い賃料上昇の勢いが鈍化するでしょう。.

小売り
逼迫した雇用市場と国際観光の再開が2023年上半期の力強い消費者支出を支え、小売業従事者の拡張感情を高めた。.

ホテル
しかし、中国本土からの観光客の戻りが遅いことが引き続き回復の足かせとなっており、この傾向はホテルにも影響を及ぼしており、最近の客室料金の上昇は頭打ちの兆候を見せている。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-real-estate-market-outlook-mid-year-review

アジア太平洋地域の実物資産セクターは、技術の進歩、人口動態の変化、投資家の嗜好の変化により、急速な変革を遂げています。.

地域政府は、持続可能な開発を促進し、ステークホルダーの利益を守るための規制改革を導入しています。課題はあるものの、この地域の急成長経済は、特にオルタナティブ資産やサステナビリティへの取り組みに焦点を当てることで、賢明な投資家にとって豊富な投資機会を提供しています。.

APREA Real Assets Bulletinでは、様々な市場における主要な規制動向について詳しく解説しています。このBulletinでは、現在直面している課題と、それらを緩和するために講じられている対策について解説しています。.

2023年第1四半期、世界の市場は価格発見の道を歩み続け、投資活動は前年に比べて低調に推移しました。価格調整は北米と日本で最初に起こる可能性が高いでしょう。その他の地域では、市場利回り／キャップレートは安定するまで、さらに1四半期の調整に直面するでしょう。.

コリアーズ・グローバル・キャピタル・マーケッツ – 洞察と展望レポート 本レポートは、世界中の不動産価格と投資量に対する金利の影響を明らかにしています。世界的なインフレ動向を分析するだけでなく、中央銀行の政策金利の推移が今後の不動産価格に及ぼす影響についても分析しています。. 

今後数か月間、当社はセクター別に市場を調査し、世界市場の調査とともにアジア太平洋地域の最新の洞察を提供していきます。.

米国と欧州が潜在的な景気後退を危惧する中、東南アジア（SEA）は世界経済の成長を牽引する主要な源泉の一つとなることが期待されています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新レポートでは、最新の経済・不動産動向を踏まえ、東南アジアの不動産市場がどのように発展していくのかを探っています。本レポートでは、中国の経済再開と金利上昇の影響を検証し、東南アジアの主要不動産市場における投資機会、賃料、資本価値の見通しに関する当社の見解を示しています。.