市场前景

概述： 亚洲房地产证券年初至今以美元计价上涨17.531万亿美元，主要得益于房地产投资信托基金/开发商的复苏、汇率走强以及利率下降重新激发了投资者的兴趣。除日本以外，亚洲地区较低的借贷成本推动了盈利上调和增值收购，而美元疲软、经济增长缓慢以及利率下降则继续支撑着该行业的仓位。.

• 日本： 自1月份以来，日本房地产投资信托基金（JREITs）市值上涨了11.91倍（总市值达3万亿美元），但仍存在131倍（总市值达3万亿美元）的净值折让。资产出售和回购仍在继续，而日本央行在日美贸易紧张局势下仍保持谨慎。办公楼和酒店的基本面依然强劲，不断上涨的建筑成本限制了新增供应。.
• 澳大利亚： 预计澳储行将在今年晚些时候降息，通胀率维持在目标范围内，劳动力市场疲软，兼职工作岗位减少。我们维持对住宅多元化、零售和自助仓储行业的超配评级。宏观经济数据预计将在8月份财报发布前推动股价上涨。.
• 香港： 受利率下降、零售、住宅和旅游业复苏以及投资者低配建仓的支撑，香港房地产股在2025年上半年上涨超过201万亿美元。香港置地通过出售资产、回购股份和提高股息领涨，而大型开发商的净资产折价幅度仍然较大。.
• 新加坡： 大型房地产投资信托基金（SREITs）的交易价格已达到2025年预期高位，这得益于利率下降降低了再融资成本，并促成了能够提升每单位分派（DPU）的交易。近期NTT Global数据中心房地产投资信托基金的IPO认购倍数高达2.5倍，初始收益率为7.5%。新的住宅降温措施不太可能对该行业产生实质性影响。.

全面的： 我们对亚洲房地产投资信托基金（REITs）持谨慎乐观态度，这主要得益于除日本以外亚洲地区利率的下降，从而降低了融资成本，并为增值收购创造了条件。新加坡就是这一趋势的典型例证，凯德集团（Capitaland Ascendas）利用低成本债务和溢价股权融资，以极具吸引力的资本化率收购资产。.

区域亮点：

• 日本： 尽管债券收益率上升，但受估值折让和回购的推动，日本房地产投资信托基金（JREITs）在2025年的表现优于股票。虽然高利率下的再融资构成不利因素，但疫情期间到期租约带来的租金增长以及办公楼、酒店和城市零售业的强劲基本面为盈利提供了支撑。现阶段，JREITs比开发商更受青睐。.
• 澳大利亚： 除Goodman外，房地产投资信托基金（REITs）价格上涨，Charter Hall和Mirvac等公司股价表现强劲。部分REITs估值已达饱和，促使投资者转向估值偏低的股票，例如National Storage REIT，后者或将受益于行业整合趋势和潜在的收购机会。投资者已减少对澳大利亚的投资，转而投资更具价值的新加坡股票。.
• 香港： 超低的香港银行同业拆息水平和住宅需求的复苏支撑了房地产投资信托基金（REITs）和开发商，尤其是那些持有浮动利率债券的REITs。零售REITs受益于销售的稳定和出境旅游的减少。领展房地产投资信托基金（Link REIT）和富豪房地产投资信托基金（Fortune REIT）或将受益于沪港通和深港通的建立。对于供应过剩的中央办公楼市场，仍需保持谨慎。.
• 新加坡： 大型房地产投资信托基金（SREITs）（例如CICT、CLAR和Frasers Centrepoint）具有极具吸引力的相对价值。尽管利率下调，但该行业的表现依然不佳，不过其高于利率的收益率差预计将吸引银行资金进行轮动。此外，可观的收购项目以及数据中心和医疗保健资产的潜在增长也增加了上涨空间。.

全面的： 我们仍然认为，全球经济增长放缓带来的利率利好将支撑亚洲房地产投资信托基金（REITs），尤其是澳大利亚、新加坡乃至香港（参见HIBOR下跌）。除日本以外，我们地区的消费者物价指数（CPI）一直朝着正确的方向发展。.

• 日本（4 月份美元涨幅达 71 万亿美元）： 主要开发商将于5月公布年度业绩。此后市场将较为平静，直至10月，我们认为上涨潜力有限。因此，我们增持了房地产投资信托基金（REITs），买入了日本房地产投资公司（Japan Real Estate Investment Corp.）。.
• 澳大利亚（+9%）： 我们继续看好Stockland和Mirvac等公司，因为我们预计随着澳储行年内持续降息，住宅地产交易量将会回升。我们看好自助仓储行业，因为人口持续增长，而且未上市的小型自助仓储企业可能会出现更多整合。.
• 香港（+2.3%）： 货币市场利率持续走低，1个月期HIBOR目前已低于2%。这对香港的短期再融资企业来说是一个强劲的利好因素。.
• 新加坡（1.7%）： 我们看到融资成本持续下降，这将有助于提升盈利，并推动一些资本成本较高的公司实现收购增长。随着第一季度业绩的公布，我们认为该行业面临的负面因素有限。.

全面的： 房地产投资信托基金（REITs）在一定程度上抵御了关税风暴的影响。与其他大多数行业相比，REITs的业务更具国内属性。较低的利率可能会利好该行业，而且当金融市场低迷时，日元往往会走强。我们仍然认为亚洲REITs具有防御性，且持有量偏低。.

• 日本： 尽管受到关税抛售的影响，日本房地产投资信托基金（JREITs）和房地产开发商的表现仍然优于大盘。我们预计防御性板块将开始跑赢大盘，其中JREITs将领先于房地产开发商。第二季度财报也将对日本房地产板块产生影响。.
• 澳大利亚： 澳大利亚是亚太地区调整幅度最大的股票（年初至今下跌131万亿澳元），主要原因是Goodman (GMG)在指数中的权重较高。总体而言，数据中心板块的抛售可能过度，我们认为苏格兰皇家银行(RBS)也准备继续宽松。我们对其他板块保持乐观，尤其看好生活类股票。Abacus Storage King和National Storage的故事仍在发展中，需要谨慎对待。我们预计AREIT板块中规模较小的公司将会出现更多整合。.
• 香港和新加坡： 尽管受中国贸易反制措施的影响，香港房地产投资信托基金（REITs）大幅下跌，但我们认为有几个因素将支撑香港REITs板块。港股通机制预计很快将涵盖香港REITs（领展REIT和富豪REIT有望纳入其中）。目前我们更看好香港REITs而非开发商，但两者均可能出现复苏。中国政府有望出台刺激措施以抵消关税影响，这可能会提振香港市场情绪。受贸易战影响，新加坡REITs（SREIT）遭到抛售，这为投资者提供了良机，因为利率下降导致再融资利率走高，收购周期可能重启。此外，新加坡大型银行股的轮动买盘也可能对SREITs构成利好。.

11月对美国而言依然充满挑战，美国大选结果令房地产投资信托基金（REITs）市场和亚洲货币承压。然而，月中开始出现一定程度的回升，日元也开始出现反弹，因为市场关注的焦点已转向美联储和日本央行即将召开的货币政策会议。总体而言，我们预计日本央行在12月再次采取行动的理由充分，因为美国就业和经济增长持续稳健，降低了美联储大幅降息的可能性，而日本自身的经济数据也依然强劲。日本通胀率已连续30个月高于日本央行的目标水平，尽管一些立场较为鸽派的央行成员可能持不同意见，但我们预计12月日本央行将再次加息。. 

特朗普2.0已成为亚洲的一大隐忧，利率上升和货币贬值的影响导致10月份市场出现大幅抛售，远早于大选结果公布。此次抛售的规模与2016年特朗普意外胜选后的抛售类似，担忧的焦点（例如保护主义政策和通胀担忧）也如出一辙。亚洲房地产证券在大选后约一个月便从2016年12月的低点反弹，尽管整体经济形势依然令人担忧，利率问题也依然存在。美联储在2017年三次加息。此次与以往不同的是，证券和货币的调整早在选举结果公布前就已开始。虽然降息步伐可能会低于此前的预期，但美联储在2025年收紧货币政策的可能性不大。. 

10月对亚洲房地产证券和房地产投资信托基金（REITs）而言是艰难的一个月。我们在上个月的更新中提到，鉴于即将到来的美国和日本大选，以及近期经济数据降低了市场对美联储大幅降息的预期，我们预计市场将出现波动。股票、固定收益、货币和加密货币市场都明显预期特朗普会胜选。亚洲房地产市场以美元计价下跌超过71万亿股，其中大部分疲软源于汇率波动。早在2016年，特朗普意外胜选后，亚洲房地产证券和REITs也遭受重创，在选举后的几周内下跌了61万亿股，远落后于同期上涨的标普500指数。然而，从2017年初到特朗普正式就职前，该板块反弹了近101万亿股，并在2017年全年上涨了15.51万亿股。鉴于此次选举结果并未出人意料，我们认为市场已经在一定程度上消化了特朗普胜选的预期。.

尽管顺周期政策可能导致通胀加速，令人担忧，但还有其他因素有助于抑制通胀，例如生产率的提高；虽然关税最初可能会推高美国通胀，但由于投入成本上升以及贸易伙伴可能采取报复措施，关税很可能会对美国经济和部分美国企业造成损害。在特朗普就职之前，中国对推出更多刺激措施持谨慎态度，这导致该地区进一步失望。虽然很难估计特朗普预期政策对利率和亚洲经济增长的全部潜在影响，但10月份该行业的表现比特朗普2016年意外胜选后的几个月还要糟糕。因此，鉴于股票的大幅下跌以及预计2025年和2026年每单位分派（DPU）将出现复苏，我们希望市场能够很快触底反弹。.